房地產企業增值稅若干問題

1. 房地產增值稅如何繳納

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

第三條土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。 第四條納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第五條納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 第六條計算增值額的扣除項目： （一）取得土地使用權所支付的金額； （二）開發土地的成本、費用； （三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （四）與轉讓房地產有關的稅金； （五）財*部規定的其他扣除項目。

第七條土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

土地增值稅率表 級數 計稅依據 適用稅率 速算扣除率 1 增值額未超過扣除項目金額50%的部分 30% 0 2 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分 40% 5% 3 增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分 50% 15% 4 增值額超過扣除項目金額200%的部分 60% 35% 第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅： （一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的； （二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。 優惠*策 1、法定免稅。

有下列情形之一的，免征土地增值稅： （1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%; (2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產。 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第8條 2、轉讓房地產免稅。

因城市規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，經稅務機關審核，免征土地增值稅。 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第11條 3、轉讓自用住房免稅。

個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，凡居住滿5年及以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第12條 4、房地產入股免稅。

以房地產作價入股進行投資或聯營的，轉讓到所投資、聯營的企業中的房地產，免征土地增值稅。 《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號） 5、合作建自用房免稅。

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。 《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號） 6、互換房地產免稅。

個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，免征土地增值稅。 《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號） 7、房地產轉讓免稅。

對1994年1月1日以前已簽訂的房地產轉讓合同，不論何時轉讓其房地產，免征增值稅。 《關于對1994年1月1日前簽訂開發及轉讓合同的房地產征免土地增值稅的通知》（財法字[1995]7號） 8、房地產轉讓免稅。

對1994年1月1日以前已簽訂房地產開發合同或已分項，并已按規定投入資金進行開發，其首次轉讓房地產的，在2000年底前免征土地增值稅。 《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅優惠*策延期的通知》（財稅字[1999]293號） 9、個人轉讓普通住宅免稅。

從1999年8月1日起，對居民個人轉讓其擁有的普通住宅，暫免征土地增值稅。 《財*部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收*策的通知》（財稅字[1999]210號） 10、贈與房地產不征稅。

房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，不征收土地增值稅。 《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號） 11、房產捐贈不征稅。

房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民*和其他社會福利、公益事業的，不征收土地增值稅。 《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號） 12、資產管理公司轉讓房地產免稅。

對中國信達、華融、長城和東方4家資產管理公司及其分支機構，自成立之日起，公司處置不良資產，轉讓房地產取得的收入，免征土地增值稅。 《財*部國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產管理公司稅收*策問題的通知》（財稅[2001]10號） 13、第29屆奧運會取得收入免稅。

對第29屆奧運會組委會再銷售所獲捐贈的物品和賽后出讓資產取得收入，免征土地增值稅。 《財*部、國家稅務總局、海關總署關于第29屆奧運會稅收*策問題的通知》（財稅[2003]10號） 14、被撤銷金融機構清償債務免稅。

從《金。

2. 房地產的稅率

房地產企業的增值稅稅率：

一般納稅人執行增值稅稅率是11%；一般納稅人執行簡易計稅法的和小規模納稅人房地產企業增值稅征收率是5%。

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。

現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，**正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。

房產稅征收稅率

1.按房產余值計征的，年稅率為1.2%;

2.按房產出租的租金收入計征的，稅率為12%。從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。

從價計征

按照房產余值征稅的，稱為從價計征

房產稅依照房產原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納。

扣除比例由省、自治區、直轄市人民*府在稅法規定的減除幅度內自行確定。這樣規定，既有利于各地區根據本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續，提高征管效率。

房產原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣，衛生，通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

從租計征

按照房產租金收入計征的，稱為從租計征，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

3. 房地產項目公司,常見的稅收問題有哪些

問題一：房地產企業預售階段銷售未完工產品在企業所得稅預繳申報時是否可扣除銷售未完工產品已納的營業稅及附加和土地增值稅？

答：不可以。總局公告2015年第31號規定：所得稅預繳申報表A類第5行“特定業務計算的應納稅所得額”：從事房地產開發等特定業務納稅人，填按稅收規定計算的特定業務的應納稅所得額。房地產企業銷售未完工開發產品取得預售收入，按稅收規定的預計計稅毛利率計算預計毛利額填入此行。即預售收入預繳申報時不許扣稅金及附加。

問題二：房地產企業預售階段銷售未完工產品在企業所得稅年度納稅申報時是否可扣除銷售未完工產品已納的營業稅及附加和土地增值稅？

答：可以。總局所得稅司答復：根據國稅發[2009]31號規定，企業銷售未完工產品取得收入，應計算出預計毛利額計入當期應納稅所得額。同時，企業在計算繳納當期所得稅時，可扣除當期發生的期間費用、營業稅、土地增值稅等。

問題三：房地產企業成本核算對象何時報主管稅務機關？

答：總局公告2014年第35號規定：房地產企業應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發產品的成本對象，并就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。

問題四：對企業發現五年內實際發生的、按稅收規定應在企業所得稅前扣除而未扣除或少扣除支出，企業做出專項申報及說明后，準予在哪年度計算扣除？

答：總局公告2012年第15號規定：對企業發現以前年度實際發生的、按稅收規定應在企業所得稅前扣除而未扣除或少扣除支出，企業做出專項申報及說明后，準予追補至該項目發生年度計算扣除，但追補確認期限不得超過5年。

4. 現在房地產開發企業涉及哪些稅費

三、教育費附加 根據北京市稅務局轉發《北京市人民*府轉發**關于教育費附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規定：（一）計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額 （二）稅率為3%。

計算公式：應交教育費附加額=營業稅稅額*費率。 四、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發[ 1993 ]138 號）規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。

土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。（六）稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。

增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為 60%。

根據《關于土地增值稅若干征收管理問題的通知》（京地稅二[ 1996 ]240 號）規定，對經常發生房地產轉讓的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征的土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。其預征率為：預售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產，按預售收入3%的比例預征土地增值稅；預售非普通標準住宅、別墅、公寓的房地產，按預售收入2%的比例預征土地增值稅；預售其他房地產，按預售收入1%的比例預征土地增值稅。

五、房產稅： 如果企業擁有房產產權的，需繳納房產稅。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）的規定，房產稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。

房產稅以房產原值（評估值）為計稅依據，稅率為1.2%。計算公式為：年應納稅額=房產原值（評估值）*（1- 30%）*1.2%。

六、城鎮土地使用稅 如果企業擁有土地使用權的，需繳納城鎮土地使用稅根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（**令第17號發布）的規定，城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額征收的一種稅。年應納稅額=∑（各級土地面積*相應稅額）。

北京市城鎮土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。 七、城市房地產稅、外商投資企業土地使用費如果單位屬于外商投資企業或外國企業應繳納城市房地產稅、外商投資企業土地使用費。

（一）根據《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》（中央人民*府*務院*財字第133號令公布）規定，城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳臺胞，按照房產原值征收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅，稅率為1.2%。

計算公式為：年應納稅額=房產原值*稅率*（1- 30%）。八、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國**令第11號）的規定，印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。

分為從價計稅和從量計稅兩種。 應納稅額=計稅金額*稅率，應納稅額=憑證數量*單位稅額。

土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應按照印花稅有關規定繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續。

在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發證手續。

5. 房地產公司有關稅務問題

1、營業稅2、城建稅3、教育附加費4、企業所得稅5、土地增值稅6、土地使用稅（或有，視銷售情況定）7、房產稅（或有，視銷售情況定）8、印花稅9、殘疾人保障基金、防洪保安基金（視當地稅務局情況定）10、個人所得稅11、車船使用稅（視單位公車情況定）12、其他（視特殊銷售情況定） （一）營業稅――基本規定應納營業稅=銷售收入*稅率1，銷售收入的確認：（1），采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現.（2）采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現.付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現.（3）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現.（4）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：①采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入實現.②采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.③采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現.包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現.④采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.委托方和接受委托方應按月或季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單.已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱，地理位置，編號，數量，單價，金額，手續費等.（5）將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：①將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售痢疾確認收入的實現.②將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現.（6）以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現.2，視同銷售行為的收入確認：（1）下列行為應視同銷售確認收入：①將開發產品用于本企業自用，捐贈，贊助，廣告，樣品，職工福利，獎勵等；②將開發產品轉作經營性資產；③將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；④以開發產品抵償債務；⑤以開發產呂換取其他企事業單位，個人的非貨幣性資產.（2）視同銷售行為的收入確認時限：視同銷售行為應于開發產呂所有權或使用權轉移，或于實際取得利潤權利時確認收入的實現.說明：預售收入" "=銷售收入*策" "=執行掌握3，稅率：5%――可以利用的稅收*策《財*部國家稅務總局關于營業稅若干*策問題的通知》（財稅字 [2003]016號）"單位和個人銷售或轉讓購置的不動產和受讓的土地使用權， 以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額."注：土地使用權銷售或轉讓收入―土地使用權購置或受讓原價，可按轉讓無形資產稅目征收營業稅不動產建成項目或不動產在建項目―不動產購置或受讓原價，可按銷售不動產稅目征收營業稅（二），企業所得稅――基本規定應納企業所得稅=計稅利潤*稅率（33%）1，應稅收入的確認：（1），收入的確認與營業稅銷售收入相同.（2），關于開發產品預售收入確認問題.房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整.預計營業利潤額=預售開發產品收入*利潤率預售收入的利潤率不得低于15%（含15%）.2，成本費用的扣除（1），銷售成本：房地產開發企業發生的當期準予扣除的開發產品銷售成本，是指已實現銷售的開發產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認.可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積銷售成本=已實現銷售的可售面積*可售面積單位工程成本（2），土地征用及拆遷補償費，公共設施配套費；開發產品共用部位，共用設施設備維修費；土地閑置費和折舊等（3），銷售費用，管理費用，財務費用；其中，房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，如屬于成本對象完工前發生的，應按其實際發生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發生的，應作為財務費用直接在稅前扣除.廣告費用按營業收入的8%據實扣除，超過部分可無限期結轉以后年度，按規定的標準扣除.――征收方式的確定按現行稅收*策規定，企業所得稅的征收有兩種征收方式：查賬征收方式和核定征收方式.1，采取查賬征收方式的房地產開發企業應具備的條件：按照國家規定的財務會計制度和稅收法律法規的規定設置賬簿，開展核算，定期編制，報送會計報表，真實地反映企業收入，成本，費用和盈。

6. 房地產企業如果投資在建房地產項目應該如何納稅

對于房地產公司在建項目轉讓行為，根據《關于營業稅若干*策問題的 通知》（財稅[2003] 16號）文件規定，應該在轉讓在建項目時視同不動產轉讓 業務繳納營業稅和附加稅。

具體處理要求如下：單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，其實質是發生了轉讓不動產所有權 或土地使用權的行為。 對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收：（1） 營業稅：轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進人施工階段的 在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業稅。

轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。 （2）所得稅根據《關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發[2000 ] 118號）第三條規定：企業以部分非貨幣性資產投資的所得稅處理。

企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股票，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。 上述資產轉讓所得如數額較大，在一個納稅年度確認實現繳納企業所得稅確有困難的，報經稅務機關批準，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨后不超過5個納稅年度內平均攤轉到各年度的應納稅所得中。

被投資企業接受的上述非貨幣性資產，可按經評估確認后的價值確定有關資產的成本。 （3） 印花稅《中華人民共和國印花稅暫行條例施行細則》（財稅[1988 ] 255號）第五條規定：條例第二條所說的產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。

在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其他建設項目。 對于以在建工程對外投資是否繳納印花稅，印花稅相關法規中沒有明確規定，但是將在建工程轉讓或者對外投資，根據投資協議等可以界定為實質上發生了產權的轉讓行為，應該按“產權轉移書據”繳納印花稅。

（4） 土地增值稅第一，根據《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995 ] 48號）第一條的規定：以房地產進行投資、聯營的一方以土地（房地產）作價人股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免繳納土地增值稅。 對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應按規定繳納土地增值稅。

第二，根據《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006 ] 21號）的規定：自2006年3月2日起，對于以土地（房地產）作價投資人股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字[1995] 48號文件第一條暫免征收土地增房地產企業值稅的規定，應按規定繳納土地增值稅。 因此，如果被投資方不是房地產企業的就不需繳納土地增值稅，但投資方是 房地產企業的就需全額繳納土地增值稅。

7. 房地產開發如何繳稅

企業所得稅：對房地產開發企業將自己開發的商品房作投資，在投資發生時應視同銷售，確認收入，并入到應納稅所得額中計算繳納企業所得稅。

營業稅：房地產開發企業將自已開發的商品房作投資，參與被投資企業利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。

土地增值稅：根據《財*部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用上述財稅字〔1995〕048號文件第一條免征土地增值稅的規定。附：財稅字〔1995〕048號文件第一條規定，對于以房地產進行投資，聯營的，投資，聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資，聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。

印花稅：根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規定，商品房投資過戶，應由產權轉移書據的立據人應按合同或協議所載金額萬分之五貼花完稅。

契稅：按照《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細則，以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同土地使用權轉讓、房屋買賣征稅。企業將自己開發的商品房作為投資屬于上述行為。被投資企業應按照商品房的價格，以4%的稅率繳納契稅。

2、開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。大連市內四區的預計計稅毛利率為20%。

3、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定， 納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。

轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產企業增值稅若干問題