榮觀房產網1. 同是套現630多億富力入局讓63歲的王健林贏得了時間
萬達商業出售77個酒店項目給富力地產，這一消息是融創中國董事長孫宏斌上臺宣布的。
7月19日，北京萬達索非特大酒店，原定于15:00開始的萬達融創簽約儀式推遲了一個半小時，現場背景板先是出現“萬達-融創-富力”，又換成“萬達-融創”，最終改回“萬達-融創-富力”。17:30，姍姍來遲的王健林、孫宏斌以及仿佛空降的富力地產董事長李思廉現身主會場，簽約儀式正式開始。
孫宏斌第一個上臺，講兩件事：77個萬達酒店被出售給富力而不是事先談好的融創；融創現金流健康，將推進13個萬達文旅項目收購。 李思廉接著發言，說了些客套話：三強聯手，互利互惠。
三人中年紀最長的王健林（現年63歲）最后上臺，強調了四個問題：和融創談好的296億貸款，萬達不出了；三方交易之后，萬達的賬面現金1700億，貸款加債券2000億；萬達商業創造總就業3000萬人，每年納稅400多億；會議室里摔杯子，是謠言。 梳理兩次交易公告發現，相比此前與融創達成的631.7億合約，萬達-融創-富力的三方協議總價為637.5億，不再有委托貸款交易，付款周期由3年多壓縮為不到1年。
變量中的不變是，萬達甩掉了454億元的文旅項目債務，進行輕資產轉型。三方近700億交易大戲，主角是輕資產化的萬達，配角是以并購曲線拿地的融創，龍套是六折接盤重資產萬達酒店的富力。
還獲悉，除了爭取時間和現金流，萬達商業還在2017年發起了規模空前的信托融資項目，支撐萬達廣場在全國范圍的擴張，擺脫對日益收緊的銀行房地產開發貸和公司債的依賴。 融創承債454億不變萬達沽清存量重資產 7月11日，萬達集團與融創中國聯合發布公告，宣布了總價631.7億的地產項目交易，其中包括13個萬達文旅項目和76個萬達酒店。
這一項目價值甚至超過融創中國在港股市場的市值。 時相隔一周，富力地產加入交易，承接了77個酒店項目的收購。
外界對富力地產入局頗感意外，但王健林在簽約儀式上表示，三方交易已經談了一個月。言外之意，富力并非闖入者。
接近融創地產管理層的一位人士則告訴記者，放棄酒店項目是融創主動的。“萬達只想運營文旅城項目，對酒店的態度是全盤托出，融創向來重視銷售而不精于經營，對酒店項目的策略也是接盤后再轉賣。
考慮集團的整體策略和利差有限，最終放棄了酒店這塊重資產。” 根據公開注冊信息統計，截至2016年底，萬達這70多家酒店凈值334.5億元，富力地產以199.06億元收購100%股權，而此前融創的開價更高，是335.95億元。
萬達六折沽清70余家酒店的邏輯在于，無須再委托銀行向融創放貸，節省了時間成本。 若與融創單方面交易，交易回款周期將超過3年：框架協議簽署當日，融創支付25億元定金；正式協議簽署后3日內，融創累計支付至合作事項總價款的20%，即126.34億元；正式協議簽署后，90天內支付轉讓價款累計至335.95億元；萬達收到第三筆付款5個工作日，利用自有資金、委托指定銀行向融創發放貸款296億元，該貸款期限為三年，利率為銀行三年期貸款基準利率，融創收到該貸款后2日內，向融創支付剩余對價295.75億元。
富力入局后，兩筆交易同步進行，萬達無須再向賣方放貸，637.5億付款在一年內即可完成：富力簽約后2日內付20億元定金，2018年1月31日前付清全部轉讓價款，完成酒店交割；融創簽約后付150億元，簽約后90日內付清全部轉讓價款。王健林還在簽約儀式上披露，當天融創已經支付150億給萬達商業。
三方公告說明，融創以438.44億元收購前述十三個文旅項目的91%股權，項目貸款總額為454億元，仍按此前協議由融創全部接盤。 據報道，萬達13個文化旅游項目總建筑面積合計約為5897萬平方米，其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，資產凈值248.84億元。
交易對價由早前的295.75億元增長到438.44億元，孫宏斌接受了13個文旅城項目的溢價。按照王健林的說法，每平米萬達文旅城可售面積，只加了200元。
“13個文旅城項目賬面上還有200億現金，加上可售面積對價，融創只賺不賠，公司內部誰反對誰傻。”孫宏斌在7月10日接受媒體群訪時曾如是說。
王健林總結三方交易時也表示：“引入富力收購酒店，對融創而言有更好的流動性，降低了負債水平。而富力承擔酒店資產，也有很大的價值，長期運營也會有很好的結果。”
信托輸血萬達廣場增量走輕資產路徑 整個交易過程一波三折，但主線是萬達商業降低負債的輕資產模式轉型。除了在存量上沽清重資產及其債務，萬達商業在增量中也嘗試擺脫對銀行貸款和公司債的依賴。
2017年以來，萬達商業發起了規模空前的房地產信托融資項目，支撐萬達廣場在全國范圍的擴張。 記者從銀監會公開的備案信托產品中查詢發現，自2017年以來，萬達委托民生信托發行了8期投向萬達廣場的信托產品，數量比過去五年的總量還多，實際募集資金的總規模超過20億元。
民生信托是泛海控股子公司，2016年12月曾與萬達商業簽訂戰略合作協議。 這8期信托產品同為“至信316號萬達廣場投資集合資金信托計劃”，認購民生信托設立的至信317號、318號、319號、320號、321號單一信托，最終投向于北海萬達。
2. 什么是房地產信托
房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。
如果將房地產資金信托簡單分類的話，可按負債關系劃分為債務型信托和權益型信托：（一）房地產開發貸款融資模式。即債權型融資方式，這是目前我國信托公司開展最為普遍的一種房地產信托融資模式。
債權型信托貸款融資模式有操作簡單、運行成本較低等特點，是目前市面上最為流行的房地產信托。 （二）股權回購型信托該類信托表面看屬于權益性股權投資信托，但實質上是一種結構性信托融資安排，功能類似于第一種房地產開發貸款信托。
信托投資公司在將信托資金以股權投資方式進行投資之前，實現與資金需求方簽署一個股權回購協議，信托公司與房地產開發企業雙方約定，在規定期間內（通常是在房地產信托計劃終止時），由信托資金的使用方或者其關聯公司及其指定的其他第三方，承諾按照一定的溢價比例，全額將信托公司以信托資金投資持有的股權全部回購，進而確保委托人信托財產的歸還和信托收益的實現。 （三）房地產股權投資信托該類信托是權益型信托投資方式之一，指信托投資公司通過發行集合資金信托產品，將所募集的信托資金直接投資于某房地產企業或房地產項目，形成實質性股權投資，并以一定方式直接或間接參與投資產企業或房地產項目的經營與管理，并將在房地產企業中根據所占的股權比例或房地產項目所有權情況，獲得的經營所得，作為委托人信托投資的信托收益。
（四）“夾層”信托融資模式“夾層”（mezzaninefinancing）指介于股權與優先債權之間的投資形式即次優級。從在我國的房地產信托業務中最初表現為混合融資，即以權益融資和債務融資結合的方式向信托投資公司融資。
實際上，夾層融資信托”也就是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的信托融資投資形式。 （五）財產收益權信托融資模式該類信托模式幾乎等同于資產證券化產品。
該類模式的信托，是將存量的持有性物業或出租性物業作為信托財產，將該類物業自身日常產生的租金收入或經營收入等穩定的現金流作為前提，發行財產收益權轉讓信托，房地產企業將信托受益權轉讓給投資者并取得相應對價實現融資，或者將受益權抵押進行債務融資。 然后，將募集的信托資金交由該類物業所有人，按照信托合同約定的信托目的或投資方向加以運用。
將固化、積壓、沉淀的資產盤活、變現，因此具有極為強烈資產證券化功能，也是我國迄今房地產信托所有模式中，最接近國外發行的房地產信托基金（REITs）的一種信托產品。 目前國內房地產信托，除了純保障房項目一般收益率普遍在10%-15%之間，期限在1-2年。
3. reits的作用是什么
REITs吸引力之所在 REITs作為極具潛力的房地產信托產品具有其他投資產品所不具有的獨特優勢。
它的長期收益由其所投資的房地產價值決定，與其他金融資產的相關度較低，有相對較低的波動性和在通貨膨脹時期所具有的保值功能； REITs可免雙重征稅和無最低投資要求； REITs是以收益憑證方式募集大眾資金，從事多樣化的投資，可通過不同的房地產種類、區位、經營方式等投資組合來降低風險外，還可以在法律規定范圍內從事*府債券、股票等有價證券投資以分散投資風險。 另一方面，REITs必須將大部分的收入（美國，新加坡以及香港都規定在90%或以上）作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩定的即期收入 ；在美國REITs的經營業務通常被限制在房地產的買賣和租賃，在稅收上按轉手證券計算，即絕大部分的利潤直接分配給投資者，公司不被征收資本利得稅；一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資。
由于REITs是以證券化方式來實現房地產的價值，證券在發行后可以在次級市場上加以交易，投資者可以隨時在市場上買賣證券，有助于資金的流通，與傳統的以所有權為目的房地產投資相比，具有相當高的流動性；上市交易的REITs較房地產業直接投資，信息不對稱程度低。 而且REIT經營權與所有權高度分離，通過專業化的經營管理，可以使房地產營運績效大幅度提高。
4. 基金,資管,信托之間有什么關系
基金專戶不是產品通道，他就是券商針對某個產品給這個產品開的交易專戶，和我們個人去券商那里開的證券交易賬戶基本類似。
以后的交易、預警線、清倉線都是看這個交易賬戶的凈值。如果是做高頻類交易，還會涉及到券商系統和基金管理人系統匹配的問題。
基金的基金專戶一般是證券公司很需要的資源。原因很簡單，一有高額的交易量。
二有一部分傭金收入。所以，券商都會給一些優惠*策。
比如降低傭金率啊，幫忙配低成本優先級啊等等。 而資管、信托、基金子公司。
就是產品通道了。也可以說你發產品的形式。
同樣的東西你通過基金子公司就是私募，通過資管屬于集合資管計劃（也屬于私募，但現在范圍模糊了。也有的叫陽光私募），通過信托發就屬于單一信托計劃（可以叫陽光私募） 這幾個產品通道，費用不同，監管部門不同，規模不同，審核不同。
5. 三季度信托資產規模是多少
中國信托業協會最新發布的數據顯示，三季度末，我國信托業管理的信托資產余額為24。
41萬億元，比二季度末的23。14萬億元增加了1。
27萬億元；三季度信托資產規模同比增速達到34。33%，環比增長5。
47%。 隨著信托業資產規模持續增長和資本實力不斷增強，行業發展效益水平穩步提升，前三季度的經營收入和利潤總額均有增長。
從營業收入當年累計來看，2017年一至三季度全行業累計實現營業收入756。33億元。
從營業收入當季新增額來看，三季度全行業營業收入新增258。5億元，同比增速達10。
30%，創2015年四季度以來的新高。從利潤總額來看，2017年前三季度全行業實現利潤總額553。
79億元，比2016年前三季度的518。64億元增加了6。
78%，平均每家信托公司實現利潤總額8。14億元，保持穩健增長態勢。
從資金運用方式看，三季度融資類信托規模從二季度的4。49萬億元下降到4。
46萬億元，占比從19。40%下降為18。
26%，持續“雙降”；事務管理類信托從二季度的12。48萬億元上升到13。
58萬億元，占比從53。92%上升到55。
66%。自2013年以來，事務管理類信托增長明顯，至2017年三季度已經超過全部信托資產的50%。
需要指出的是，在信托資金的使用方面，2017年三季度，信托業投向基礎產業領域的資金信托余額為3。 21萬億元，比二季度3。
10萬億元增加了0。11萬億元；投向房地產領域的資金信托余額為2。
07萬億元，比二季度的1。77萬億元增加了0。
3萬億元。從占比來看，基建領域的資金信托占比穩步向下調整，從二季度的15。
81%小幅下調到三季度的15。55%，保持基本穩定；房地產領域則略有上升，從二季度的9。
02%上升到10。01%。
風險資產方面，數據顯示，2017年三季度行業信托風險資產余額為1392。41億元，風險資產率為0。
571%，比二季度下降0。026%。
從風險資產的結構來看，三季度集合資金信托的風險資產占全部風險資產的比重為45。 79%，自2015年一季度以來持續下降，反映出行業風險資產結構在不斷優化。
中國信托業協會特約研究員和晉予認為，這主要得益于信托資產規模的快速增長對行業風險管控提出了更高的要求。近年來，信托業“一體三翼”監管體系得以確立并不斷完善，行業風險管控成效明顯。