榮觀房產網房地產企業增值稅若干問題
1. 房地產增值稅如何繳納
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。
第三條土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。 第四條納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。
第五條納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 第六條計算增值額的扣除項目： （一）取得土地使用權所支付的金額； （二）開發土地的成本、費用； （三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （四）與轉讓房地產有關的稅金； （五）財*部規定的其他扣除項目。
第七條土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
土地增值稅率表 級數 計稅依據 適用稅率 速算扣除率 1 增值額未超過扣除項目金額50%的部分 30% 0 2 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分 40% 5% 3 增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分 50% 15% 4 增值額超過扣除項目金額200%的部分 60% 35% 第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅： （一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的； （二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。 優惠*策 1、法定免稅。
有下列情形之一的，免征土地增值稅： （1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%; (2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產。 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第8條 2、轉讓房地產免稅。
因城市規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，經稅務機關審核，免征土地增值稅。 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第11條 3、轉讓自用住房免稅。
個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，凡居住滿5年及以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第12條 4、房地產入股免稅。
以房地產作價入股進行投資或聯營的，轉讓到所投資、聯營的企業中的房地產，免征土地增值稅。 《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號） 5、合作建自用房免稅。
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。 《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號） 6、互換房地產免稅。
個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，免征土地增值稅。 《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號） 7、房地產轉讓免稅。
對1994年1月1日以前已簽訂的房地產轉讓合同，不論何時轉讓其房地產，免征增值稅。 《關于對1994年1月1日前簽訂開發及轉讓合同的房地產征免土地增值稅的通知》（財法字[1995]7號） 8、房地產轉讓免稅。
對1994年1月1日以前已簽訂房地產開發合同或已分項，并已按規定投入資金進行開發，其首次轉讓房地產的，在2000年底前免征土地增值稅。 《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅優惠*策延期的通知》（財稅字[1999]293號） 9、個人轉讓普通住宅免稅。
從1999年8月1日起，對居民個人轉讓其擁有的普通住宅，暫免征土地增值稅。 《財*部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收*策的通知》（財稅字[1999]210號） 10、贈與房地產不征稅。
房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，不征收土地增值稅。 《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號） 11、房產捐贈不征稅。
房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民*和其他社會福利、公益事業的，不征收土地增值稅。 《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號） 12、資產管理公司轉讓房地產免稅。
對中國信達、華融、長城和東方4家資產管理公司及其分支機構，自成立之日起，公司處置不良資產，轉讓房地產取得的收入，免征土地增值稅。 《財*部國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產管理公司稅收*策問題的通知》（財稅[2001]10號） 13、第29屆奧運會取得收入免稅。
對第29屆奧運會組委會再銷售所獲捐贈的物品和賽后出讓資產取得收入，免征土地增值稅。 《財*部、國家稅務總局、海關總署關于第29屆奧運會稅收*策問題的通知》（財稅[2003]10號） 14、被撤銷金融機構清償債務免稅。
從《金。
2. 房地產的稅率
房地產企業的增值稅稅率：
一般納稅人執行增值稅稅率是11%；一般納稅人執行簡易計稅法的和小規模納稅人房地產企業增值稅征收率是5%。
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。
現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，**正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。
房產稅征收稅率
1.按房產余值計征的，年稅率為1.2%;
2.按房產出租的租金收入計征的，稅率為12%。從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。
從價計征
按照房產余值征稅的，稱為從價計征
房產稅依照房產原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納。
扣除比例由省、自治區、直轄市人民*府在稅法規定的減除幅度內自行確定。這樣規定，既有利于各地區根據本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續，提高征管效率。
房產原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣，衛生，通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。
從租計征
按照房產租金收入計征的，稱為從租計征，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。
3. 房地產項目公司,常見的稅收問題有哪些
問題一：房地產企業預售階段銷售未完工產品在企業所得稅預繳申報時是否可扣除銷售未完工產品已納的營業稅及附加和土地增值稅？
答：不可以。總局公告2015年第31號規定：所得稅預繳申報表A類第5行“特定業務計算的應納稅所得額”：從事房地產開發等特定業務納稅人，填按稅收規定計算的特定業務的應納稅所得額。房地產企業銷售未完工開發產品取得預售收入，按稅收規定的預計計稅毛利率計算預計毛利額填入此行。即預售收入預繳申報時不許扣稅金及附加。
問題二：房地產企業預售階段銷售未完工產品在企業所得稅年度納稅申報時是否可扣除銷售未完工產品已納的營業稅及附加和土地增值稅？
答：可以。總局所得稅司答復：根據國稅發[2009]31號規定，企業銷售未完工產品取得收入，應計算出預計毛利額計入當期應納稅所得額。同時，企業在計算繳納當期所得稅時，可扣除當期發生的期間費用、營業稅、土地增值稅等。
問題三：房地產企業成本核算對象何時報主管稅務機關？
答：總局公告2014年第35號規定：房地產企業應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發產品的成本對象，并就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。
問題四：對企業發現五年內實際發生的、按稅收規定應在企業所得稅前扣除而未扣除或少扣除支出，企業做出專項申報及說明后，準予在哪年度計算扣除？
答：總局公告2012年第15號規定：對企業發現以前年度實際發生的、按稅收規定應在企業所得稅前扣除而未扣除或少扣除支出，企業做出專項申報及說明后，準予追補至該項目發生年度計算扣除，但追補確認期限不得超過5年。
4. 現在房地產開發企業涉及哪些稅費
三、教育費附加 根據北京市稅務局轉發《北京市人民*府轉發**關于教育費附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規定：（一）計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額 （二）稅率為3%。
計算公式：應交教育費附加額=營業稅稅額*費率。 四、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發[ 1993 ]138 號）規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。
土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。（六）稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。
增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為 60%。
根據《關于土地增值稅若干征收管理問題的通知》（京地稅二[ 1996 ]240 號）規定，對經常發生房地產轉讓的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征的土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。其預征率為：預售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產，按預售收入3%的比例預征土地增值稅；預售非普通標準住宅、別墅、公寓的房地產，按預售收入2%的比例預征土地增值稅；預售其他房地產，按預售收入1%的比例預征土地增值稅。
五、房產稅： 如果企業擁有房產產權的，需繳納房產稅。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）的規定，房產稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。
房產稅以房產原值（評估值）為計稅依據，稅率為1.2%。計算公式為：年應納稅額=房產原值（評估值）*（1- 30%）*1.2%。
六、城鎮土地使用稅 如果企業擁有土地使用權的，需繳納城鎮土地使用稅根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（**令第17號發布）的規定，城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額征收的一種稅。年應納稅額=∑（各級土地面積*相應稅額）。
北京市城鎮土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。 七、城市房地產稅、外商投資企業土地使用費如果單位屬于外商投資企業或外國企業應繳納城市房地產稅、外商投資企業土地使用費。
（一）根據《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》（中央人民*府*務院*財字第133號令公布）規定，城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳臺胞，按照房產原值征收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅，稅率為1.2%。
計算公式為：年應納稅額=房產原值*稅率*（1- 30%）。八、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國**令第11號）的規定，印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。
分為從價計稅和從量計稅兩種。 應納稅額=計稅金額*稅率，應納稅額=憑證數量*單位稅額。
土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應按照印花稅有關規定繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續。
在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發證手續。
5. 房地產公司有關稅務問題
1、營業稅2、城建稅3、教育附加費4、企業所得稅5、土地增值稅6、土地使用稅（或有，視銷售情況定）7、房產稅（或有，視銷售情況定）8、印花稅9、殘疾人保障基金、防洪保安基金（視當地稅務局情況定）10、個人所得稅11、車船使用稅（視單位公車情況定）12、其他（視特殊銷售情況定） （一）營業稅――基本規定應納營業稅=銷售收入*稅率1，銷售收入的確認：（1），采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現.（2）采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現.付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現.（3）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現.（4）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：①采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入實現.②采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.③采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現.包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現.④采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.委托方和接受委托方應按月或季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單.已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱，地理位置，編號，數量，單價，金額，手續費等.（5）將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：①將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售痢疾確認收入的實現.②將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現.（6）以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現.2，視同銷售行為的收入確認：（1）下列行為應視同銷售確認收入：①將開發產品用于本企業自用，捐贈，贊助，廣告，樣品，職工福利，獎勵等；②將開發產品轉作經營性資產；③將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；④以開發產品抵償債務；⑤以開發產呂換取其他企事業單位，個人的非貨幣性資產.（2）視同銷售行為的收入確認時限：視同銷售行為應于開發產呂所有權或使用權轉移，或于實際取得利潤權利時確認收入的實現.說明：預售收入" "=銷售收入*策" "=執行掌握3，稅率：5%――可以利用的稅收*策《財*部國家稅務總局關于營業稅若干*策問題的通知》（財稅字 [2003]016號）"單位和個人銷售或轉讓購置的不動產和受讓的土地使用權， 以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額."注：土地使用權銷售或轉讓收入―土地使用權購置或受讓原價，可按轉讓無形資產稅目征收營業稅不動產建成項目或不動產在建項目―不動產購置或受讓原價，可按銷售不動產稅目征收營業稅（二），企業所得稅――基本規定應納企業所得稅=計稅利潤*稅率（33%）1，應稅收入的確認：（1），收入的確認與營業稅銷售收入相同.（2），關于開發產品預售收入確認問題.房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整.預計營業利潤額=預售開發產品收入*利潤率預售收入的利潤率不得低于15%（含15%）.2，成本費用的扣除（1），銷售成本：房地產開發企業發生的當期準予扣除的開發產品銷售成本，是指已實現銷售的開發產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認.可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積銷售成本=已實現銷售的可售面積*可售面積單位工程成本（2），土地征用及拆遷補償費，公共設施配套費；開發產品共用部位，共用設施設備維修費；土地閑置費和折舊等（3），銷售費用，管理費用，財務費用；其中，房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，如屬于成本對象完工前發生的，應按其實際發生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發生的，應作為財務費用直接在稅前扣除.廣告費用按營業收入的8%據實扣除，超過部分可無限期結轉以后年度，按規定的標準扣除.――征收方式的確定按現行稅收*策規定，企業所得稅的征收有兩種征收方式：查賬征收方式和核定征收方式.1，采取查賬征收方式的房地產開發企業應具備的條件：按照國家規定的財務會計制度和稅收法律法規的規定設置賬簿，開展核算，定期編制，報送會計報表，真實地反映企業收入，成本，費用和盈。
6. 房地產企業如果投資在建房地產項目應該如何納稅
對于房地產公司在建項目轉讓行為，根據《關于營業稅若干*策問題的 通知》（財稅[2003] 16號）文件規定，應該在轉讓在建項目時視同不動產轉讓 業務繳納營業稅和附加稅。
具體處理要求如下：單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，其實質是發生了轉讓不動產所有權 或土地使用權的行為。 對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收：（1） 營業稅：轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進人施工階段的 在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業稅。
轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。 （2）所得稅根據《關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發[2000 ] 118號）第三條規定：企業以部分非貨幣性資產投資的所得稅處理。
企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股票，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。 上述資產轉讓所得如數額較大，在一個納稅年度確認實現繳納企業所得稅確有困難的，報經稅務機關批準，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨后不超過5個納稅年度內平均攤轉到各年度的應納稅所得中。
被投資企業接受的上述非貨幣性資產，可按經評估確認后的價值確定有關資產的成本。 （3） 印花稅《中華人民共和國印花稅暫行條例施行細則》（財稅[1988 ] 255號）第五條規定：條例第二條所說的產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。
在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其他建設項目。 對于以在建工程對外投資是否繳納印花稅，印花稅相關法規中沒有明確規定，但是將在建工程轉讓或者對外投資，根據投資協議等可以界定為實質上發生了產權的轉讓行為，應該按“產權轉移書據”繳納印花稅。
（4） 土地增值稅第一，根據《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995 ] 48號）第一條的規定：以房地產進行投資、聯營的一方以土地（房地產）作價人股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免繳納土地增值稅。 對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應按規定繳納土地增值稅。
第二，根據《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006 ] 21號）的規定：自2006年3月2日起，對于以土地（房地產）作價投資人股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字[1995] 48號文件第一條暫免征收土地增房地產企業值稅的規定，應按規定繳納土地增值稅。 因此，如果被投資方不是房地產企業的就不需繳納土地增值稅，但投資方是 房地產企業的就需全額繳納土地增值稅。
7. 房地產開發如何繳稅
企業所得稅：對房地產開發企業將自己開發的商品房作投資，在投資發生時應視同銷售，確認收入，并入到應納稅所得額中計算繳納企業所得稅。
營業稅：房地產開發企業將自已開發的商品房作投資，參與被投資企業利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。
土地增值稅：根據《財*部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用上述財稅字〔1995〕048號文件第一條免征土地增值稅的規定。附：財稅字〔1995〕048號文件第一條規定，對于以房地產進行投資，聯營的，投資，聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資，聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。
印花稅：根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規定，商品房投資過戶，應由產權轉移書據的立據人應按合同或協議所載金額萬分之五貼花完稅。
契稅：按照《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細則，以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同土地使用權轉讓、房屋買賣征稅。企業將自己開發的商品房作為投資屬于上述行為。被投資企業應按照商品房的價格，以4%的稅率繳納契稅。
2、開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。大連市內四區的預計計稅毛利率為20%。
3、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定， 納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。
房地產企業增值稅核查
1. 如何檢查房地產企業稅收
房產稅、城鎮土地使用稅檢查內容
一、房產、土地的基本情況
（一）房屋產權人名稱、房屋座落詳細地址、幢號、用途、結構、建筑面積、購建時間、產權證號、造價（原值或評估價）、容積率、應計入房產稅原值的土地價值、征免稅界定、年應納稅額。
（二）土地使用權人名稱、土地座落詳細地址、土地使用權證號、用途、面積、土地使用權起止日期、土地等級（稅額級距）、單位稅額、征免稅界定、年應納稅額。
（三）出租房屋、土地的詳細地址、面積、用途、產權人、年租金（不足一年的換算成年租金）、年應納稅額。
二、關于房產原值和土地面積的確認
（一）賓館、酒店業納稅人自用、經營用房產、土地，是否按規定申報繳納房產稅和土地使用稅。重點是納稅人房產原值計算是否準確，有無將電梯、中央空調等有關配套設備和照明、電力、電纜、給排水等有關配套設施從房產原值中扣除。
（二）自2011年1月1日起，對按房產原值一次性減除30%后的余值計征房產稅的，是否將取得土地的價款及開發土地發生的成本費用計入房產原值申報繳納房產稅。宗地容積率低于0.5的按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”房產原值的地價確認計算方法：
1、計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積÷容積率*土地單價；
2、若宗地容積率低于0.5（含0.5），則計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積*2*土地單價；
3、若納稅人的土地屬無償劃撥取得的，則計入房產原值的地價為零。
（三）實際使用集體土地的單位和個人，在城鎮土地使用稅征稅范圍內實際使用未辦理土地使用權流轉手續的應稅集體所有建設用地，是否按規定繳納該建設用地的城鎮土地使用稅。
（四）企業將承租的房產進行加層、擴建或拆除重建，雙方協議對加層、擴建、重建新增加的房屋面積，在若干年內，由承租企業使用不交房租，期滿后承租企業無償將房產歸原房主所有，協議租賃期間，原房屋產權所有人是否按房產出租方式繳納房產稅。
（五）承租人將租用的房產進行維修、改造，若干年內以支付修理費抵交房產租金，產權所有人是否按規定繳納房產稅。
（六）土地供他人建房不收租金，若干年后房屋無條件歸土地使用人所有，房產權屬人是否按規定繳納房產稅。
（七）凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，是否依照有關規定征收房產稅。
（八）單位或個人用于經營加油（汽）站的房產和土地，是否按規定申報繳納“兩稅”。
（九）行*事業單位、個人出租的房屋、土地，是否按規定申報繳納“兩稅”。
（十）房地產開發企業申報繳納“兩稅”情況：
1、房地產開發企業擁有的土地（包括未開發的土地）是否按規定申報繳納城鎮土地使用稅。
2、開發的商品房在出售前自用、出租、出借的，是否按規定申報繳納房產稅。
3、房地產開發企業自用房產，是否按規定申報繳納“兩稅”（如辦公用、售樓部等房產）。
（十一）享受“兩稅”減免的納稅人申報的土地面積、房屋建筑面積、房產原值，是否真實準確，是否存在自行減免等情況。
（十二）符合“兩稅”減免*策的房產、土地，在減免稅年限到期后是否恢復征稅。
2. 房地產企業收到增值稅發票
答：房地產企業有部分外購料直接進“生產成本一開發間接成本”，實質是用于房地產的開發。按《增值稅暫行條例》規定，第十條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（二）用于非應稅項目的購進貨物或者應稅勞務；
《增值稅暫行條例實施細則》第二十條規定，非應稅項目是指提供非應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產和固定資產在建工程等。第五條規定，非應稅勞務是指屬于應繳營業稅的交通運輸業、建筑業、金融保險業、郵電通信業、文化體育業、娛樂業、服務業稅目征收范圍的勞務。
房地產企業的購進的原材料是用于構建和銷售不動產的，進項稅額不能抵扣。
這些增值稅發票需要認證不抵扣，不認證的話會產生滯留票的情況，需要認證。
其他問題可以咨詢我
3. 如何檢查房地產企業的所得稅
1. 核查房地產企業的收入；主要檢查預收賬款是否在房屋確權，簽定買賣合同后.全部結轉為：主營業收入，有沒有少結轉收入，2.核實”開發產品成本“檢查工程的完工進度付款；，成本結算是否有工程合同。是否按工程預算結算。3.核實費用，所有的費用是否取得正規合法發票，涉及扣除比例限額的是否按規定扣除：如：（1）業務招待費按60%稅前可扣除但不得超過收入的0.5%;(2)宣傳廣告費：不得超過銷售15%（朝出部分可結轉下年度）。檢查完以上項目后再根據利潤表中計算出：企業應交稅所得額=（利潤總額+納稅調增-納稅調減）*25%整個過程大致這樣。
房地產開發企業目前實行按照預計毛利率預繳企業所得稅，按照工程項目的屬性不同，預繳的毛利率不同。
分兩部分計算：
(1)。已經銷售的：（銷售的收入-成本費用）*25%
(2。)預售的：（預售收入*預計毛利率-費用、稅金）*25%
請參考國稅發（2009）31號文件。
4. 請問：房地產開發企業清算時如何計算土地增值稅
國家稅務總局 關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知 國稅發[2009]91號 字體：【大】【中】【小】 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局： 為了加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行*法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規程》，現印發給你們，請遵照執行。
國家稅務總局 二○○九年五月十二日 土地增值稅清算管理規程 第一章 總則 第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規定，制定本規程（以下簡稱《規程》）。 第二條 《規程》適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。
第三條 《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關*策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。 第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。
第五條 稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅*策宣傳輔導。 主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。
第二章 前期管理 第六條 主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。
第七條 主管稅務機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。 第八條 對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施項目專用票據管理措施。
第三章 清算受理 第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。 （一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； （二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； （三）直接轉讓土地使用權的。
第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。 （一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； （二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； （四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。 第十一條 對于符合本規程第九條規定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。
對于符合本規程第十條規定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。 應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。
第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料 （一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定）。 （二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。
（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。 第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的。
5. 房地產企業如何交稅
你可以參考下： 問：我賣辦公樓要交營業稅及附加費，還有什么稅，比如說土地增值稅要交嗎？如何交的？ 答：除了營業稅及附加費，還有企業所得稅、印花稅、土地增值稅，另外，營業稅如果是公司自己建的，要交兩道營業稅，一道是建筑營業稅，一道是銷售不動產營業稅。
土地增值稅按土地的增值額計算。 問：還有我方出土地，買方出錢建樓，又該怎么交稅？ 答：《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》國稅函發[1995]156號文第十七條對合作建房征收營業稅的問題作了明確規定： （二）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。
例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。
甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業——租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條規定的核定順序是：（一）按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；（二）按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；（三）按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業成本或工程成本*（1+成本利潤率）/（1-營業稅稅率）。 問：怎么樣才能合理的少交稅 ？ 答：職業問題，不能公開回答。
只能告訴你，依法納稅才是公民的義務。 一般來說，內資房地產企業在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用“轉讓定價”的手法避稅。
所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的征收。 一位有過六年房地產從業經驗的人士透露，調整報表轉移利潤的行為在房地產行業非常普遍。
如廣州某房地產公司想轉移利潤到國外，對其會計說弄個“海外業務接待費2000萬元”。另一個房地產企業，則將一些設計工作交給海外自己的關聯公司來做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。
一位曾在廣東一家大型房地產公司的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術咨詢公司等就有三個，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產，以完成最后的利潤轉移，因為這些藝術品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。
2004年，國家稅務總局公布的“2003年度中國納稅百強排行榜”中，沒有一家房地產企業。即使是專為房地產企業設置的“2003年度房地產開發經營行業納稅十強”里，房地產企業的納稅總額也并不樂觀。
二、避稅具體方法 一）是預售購房款掛在往來賬面。將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業稅和企業所得稅，這是房地產開發企業較為普遍采用的一種手段。
二）是預收房款開具收據，不開具發票，隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。
三）是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。
四）是隨意調整稅款申報數額。有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。
五）是鉆*策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
六）是虛列開發成本，任意擴大成本開支范圍，虛列工程成本。企業預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環，從而少納或不納銷售不動產營業稅及附加等。
七）是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。
將代理銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅。 八）是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
九）是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業稅和企業所得稅。
十）是故意拖延項目竣工決算和完工時間，躲避土地增值稅清算。 三、稅務部門如何核查房產企業稅收 為全面加強房地產業的稅收征管，堵塞征管漏洞，要從以下幾方面入手。
一）規范稅收日常管理，夯實房地產業征管基礎。一是建立健全房地產企業征管基礎資料。
房地產企業征管基礎檔案應涵蓋房地產企業從土地取得、項目立項、工程招投標、工程預（。
異地房地產企業增值稅
1. 企業異地房產出售怎樣開具增值稅發票
第四條 房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款
當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。
房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向*府、土地管理部門或受*府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財*部門監（印）制的財*票據。
第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
第八條 一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產老項目，是指：
（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；
（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
第九條 一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
2. 營改增后房地產企業增值稅稅率是多少
房地產開發企業征收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
征收土地增值稅按規定稅率和增值額計算，房地產開發企業的土地增值稅需要在國家財稅*策的要求下進行會計處理，根據會計準則和制度實施核算，滿足房地產開發企業會計處理的特殊性。
2016年3月18日召開的**常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點。
目前，市場環境競爭激烈，營業稅存在重復增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發票將降低房地產企業的市場核心競爭力。
因此，房地產開發企業實施“營改增”制度具有一定的必要性。
擴展資料：
2016年3月24日，財*部、國家稅務總局向社會公布了《營業稅改征增值稅試點實施辦法》。
經**批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。
銷售不動產：
銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。
建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。
構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。
轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。
房地產業：房地產開發企業征收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
參考資料：
公務員期刊網-營改增后房地產開發企業增值稅會計處理
百度百科-營業稅改增值稅
百度百科-營業稅改征增值稅試點實施辦法
3. 房地產企業總公司是一般納稅人,設在外地分公司可以認定為增值稅一
視不同情況而定。
|《增值稅一般納稅人資格認定管理辦法》（總局令〔2010〕第22號）第六條 規定：納稅人應當向其機構所在地主管稅務機關申請一般納稅人資格認定。 據此，增值稅一般納稅人總分支機構不在同一縣（市）的，應分別向其機構 所在地主管稅務機關申請辦理一般納稅人資格認定。
即總公司向總公司所在地申請一般納稅人資格，分公司向分公司所在地申請 一般納稅人資格。如果分公司不申請，且達不到銷售額標準，則可以認定為小規 模納稅人。
如果總分機構實行增值稅匯總納稅，總機構為增值稅一般納稅人，分支機構 為小規模納稅人的企業，在批準匯總申報的當月，分支機構一般納稅人資格同時 生效（由系統自動賦予其增值稅一般納稅人資格）。 分支機構被取消匯總申報資 格后，其一般納稅人資格繼續有效。
如果總分機構不實行增值稅匯總繳納的，總公司可以為一般納稅人，分公司可以 為小規模納稅人；但是如果總分機構匯總繳納增值稅的話則須統一為一般納稅人。
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