榮觀房產網1. 房地產的可售面積與建筑面積有什么區別
總建筑面積 ：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。
可售建筑面積：可售面積就是取得了《商品房預售許可證》、可以進行預售和銷售的商品房面積。是經過批準預售的面積，包括已經預售和正在預售的商品房面積。
可售面積比總建筑面積小一點的原因：
因為倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建筑面積。 不可以分攤，但是計入總的建筑面積之內。
2. 請問房地產企業土地增值稅清算時,扣除項怎么計算
根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目以分期項目為單位清算。也就是說，土地增值稅是以一個項目為單位進行的清算，對屬于同一清算單位所發生的房地產開發成本費用是不得從其他的房地產開發項目中扣除，對同一項目也不能作為兩個清算單位，所以，對一個開發項目清算后，剩余的房產再轉讓不能再單獨作為一個清算單位計算土地增值稅。
其次，國稅發〔2006〕187號文件中還規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。土地增值稅清算前期已售部分與清算后期銷售部分，盡管單位建筑面積成本是相同的，但由于先后銷售房屋的房價不一，一般來說，后期銷售的房高于前期銷售的房屋，而土地增值稅又不是適用比例稅率，而是根據增值率確定適用不同稅率，即超率累進稅率，其稅率為30%至60%不等。
土地增值稅本身應當是在房地產開發項目全部竣工、完成銷售后進行土地增值稅清算，只不過考慮到等到全部銷售后進行土地增值稅清算，不僅跨期時間長，并且很容易讓納稅人鉆稅收空子，所以，國稅發〔2006〕187號文件作出規定，對達到規定條件的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算，但未全部銷售之前的土地增值額的計算是根據已銷售開發產品與相應的扣除項目確定的，并按已銷售開發產品確定的適用稅率。
雖然已銷售開發產品的增值額只能代表部分，清算單位實際實現的增值額及應適用的稅率要等到全部銷售后才能準確計算。但是，文件對土地增值稅清算后再銷售的開發產品，只能按清算時確定的單位建筑面積成本費用計算相應的扣除項目金額，不重新啟動土地增值稅清算。