榮觀房產網1. 我國房地產企業融資方式分析
自籌資金 自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。
但當房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。 預售資金 房地產預售也是當前市場上比較流行的一種融資方式。
在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。 商業銀行貸款 商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發資金來自商業銀行。
企業合作融資 房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。
利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。
合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。 信托融資 信托融資即信托公司對于比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。
相對銀行貸款而言。房地產信托的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。
在供給方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信托獨具制度優勢，并具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。
債券融資 房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。
房地產證券融資 房地產證券化是房地產市場發展的方向，可以促使房地產經營的專業化、資源的合理化。是房地產企業融資的最佳途徑。
最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金并作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規模，化解風險。
降低融資成本。投資者亦可分享房地產經營利潤，使房地產企業主體從國有制走向股份制，有利于改善企業資本結構。
中小型房地產企業可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合，擴大企業規模，實現規模效益，達到上市融資的目的。 房地產私募股權投資基金 房地產私募股權投資是房地產市場發展到一定程度的產物。
目前，在我國已經初見端倪，是一種向特定對象發行私募股權基金募集資金，然后以股權方式投資于房地產項目或企業的一種投融資方式，屬于一種專業基金管理公司專業化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段。
是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。
2. 房地產企業融資方式有哪些
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：龍源期刊網 【摘要】房地產業是一個典型的資金e69da5e6ba903231313335323631343130323136353331333433626563密集型產業，投資規模大、周期長，充足的資金對房地產業的發展至關重要。
隨著國家對房地產業的宏觀調控，融資渠道的單一，已成為房地產業發展的資金瓶頸，如何拓寬融資渠道成了每個房地產企業都面臨的重要問題。因此，對融資方式的探討和研究，有助于解決房地產企業的融資困難，促進房地產融資的多元化。
【關鍵詞】房地產融資方式地產融資一、企業融資渠道和方式房地產企業是一個高投入、高回報并且高風險的行業，充裕的資金是保證房地產企業正常運作的前提。隨著經濟的快速發展，我國房地產市場的日益成熟，資金問題已經成為了房地產企業發展的制約因素。
因此，拓寬房地產企業的融資渠道，實現優勝略汰是我國房地產企業發展的必然趨勢。融資渠道主要是指房地產籌措資金的方向，充分了解房地產企業的融資渠道有利于房地產企業正確的開拓和利用融資渠道，目前房地產的融資渠道有六種，分別是銀行信貸、非銀行金融機構資金、其他企業拆借資金、民間信貸、自留資金以及外商資金。
融資方式指的是房地產企業籌措資金的具體方式，一般企業的融資方式包括兩種，一種是內部融資，指企業將自身的留存收益和折舊轉化成投資的過程。這種融資方式不會產生融資費用，其融資。
3. 房地產的融資模式有哪些
房地產業是我國國民經濟的支柱產業，其在一定程度上可以促進整個國民經濟的發展，拉動消費需求。
房地產同時也是一個資金密集型的產業，投資規模大、周期長等特點使房地產開發、投資需要大量的資金，因此資金籌措成了房地產企業最關心的問題。而我國房地產企業融資渠道單一，對銀行貸款依賴過高成為資金籌措的瓶頸，因此，必須認識到拓寬融資渠道的重要性。
一、我國房地產企業主要融資方式一覽 （一）銀行貸款 銀行貸款屬于債務性融資，也是一種間接融資。它是指房地產開發企業以還本付息為條件從外部通過各種商業銀行或者其他金融機構融入開發資金的融資行為。
是房地產企業資金的主要來源。其貸款形式多樣，具體分為： 1.抵押貸款。
即指借款人向銀行提供一定的財產作為信貸抵押的貸款方式。 2.信用貸款。
即銀行僅憑對借款人資信的信任而發放的貸款，借款人無須向銀行提供抵押物。 3.擔保貸款。
即以擔保人的信用為擔保而發放的貸款。 4.貼現貸款。
即指借款人在急需資金時，以未到期的票據向銀行申請貼現而融通資金的一種貸款方式。 目前規定申請貸款的房地產企業自有資金的比例不得低于35%。
房地產企業開發時所需的資金大部分都來自銀行。銀行貸款可以在企業沒有足夠資金時給予足夠的支持，為房地產企業提供開發所需的資金，使得企業資金的周轉更加靈活，同時使居民的閑置資金得到有效的利用。
對于房地產開發企業的銀行貸款，為了降低貸款風險，國家也出臺了很多相關的宏觀*策加以規范。如“121”文件，“國六條”，還有2004 年，中央實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，等等。
宏觀調控對銀行貸款的影響是非常的大的。這些對銀行貸款緊縮性的宏觀*策，勢必會引起融資渠道的創新。
（二）房地產信托 從資金信托的角度出發，房地產信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財產信托的角度出發，房地產信托則指房地產物業的所有人作為委托人將其所有的物業委托給專門的信托機構經營管理，由信托機構將信托收益交付給受益人的行為。 房地產信托其相對銀行貸款而言，可以降低房地產業整體的融資成本，節約財務費用，有利于房地產資金的持續應用和公司的發展。
房地產信托業務的發展，而且有利于提高我國房地產市場直接融資的比重、擴大金融市場的投資品種。 2005年以來，房地產信托市場呈現出快速發展的趨勢，據市場不完全統計，截至2005年12月31日，信托市場共發行房地產信托121只，募集資金規模157.27億元，絕對額大幅增加了27.78億元，分別較去年同期增長11%和28.73%。
特別是現在國家對信貸加強了管理，信托可以解決企業由于得不到銀行貸款所出現的部分資金問題，其發展潛力相當大。不過現階段由于異常火爆房地產信托融資市場與宏觀*策背道而馳，國家對房地產信托的宏觀*策也接踵而來。
“212號文[2]”中，銀監會所設置的房地產信托門檻，包括開發商自有資金在35%以上、四證齊全、二級以上開發資質等規定，已經比銀行信貸要求更高。類似的還有“54號文[3]”。
（三）債券融資 債券融資是指企業通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權人享有到期收回本息的融資方式。房地產企業債券是由房地產企業發行，表明房地產企業與投資者債權債務關系的一種承諾憑證。
只有在相關*府部門對房地產企業的背景、經濟效益等內容審查合格 后才可以發行債券。 債券融資有利于降低企業的融資成本，因為債務的利息是計入成本的，而發行股票的股息是稅后支付的，這從一定程度上減少了稅收。
債券融資也可以分擔銀行貸款的壓力，同時也為房地產企業的融資提供了更多的選擇，分散銀行和*府的風險。而且，債券資金的使用相當的靈活，不象銀行貸款那樣，有規定的用途。
（四）股權融資 股權融資屬于直接融資的一種。股權融資是指資金不通過金融中介機構，借助股票這一載體直接從資金盈余部門流向資金短缺部門，資金供給者作為所有者（股東）享有對企業控制權的融資方式。
它具有以下幾個特點： 1.長期性。股權融資籌措的資金具有永久性，無到期日，不需歸還。
2.不可逆性。企業采用股權融資勿須還本，投資人欲收回本金，需借助于流通市場。
3.無負擔性。股權融資沒有固定的股利負擔，股利的支付與否和支付多少視公司的經營需要而定。
這種融資方式對于中小投資者來說，是一種較為現實和便捷的融資方式。股權融資吸納的是權益資本，因此，公司股本返還甚至股息支出壓力小，增強了公司抗風險的能力。
若能吸引擁有特定資源的戰略投資者，還可通過利用戰略投資者的管理優勢、市場渠道優勢、*府關系優勢、以及技術優勢產生協同效應，迅速壯大自身實力。 二、融資方式單一是當前我國房地產企業融資面臨的主要問題 （一）房地產企業融資面臨的主要問題――融資方式單一 目前在土地購置和房地產開發資金中70%~80%的資金都是來源于銀行貸款，企業對銀行的依賴程度非常高，2005年的中國統計年鑒數據顯示：2004年全國房。
4. 房地產開發商融資的途徑和方式
一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。
一些急于擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。 二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國*府特別批準運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現資金合法流通和回收。
海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。
三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。
大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以后商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。
四、并購 在國家宏觀調控*策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦于手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。 五、房地產投資信托（REITS） 2003年底，中國第一只商業房地產投資信托計劃“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”在北京推出，代表著中國房地產信托基金（REITS）的雛形。
但它并未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特征是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。
六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不采用該種融資方式。
七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信托的一個變種，具有很強的可操作性。
最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信托計劃的開發商必須“四證”齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的*策。與REITS相比，夾層融資更能解決“四證”齊全之前燃眉之急的融資問題。
八、房地產信托融資 防火墻是信托產品本身所具有的法律和制度優勢。信托財產既不是信托公司的資產，也不是信托公司的負債，即使信托公司破產，信托財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。
另外，信托在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產品。信托融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由于受“一法兩規”的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信托計劃不超過200份，相當于提高了投資者的門檻。
九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。 十、開發商貼息委托貸款 開發商貼息委托貸款是指由房地產開發商提供資金，委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種“賣方信貸”。
開發商貼息委托貸款采用對購房消費者提供貼息的方式，有利于住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。 十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。
短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由于短期融資券的發行實行承。
5. 我國房地產企業融資總體情況是什么
房地產是資金密集型產業，房地產企業的融資情況在房地產企業的發展過程中起著重要的作用。
從總量上看，2012年1—12月房地產開發到位資金96538億元，比上年增長12。7%。
其中，國內貸款、自籌資金以及信托、基金等其他資金是資金來源的三大重要組成部分。 售房定金及預收款、個人按揭貸款共為37082億元，所占比例為87。
7%；房地產企業自籌資金39083億元，增長11。7%；國內貸款14778億元，增長13。
2%。其中，銀行貸款13140。
4億元，占比88。9%。
由于自籌資金部分的建筑施工企業的工程墊款也主要是來源于建筑業貸款，加上個人按揭貸款和銀行的開發貸款，因此房地產開發資金來源的主要部分仍然是銀行貸款。 由此可以看出房地產企業對銀行貸款的高度依賴性。
在投資總額上，我國房地產領域投資額在不斷增加。而我國的金融市場發展不夠完善，市場上可供房地產企業選擇的融資產品較少，房地產企業的融資渠道比較有限。
6. 如何看待我國房地產企業融資的現狀
你好，房地產業是資金高度密集型的行業，開發投資規模大、周期性長、風險大、收益高等特點使得房地產業需要的資金大、集中，企業融資成功與否關系到房地產項目能否順利進行甚至關系整個房地產企業的生存發展。而傳統的融資方式和渠道已經很難滿足如今房地產業快速發展的資金需要，使得房地產企業面臨著資金嚴重短缺，企業迫于資金壓力紛紛探求新的多元化融資渠道。如何拓寬房地產的融資渠道，使各方都能獲得較好的回報，成為房地產企業共同關心的問題。我國房地產業融資應該建立一個多層次的房地產融資體系以滿足融資多元化的需求。
望采納！
7. 怎樣改善我國房地產企業融資方式
作為經營風險程度本身就比較高的行業，房地產企業，其資金結構中債務比率過高會帶來很大的財務風險，于企業的持續穩定的發展十分不利。
因此，房地產企業有必要重新審視其現行融資方式，以期在當前的經濟環境下保持生存能力謀求發展潛力。 1 房地產企業融資的特點 由于房地產存在著物質性方面和經濟性質方面的特征，其資金運作也就有著與一般商品生產和流通行業不同的特點。
主要有： 1.1 開發資金需求量大，對外源性融資依賴性高 房地產業的資本密集性決定了開發一個房地產項目動輒數億，甚至數十億，僅僅依靠企業自有資金，是不可能完成項目開發的，房地產開發商必須通過各種手段進行外源性融資。從今后的發展趨勢看，我國房地產單純依賴銀行信貸的局面會有所緩和，但外部融資比例不減，只是在結構上多元化。
1.2 資金周轉慢，投資回收期長 因為房地產開發受土地投資市場、綜合開發市場、建筑施工市場和房地產市場等四個互相聯系的市場的制約，房地產從開發到交付使用，其生產周期短則一年，長則數年，才能進入流通和消費領域，因此投資回收期較長，如果靠分期收款或出租獲得租金收回投資則所需時間更長。 1.3 投資風險較大 因為房地產開發占用資金多，資金周期長，其投資風險也較大，主要表現為流動性風險、通貨膨脹風險、經營風險等。
1.4 房地產資金的增值性 由于土地資源的稀缺性、房地產的不可替代性等特點而使得房地產具有保值、增值的優點。隨著經濟發展和人民生活水平的提高，房地產的需要也不斷增大，造成一定時間和特定地點上的供需矛盾加劇，從長期來看，房地產的價格呈上揚趨勢，房地產資金的增值性也愈發明顯。
1.5 資金運作受地域影響大 房地產屬于不動產，其生產、流通和消費都要在同一地域才能完成，加上房地產的購買者或投資者往往受國籍、城市戶口等的限制，使得房地產的流通和消費有一定的地域性，從而導致房地產資金運作也會受地域的影響。 1.6 土地和房產的抵押是重要條件 房地產屬于不動產，它附著于特定的地塊。
土地是稀缺性資源，隨著經濟的發展，對土地的需求不斷增加，房地產的價值隨之增大，土地和房產的抵押成為金融機構所歡迎的融資條件。 2 當前我國房地產企業幾種主要融資方式的比較分析 對于我國的房地產企業來說，主要的融資方式有IPO、買殼、信托、發債、房地產基金、REITS等幾種方式。
通過對幾種不同融資方式的比較與分析，可得出下面的比較結果匯總表如下： 比較分析，可以看出。對于大型的房地產企業可以選擇IPO、買殼、信托、發債、房地產基金、REITS等多種方式或其組合。
而中型的房地產公司則可以選擇買殼、信托、房地產基金等方式進行融資。小型房地產公司可以選擇的融資方式比較有限，主要為信托。
這主要是因為：對于與證券市場結合的融資方式來說，一般要求很高。在我國只有少數超大規模的房地產企業具備這樣的條件與實力。
相對于在證券市場首發融資（IPO、REITS），買殼上市與房地產基金（私募）的要求略低，中等規模的房地產企業可以采用這些融資方式，只要房地產企業擁有一定的資產規模、項目具備較強的盈利能力或擁有可以帶來未來收益的儲備就可以。而對于小型房地產企業來講，由于自身規模的局限性，只能通過信托等方式進行融資。
當然除了以上的融資方式，房地產企業還可以通過聯合開發、項目融資、房地產證券化等方式進行融資，這里不再一一進行論述了。 3 完善房地產企業的信息披露提高企業融資效率 融資成本是影響融資效率的重要因素，對于我國房地產企業而言，當前其資金來源普遍是銀行貸款，房地產企業在獲得銀行等金融機構的債務融資時，通常面臨著“信貸配給”問題，主要原因是兩者之間存在著信息非均衡。
解決該問題的關鍵是完善企業的信息披露制度，以增加房地產企業信用風險的透明度。這是防止房地產企業逆向選擇和道德風險行為以及建立信用市場公正、公開以及公平競爭的關鍵。
而要做到這一點，就必須要求房地產企業在不涉及商業機密的條件下充分公開自己的信用及相關信息，增強企業信息的透明度，以利于消除銀行與房地產企業之間的信息非均衡。房地產企業要取得社會各界的信任與支持，順利獲得貸款，信用是決定因素。
房地產企業一方面要規范和完善企業財務規章制度，定期提供全面、準確的財務信息，做到規范發展，產權清晰，提高自身資信等級，創造條件使企業在硬件上更多地符合銀行貸款條件；另一方面，房地產企業經營者要加強金融法規的學習，充分尊重銀行的債權，真正在社會上樹立起守信用、重履約的良好形象。 4 發展和完善房地產企業融資渠道的措施 我國房地產企業融資方式有限，資金來源主要是內部積累以及銀行信貸，但是房地產企業與銀行之間存在較大的信息不對稱，再加之房地產企業高資本、高風險的特征，企業融資成本較高，影響企業融資效率，因此，優化企業資本結構，提高房地產企業融資效率，就要發展多樣化的融資渠道，以靈活的方式給予房地產企業更多的選擇空間。
除此而外，多元化的融資方式有利于資金優化配置，提高資金的使用效率，從而。
8. 房地產開發商的融資方式有哪些
原發布者：唐麗君
房地產項目主要融資方式房地產行業是典型的資金密集型行業，市場、資金、土地是房地產行業的三要素，在宏觀調控的背景下，資金自然成為核心的要素。如果能夠很好地協調金融與房地產之間的互動關系，二者相輔相成，必然會對經濟增長產生巨大的推動力量。
但從現狀觀察，無論是房地產開發貸款還是個人住房消費貸款，都存在過度依賴銀行的現象，由此蘊涵的銀行業系統性風險已成共識。而在新的融資限制條件下，實際上可以說多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款的，這就把金融創新“逼”上了臺面、后者又需要與個性化的融資模式結合才能落到實處。
十二種創新途徑
根據經驗觀察和梳理，我們列舉出12種房地產金融創新的途徑（有別于傳統的向銀行貸款）。每種創新融資工具特征各異，包括*策約束、風險收益和融資成本等。這就要求無論是*府部門、房地產企業還是消費者，都要對各種創新工具的可得性、融資成本和融資風險有一個深刻認識。對此，我們也做了具體分析。
（一）上市融資房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急于擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。