榮觀房產網1. 我司是房地產開發企業,土地款返還應入什么科目
*府給予的土地返還款的處理請依照有關財務會計制度規定處理，但在土地增值稅清算時應將該土地返還款沖減取得土地使用權所支付的金額。
根據《企業所得稅法》及其實施條例的規定，企業每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額。
根據《財*部 國家稅務總局關于專項用途財*性資金企業所得稅處理問題的通知》（財稅〔2011〕70號）企業從縣級以上各級人民*府財*部門及其他部門取得的應計入收入總額的財*性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：（一）企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件；（二）財*部門或其他撥付資金的*府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；（三）企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算。*府給予企業的土地返還款，如不符合上述不征稅收入有關規定的，應并入應納稅所得額繳納企業所得稅，不得沖減土地成本。
為避免歧義，請攜帶具體資料到主管稅務機關詳細咨詢。
2. 什么是土地返款
一、土地出讓金返還是什么所謂土地出讓金返還獲獎勵款，就是在土地出讓過程中，企業按照招拍掛的土地競拍金額全額繳納土地出讓金并取得了土地出讓票據以后，根據地方*府的規定，*府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎勵。
二、土地出讓金的返還由兩部分組成：（1）土地的脫鉤費用、拆遷補償費、管理費及土地流轉的費用；（2）土地的增值溢價部分。成本部分的返還流程：土地整理過程中所發生的費用，經由評估機構核實、國土部分認可后提出申請，由財*部門返還。
土地增值溢價部分的返還根據框架性協議，本級財*留成部分向*府提出申請，由財*部門返還。
3. 房地產企業收到的土地出讓金返還款怎樣處理合適
土地出讓金返屬于*府補助，有兩種處理辦法：一是沖減土地出讓金成本；二是作為營業外收入。
從房地產開發企業的納稅角度說，作為營業外收入比沖減土地開發成本更有利。
雖然作為營業外收入要多交所得稅，但卻使土地出讓金成本保持不變，這樣土地增值稅的抵減項不變，減少土地應納稅額。稅法規定，在計算土地增值稅扣減金額時可以加10%的房地產開發費用，還可以加20%的扣除額，這樣與所得稅25%相比，還是合算的。
分錄：
借：銀行存款
貸：營業外收入
4. 地方*府給予房開公司的土地返回款,房開公司應如何核算更有利
地方*府給予房開公司的土地返回款，有財務核算上兩種處理方法稅務部門都有是認可的，一是沖減土地出讓金、二是直接計入收益作企業營業外收入處理。
沖減土地出讓金，會減少房地產開發成本，在計算土地增值稅時扣除金額基數會變小，并且造成加計10%開發費用及加計20%的期間費用變小，而增加交納土地增值稅；僅會減小因企業多交土地增值稅的25%的企業所得稅，與土地返回款直接計入收益相比，在總額上還會增加75%（相當于土地增值稅額）的現金流出。所以采用直接計入收益作企業營業外收入核算對房開公司更有利。
5. 土地出讓金返還款會計賬務處理
會計科目和主要賬務處理規定：確認的*府補助利得，借記“銀行存款”等科目，貸記遞延收益、營業外收入等科目。
對土地出讓金返還款或獎勵款，稅務機關的認定與財*部的有關規定相沖突，稅務部門認為是返還業務，應直接沖減土地成本，而不適用《企業會計準則第16號—— —*府補助（2006）》（財會〔2006〕3號）的規定，作為營業外收入進行處理。比如在2010年度以來的土地增值稅清算過程中，根據發放的《土地增值稅清算手冊》的規定：納稅人取得的返還土地出讓金或與土地出讓相關的獎勵款應沖減取得土地使用權支付的金額。
擴展資料：一、有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。二、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。
三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。
參考資料來源：百度百科-土地出讓金。