房地產企業稅收風險點

1. 房地產企業主要涉稅風險點是什么

房地產企業開發經營過程中主要涉及的稅種包括營業稅、企業所得稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、土地使用稅、印花稅、房產稅等，存在的主要稅務風險點總結如下： 營業稅 （1）銷售開發產品收取的價款和價外費用未按規定入賬，少計收入。

①在開發產品完工前，取得的預售收入（包括定金）沒有全部計入“預收賬款”進行申報繳納稅款；將預售收入計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅； ②將售房款沖減成本、費用或直接轉入關聯單位，未按規定入賬；將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在賬外收入等情況； ③總機構沒有將分支機構的未完工開發產品的銷售收入合并計入； ④私改規劃，增加銷售面積的收入未按規定入賬； ⑤銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據，取得的收入沒有按規定入賬； ⑥拆遷補償收入未按規定確認收入，沒有按補償標準面積的工程成本價與超出補償面積部分的差價款之和計算繳納營業稅； ⑦與包銷商簽訂一個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發票或收據，未計入收入； ⑧收取的定金、違約金、誠意金等，未按規定確認收入； ⑨向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費，未按規定確認收入。 （2）開發項目完工后，將收入掛在“預收賬款”等科目，長期不結轉收入。

（3）按分期收款合同約定的時間應收取而未收取的銷售款未及時申報納稅。 （4）采取委托銷售方式銷售開發產品，不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務機構收取并開具發票或收據，開發企業未計入收入。

（5）以銀行按揭方式銷售開發產品，開發企業在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，未按規定計稅；將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。 （6）對將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款未按租金確認收入，出售時未按銷售資產確認收入。

對將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款未按租金確認收入，出售時未按銷售開發產品確認收入。 （7）發生視同銷售行為，未按規定申報納稅。

①以開發產品換取土地使用權、股權，未按非貨幣性資產交換的準則進行稅務處理； ②以開發產品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務，未按規定計稅； ③將開發產品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，未按規定申報納稅； ④自建住房低價銷售給本單位內部職工或有經濟利益往來的單位和個人，未按市場價足額申報納稅； ⑤將公共配套設施無償贈與地方*府、公用事業單位以外其他單位的，未按規定申報納稅。 （8）房屋出租收入。

①出租收入抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認收入； ②出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉房手續費收入等不按稅法規定的時間入賬或計入“應付賬款”等往來科目貸方，未確認收入； ③以明顯低于市場的價格出租給關聯方，未按規定計稅。 （9）商品房售后服務如物業收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產轉讓收入和固定資產出租收入未按規定申報納稅。

（10）利用自有施工力量建設房屋等建筑物，在銷售不動產時，未申報繳納建筑環節的營業稅。 （11）中途轉讓在建項目，未按規定繳納營業稅。

（12）支付境外公司來華提供咨詢、設計、施工等勞務費，未按規定代扣營業稅。 （13）合作建房未按稅法規定足額納稅。

（14）不符合條件的代建房行為，將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。 以上便是房地產企業主要涉稅風險點內容，僅供參考。

2. 標桿房地產企業必須要應對的50個涉稅風險點

第一部分 標桿房地產企業的財務報表技巧與稅務風險應對策略 一、標桿房地產企業的財務報表技巧 1、資產負債表：盤點資財家產 2、利潤表：業績飄紅的秘密 3、現金流量表：現金流轉技術揭秘 二、標桿企業的涉稅風險應對策略 1、制度與流程控制策略 2、合同簽訂策略 3、涉稅會計處理策略 第二部分 標桿房地產企業必須面對的50個風險點 一、房地產企業設立階段的風險控制技巧 1、確定投資主體的納稅風險點 2、設立外商投資房地產企業的納稅風險點 3、房地產信托融資的納稅風險點 4、設立房地產分支機構的納稅風險點 5、土地作價投資的納稅風險點 二、取得土地階段的納稅風險點控制技巧 6、轉讓土地計征契稅的風險點 7、受讓土地繳納土地使用稅的納稅風險點 8、改制重組免征契稅的納稅風險點 9、土地閑置費的納稅風險點 10、取得*府土地返還款的納稅風險點 11、拆遷補償費的納稅風險點 12、購買在建工程的納稅風險點 13、股權收購土地的納稅風險點 14、房地產合作開發的多種模式及納稅風險點 15、房地產代建模式的納稅風險點 三、項目開發階段的納稅風險點控制技巧 16、房地產開發成本項目歸集的納稅風險點 17、開發成本分配方法的納稅風險點 18、代建工程核算的納稅風險點 19、甲供材的納稅風險點 20、自營工程的納稅風險點 21、計稅成本確定的納稅風險點 22、不同售樓部的會計核算與納稅風險點 23、支付境外勞務的納稅風險點 24、開發企業獲取發票的納稅風險點 25、開發期間城鎮土地使用稅的納稅風險點 26、房地產開發經營貼花的納稅風險點 27、地下車庫的納稅風險點 28、地上停車位的納稅風險點 四、項目公司經營管理階段的納稅風險點控制技巧 29、工資薪金核算的納稅風險點 30、職工福利費的納稅風險點 31、公務用車的納稅風險點 32、員工報銷通訊費的納稅風險點 33、業務招待費扣除的納稅風險點 34、廣告費與業務宣傳費的納稅風險點 35、銷售傭金扣除的納稅風險點 36、借款利息扣除的納稅風險點 37、財產損失的納稅風險點 五、售房階段的納稅風險點控制技巧 38、收取業主誠意金的納稅風險點 39、售房收入的納稅風險點 40、合同面積與實測面積差異的稅務處理與納稅風險點 41、售后回購操作的納稅風險點 42、售后回租操作的納稅風險點 43、賣房獎車的納稅風險點 44、向本單位職工低價出售房產的納稅風險點 45、延期交房支付違約金的納稅風險點 46、促銷贈送禮品的納稅風險點 47、未履行合同支付及收取違約金的納稅風險點 六、清算階段的納稅風險點控制技巧 48、人防工程清算處理的納稅風險點 49、項目清算的合法扣除票據的納稅風險點 50、合作開發項目中清算主體確認的納稅風險點 第三部分 項目清盤清算的風險規避技巧 一、項目清盤的風險規避策略 1、清盤的時機與方案選擇 2、清盤的無票成本消化策略 二、土地增值稅清算的風險規避策略 三、企業所得稅匯算清繳的風險規避策略。

3. 房地產開發企業需防范哪些稅務風險

為此，本文對房地產開發企業稅收及其會計核算中存在的問題進行歸納分析，以期達到幫助房地產開發企業防范稅務風險的目的。

銷售收入確認方面應注意的問題1.價外收費、購房違約金、購房戶更名費等未確認銷售收入。如將水電一戶一表開戶費、燃氣管道初裝費、購房違約金、購房戶更名費等價外費用，作為代收代付款項核算；有的甚至不入公司賬，直接存入董事長、總經理個人賬戶或物業管理公司賬戶。

2.購房定金、購房首付款等預收房款，確認營業稅納稅義務發生時間滯后。企業在開發樓盤開盤前收取的購房定金，因未領取《商品房預售許可證》，公司采取個人借款形式入賬或不入賬，導致企業未及時申報營業稅。

3.以物易物、以房抵債銷售方式營業稅入庫不及時。目前，開發企業普遍存在將完工產品如營業用房（店面），抵付工程承包人工程結算款的現象。

這樣往往使得開發企業未及時實現銷售收入，建筑施工企業未及時體現營業收入，從而造成雙方營業稅申報不及時。4.已售完工產品收入確認滯后。

少數企業沒有嚴格按照國家稅務總局《關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）的規定，及時將符合開發產品完工條件確認的已售完工產品預收賬款，結轉為銷售收入，僅在辦理房產產權證前開具《不動產銷售專用發票》時，才將預收賬款結轉為銷售收入，從而延遲體現利潤，少繳企業所得稅。對于以上問題，稅務機關通過檢查企業賬冊、通過向購房戶了解即可發現。

對房地產開發企業將價外費用更名費等未確定銷售收入的、以物易物、以房抵債銷售的以及已售完工產品收入確認滯后等行為可認定為偷稅行為。根據《稅收征管法》第六十三條、《刑法》第二百零一條規定進行處罰。

另外，房地產開發企業開盤前收取的購房定金、預付款屬于違法行為，工商部門也要作出處罰。開發成本確認方面應注意的問題1.虛列或者虛增成本費用，擠占企業利潤。

（1）開發企業代施工企業繳納的建筑業社會統籌養老保險費，計入開發成本。這不僅使施工企業少計應稅收入，少繳建筑安裝業營業稅等稅收，而且在建筑工程決算時，如果施工企業又將這筆代繳費用計入工程造價，并開具建筑業統一發票，將可能再次造成開發企業虛列開發成本，少計利潤，少繳企業所得稅。

（2）多列融資成本。開發企業除銀行貸款外，還向其他企業、個人進行大量民間借貸。

有的企業往往出現無借款本金的利息支出，或用其他企業、個人（債權人）銀行利息憑據直接入賬，作為財務費用列支，以及支付借款的利率高于稅收*策規定的利率上限，并計入開發成本。（3）虛開建筑業統一發票。

由于取得的《建筑業統一發票》大部分未寫明具體項目名稱，往往只注明零星工程款，特別是市*公用、園林綠化、基礎土石方等工程，受專業知識、事后隱蔽工程量難以核實的限制，稅務人員在較短時間內難以對工程項目進行計量、核查。開發企業利用這些工程，實現用4.43%或5.43%的建筑業營業稅去侵蝕25%的企業所得稅稅基。

（4）利用關聯交易轉移利潤。由于關聯方之間業務往來頻繁，轉移收入和費用的隱蔽性高等特點，往往成為企業轉移利潤、偷逃企業所得稅的手段。

（5）將與生產無關的費用計入成本。如有的企業將管理人員的汽車費用、旅游考察費用列入公司支出。

目前，稅法沒有這方面稅前扣除標準的限制，稅務人員又很難區分這類支出是否與生產經營有關，使得納稅人有機可乘。2.未按配比原則結轉成本。

如將應分期攤銷的費用一次性計入第一期項目的開發成本，造成前期開發成本多計，后期開發成本少計，通過項目的滾動開發，成本不斷歸集，不斷消耗利潤，最后將本應實現的企業所得稅消耗殆盡。另外，成本分配標準發生變化，或者成本核算對象（可售房產）實測面積與規劃面積出現差異時，企業未及時做出差異調整，也會造成多結轉開發成本。

3.多列預提費用。一些企業利用預提費用、待攤費用等科目調整當期利潤。

特別是預提公共配套費用數額大，在配套工程完工驗收之后不及時結轉配套工程成本，對預提費用的余額不及時調整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納稅所得額。有的企業甚至在配套工程完工驗收之后仍繼續計提或重復計提預提費用，借以偷逃稅款。

4.未按規定取得發票。有的開發企業自行采購部分電器材料、建筑材料、綠化苗木等，未將這部分甲供材料成本并計施工企業的工程造價，侵蝕了建筑業營業稅稅基。

有的企業違反營業稅相關*策，將取得的外地建筑業發票入賬，導致當地建筑業營業稅流失。對于以上問題，稅務機關通過檢查企業賬冊、憑證即可發現。

對于開發商銷售成本確認不實，虛開建筑業發票等行為，稅務機關可根據《稅收征管法》第六十三條認定為偷稅行為。若稅務機關將虛列融資成本，虛開建筑業發票認定為編造虛假計稅依據，可根據《稅收征管法》第六十四條納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據的，由稅務機關責令限期改正，并處五萬元以下的罰款進行處罰。

納稅申報方面應注意的問題1.未嚴格執行企業所得稅預繳制度。開發企業未按規定預計毛利額。

國稅發[2009]31號文件規定，開發企。

4. 企業常見的涉稅風險有哪些

企業常見的涉稅風險有：1、公司出資購買房屋、汽車，權利人卻寫成股東，而不是付出資金的單位；2、帳面上列示股東的應收賬款或其他應收款；3、成本費用中公司費用與股東個人消費混雜在一起不能劃分清楚；按照《個人所得稅法》及國家稅務總局的有關規定，上述事項視同為股東從公司分得了股利，必須代扣代繳個人所得稅，相關費用不得計入公司成本費用，從而給公司帶來額外的稅負。

4、外資企業仍按工資總額的一定比例計提應付福利費，且年末帳面保留余額；5、未成立工會組織的，仍按工資總額一定比例計提工會經費，支出時也未取得工會組織開具的專用單據。擴展資料：涉稅風險原因分析：1、稅收行*執法不規范以及稅收*策多變性導致的風險 由于中國目前稅務行*執法主體多元，主要包括海關、財*、國稅、地稅等多個*府部門，各部門之間在稅務行*執法上常常重疊。

2、另外，法律、法規、規章中賦予行*機關過多的自由裁量權，納稅人即使具有較為充分的理由，稅務機關也可以利用“稅法解釋權歸稅務機關”輕易加以否定，從而使納稅人的稅務風險大大增加。3、由于中國正處于經濟變革時期，為了適應經濟發展的需要，稅務法規變化過快，朝令夕改，稅收*策的變化比較頻繁、不夠穩定，加之信息傳輸渠道不暢通，難以讓納稅人及時準確掌握。

如果企業不及時跟進調整自己的涉稅業務，就會使自己的納稅行為由合法轉變為不合法，給企業帶來稅務風險。參考資料來源：百度百科-稅收風險。

5. 房地產業隱藏的稅收風險有哪些

一般來說，一個房地產項目在時間流程上主要包括土地獲取、規則設計、融資、建筑施工、房屋預售、項目清算六大環節，六大環節之中，至少涉及以下30個風險點。

在土地取得環節存在4個風險點： 1。傭金等支出沒有取得正規合法發票，導致利潤虛增，稅負加大； 2。

沒有在簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天申報契稅； 3。虛增拆遷安置費，逃避繳納土地增值稅和企業所得稅； 4。

以收購股權方式取得的土地使用權，濫價部分無法列支土地成本。 在規劃設計環節存在3個風險點： 5。

總體規劃設計未考慮財稅因素對成本、稅收和現金流的影響； 6。 虛開規劃設計費，逃避繳納土地增值稅和企業所得稅； 7。

境外的規劃設計費沒有代扣代繳稅金。 在融資環節存在6個風險點： 8。

向非金融機構（包括企業和個人）融入的高息資金利息支出無法取得正規發票，從而導致利息支出無法入賬； 9。從信托或基金公司“名股實債”形式下支付的利息，往往無法取得合法入賬的憑據； 10。

小金庫現金往往不夠支付利息或其他開支； 11。支付的利息可能涉及代扣代繳稅金義務而未履行； 12。

與股東及其他關聯方資金往來未支付利息，存在偷逃稅金問題； 13。借給自然人股東超過1年以上的借款，存在被認定為股息、紅利分配需要繳納20%的個稅風險。

在工程建設開發環節存在的4個風險點： 14。虛開建安發票，加大建安支出，偷逃土地增值稅的企業所得稅； 15。

為少繳稅，實際發生工程支出但不索要發票； 16。簽訂建安合同后未足額繳納印花稅； 17。

不繳納或者不足額、或不按規定時間繳納城鎮土地使用稅。 在預售環節存在9個風險點： 18。

取得預售收入（包括定金、誠意金）沒有按規定及時申報納稅； 19。沒有按照規定的預征率預繳土地增值稅和企業所得稅； 20。

預售合同沒有足額及時繳納印花稅； 21。銷售合同（發票）為陰陽合同（發票），未如實申報收入； 22。

售后返租時，按返租后的金額確認收入納稅，對小業主的返租收入未代扣代繳稅金； 23。返遷房未申報納稅，或未按市場公允價申報納稅； 24。

以房抵工程款、分房給股東等未按規定申報納稅； 25。裝修收入沒有申報納稅； 26。

賣給股東或關聯方的房屋價格明顯偏低。 在清算環節存在4個風險點： 27。

取得的發票不合規，不如發票出具方與合同方、收款方不相符； 28。購買虛假發票虛增成本； 29。

企業高管的個人收入沒有全額繳納個人所得稅； 30。關聯方交易定價不合理等。

6. 企業常見的涉稅風險有哪些

企業常見的涉稅風險有：

1、公司出資購買房屋、汽車，權利人卻寫成股東，而不是付出資金的單位；

2、帳面上列示股東的應收賬款或其他應收款；

3、成本費用中公司費用與股東個人消費混雜在一起不能劃分清楚；

按照《個人所得稅法》及國家稅務總局的有關規定，上述事項視同為股東從公司分得了股利，必須代扣代繳個人所得稅，相關費用不得計入公司成本費用，從而給公司帶來額外的稅負。

4、外資企業仍按工資總額的一定比例計提應付福利費，且年末帳面保留余額；

5、未成立工會組織的，仍按工資總額一定比例計提工會經費，支出時也未取得工會組織開具的專用單據。

擴展資料：

涉稅風險原因分析：

1、稅收行*執法不規范以及稅收*策多變性導致的風險 由于中國目前稅務行*執法主體多元，主要包括海關、財*、國稅、地稅等多個*府部門，各部門之間在稅務行*執法上常常重疊。

2、另外，法律、法規、規章中賦予行*機關過多的自由裁量權，納稅人即使具有較為充分的理由，稅務機關也可以利用“稅法解釋權歸稅務機關”輕易加以否定，從而使納稅人的稅務風險大大增加。

3、由于中國正處于經濟變革時期，為了適應經濟發展的需要，稅務法規變化過快，朝令夕改，稅收*策的變化比較頻繁、不夠穩定，加之信息傳輸渠道不暢通，難以讓納稅人及時準確掌握。如果企業不及時跟進調整自己的涉稅業務，就會使自己的納稅行為由合法轉變為不合法，給企業帶來稅務風險。

參考資料來源：百度百科-稅收風險

7. 淺談如何解讀房地產企業財務報表并進行相關稅收風險分析

企業會計利潤的準確與否會直接影響到企業所得稅匯繳結果的計算。

在日常稅收管理特別是申報審核過程中，運用財務會計報表對重點科目及其科目（項目）之間進行邏輯分析，可以初步判斷企業納稅是否正常，查出稅收管理風險點線索。 一、房地產企業財務報表的特點 房地產企業與其他企業相比，具有開發周期長、資金投入量大、回收投資周期長等特點，其財務報表所顯示的信息與常規信息相比，往往在理解判斷上讓人產生較大的偏差。

因此對房地產企業財務報表的解讀不能完全拘泥于一般企業財務報表的常規方法。相對于一般企業財務報表，房地產企業財務報表的局限性表現在： 1、大量預收賬款導致短期負債劇增，影響了對企業償債能力的判斷。

大多數房地產開發企業都是以定金或首付款等形式預收部分房款，在預收賬款科目核算。由于房地產企業從項目的立項、施工、驗收到正式銷售開發產品需要較長的時間周期，導致預收賬款長期掛賬，形成了企業名義上的長期負債，進而造成資產負債率較高，影響了對企業償債能力的判斷。

2、開發成本準確計量和分攤難度較大，影響了對企業真實資產總量的判斷。一般來說，房地產項目開發周期長、時間跨度大，加之不確定、不可比等復雜因素的存在，開發成本準確計量和分攤難度較大，直接影響到企業會計利潤的核算和企業所得稅的征管。

不但如此，房地產開發企業之間由于開發規模、開發周期、資金狀況、*策理解、核算水平等的不同，成本核算的對象、成本費用的歸集與分配、成本核算周期等在企業間差異也較大。有些企業開發項目雖已完工，但由于資金緊張不能按期支付給施工配套單位工程款，使得很多應及時進入開發成本核算的成本費用未能及時列支，開發成本也就不能及時轉為開發產品，導致企業的開發產品賬面數與實際數有較大出入。

3、期間費用全部計入當期損益，影響了對企業經營成果的判斷。按現行房地產開發企業會計制度規定，企業在開發經營過程中發生的管理費用、財務費用和營業費用作為期間費用，直接計入當期損益。

房地產企業在項目尚未竣工驗收決算、大量預收賬款未轉銷售收入前將出現巨額虧損，特別是對于連續開發和滾動開發的企業，很難通過財務報表分析出企業真實的盈利水平，就勢必影響到對企業經營情況的真實反映和主觀判斷。 二、如何對資產負債表進行稅收風險解析 1、貨幣資金科目分析。

如期末余額較大，則要與企業所得稅申報的預計利潤結合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預計毛利率小于當期申報的預計利潤的現象，要對企業的預收賬款科目進行核實，是否存在收取預售房款未通過“預收賬款”科目記賬，少申報預計利潤，同時要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，并查明該項支出是否屬于實質性的關聯企業。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。

應當要求企業提供銀行對賬單與企業銀行存款明細賬相核對，是否存在資金轉出不入賬，不記在其它應收款等往來科目，而放在銀行未達賬項中。另外也可以突擊實地盤點企業的庫存現金數并與現金日記賬賬面數核對，如相差較大，應當分析具體原因，是否存在賬外經營的情況。

2、應收賬款科目分析。由于近幾年房地產行業進入賣方市場，房地產產品供不應求，有的房地產開發商甚至在未取得預售許可證之前就要求購房人一次**清，所以房地產企業應收賬款科目一般余額比較小，應當對房地產企業的應收賬款進行明細分析，如期末應收賬款明細科目期末余額為貸方余額，則應重點分析，防止企業將收到的預收款放在應收賬款科目，而不放在預收賬款科目，需要通過分析相應銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預交企業所得稅行為。

3、其它應收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應認真分析明細。

如發現期末余額較大及本期業務發生頻繁和發生額較大的往來，要審核業務發生的時間、往來的性質以及是彼此間是否屬于關聯企業，要防止部分資金寬裕的房地產企業將閑散資金無償對外拆借給其關聯企業，計入其它應收款科目，不按關聯企業之間按照獨立企業之間的業務往來計提利息收入。 4、存貨科目分析。

此科目主要反映期末完工開發產品和期末未完工開發產品的情況。期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的。

由于目前房地產企業開發項目必須達到一定完工程度才能取得預售許可證，而房地產開發項目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進度與房地產企業開票結算工程款，所以房地產企業期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的，存貨金額應當與預收賬款金額保持一定比例的正相關關系。如果遠小于預收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現象，存在前期多結轉銷售成本的可能。

這時要分析企業開發產品總成本、單位面積的開發成本等計算方法和分攤依據，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產公司結轉銷售成本時，不按稅務規定的成本結轉方法進行結轉而是按成片開發的綜合毛利率進行結轉，就。

8. 營改增后,房地產企業防范稅務風險要做哪些功課呢

一、篩選供應商 考慮到增值稅進項稅額的抵扣，房地產企業需要篩選供應商，根據商業實質的要求和具體業務的需要，同等條件下，優先考慮選擇具有一般納稅人資格的供應商。

同時，約談供應商，對供應商價格體系及變動進行摸底，以便更合理的測算供應商稅負變動等數據，為后期價格談判做準備。 二、梳理和修訂合同 一方面，對過渡期合同進行梳理：需要對過渡期房地產項目進度進行梳理，區分新建、在建、即將完工、已完工等各種狀態，以考慮如何適用相關的過渡期增值稅*策；同時，需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價格、增值稅稅負承擔主體、發票的開具和取得要求、納稅義務時點等進行協商或重新確認，并考慮簽署相關的補充協議來明確上述條款變化。

另一方面，對現有合同模板進行修訂：收集現有的銷售合同、租賃合同、采購合同、總包合同等模板，對合同條款根據營改增后做出合適的修改，如對合同中涉及的價款明確包含增值稅，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者應稅服務的情況下，在合同中分別列示服務內容、不含稅價及對應增值稅額等。 三、梳理和改造公司業務流程 與各業務部門進行深入討論，分析現時的業務流程，識別在采購、銷售、發票、會計核算、系統數據傳遞等流程中潛在的財稅風險控制點和控制要素，在風險控制點增加相關風險控制工具，從提高工作效率和降低財稅風險的角度，對業務流程做相應改造。

四、建立增值稅管理制度 在業務流程梳理的基礎上，及時制定房地產業增值稅管理制度及常見問題手冊、發票管理手冊、業務流程操作手冊等，例如《涉稅會計科目清單及核算規則指引》、《增值稅操作規范指引》、《增值稅發票管理辦法》等，為業務部門提供指導。 五、規范會計核算 《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規定，納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率或征收率。

企業會計人員應根據文件的規定設置不同的會計科目進行分類核算，特別要注意不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額的各種情況，如用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費；非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務；非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務；非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務；非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務；購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務等。 避免因抵扣不當，給企業帶來潛在的稅收風險。

六、關注新*策、新文件 近期，各地稅務局網站都陸續推出了關于營改增*策實施后的問題解答、操作指引等，企業可指派專人每天關注，如有相關的新*策出臺，應及時學習并整理發給相關人員共享。 同時，與當地稅務機關保持良好溝通，對于不確定的事項，及時征詢當地主管稅務機關，尤其是稅*人員的意見，避免對*策的理解產生偏差，從而產生稅務風險。

9. 稅收風險的企業稅收風險的內容是什么

稅收風險存在于稅收管理的整個過程和各個環節，就其具體內容而言，主要包括稅制改革風險、涉外稅收風險、稅源監管風險以及稅收執法風險等。

（一） 稅制改革風險 根據拉弗曲線原理，一個國家稅率和稅收收入及經濟發展之間存在相互依存的關系，準確和把握稅率的高低和稅收收入的規模對建立合理的稅制體系，推動一國的經濟發展有重大的作用。 在目前的財稅制度背景下，構建相應的風險指標體系，確立風險度t方法，并科學地評估中國稅制改革對經濟增長所產生的風險，是有效防范稅收風險的首要及重要組成部分。

（二） 涉外稅收風險 中國近年來吸引了大量外資，但是外資企業對中國稅收收入的貢獻與其在中國經濟增長中所占份額極不相稱。 目前，一些地區給予外資企業享受稅收“超國民待遇”，外資企業采用不同方式避稅，導致國家稅收流失、內外資企業不公平競爭，中國在國際稅收競爭中處于劣勢地位。

因此研究涉外稅收流失對中國經濟增長所造成的風險，構建相應的風險指標體系，確立相應的方法，也是稅收風險應研究的課題之一。 （三） 稅源監管風險 經濟決定稅源，但稅源并不等于稅收，稅源要變成稅收需要通過稅源監控能力的變現。

對所管轄的納稅人引入科學的風險評估和防范體系，按行業風險程度高低對企業進行分類、分級管理，將有利于稅務機關充分認識稅收風險所在，及時實施有效管理，避免稅收流失。 （四） 稅收執法風險 稅收執法風險主要表現在：登記環節漏征漏管；結算環節漏結漏算；征收環節跑冒滴漏；稽查環節漏稽漏查；程序環節越位缺位等方面。

通過一定的風險預測、評估和預等機制，將有效地引導稅務干部正確執法，減少執法風險。達到教育、監督、預防“三位一體”的防范效果。

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