榮觀房產網1. 如何從審計行業進入房地產的成本核算行業
您好！
(1)制定相應的成本控制措施。控制成本是促進房地產企業集約經營繁榮我國住房市場的一個重要手段。
①嚴格控制建安成本降低工程造價。控制建設工程成本，首先，應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規模，提高經濟效益的關鍵。設計階段工作水平的高低，設計質量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項目建成投產以后的經濟效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費用，還要做好工程招投標工作，通過招投標形式確定完施工企業后，在施工階段的成本控制的關鍵是合理控制工程洽商、材料設備價格和嚴格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應充分發揮監理對工程造價的作用。在工程竣工驗收后，應合理地確定工程造價，做好結算審核工作。
②拆遷安置費用的控制。在項目立項之后，業主要擇優選擇隊伍及時凍結建設用地范圍內的戶口，嚴格控制分戶，減少代征土地，增加城區居民外遷，按*策規定從嚴掌握征地拆遷各項費用的補償標準、被遷戶安置用房的面積，做好新區開發原有人員的安置工作。
③貸款利息的控制。房地產企業融資渠道之一就是銀行貸款，很多開發企業用以銀行貸款的方式進行融資，使部分企業的資產負債率在80%以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式。總的來說，償還貸款的方式分為一次全部償還和若干次償還。一次償還方式對業主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對于同時投資于多個房地產開發項目的企業，實行的是滾動開發，在總的開發過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失，把企業資金的利息損失降低到最小。
(2)加強制度建設，強化會計監督。
①建立和健全企業的規章制度。加強和完善商品房成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。房地產開發企業應根據自身規模大小和商品房開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一個房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本核算工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。
②加大會計、稅收監管力度。財*、稅務、審計等有關部門應加強合作，及時溝通信息，對故意不進行工程決算，不按規定核算收入和成本的房地產企業加大處罰力度，同時提高預收賬款、預交稅款的比例，促使其及時、正確核算收入成本，切實提高房地產行業會計信息質量。企業應設立內部審計部門或人員，強化內部審計，以保證會計核算真實性，其最終目的是降低房地產開發成本，提高房地產開發企業經濟效益。另外，內部審計人員要參與工程決算，全程參與成本核算的監督。
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2. 如何從審計行業進入房地產的成本核算行業
您好！
(1)制定相應的成本控制措施。控制成本是促進房地產企業集約經營繁榮我國住房市場的一個重要手段。
①嚴格控制建安成本降低工程造價。控制建設工程成本，首先，應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規模，提高經濟效益的關鍵。設計階段工作水平的高低，設計質量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項目建成投產以后的經濟效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費用，還要做好工程招投標工作，通過招投標形式確定完施工企業后，在施工階段的成本控制的關鍵是合理控制工程洽商、材料設備價格和嚴格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應充分發揮監理對工程造價的作用。在工程竣工驗收后，應合理地確定工程造價，做好結算審核工作。
②拆遷安置費用的控制。在項目立項之后，業主要擇優選擇隊伍及時凍結建設用地范圍內的戶口，嚴格控制分戶，減少代征土地，增加城區居民外遷，按*策規定從嚴掌握征地拆遷各項費用的補償標準、被遷戶安置用房的面積，做好新區開發原有人員的安置工作。
③貸款利息的控制。房地產企業融資渠道之一就是銀行貸款，很多開發企業用以銀行貸款的方式進行融資，使部分企業的資產負債率在80%以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式。總的來說，償還貸款的方式分為一次全部償還和若干次償還。一次償還方式對業主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對于同時投資于多個房地產開發項目的企業，實行的是滾動開發，在總的開發過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失，把企業資金的利息損失降低到最小。
(2)加強制度建設，強化會計監督。
①建立和健全企業的規章制度。加強和完善商品房成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。房地產開發企業應根據自身規模大小和商品房開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一個房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本核算工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。
②加大會計、稅收監管力度。財*、稅務、審計等有關部門應加強合作，及時溝通信息，對故意不進行工程決算，不按規定核算收入和成本的房地產企業加大處罰力度，同時提高預收賬款、預交稅款的比例，促使其及時、正確核算收入成本，切實提高房地產行業會計信息質量。企業應設立內部審計部門或人員，強化內部審計，以保證會計核算真實性，其最終目的是降低房地產開發成本，提高房地產開發企業經濟效益。另外，內部審計人員要參與工程決算，全程參與成本核算的監督。
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3. 投資性房地產的審計要點
（一）投資性房地產的審計目標投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產.投資性房地產的審計目標一般包括：確定投資性房地產是否存在；確定投資性房地產是否歸被審計單位所有；確定投資性房地產的增減的記錄是否完整；確定投資性房地產的計價方法是否恰當；確定采用成本模式計量的投資性房地產的折舊計提或攤銷*策是否恰當；確定采用成本模式計量的投資性房地產的減值準備的計提方法是否正確，計提是否充分；確定采用成本模式計量的投資性房地產的減值準備增減變動的記錄是否完整；確定采用公允價值模式計量的投資性房地產的公允價值的確定是否合理；確定投資性房地產，投資性房地產累計折舊和投資性房地產減值準備的期末余額是否正確；確定投資性房地產，投資性房地產累計折舊和投資性房地產減值準備的披露是否恰當.（二）投資性房地產的實質性程序投資性房地產的實質性程序通常包括：1.獲取或編制投資性房地產明細表，復核加計正確，并與總賬數和明細賬合計數核對相符；結合累計攤銷（折舊），投資性房地產減值準備科目與報表數核對相符.2.檢查納人投資性房地產范圍的建筑物和土地使用權是否符合會計準則的規定.3.檢查投資性房地產后續計量模式選用的依據是否充分.與上年*策進行比較，確定后續計量模式的一致性.如不一致，則詳細記錄變動原因.4.確定投資性房地產后續計量選用公允價值模式*策恰當，計算復核期末計價正確： （1）詢問并獲取相關資料，評價被審汁單位確定公允價值采用方法的適當性，公允價值選用的合理性，包括公司的決策程序，公允價值的確定方法，估值模型的選擇，披露的充分性等. （2）被審計單位投資性房地產的后續計撾采用公允價值模式計價的，期末，應逐項檢查公允價值的確定依據是否充分.公允價值變動損益計算是否正確，會計處理是否正確d與公允價值變動損益項目中的相應數字核對相符.（3），如果需利用專家等的丁作，應對專家的執業資格和勝任能力，工作結果等進行評價.5.投資性房地產后續計量選用成本計量模式，確定投資性房地產累計攤銷（折舊）*策恰當，計算復核本年度攤銷（折舊）的計提是否正確：（1）了解被審計單位所使用的建筑物折舊率和土地使用權攤銷率，確定其是否恰當.（2）確認被審計單位除已提足折舊的建筑物外，其他投資性房地產坶已計提折舊和攤銷.（3）根據投資性房地產的平均水平測算全年的攤銷（折舊）額，并與投資性房地產巾的累計折舊和攤銷本期增加數相核對，如有差異，查明原因.（4）將本期累計折舊和攤銷金額與利潤表其他業務支出中的相應數字核對無誤.6.期末對成本計量的投資性房地產進行如下逐項檢查，以確定投資性房地產是否已經發生減值：（1）核對投資性房地產減值準備本期與以前年度計提方法是否一致，如有差異，查明*策調整的原因，并確定*策改變對本期損益的影響，提請被審計單位做適當披露.（2）確有出現導致其可收網金額低于賬面價值的情況，將可收回金額低于賬面價值的差額作為投資性房地產減值準備予以計提，并與投資性房地產中的減值準備本期增加數相核對，如有差異，查明原因.（3）將本期減值準備計提金額與利潤表資產減值損失巾的相應數字核對無誤.（4）檢查投資性房地產減值準備是否按單項資產（或資產組）計提，計提依據是否充分，得到適當批準，減值損失是否沒有轉回. 7.確定投資性房地產后續計量模式的轉換恰當：（1）檢查董事會等決議文件，確定后續計量模式改變的適當性，會計處理的正確性，并提請被審計單位進行充分披露.（2）審查投資性房地產成本計量模式轉為公允價值計嫩模式是否作為會計*策變更進行追溯調整期初留存收益處理；采用公允價值計量模式的投資性房地產不得從公允價值計量模式轉為成本計量模式.8.如被審計單位投資性房地產與其他資產發生相互轉換的，應審查轉換依據是否充分是否經過有效批準，轉換日房地產成本計量是否正確，會計處理是否正確：（1）復核在成本模式下，是否將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值； （2）復核采用公允價值模式計！蘞的投資性房地產轉換為自用房地產時，是否以其轉換當日的公允價值作為向用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益；（3）自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計世的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積. 9.獲取租賃合同等文件，重新計算租金收入，并與利潤表其他業務收入中的相應數字核對無誤.10.檢查本期對投資性房地產進行改良或裝修的會計處理是否正確.11.檢查有無與關聯方的投資性房地產購售活動，是否經適當授權，交易價格是否公允.12.結合銀行借款等項目的審計，了解建筑物，土地使用權是否存在抵押，擔保情況.如有，則應詳細記錄，檢查投資性房地產的保險情況.13.確定投資性房地產已恰當列報.。
4. 投資性房地產的審計要點
（一）投資性房地產的審計目標投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產.投資性房地產的審計目標一般包括：確定投資性房地產是否存在；確定投資性房地產是否歸被審計單位所有；確定投資性房地產的增減的記錄是否完整；確定投資性房地產的計價方法是否恰當；確定采用成本模式計量的投資性房地產的折舊計提或攤銷*策是否恰當；確定采用成本模式計量的投資性房地產的減值準備的計提方法是否正確，計提是否充分；確定采用成本模式計量的投資性房地產的減值準備增減變動的記錄是否完整；確定采用公允價值模式計量的投資性房地產的公允價值的確定是否合理；確定投資性房地產，投資性房地產累計折舊和投資性房地產減值準備的期末余額是否正確；確定投資性房地產，投資性房地產累計折舊和投資性房地產減值準備的披露是否恰當.（二）投資性房地產的實質性程序投資性房地產的實質性程序通常包括：1.獲取或編制投資性房地產明細表，復核加計正確，并與總賬數和明細賬合計數核對相符；結合累計攤銷（折舊），投資性房地產減值準備科目與報表數核對相符.2.檢查納人投資性房地產范圍的建筑物和土地使用權是否符合會計準則的規定.3.檢查投資性房地產后續計量模式選用的依據是否充分.與上年*策進行比較，確定后續計量模式的一致性.如不一致，則詳細記錄變動原因.4.確定投資性房地產后續計量選用公允價值模式*策恰當，計算復核期末計價正確： （1）詢問并獲取相關資料，評價被審汁單位確定公允價值采用方法的適當性，公允價值選用的合理性，包括公司的決策程序，公允價值的確定方法，估值模型的選擇，披露的充分性等. （2）被審計單位投資性房地產的后續計撾采用公允價值模式計價的，期末，應逐項檢查公允價值的確定依據是否充分.公允價值變動損益計算是否正確，會計處理是否正確d與公允價值變動損益項目中的相應數字核對相符.（3），如果需利用專家等的丁作，應對專家的執業資格和勝任能力，工作結果等進行評價.5.投資性房地產后續計量選用成本計量模式，確定投資性房地產累計攤銷（折舊）*策恰當，計算復核本年度攤銷（折舊）的計提是否正確：（1）了解被審計單位所使用的建筑物折舊率和土地使用權攤銷率，確定其是否恰當.（2）確認被審計單位除已提足折舊的建筑物外，其他投資性房地產坶已計提折舊和攤銷.（3）根據投資性房地產的平均水平測算全年的攤銷（折舊）額，并與投資性房地產巾的累計折舊和攤銷本期增加數相核對，如有差異，查明原因.（4）將本期累計折舊和攤銷金額與利潤表其他業務支出中的相應數字核對無誤.6.期末對成本計量的投資性房地產進行如下逐項檢查，以確定投資性房地產是否已經發生減值：（1）核對投資性房地產減值準備本期與以前年度計提方法是否一致，如有差異，查明*策調整的原因，并確定*策改變對本期損益的影響，提請被審計單位做適當披露.（2）確有出現導致其可收網金額低于賬面價值的情況，將可收回金額低于賬面價值的差額作為投資性房地產減值準備予以計提，并與投資性房地產中的減值準備本期增加數相核對，如有差異，查明原因.（3）將本期減值準備計提金額與利潤表資產減值損失巾的相應數字核對無誤.（4）檢查投資性房地產減值準備是否按單項資產（或資產組）計提，計提依據是否充分，得到適當批準，減值損失是否沒有轉回. 7.確定投資性房地產后續計量模式的轉換恰當：（1）檢查董事會等決議文件，確定后續計量模式改變的適當性，會計處理的正確性，并提請被審計單位進行充分披露.（2）審查投資性房地產成本計量模式轉為公允價值計嫩模式是否作為會計*策變更進行追溯調整期初留存收益處理；采用公允價值計量模式的投資性房地產不得從公允價值計量模式轉為成本計量模式.8.如被審計單位投資性房地產與其他資產發生相互轉換的，應審查轉換依據是否充分是否經過有效批準，轉換日房地產成本計量是否正確，會計處理是否正確：（1）復核在成本模式下，是否將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值； （2）復核采用公允價值模式計！蘞的投資性房地產轉換為自用房地產時，是否以其轉換當日的公允價值作為向用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益；（3）自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計世的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積. 9.獲取租賃合同等文件，重新計算租金收入，并與利潤表其他業務收入中的相應數字核對無誤.10.檢查本期對投資性房地產進行改良或裝修的會計處理是否正確.11.檢查有無與關聯方的投資性房地產購售活動，是否經適當授權，交易價格是否公允.12.結合銀行借款等項目的審計，了解建筑物，土地使用權是否存在抵押，擔保情況.如有，則應詳細記錄，檢查投資性房地產的保險情況.13.確定投資性房地產已恰當列報.。
5. 房地產企業的成本該如何管針對房地產企業成本費用的管理辦法,想請
蚊子：你好！ 以下是萬科的成本費用的管理辦法目 錄 ，供你參考： 一、總 則 二、房地產成本管理職責 （一） 集團總部的成本管理職責 （二） 開發企業的成本管理職責 三、房地產成本監控 （一）成本監控系統 （二）成本監控的要求 四、房地產開發環節的成本控制 （一）立項環節的成本控制 （二）規劃設計環節的成本控制 （三）施工招標環節的成本控制 （四）施工過程的成本控制 （五）工程材料及設備管理 （六）竣工交付環節的成本控制 （七）工程結算管理 （八）其他環節的成本控制 五、附 則 萬科企業股份有限公司 房地產成本管理制度 （討論稿） 一、總 則 1、為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據國家有關法規*策，結合集團成本管理的要求和經驗、教訓，制定本制度。
2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環節、規范操作為手段，提高經濟效益為目的。 3、成本監控的任務是：遵守國家有關法規*策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監控系統，努力降低成本，提高經濟效益。
二、房地產成本管理職責 （一） 集團總部的成本管理職責 1、制定、修正集團成本管理制度，督促、指導各開發企業建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執行情況，對成本實行制度監控。 2、進行房地產市場調研，對房地產市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給集團和各開發企業管理層作決策參考；保持對國家有關法規*策和集團成本管理環境的了解，協助房地產公司爭取優惠*策、處理有關*策性問題。
3、組織各方面專業人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序審查投資估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是： ◆ 立項資料是否齊全、規范； ◆ 市場定位是否明確、恰當； ◆ 投資成本估算是否經濟、合理； ◆ 投資回報是否符合集團利潤目標要求； ◆ 投資風險能否有效控制。
4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執行情況，適時了解各項目成本的實際構成，匯編集團成本報表；分析、總結項目成本控制情況，協助、督促各開發企業做好項目操作過程中的成本控制工作。 5、建立成本信息監控中心，及時收集各項目成本動態資料，為集團管理層提供充分、有效的決策依據，并按要求將有關意見反饋給各開發企業。
6、組織集團成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣集團內外成本管理經驗，尋求降低成本的有效途徑，促進集團成本管理水平的提高。 7、根據管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發生的合理性、成本管理的規范性提出審計意見。
并結合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產出率、投資回報率等指標。 8、逐步推行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務。
（二） 開發企業的成本管理職責 1、認真執行集團成本管理制度，結合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受總部監督。 2、根據本單位業務發展規劃、開發能力和市場情況，確定項目開發計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發設想，并按要求向集團總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。
3、規劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規劃設計既符合規范，又體現成本控制的意識和要求。 4、客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。
5、遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產成本實行項目經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控。 保證將成本控制在目標成本范圍內。
6、正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。 7、組織項目開發成本費用核算，及時、全面、準確、動態地反映項目成本、費用情況，按規定編報成本會計報表等有關資料。
堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。 8、熟悉、掌握國家和當地有關法規*策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種*策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。
9、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經驗教訓，每年至少一次，并將分析報告報集團總部財務部。 三、房地產成本監控 （一）成本監控系統 1、根據集團的管理體制，集團建立總部以管理監控為中心、各開發企業以操作監控為中心的房地產成本監控系統。
實行總經理領導下、項目經理負責、各職能部門具體實施的運行機制。 2、各監控中心應樹立全員成本意識，對房地產成本實行全過程監控。
3、各開發企業應根據管理需要和項目實際情況，設置審算部、工程部、財務部等成本管理職能部門或崗位。
6. 審計房地產企業的重要流程
從稅務的角度來看的，這是一般審計經常關注的地方，不過本質上還是看這些房子是不是真的賣出去了，從逃稅的角度來看，很多房地產企業為了少交稅或者晚交稅，往往房子已經賣出去了但是還不確認收入，這里房地產企業的思考是設法壓低利潤，少交企業所得稅、營業稅和土地增值稅，一般會出現的問題是：
1 推遲確認收入資金實際已經回收了，但是不確認收入，那么利潤表上的數字就不會好看，那么所得稅就會相應減少；但是審計的時候可以通過關注往來賬來看企業是不是確認收入。
2 企業轉讓不動產必須繳納5%的營業稅，這里必須進行測算了，就是將主營業務收入X5%進行測算，看企業是不是少交稅了，不過要在主營業務收入正確的前提下，如果收入的不正確，稅肯定有問題的。
3 土地增值稅應在房地產合同簽訂后7天里申報，它的計算很復雜，測算也不便，所以大概和以前年度進行比較然后看看日期什么的，然后看看有沒有什么重要的文件什么的。?
；審計去審房地產，最重要的就是房地產企業的收入確認問題，很多企業的房子是預售的，但是實際上并不符合收入確認的條件，房地產公司為了達到銀行進一步融資的負債率等指標，就會設法操縱利潤。所以到房地產行業要特別注意以下幾點：
1 反復研究房地產的銷售合同是否符合收入的確認原則，并且必須要實地觀看銷售樓盤的入住率，看是否屬于提前確認收入的問題。
2 注意測算銀行的長期借款利率，特別是看是否看屬于費用化的部分企業也予以資本化從而使得利潤數字達到一定標準
3 注意看是否有投資性房地產，其公允價值如何獲得、如何計價等
4 房地產的產權是否轉移，查看房地產轉移的相關文件。