榮觀房產網1. 房地產預售合同主要包括哪些內容
答：商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建筑的產權歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。
2. 商品房預售的程序包括哪些啊
商品房預售的程序包括哪些啊？ （1）開發商申領預售許可證。
準備預售商品房的房地產開發經營企業，應當向房地產所在地的房地產管理部門提供法律規定的材料申請辦理預售許可證。房地產管理部門在接到房地產開發經營企業的申請后，應當在10天之內核發預售許可證或者作出不批準的決定并通知申請人。
（2）簽訂商品房預售合同。在取得預售許可證以后，開發商即可以推出預售廣告并與買受人簽訂商品房預售合同。
實踐中，在簽訂預售合同之前，開發商通常會要求購房人與其簽訂商品房認購書。 （3）預售合同登記備案和預告登記。
預售合同簽訂后，預售人應當將預售合同交縣級以上房地產管理部門和土地行*管理部門辦理登記備案手續。按照《物權法》和《房屋登記辦法》的規定，當事人還可以約定辦理預告登記。
按照《房屋登記辦法》第69條的規定，預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。 依據《房屋登記辦法》第70條的規定，申請預購商品房預告登記，應當提交下列材料：①登記申請書；②申請人的身份證明；③已登記備案的商品房預售合同；④當事人關于預告登記的約定；⑤其他必要材料。
此外，預購人單方申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料。 （4）交付建成商品房并移轉產權。
在預售的商品房竣工后，房地產開發商將通知購房人與其簽訂“房屋交接書”，并將房屋交付給購房人使用。最后，雙方應當在合同約定的時間內辦理產權過戶手續。
3. 房地產企業的預售收入如何核算 詳細
時間：2007.11.27 來源：中國稅網
答：（1）問題所述情況在稅務方面，《國家稅務總局關于房地產開發有關
企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]]83 號）中有明確的規定：房地產開發
企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計
算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開
發產品完工時再進行結算調整。預計營業利潤額=預售開發產品收入x 利潤率。
預售收入的利潤率不得低于1
5%（含 15%），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開
的原則分類（或分項）確定。預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條
規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現
的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利
潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。而《國家稅務總局關于房
地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31 號）進一步規定，
房地產開發企業在其開發產品未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預
計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金
及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。計算
公式：預售收入毛利額=預售收入x 預計毛利率。
(2)會計核算方面則有所不同，應該按照企業會計準則和會計制度有關“收
入”確認的規定進行處理。也即無論是預售收入還是現房銷售收入，在會計上必
須達到可以確認收入的標準時才能確認，而通常銷售商品收入同時滿足下列條件
的，才能予以確認：①企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；
②企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實
施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計量；④相關的經濟利益很可能流入企業；
⑤相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。預售收入通常不嚴格滿足上述
條件，故在會計核算上通常作為預收賬款核算，待滿足收入確認標準后再予以確認。
(3)費用發生時對方未開收據的（收據只能作為款項收付憑證，而不能作為業務交割完成
的合規依據），你單位將無法入賬。按規定，單位購買材料物資應該取得合規票據據以入賬，
否則，即使單位管理制度允許，也不符合財務管理規范的要求，而且稅務上將不允許所得稅前扣除相關費用
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