榮觀房產網1. 房地產行業的成本分攤依據是什么
房地產開發項目成本費用構成 1、土地費用。
是指為取得項目用地使用權而發生的費用。目前存在著有償出讓轉讓和行*劃撥兩種獲取土地使用權的方式。
土地費用包括： （1）土地使用權出讓金、征地費； 土地使用權出讓金的估算一般可參照*府近期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據城市人民*府頒布的城市基準地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。 征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、土地投資補償費（青苗補償費、樹木補償費、地面附著物補償費）、人員安置補助費、新菜地開發基金、土地管理費、根底占用稅和拆遷費等。
（2）城市建設配套費； 城市建設配套費是因*府投資進行城市基礎設施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設而由受益者分攤的費用。 （3）拆遷安置補償費。
拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發建設單位對被拆除房屋的使用人依據有關規定給予安置所需的費用。
被拆遷房屋的使用人因拆遷而遷出時，作為拆遷人的開發建設單位應付給搬遷補助費或臨時安置補助費。 拆遷補償費是指開發建設單位對被拆除房屋的所有權人，按照有關規定給予補償所需的費用。
拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權的調換。 2、前期工程費。
包括：開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察以及“三通一平”等土地開發工程費。 項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。
“三通一平”等土地開發費用，主要包括地上原有建筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計算標準估算。
3、房屋開發費。 包括： （1）建安工程費； 建安工程費用是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）和室內裝飾家具費等。
（2）公共配套設施建設費； 指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施（或公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。
一般按規劃指標和實際工程量估算。 （3）基礎設施建設費。
指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程，其費用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環衛、室外照明等設施的建設費用，以及各項設施與市*設施干線、干管、干道等的接口費用。 一般按實際工程量估算。
4、管理費。 是指企業行*管理部門為管理和組織經營活動而發生的各種費用，包括公司經費、工會經費、職工教育培訓經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房產稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。
5、銷售費用。 是指開發建設項目在銷售其產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。
包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費等。 6、財務費用。
是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業籌資發生的其他財務費用。 7、其他費用。
主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程質量監督費、工程監理費、竣工圖編織費、保險費等雜項費用。 這些費用一般按當地有關部門規定的費率估算。
8、不可預見費。 不可預見費根據項目的復雜程度和簽署各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3%~7%估算。
9、稅費。 開發建設項目投資估算中應考慮項目所負擔的各種稅金和地方*府或有關部門征收的費用。
在一些打中型城市，這部分稅費在開發建設項目投資中占有限大比重。各項稅費應根據當地有關法規標準估算。
2. 房地產企業土地成本及其他成本如何分攤
這個，我認為，屬于你們公司會計*策的范疇，你們可以制定一個分攤原則，然后一直按該會計*策執行。
建議可以參照房產稅對地下室等打折征收的模式，分攤成本時，在按面積分攤的基礎上，再給地下室核定一個分攤比例，如40%。
地下室分攤成本=總需分攤成本*（地下室面積*40%）/（地下室面積*40%+其余地上部分面積）
當然，如果能夠根據成本習性來分攤，那當然更好，也更科學。因為地下室確實是因為相關因素而發生了那么多成本，這樣成本就是真實的，而不用考慮是否虧損。
3. 房地產企業項目成本如何分配
建筑面積是房地產開發各期成本分配的主要標準，一般都采用此標準分配一些共同成本，如各期之間，配套設施、基礎設施的成本等，對于前期和配套費用，其發生的成本與土地面積沒有直接關系，而與建筑面積有關系，所以，其分攤標準一般是按建筑面積進行分攤。
可銷售面積是單位成本計算基礎。 由于土地費用和前期、配套等費用并不是按我們的會計分期來確定和支付的，所以，這部分費用除按上述開發成本的相應明細科目進行歸集外，還要采用一定的分攤標準在各成本對象之間進行分攤。
分攤的標準有兩個，即土地面積和建筑面積。
4. 房地產企業分攤開發成本的時候明細科目都有什么
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）
第二十七條 開發產品計稅成本支出的內容如下：
（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市*配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
（二）前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
（三）建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。
（四）基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
（五）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方*府、*府公用事業單位的公共配套設施支出。
（六）開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
5. 房地產銷售怎么分攤開發成本
第一步：歸集開發成本合計數。
首先歸集清算對象帳載“開發成本”會計科目借方累計發生數，即建造項目所有的、合理的、合規的支出。如上圖所示，開發成本總額1.15億元。
提示：按照開發成本六個明細列式，詳細記載每一明細科目的借方發生數。目的就是一則細化分類，便于后續審核；二則便于稽查應對。
第二步：利息單獨列示“開發成本---開發間接費”科目的“利息”支出單獨列示。在計算土地增值稅流程中，利息扣除分為兩種，一是計算扣除，二是據實扣除。
為了便于前期測算和后期清算，有必要單獨列示。你懂的！第三步：匯總銷售面積該銷售面積包括三部分：一是實際銷售面積。
該面積一定是實際銷售的面積，與測繪面積、預售面積不一樣的。修建的公配（會所），不屬于可售面積，但屬于建筑面積。
如果企業實際銷售了會所（姑且不論是否可以銷售、是否違規），則會所屬于“實際銷售面積”。要注意概念的區分。
二是自用面積。企業出于以下幾點原因有可能自用房產：捂盤惜售、滯銷姑且自用、規劃就是為了自用。
自用面積轉固定資產的時候，同樣是存在成本的，因此，自用面積必須考慮。三是出租面積。
企業處于各種考慮，將開發產品作為投資性房地產獲取收益，同樣考慮該部分的建筑面積。第四步：計算單位成本在計算的時候注意區分，包含利息的單位成本與不包含利息的單位成本。
完成以上步驟之后，在進行土地增值稅清算的時候就簡單了，銷售100平方米，扣除100平方米的成本，計算增值額，尋找稅率，計算土地增值稅稅款。