榮觀房產網1. 房地產銷售公司如何繳納土地增值稅
【問題】甲公司為江蘇的房地產銷售公司。假設某月從某房地產公司購入房產全部銷售，購入價為5000萬元，銷售價為8000萬元，發生相關營業稅等相關稅費700萬元，
金融機構的借款利息為300萬元，其他期間費用等500萬元，如何計算繳納土地增值稅？【解答】《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第七條規定，新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財*廳（局）和地方稅務局具體規定。
因此，對舊房的認定標準由各省（自治區、直轄市）財*廳（局）和地方稅務局具體規定。
《江蘇省財*廳、江蘇省地方稅務局轉發財*部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（蘇財稅[2007]45號）第四條規定，土地增值稅中的舊房，是指已建成并辦理房屋產權證或取得購房發票的房產以及雖未辦理房屋產權證但已建成并交付使用的房產。
根據上述規定，甲公司從房地產公司購入的房產，取得了購房發票屬于舊房，不屬于新房。甲公司銷售該房產屬于銷售舊房。《土地增值稅暫行條例實施細則
》第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由*府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知
轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
第十二項規定，關于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題：
納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除，對條例第九條規定的納稅人隱瞞虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知
》（財稅[2006]21號）第二條規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除，但不作為加計5%的基數。
對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《稅收征收管理法》第三十五條的規定，實行核定征收。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知
》（國稅函[2010]220號）第七條規定，《
財*部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知
》（財稅[2006]21號）第二條第一款規定納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。計算扣除項目時每年按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
根據上述規定，轉讓舊房的增值額的計算公式如下：
1、能取得舊房評估價格并經稅務機關確認：
增值額=銷售收入-舊房評估價格-土地的地價款-轉讓稅金-交納的有關費用-舊房評估費用
2、沒有評估價格，能提供購房發票并經稅務機關確認：
增值額=銷售收入-發票所載金額（1+購房年度*5%）-土地的地價款-轉讓稅金-交納的有關費用
計算出增值額后，再確定增值率，進而確定應繳納的土地增值稅。
3、沒有評估價格也沒有發票的，由稅務機關核定征收。
2. 房地產銷售公司如何繳納土地增值稅
房地產銷售公司繳納土地增值稅按以下步驟進行：1、首先計算銷售收入，收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益2、計算商品房的扣除項目金額。
（一）取得土地使用權所支付的金額，是e68a84e8a2ade799bee5baa631333339653662指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓約開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民*府規定。
（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由*府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格 須經當地稅務機關確認。
（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一），（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。3、計算增值額 等于銷售收入-可扣除的項目總額，對于房地產企業，印花稅計入到管理費用，不能再重復扣除。
4、根據增值額占扣除項目金額的比例，依據土地增值稅匯率表計算土地增值稅5、需要稅務師事務所出具鑒證報告，然后去稅務局申報。
3. 房產公司如何繳納土地增值稅
應納稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數 能夠提供購房發票的，可減除以下項目金額： （1）取得房地產時有效發票所載的金額； （2）按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額； （3）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金； （4）取得房地產時所繳納的契稅。
2、不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認： （1）取得國有土地使用權時所支付的金額證明； （2）中介機構評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認； （3）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。 （1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%; (2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數為5%; (3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數為15%; (4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數為35% 。
(5)房地產企業建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。
4. 房地產銷售公司如何繳納土地增值稅
房地產銷售公司繳納土地增值稅按以下步驟進行：
1、首先計算銷售收入，收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益
2、計算商品房的扣除項目金額。
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。
（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓約開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民*府規定。
（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由*府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格 須經當地稅務機關確認。
（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一），（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。
3、計算增值額 等于銷售收入-可扣除的項目總額，對于房地產企業，印花稅計入到管理費用，不能再重復扣除。
4、根據增值額占扣除項目金額的比例，依據土地增值稅匯率表計算土地增值稅
5、需要稅務師事務所出具鑒證報告，然后去稅務局申報。
5. 房地產企業的土地增值稅稅應如何繳納
1.納稅人
土地增值稅的納稅人包括以出售或者其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的各類企業、單位、個體經營者和其他個人。
2.計稅依據和稅率
土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除規定扣除項目金額以后的余額，實行四級超率累進稅率，稅率表如下：
土地增值稅稅率表
級數計 稅 依 據稅 率1增值額未超過扣除項目金額50%的部分
30%2增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分40%3增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分50%4增值額超過扣除項目金額200%的部分60% 3.計稅方法
在計算土地增值稅的應納稅額時，先用納稅人取得的房地產轉讓收入減除有關各項扣除項目金額，計算得出增值額。再按照增值額超過扣除項目金額的比例，分別確定增值額中各個部分的適用稅率，依此計算各部分增值額的應納土地增值稅稅額。各部分增值額應納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應納的全部土地增值稅稅額。應納稅額計算公式：
應納稅額=∑（增值額*適用稅率）
4.主要免稅規定
建造普通標準住宅出售，增值額未超過各項規定扣除項目金額20%的；因城市實施規劃、國家建設需要依法征用、收回的房地產，可以免稅。
6. 房地產企業以自有房產投資如何繳納土地增值稅
問：某房地產企業以其自有房產（非商品房），作價入股投資一個工業企業，并獲得該工業企業的部分股權。該工業企業擬使用此房產做辦公樓。以上業務是否符合《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）文件第一條暫免征收土地增值稅，還是按照《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件第五條的內容繳納土地增值稅？如果繳納土地增值稅，如何確定收入額和扣除額？ 答：關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題。《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件第五條規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。 根據上述規定，房地產開發企業以其建造的商品房進行投資，應繳納土地增值稅；若以其建造非商品房進行投資，暫免繳納土地增值稅。 《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條規定，非直接銷售和自用房地產的收入確定 （一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。 （二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 《北京市地方稅務局關于印發的通知》（京地稅地[2008]92號）第七條規定，房地產開發企業建造的商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的*策規定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 《土地增值稅暫行條例實施細則》規定： （四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由*府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。 （五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 根據上述規定，房地產開發企業建造的商品房，已自用使用年限在一年以上對外投資，應視同銷售房地產，按照轉讓舊房繳納土地增值稅。應參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定收入，扣除經當地稅務機關確認房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的評估價格和轉讓房地產有關的稅金。
7. 房地產企業什么時候交土地增值稅
房地產企業收到房款的次月初申報時，土地增值稅一并申報、繳納。
當符合土地增值稅清算條件時，進行全部清算。國稅發[2009]91號文件： 第十條對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。擴展資料（1）土地增值稅只對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。
（2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其它附著物產權的行為征稅。（3）土地增值稅只對“有償轉讓”的房地產征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。
不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：1、房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接贍養義務人”。2、房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民*和其他社會福利、公益事業。
參考資料來源：百度百科-土地增值稅。
8. 房地產企業收到預收款怎么繳納土地增值稅
營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。
文件依據：《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）
9. 如何理解房地產企業應繳未繳土地增值稅
據央視《每周質量報告》日前報道，北京執業律師李勁松根據國家統計局、財*部及國家稅務總局公布的房地產相關數據，對沒有征收到位的土地增值稅做出分析測算，結果發現，自2005年至2012年底，全國各類房企應繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，但8年間實際征收僅0.8萬億元。
這意味著全國房企應繳而未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。然而將房地產企業“應交未交”土地增值稅定性為偷逃拖欠，是否符合事實？本文將通過對*策的詳細解析來評判上述評論是否恰當。
一、什么是土地增值稅 土地增值稅是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后增值額再按規定比例繳納的稅收。土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。
二、土地增值稅的會計處理 在房地產財務規則中，企業一般在“應交稅金”科目下設“應交土地增值稅”明細科目，專門用來核算土地增值稅的發生和繳納情況。“其貸方反映企業計算出的應交土地增值稅，其借方反映企業實際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業應交而未交的土地增值稅。”
企業在一定時期內取得營業收入并實現利潤，要按照權責發生制的原則將按規定應向國家繳納各種稅金進行預提處理，這些應交的稅金在尚未繳納之前會暫時停留在企業。 三、土地增值稅的稅務規定 由于房地產項目建設周期較長，土地增值額在項目竣工前無法核實，土地增值稅的征收采用預征加匯算清繳的征收辦法。
土地增值稅預征額=轉讓房地產所取得的收入*預征率 土地增值稅清算額=（轉讓房地產所取得的收入-規定扣除項目）*適當比例 （一）土地增值稅預征的規定 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 財法字〔1995〕6號第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以 預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。
《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》 國稅發〔2010〕53號指出把預征率的調整和土地增值稅清算的實際稅負結合起來；把預征率的調整與房價上漲的情況結合起來，使預征率更加接近實際稅負水 平，改變目前部分地區存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制。
同時規定除保障性住房 外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。 因此，各地根據房地產項目的不同類型，紛紛制定了不同的預征率，基本在1%至7%之間。
（二）土地增值稅清算規定 1. 土地增值稅清算條件 國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發〔2009〕91號）第九條規定納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。 （1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； （2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； （3）直接轉讓土地使用權的。
第十條規定對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。 （1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； （2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； （4）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
2. 土地增值稅清算稅率 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》**令第138號，土地增值稅的稅率為四級超率累進稅率：即增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。也就是說，轉讓增值的部分，分段按照比例征收土地增值稅。
四、結論 通過以上可以看出，土地增值稅預征率與實際稅率的差異較大，雖然預征率的計稅基礎是收入額、實際稅率的計稅基礎為增值稅，但由于房地產行業的較高的利潤率，導致土地增值稅預繳額與清算后的實際繳納額仍存在較大差異，預征率的調整和土地增值稅清算的實際稅負并沒有結合起來，預征率偏低，與房價快速上漲的情況不相匹配。 同時根據*策規定，土地增值稅清算是有一定條件的，如果沒有達到土地增值稅清算的條件，企業也不會進行清算。
因此，如果房地產企業根據權責發生制在披露財報時間節點預提土地增值稅，出現應交未交的情況是正常的。 當然我們也不排除3.8萬億元應交土地增值稅中確實含有欠繳的部分，是否含有由于稅務部門或者是跟企業配合的問題，應該清算卻還沒來得及清算的部分。
或許這其中的原因很復雜，有地方*府的原因、有企業的原因。真正的緣由只有房地產公司最清楚，他們不應該只是反駁，應該認真地來回答這個問題。
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