榮觀房產網1. 如何檢查房地產企業稅收
房產稅、城鎮土地使用稅檢查內容
一、房產、土地的基本情況
（一）房屋產權人名稱、房屋座落詳細地址、幢號、用途、結構、建筑面積、購建時間、產權證號、造價（原值或評估價）、容積率、應計入房產稅原值的土地價值、征免稅界定、年應納稅額。
（二）土地使用權人名稱、土地座落詳細地址、土地使用權證號、用途、面積、土地使用權起止日期、土地等級（稅額級距）、單位稅額、征免稅界定、年應納稅額。
（三）出租房屋、土地的詳細地址、面積、用途、產權人、年租金（不足一年的換算成年租金）、年應納稅額。
二、關于房產原值和土地面積的確認
（一）賓館、酒店業納稅人自用、經營用房產、土地，是否按規定申報繳納房產稅和土地使用稅。重點是納稅人房產原值計算是否準確，有無將電梯、中央空調等有關配套設備和照明、電力、電纜、給排水等有關配套設施從房產原值中扣除。
（二）自2011年1月1日起，對按房產原值一次性減除30%后的余值計征房產稅的，是否將取得土地的價款及開發土地發生的成本費用計入房產原值申報繳納房產稅。宗地容積率低于0.5的按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”房產原值的地價確認計算方法：
1、計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積÷容積率*土地單價；
2、若宗地容積率低于0.5（含0.5），則計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積*2*土地單價；
3、若納稅人的土地屬無償劃撥取得的，則計入房產原值的地價為零。
（三）實際使用集體土地的單位和個人，在城鎮土地使用稅征稅范圍內實際使用未辦理土地使用權流轉手續的應稅集體所有建設用地，是否按規定繳納該建設用地的城鎮土地使用稅。
（四）企業將承租的房產進行加層、擴建或拆除重建，雙方協議對加層、擴建、重建新增加的房屋面積，在若干年內，由承租企業使用不交房租，期滿后承租企業無償將房產歸原房主所有，協議租賃期間，原房屋產權所有人是否按房產出租方式繳納房產稅。
（五）承租人將租用的房產進行維修、改造，若干年內以支付修理費抵交房產租金，產權所有人是否按規定繳納房產稅。
（六）土地供他人建房不收租金，若干年后房屋無條件歸土地使用人所有，房產權屬人是否按規定繳納房產稅。
（七）凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，是否依照有關規定征收房產稅。
（八）單位或個人用于經營加油（汽）站的房產和土地，是否按規定申報繳納“兩稅”。
（九）行*事業單位、個人出租的房屋、土地，是否按規定申報繳納“兩稅”。
（十）房地產開發企業申報繳納“兩稅”情況：
1、房地產開發企業擁有的土地（包括未開發的土地）是否按規定申報繳納城鎮土地使用稅。
2、開發的商品房在出售前自用、出租、出借的，是否按規定申報繳納房產稅。
3、房地產開發企業自用房產，是否按規定申報繳納“兩稅”（如辦公用、售樓部等房產）。
（十一）享受“兩稅”減免的納稅人申報的土地面積、房屋建筑面積、房產原值，是否真實準確，是否存在自行減免等情況。
（十二）符合“兩稅”減免*策的房產、土地，在減免稅年限到期后是否恢復征稅。
2. 房地產企業收到增值稅發票
答：房地產企業有部分外購料直接進“生產成本一開發間接成本”，實質是用于房地產的開發。按《增值稅暫行條例》規定，第十條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（二）用于非應稅項目的購進貨物或者應稅勞務；
《增值稅暫行條例實施細則》第二十條規定，非應稅項目是指提供非應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產和固定資產在建工程等。第五條規定，非應稅勞務是指屬于應繳營業稅的交通運輸業、建筑業、金融保險業、郵電通信業、文化體育業、娛樂業、服務業稅目征收范圍的勞務。
房地產企業的購進的原材料是用于構建和銷售不動產的，進項稅額不能抵扣。
這些增值稅發票需要認證不抵扣，不認證的話會產生滯留票的情況，需要認證。
其他問題可以咨詢我
3. 如何檢查房地產企業的所得稅
1. 核查房地產企業的收入；主要檢查預收賬款是否在房屋確權，簽定買賣合同后.全部結轉為：主營業收入，有沒有少結轉收入，2.核實”開發產品成本“檢查工程的完工進度付款；，成本結算是否有工程合同。是否按工程預算結算。3.核實費用，所有的費用是否取得正規合法發票，涉及扣除比例限額的是否按規定扣除：如：（1）業務招待費按60%稅前可扣除但不得超過收入的0.5%;(2)宣傳廣告費：不得超過銷售15%（朝出部分可結轉下年度）。檢查完以上項目后再根據利潤表中計算出：企業應交稅所得額=（利潤總額+納稅調增-納稅調減）*25%整個過程大致這樣。
房地產開發企業目前實行按照預計毛利率預繳企業所得稅，按照工程項目的屬性不同，預繳的毛利率不同。
分兩部分計算：
(1)。已經銷售的：（銷售的收入-成本費用）*25%
(2。)預售的：（預售收入*預計毛利率-費用、稅金）*25%
請參考國稅發（2009）31號文件。
4. 請問：房地產開發企業清算時如何計算土地增值稅
國家稅務總局 關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知 國稅發[2009]91號 字體：【大】【中】【小】 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局： 為了加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行*法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規程》，現印發給你們，請遵照執行。
國家稅務總局 二○○九年五月十二日 土地增值稅清算管理規程 第一章 總則 第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規定，制定本規程（以下簡稱《規程》）。 第二條 《規程》適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。
第三條 《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關*策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。 第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。
第五條 稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅*策宣傳輔導。 主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。
第二章 前期管理 第六條 主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。
第七條 主管稅務機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。 第八條 對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施項目專用票據管理措施。
第三章 清算受理 第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。 （一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； （二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； （三）直接轉讓土地使用權的。
第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。 （一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； （二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； （四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。 第十一條 對于符合本規程第九條規定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。
對于符合本規程第十條規定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。 應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。
第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料 （一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定）。 （二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。
（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。 第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的。
5. 房地產企業如何交稅
你可以參考下： 問：我賣辦公樓要交營業稅及附加費，還有什么稅，比如說土地增值稅要交嗎？如何交的？ 答：除了營業稅及附加費，還有企業所得稅、印花稅、土地增值稅，另外，營業稅如果是公司自己建的，要交兩道營業稅，一道是建筑營業稅，一道是銷售不動產營業稅。
土地增值稅按土地的增值額計算。 問：還有我方出土地，買方出錢建樓，又該怎么交稅？ 答：《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》國稅函發[1995]156號文第十七條對合作建房征收營業稅的問題作了明確規定： （二）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。
例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。
甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業——租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條規定的核定順序是：（一）按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；（二）按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；（三）按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業成本或工程成本*（1+成本利潤率）/（1-營業稅稅率）。 問：怎么樣才能合理的少交稅 ？ 答：職業問題，不能公開回答。
只能告訴你，依法納稅才是公民的義務。 一般來說，內資房地產企業在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用“轉讓定價”的手法避稅。
所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的征收。 一位有過六年房地產從業經驗的人士透露，調整報表轉移利潤的行為在房地產行業非常普遍。
如廣州某房地產公司想轉移利潤到國外，對其會計說弄個“海外業務接待費2000萬元”。另一個房地產企業，則將一些設計工作交給海外自己的關聯公司來做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。
一位曾在廣東一家大型房地產公司的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術咨詢公司等就有三個，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產，以完成最后的利潤轉移，因為這些藝術品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。
2004年，國家稅務總局公布的“2003年度中國納稅百強排行榜”中，沒有一家房地產企業。即使是專為房地產企業設置的“2003年度房地產開發經營行業納稅十強”里，房地產企業的納稅總額也并不樂觀。
二、避稅具體方法 一）是預售購房款掛在往來賬面。將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業稅和企業所得稅，這是房地產開發企業較為普遍采用的一種手段。
二）是預收房款開具收據，不開具發票，隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。
三）是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。
四）是隨意調整稅款申報數額。有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。
五）是鉆*策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
六）是虛列開發成本，任意擴大成本開支范圍，虛列工程成本。企業預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環，從而少納或不納銷售不動產營業稅及附加等。
七）是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。
將代理銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅。 八）是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
九）是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業稅和企業所得稅。
十）是故意拖延項目竣工決算和完工時間，躲避土地增值稅清算。 三、稅務部門如何核查房產企業稅收 為全面加強房地產業的稅收征管，堵塞征管漏洞，要從以下幾方面入手。
一）規范稅收日常管理，夯實房地產業征管基礎。一是建立健全房地產企業征管基礎資料。
房地產企業征管基礎檔案應涵蓋房地產企業從土地取得、項目立項、工程招投標、工程預（。
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