榮觀房產網1. 房地產金融發展的趨勢主要表現在哪些方面
信托：存量資產的不確定性造就并購機會大業信托有限責任公司總經理王毅：2015年，我們感覺到整個房地產的市場正在發生明顯的變化。
主要表現在幾個方面。第一，在總量上，房地產供應總量和需求的關系，已經發生了變化，而且在結構方面正在發生重大的變化。
突出反映在一種去化的模式上，無論在區域還是在類型方面都發生了一些變化。第二，整個房地產供應的資金鏈從2014年以來呈現越來越謹慎的狀態。
第三，房地產業務的發展空間隨著城市化的要求，隨著經濟發展的要求，隨著整個居民生活要求的改變，也在有一些特定的需求來補充，包括老齡化的問題，健康的問題。但是這種結構化的問題，并沒有發現主導性的、戰略性的、實在的需求。
第四，由于缺乏現金流，房地產在估值上也在發生變化，這是我們金融機構最擔心的問題。過去十年里，房地產在迅速發展的過程之中，房地產比價率的設定，以及資產的變現性都是非常好的。
可是資產的價格和去化一旦達到一定的邊界的時候，它的流動性、估值、現金流就非常引起重視。作為融資和投資這種機構重視了，很可能這種估值會引起金融風險的積聚。
我們金融機構是打規模戰，不適合游擊戰。可是打規模戰，就要有大規模行業的導入去銜接。
接下來2015年在房地產的存量方面，可能是我們一個試探性，摸索性階段，基于過十年發展經驗的積累的可復制性進入。存量關注兩個方面，一個是存量的房子控制房源，看去化率，是不是可以帶來現金流。
當然這種存量的東西肯定是出現了某些不確定性，這種不確定性是我們進行并購、介入企業重組、債權資產重組的機會。第二，在存量已售資產方面判斷它的收益性，能不能帶來有穩定的現金流去支持產品的設計和發行。
銀行：打造全產業鏈金融服務中國民生銀行地產金融事業部總裁葉天放：現在從商業銀行的收益來講，簡單的貸款產品一是增量有效，二是價格也上不去，能貸的企業價格也不是太高。房地產行業到現在，我們確實感覺到它的風險，其癥結的根源是資產流動不起來。
因為對房地產市場風險把控，所以會有相對的分類。比如說服務客戶不是要數量，而是針對客戶服務的深度加強；原來只是資金的提供方，現在往產業鏈滲透，幫助企業更加健康。
未來，民生銀行會在某一個細分領域里與比較專業的，商業模式持續客戶，做更加戰略層面的合作。從貸款到它的戰略層面，投資、并購、產業鏈、結構化、上市等等。
證券化也是民生銀行考慮的一部分，我們把它放在資產管理方面在做。今年在給我們布置的資產證券化的步伐想象空間很大，把商業物業好的資產，通過資產管理的手段實現。
但是其中也有我們解決不了的幾個問題，第一解決不了繼續負債的問題，第二解決不了公募市場上的投資人的相對受益人要求低的問題。基金：持續打造REITs等主題明確的產品中信金石基金管理有限公司總經理周芊：從2015年開始，房地產金融進入越來越產品化的時代。
在房地產和金融結合的過程中，房地產占據的因素和重要性，進入一個越來越重要的時代。通過近7年的摸索，中信金石目前整個房地產這個業務模塊，分成了5個板塊。
第一個板塊是簡單的私募融資，這有很多的方式，也有和金融機構合作的。第二塊業務是私募基金，我們做了兩只私募基金，一種是我們開發的，它的模式比較簡單，賣完房子后分利潤，我們目前的投資規模超過1300萬元，是市場上最大的開發基金。
另一種是持有型基金，現在已經開始運作了，可能會有更大的體量。第三塊業務是REITs，我們有兩塊業務，一個是交易所的REITs，一個是銀行間的REITs。
我們在2012年的時候推出了一只銀行間的天津市的保障房REITs，它吸取了*地區的經驗，做成了全業務性的REITs。這是REITs進場的第一步，以后可能還會有更多的公開的產品出來，也會有不同的交易結構。
第四塊業務是業務的輸出，目前主要還是跟一些大型的央企和金融機構合作，我們怎么樣在各個環節做房地產的服務，也是考慮的因素。第五塊業務，進入下一個十年，雞犬升天的日子沒有了，產品就成為市場上立足的最主要的資本。
而主題明確，產品有競爭力，適合市場的需求，是我們的主攻方向。
2. 對當代中國房地產金融業現狀的看法以及對其發展趨勢的預測估計
穩定物價是央行的職責，利率調控是最直接的調控手段。
當前的狀況下房價實施加息，以平衡不斷上漲的房價。也是央行緊縮*策的體現！加息可以使房地產企業今后貸款將越來越難，融資成本越來越高，一些企業甚至可能會因資金“斷鏈”而突然破產。
開發商“不差錢”的局面將改變，部分企業將面臨被迫降價促銷進行資金回籠，這也有助于房價適當回調..加息對于貸款炒房的成本加大。而給購房者傳遞的信息是未來還款壓力還會繼續增加，市場需求會因此而減少.開發商將面臨嚴峻的考驗，最好的選擇就是抓緊時間出貨。
中國資產泡沫越吹越大，尤其是在房地產領域，房價居高不下的現象，中國或已進入泡沫經濟時代。中國的房價收入比是發達國家的三至六倍，像北京和上海等一線城市，其人均收入還不到日本東京的十分之一，但房價已和東京不相上下，有些地區的房價收入比已超過30倍。
“京滬未來10余年的房價已被透支”，中國房地產的泡沫風險已經很大，如果一線城市房價繼續飚高，將可能復制東京樓市“急漲長跌”的情況，一旦泡沫破滅，對一個整體不富裕的中國社會將造成災難性結果。 這樣的預言或許有點危言聳聽，但房地產領域超越經濟基本面的表現卻實實在在反映了中國經濟在某種程度上失衡的現實，更深層的原因在于中央與地方的財稅結構以及既得利益集團的壟斷。
房地產市場上漲，土地收入增加，加上實體經濟稅收下降，使地方*府財*收入愈發依賴土地財*。 所以中央決策層面終于統一了認識，房價調控，不能只是遏制投機行為，那是一定要堅決徹底的把房價給打下去，不給市場以房價上漲的任何預期。
3. 房地產金融發展的趨勢主要表現在哪些方面
金融危機已導致全球經濟大衰退，樂觀估計，至少要在2至3年后才可能恢復。
我剛從美國回來，美國許多企業由于業務萎縮而凍結招聘，波音公司要進一步裁員。作為我國第一大貿易伙伴的美國實體經濟疲軟，直接造成我國的出口企業面臨嚴峻形勢，首當其沖受到影響的是金融、證券投資、國際貿易、房地產、汽車等行業。
此時正值大學畢業生求職的重要時期，金融危機會給大學生就業造成多大的影響，還難以預測，但目前可以初步判斷，隨著金融危機影響的日益擴散，首先是跨國公司和外包公司業務萎縮，會減少用人數量及其凍結招聘；其次國內為國外產業提供零部件、原材料、半成品的制造業、出口型企業也會受到影響；當然會影響到下游的 原材料和能源工業影響較大。*府救市*策出臺，會刺激建筑業的需求，從而帶動原材料和能源工業的恢復，但是見效果有一個滯后時間，所以正在找工作的大學生還不一定能感受到*策的效果。
2009屆大學畢業生需要就業的高達600多萬，就業形勢不容樂觀。 受影響較大的是財經類專業，因為企業業務萎縮，首先減少的是財經類管理人員的需求，其次是技術人員的需求。
其次是建筑、能源、機械、it類專業會受影響。
4. 請分析下房地產業現狀及發展趨勢
（一）發展趨勢在我看來，一種理想的房地產融資體系是這樣的：房地產前期開發所需的資金主要都是自有的，或者是通過合作開發、股權轉讓等權益型融資方式獲得的；中期資金則通過混和型信托基金、債券、及少量的銀行貸款等途徑獲得；在后期銷售過程中，購房者的個人住房貸款則主要通過銀行和住房公積金中心獲得；在存量房市場中，銀行資金則可以發揮更大的作用。
簡單地說，就是銀行資金向風險相對較小的住房消費領域傾斜，信托基金、股權轉讓、企業債券則迅速補充銀行在開發領域收縮所產生的行業發展資金不足。在這樣一個融資體系中，金融業與房地產業都實現了投融資渠道的多元化，這種體系具有一種自我調節和平衡機制，房地產業不會因為銀行信貸*策的調整而對自身經營產生太大的沖擊，同時由于房地產資金來源的多元化與公眾化，金融系統的風險也得到了保證。
更重要的是，金融業的資金配置效率得到了提高，房地產業也能夠保持理性的發展，這對整個國民經濟的持續發展是十分有利的。 這一融資體系具有以下五個特點：融資渠道多元化、價格指標市場化、產品形式證券化、資金來源公眾化、收益風險對稱化。
融資渠道多元化指的是房地產融資渠道即包括股權融資，也包括債權融資，在債權融資中，既可以通過發行企業債券方式，也可以通過銀行貸款的形式進行，還可以通過房地產信托來實現，在股權融資上，既可以通過上市發行股票融資，也可以通過合作開發融資，還可以通過房地產基金來融資。價格指標市場化是指房地產企業在融資過程中，其價格指標（包括債務融資下的利率與證券化后產品的價格）會根據不同企業的不同財務狀況以及項目自身的風險由市場決定，形成完全市場化的價格。
產品形式證券化是指未來房地產企業融資渠道更多地是通過不同形式的證券（股票、債券、短期融資券、ABS、MBS、收益權證等形式）來實現，而且這些證券也日益標準化，成為公開發行且可流動的權證。這些產品的形式不僅有直接參與房地產融資的產品市場，同時還會形成由房地產融資派生出的二級產品市場，如住房抵押貸款證券化、資產證券化等等。
資金來源公眾化是指房地產融資的資金來源逐漸由金融機構向公眾個人轉變，社會公眾成為房地產融資來源的最主要渠道，金融機構成為中間的組織和管理機構。收益風險對稱化是指在整個融資體系中，每種融資方式的收益都能夠根據他所承擔的風險不同而有所差別，風險與收益是種對應的關系。
5. 房地產行業未來的發展趨勢如何
相關資料推薦：前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》 房地產開發未來10年，我國房地產行業將進一步加快轉型發展，一些中小房企將被淘汰出局，市場集中度將進一步提高。
在激烈的競爭中，更多房企將在品牌、資金、技術產品研發、項目管控等方面逐步形成自己的核心競爭力，開發出質量好、品質佳、低成本、節能低碳型的商品房，房地產業將持續穩定地向前發展。 趨勢之一，房地產開發行業利潤率逐漸降低并趨于合理水平 過去的10年，房地產處于上升期。
由于主要依賴房改、GDP高速增長、寬松的貨幣*策、快速的城鎮化進程和地方*府對土地財*的高度依賴等因素，導致房地產業利潤率快速增長（沒有哪一個行業像房地產行業一樣能夠承受超過20%利率水平的融資成本），遠超其它行業的平均利潤水平。 國土資源部2011年5月發布的數據顯示，全國大多數城市房地產開發利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30%~40%。
根據中國社科院（住房綠皮書《中國住房發展報告（2010-2011）》）的數據顯示，我國房地產業平均毛利率為55.72%，相對于國際通行的房地產利潤率為5%，中國房地產業的利潤相當驚人。 隨著本輪調整效果的逐步顯現，依賴土地增值獲取高毛利率的可能性變小，企業獲得效益將主要由企業的競爭能力決定，而不是單單靠外在資源。
未來10年房地產業利潤水平將逐步回歸到市場各行業的平均利潤水平，即大概在8%~10%之間，暴利時代將不復存在。 趨勢之二，積極采用新材料、新技術，大力發 展綠色建筑 鼓勵應用建筑節能新技術、新材料，大力發展綠色建筑是國家下一步發展的重點。
比如，采用改進房屋建筑門窗保溫氣密性能強的中空玻璃、熱輻射鍍膜玻璃等新型玻璃；應用優質新型墻體材料；利用地下熱能保持房間恒溫的地源熱泵技術；因地制宜地開發利用太陽能技術等。日前財*部、住建部專門發文，鼓勵在公共建筑、民用建筑集中連片推廣使用太陽能光電技術，進一步提升太陽能光電建筑應用水平。
今年光電建筑應用*策要向綠色生態城區傾斜，向一體化程度高的項目傾斜。綠色生態城區應當以宜居、綠色、低碳為建設目標，以居住功能為主，把太陽能光伏發電等可再生能源建筑應用比例作為約束性指標，綠色建筑應達到一定比例，從整體上實現資源節約利用與生態環境保護。
除了鼓勵性*策以外（包括財稅部門給予相應的稅費減免），國家還會采取強制性措施，推動綠色建筑的發展。按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支持綠色建筑發展的力度。
如在土地“招、拍、掛”中設置前提條件，規定不是綠色建筑不能投標；大面積建設推廣綠色建筑的，則享有優先條件；對綠色建筑設專項補貼等。未來5年，每年將評定星級標準認證建筑達到300~500個，在“十三五”時期，將全面實現綠色建筑的目標。
報告顯示，目前一些品牌地產公司在實施綠色建筑項目認證、新材料新技術應用和建筑部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。從已通過的綠色建筑三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加（一般不超過10%），但隨著普及宣傳，通過綠色建筑認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建筑已經開始深入人心。
例如萬科，在2009年制訂了向綠色建筑項目轉型的發展戰略，宣布自 2011年6月1日起，萬科所按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支持綠色建筑發展的力度。如在土地“招、拍、掛”中設置前提條件，規定不是綠色建筑不能投標；大面積建設推廣綠色建筑的，則享有優先條件；對綠色建筑設專項補貼等。
未來5年，每年將評定星級標準認證建筑達到300~500個，在“十三五”時期，將全面實現綠色建筑的目標。 目前一些品牌地產公司在實施綠色建筑項目認證、新材料新技術應用和建筑部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。
從已通過的綠色建筑三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加（一般不超過10%），但隨著普及宣傳，通過綠色建筑認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建筑已經開始深入人心。例如萬科，在2009年制訂了向綠色建筑項目轉型的發展戰略，宣布自 2011年6月1日起，萬科所有具備條件的開工項目，都將參照不低于綠色建筑一星的標準進行設計和建造。
趨勢之三，房地產開發模式強調專業細分與合作 目前國內多數房地產開發商，往往既是投資商又是開發商，項目開發的資金來源除了自籌之外，主要依賴于銀行等融資渠道和購房款。一些開發商還有自己的設計單位、營銷公司、施工承包隊伍和物業公司等。
隨著房地產開發的推進，分工合作將更加細化。從資金、開發、規劃、設計、建設以及銷售，各個環節均由 高度專業化的公司分別承擔。
隨著高度專業化的分工與合作，各個環節將充分顯示出只做自己最擅長的分工與合作的優勢。開發商在整個開發經營過程中，更多的是發揮一個。
6. 金融行業和房地產行業那個發展前景比較好
公信力來自于公眾的信任，公眾的信任又源自行業的自律與完善的監管體系，這是行業發展的根本推動力。樹立正確的價值觀，是建立互聯網金融行業公信力的基礎。
完善的監管體系是互聯網金融得以健康發展的根本保障。從行*上要盡快彌補對互聯網金融行*監管的空白，盡快出臺一些監管規定。此外，在行業監管法規出臺之前，應該盡快在各地建立互聯網金融行業協會，通過自律與自我約束肅清行業亂象。對企業家而言，則要有法律意識與安全意識。
隨著越來越多金融機構、上市公司，包括傳統巨頭、國有企業紛紛開始發力于互聯網金融，行業將逐漸結束低層草根的創業階段。
前瞻產業研究院發布的《2015-2020年 中國互聯網金融行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》
7. 為何說房地產金融是房地產業發展的“血庫”
房地產金融是指為房地產的開發投資、經營、消費融通資金，并提供相應服務的金融行為。
具體包括為房地產業及相關部門積極吸納儲蓄，發放貸款，提供投資、信托、租賃、抵押、保險、承兌、支付和債券發行等多種金融業務。從功能上講，房地產金融是房地產業發展的“血庫”，為房地產業持續、穩定發展提供巨大的資金支持，房地產金融又是房地產業發展的“調節器”，通過信貸杠桿的作用，引導房地產業的資金投向，實現投資結構和投資規模的合理化；房地產金融也是房地產資金良性循環的“加速器”，通過將商品的生產與消費有機結合，促進房地產業健康發展。
從體制建設上講，完善的房地產金融體系應具備專業性（*策性）金融機構與商業銀行并存、抵押業與保險業相互配合、抵押一級市場與抵押二級市場髙度統一的特征。
8. 房地產的未來發展趨勢
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近年來，房價逐年攀升，房地產行業發展運營過程中的矛盾也越來越多。國家和*府要對我國房地產開發投資現狀進行明確了解，并對我國房地產行業的未來走向進行評估和分析，有效避免房地產開發投資過程中的不可控性，推進我國房地產行業的穩步、快速發展。
【關鍵詞】房地產；開發投資；未來走向1、前言房地產投資在我國投資活動中占據主體地位。受外部市場環境的影響，我國房地產開發投資過程中存在諸多問題和風險，制約了房地產行業發展。
*府和相關從業者要結合我國房地產行業的實際發展現狀，對房地產開發投資進行合理規劃，實現資金的優化配置，并對房地產投資金額進行合理控制。近年來，隨著國家房地產宏觀調控力度的增加，我國房地產行業市場形勢也更加嚴峻，給房地產行業帶來了諸多挑戰。
2、房地產開發投資現狀2.1 企業融資困難房地產的投資和收益都比較高，發展周期也相對較長，其必須具備充足的資金來源，對企業提出了較高的資金要求。房地產開發初期，投資相對較大，必須籌措大量資金，才能從根本上實現房地產開發。
但是，由于金融層面的制約，增加了房地產企業的融資難度。無論是前期開。
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