房地產企業一般成本核算對象

1. 什么是房地產的成本核算對象呢

成本核算對象也稱“成本計算對象”，或稱“成本對象”，是指為了計算房地產開發產品的成本而確定的，歸集和分配開發建設過程中各項成本費用的承擔主體。

在哲學范疇上，成本核算對象的確定，界定了成本核算的空間范圍。 成本核算對象是核算成本的主體，也就是說算“誰”的成本，“誰”就是成本核算對象，例如某房地產開發公司開發一宗300畝的土地A地塊，我們想了解這宗土地開發的成本，那么A地塊就是成本核算對象。

如果A地塊分三期開發，我們想了解每期的成本情況，那么 一、二、三期中的每一期就是我們要確定的成本核算對象。 如果在A地塊一期中開發的有高層、多層、商業，我們想了解高層、多層、商業各種業態的成本，那么高層、多層、商業就是我們要確定的成本核算對象。

如果在A地塊一期開發的高層中有帶一層地下室，有帶兩層地下室等結構不同的情況，我們需要了解不同的結構類型的成本情況，我們就需要分不同的結構類型來確定成本核算對象。 也就是說，成本核算對象的確定與成本核算的要求有很大的關系。

那么在會計中如何確定房地產開發企業的成本？這也要看會計對成本核算的要求，這看來也是個復雜的問題。 個人認為成本核算對象的確定需要考慮配比原則和重要性原則。

房地產公司的商品房一般是按戶來銷售的，各期（年或月）之間可能形成不同銷售，按照配比原則需要我們在各期之間結轉不同戶的成本以核算各期損益，從這個意義上來說，成本核算對象（最終）最好是戶，也就是按合同的銷售單位。 但是這可能會存在問題。

有的房子是一樓的有的可能是33樓的，有的位置好有的位置差，會導致售價不同。完全按照配比原則，價格高的應多分些成本，價格低應少分些，這樣分配起來會非常麻煩。

所以按照重要性要則，對于同一結構的開發產品，不再具體分各樓層或按售價去分配成本。 一般來說，同一棟樓結構類型相差不大，這樣我們可以按照每一棟樓來確定成本核算對象。

2. 房地產企業成本核算如何確定

房地產企業成本核算方法：? 實務中存在以項目整體作為成本核算對象，待項目建成后再按一定的標準在各功能區分配的做法。

比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓等功能。不同的功能導致其設計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區上的平均化，但各功能區銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。

實務中還有一種做法是先將整個項目作為成本核算對象歸集各功能區成本，然后根據各功能區的情況估計一個比例來分割不同功能區的成本，即從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本，這種做法一方面會導致會計核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導致企業對各功能區單位成本的人為的調節，不利于保證會計信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區確定成本核算對象，從一個成本核算對象計算出一個單位成本。

這樣既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。

3. 房地產企業成本核算如何確定

正確確定房地產企業的成本核算對象是房地產企業經營成果公允表述的基礎。

一般來說，房地產企業的成本核算對象應結合項目的開發地點、規模、周期、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高等因素確定，而且一個成本核算對象只能計算出一個單位成本，并據以結轉銷售成本。 對單體開發項目來說，一般以獨立編制概算或施工圖預算的單項開發項目為成本核算對象。

但對開發規模較大，工期較長的項目，尤其是同一項目有不同的功能區，成本核算對象如何確定？ 實務中存在以項目整體作為成本核算對象，待項目建成后再按一定的標準在各功能區分配的做法。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓等功能。

不同的功能導致其設計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區上的平均化，但各功能區銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。 實務中還有一種做法是先將整個項目作為成本核算對象歸集各功能區成本，然后根據各功能區的情況估計一個比例來分割不同功能區的成本，即從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本，這種做法一方面會導致會計核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導致企業對各功能區單位成本的人為的調節，不利于保證會計信息的可靠性。

較合理的做法是按不同的功能區確定成本核算對象，從一個成本核算對象計算出一個單位成本。這樣既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。

4. 房地產開發企業如何進行成本核算

房地產投資項目具有資金投入大，建設周期長，成本核算環節多，投資風險高等特點。

這就更需要精打細算，規避風險，力求以最少的成本耗費獲取最大的經濟利益。房地產開發企業的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作，這是由房地產項目的特性所決定的。

提高開發項目的成本核算質量，是房地產開發企業的當務之急。如何進行成本核算顯得尤為重要。

一、房地產開發成本的組成 房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分： 1.土地、土建及設備費用。

這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。

房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。 2.配套及其他收費支出。

主要是指水、電、煤氣、大市*和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。

這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15%. 二、加強房地產開發企業的成本核算策略 1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。

房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。

每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別采用集中和非集中工作方式。

2.確定成本核算對象。 對于建設一個現代的多功能小區，其成本核算對象就顯得復雜。

這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標準、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持便于核算，利于管理的原則。

一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象；同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象；對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標準適當分類，對區內公共建筑配套設施中屬于營業性公建設施，應單設成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。

3.設立合理的成本核算項目。 正確劃分成本項目，如：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。

可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定：開發成本屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。

成本項目不宜開列太多，對于發生次數較少的成本費用，特別是單筆發生的費用，應盡量合并；對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬于合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。

4.準確的進行成本的歸集、分配與轉結。 對于單一的房地產項目由于成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。

然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要采用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建筑安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對于間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然后按各個成本對象和對應成本項目進行分配。

例如：大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建筑安裝工程費用；土地征用及拆遷補償費日常發生的成本費用可不按成本對象直接分配，。

5. 房地產企業的成本核算是怎樣的

一、土地開發支出劃分和歸集的原則 房地產開發企業開發的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地。

前者是企業的最終開發產品，其費用支出單獨構成土地的開發成本；而后者則是企業的中間開發產品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發成本。現行會計制度中設置的“開發成本——土地開發成本”科目，它的核算的內容，與企業發生的土地開發支出并不完全對口，原則上僅限于企業開發各種商品性土地所發生的支出。

企業為開發商品房、出租房等房屋而開發的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關房屋開發成本，在“開發成本——房屋開發成本”科目進行核算。如果企業開發的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“開發成本——土地開發成本”科目進行歸集，待土地開發完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關房屋開發成本。

如果企業開發商品房、出租房使用的土地屬于企業開發商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發成本——土地開發成本” 賬戶中歸集其發生的全部開發支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發完成時，將成本結轉到“開發產品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應負擔的開發成本，從“開發產品”賬戶轉入“開發成本——房屋開發成本”漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發成本。

二、土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置 （一）土地開發成本核算對象的確定 為了既有利于土地開發支出的歸集，又有利于土地開發成本的結轉，對需要單獨核算土地開發成本的開發項目，可按下列原則確定土地開發成本的核算對象： 1.對開發面積不大、開發工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象； 2.對開發面積較大、開發工期較長、分區域開發的土地，可以一定區域作為土地開發成本核算對象。 成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

（二）土地開發成本項目的設置 企業開發的土地，因其設計要求不同，開發的層次、程度和內容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發項目來說，它的開發支出內容是不完全相同的。

企業要根據所開發土地的具體情況和會計制度規定的成本項目，設置土地開發項目的成本項目。對于會計制度規定的、企業沒有發生支出內容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設施費，可不必設置。

根據土地開發支出的一般情況，企業對土地開發成本的核算，可設置如下幾個成本項目： （1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費； （2）前期工程費； （3）基礎設施費； （4）開發間接費。 其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。

但對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關成本。開發土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。

前期工程費是指土地開發項目前期工程發生的費用，包括規劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質勘察、測繪費，場地平整費等。基礎設施費是指土地開發過程中發生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。

開發間接費指應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費用。土地開發項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發成本的配套設施費。

三、土地開發成本的核算 企業在土地開發過程中發生的各項支出，除可將直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本——房屋開發成本”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本——土地開發成本”賬戶進行核算。為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能確定負擔對象自用土地開發成本，對土地開發成本應按土地開發項目的類別，分別設置“商品性土地開發成本”和“自用土地開發成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。

對發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出，可直接記入各土地開發成本明細分類賬，并記入“開發成本——商品性土地開發成本”、“開發成本——自用土地開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。發生的開發間接費用，應先在“開發間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關開發成本核算對象。

應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費，應記入“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。 現舉例說明土地開發成本的核算如下； 如某房地產開發企業在某月份內，共發生了下列有關土地開發支出： 301 351 。

6. 關于開發企業的成本核算有什么對象

（一）35號公告第一條第（一）款規定："房地產開發企業應依據計稅成 本對象確定原則確定已完工開發產品的成本對象，并就確定原則、依據，共 同成本分配原則、方法，以及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告， 在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納 稅申報表》一并報送主管稅務機關。

"對該款規定可以從以下三方面進行理解： 一是正確理解開發企業的成本對象。開發企業的成本對象是指房屋開發 過程中各項成本、費用的承擔對象，如房屋開發項目中的商品房、門面房， 或寫字樓、公寓等，由于各類成本對象中的土地、建安、配套設施等各項成 本、費用所占的比例不同，實現利潤的差異往往較大，所以，開發產品成本 對象的劃分和確定不僅直接關系到開發產品成本核算的合理性和準確性，而 且還將直接影響到開發企業計繳企業所得稅的數額與時間。

所以，如果取消 開發企業開工前對計稅成本核算對象的報備，則很可能使得對開發企業的稅 收管理產生混亂，并很容易出現稅收征管漏洞。 二是必須嚴格區分并合理確定已完工開發產品的成本對象。

鑒于開發產 品成本對象的確定是應納稅所得額計算確定的基礎，因此，房地產開發企業 必須嚴格區分并合理確定已完工開發產品的成本對象，如按照可否銷售、分 類歸集、功能區分、定價差異、成本差異、權益區分等原則來正確區分并確 定已完工開發產品的計稅成本對象。

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