榮觀房產網
1. 什么是房地產的產品控制部
負責公司房地產工程項目的設計、質量控制、進度控制、工程技術資料管理、以及文明施工及安全管理等工作。
1. 參與項目投資決策，主持房地產項目的功能定位工作，組織設計及監理招標，制定設計委托書、項目交樓標準，編寫或填報在報建、銷售、融資等方面涉及的工程技術資料。
2. 建立現場的工程例會制度，統一協調工程建設的有關事項。
3. 制定或審核施工組織設計和施工方案，要考慮經濟與技術相結合。
4. 設計管理工作，在方案設計階段，主要就以下方面進行控制：住宅戶型設計，實用率，建筑外觀造型，小區平面布局及園林等配套設施設計，靈活充分利用容積率、覆蓋率、建筑退縮、樓層高度和數量等規劃限制條件。在施工圖設計階段，應推行限額設計管理，主要考慮結構布局是否合理、結構設計參數計算方法、安裝工程的系統和設備選型與優化。
5. 控制工程設計進程，杜絕邊施工、邊設計的現象；主持圖紙會審工作，未經會審的圖紙不得使用。
6. 建立工序的質量檢查驗收簽證制度，對未經監理和我公司有關技術人員驗收簽字或資料欠缺的分項工程，可暫時不與計量。
7. 建立工地的材料設備進場驗收與抽檢制度，控制工程材料的品質質量，嚴禁使用假冒偽劣或三無產品，確保不出現重大質量安全事故。
8. 主持建設項目的竣工驗收工作，配合有關報建和綜合驗收工作。
9. 現場工程經濟簽證，參與涉及工程項目的訴訟、索賠工作。
10. 設計及施工變更的管理工作。
11. 保修期內的工程維修工作。
12. 參與工程及材料設備的招投標、合同談判與簽定工作，向公司推薦質量可靠、信譽良好、價格合理的產品和施工單位。
13. 學習了解房地產市場在工程方面的需求，推廣應用新材料新工藝，將工程管理的重點工作放在使我們生產的住宅產品更好地滿足市場客戶的需求，通過的技術手段加快房屋的銷售，使公司獲取更大的贏利。
14. 負責公司安全、質量工作規劃的制定及實施工作，貫徹公司安全管理（包括航空安全、消防安全等）、質量管理方針，建立、健全綜合管理體系。
15. 結合公司安全、質量、環境、職業安全健康管理工作的實際，收集并研究國際、國家、房地產相關法律法規（包括*策、標準、規章等）。
16. 負責建立和完善公司顧客調查體系，有計劃地組織各類顧客調查工作，對調查數據進行分析研究，提出整改方案。
17. 負責施工臨時用水、用電、現場工程或銷售用房以及修建施工道路工作。
18. 負責責建立客戶（顧客）投訴受理網絡，制訂投訴受理規則、保持客戶（顧客）投訴渠道的暢通，完善客戶（顧客）投訴信息檔案，建立良好客戶（顧客）關系。
19. 重視現場文明施工工作，整治工地周邊環境。
20. 規范并程序化包括施工資料在內的工程建設信息化管理工作。
2. 房地產公司行*內業是做什么的
職責一：房地產公司行*助理崗位職責 一、在辦公室主任領導下，協助辦公室主任做好公司行*后勤事務處理、人力資源管理和內外聯系協調工作。
二、負責人力資源管理工作，人員招聘、勞動合同、人事檔案、勞動考勤及績效考核、員工培訓工作。 三、負責聯系協調、內外聯絡工作。
四、公司后勤管理工作，包括：水電暖、通訊網絡、安保消防、員工生活等日常事務管理，并做好辦公、生活設施、用品等的管理工作。 五、公司環境衛生管理以及辦公室值班管理。
六、車輛調配、油料管理和車輛維修的聯系協調。 七、完成公司領導和辦公室主任交辦和其它工作。
職責二：地產公司行*秘書崗位職責說明 1、協助經理制訂、監督、執行公司的行**策、制度。 2、配合監督、執行公司行*方面費用支出情況，并制定相應控制、改善的管理措施。
3、協助經理制定本部月、季、年度工作計劃及總結報告。 4、負責處理本部與其他部門外事活動的配合工作。
5、負責文書的管理及全公司文員業務指導、培訓、管理工作。 6、負責員工的有關證件辦理。
7、負責公司生活用品，辦公設備用品、文具的申購、審批，跟催調派工作。 8、負責公司、本部門會議記錄并整理會議紀要。
9、協助經理對公司內部發布重要信息、通知、通告工作。 10、負責外來信函、報紙分類、包裹郵寄與派發。
11、負責行*資料整理歸檔、文書打印。 12、負責公司內部員工通訊名錄整理。
13、負責保證公司通訊暢通無阻。 14、負責公司公務車的管理調派工作。
15、按《檔案管理制度》要求，做好檔案的檢點移交、編號、編目檢索、統計、保管和安全等工作，對過期無利用價值的檔案資料經有關領導組織鑒定后方能作銷毀修理。 16、完成人事行*部經理臨時交待的工作。
職責三：房地產公司行*副總經理崗位職責 1、在董事長的領導下，全面負責公司行*管理、協調與服務工作。 2、建立建全公司規章制度體系，并負責監督執行。
3、營造良好的企業文化，加強職工的培訓與教育，大力宣傳好弘揚企業團隊精神。 4、加強與*府機構、行業協會等單位的溝通，有效為公司提供良好的服務與支持。
5、協助總經理抓好組織工作，加強班子建設，根據工作需要和組織程序提出部門管理人員的配備意見。 6、協助總經理制定公司的發展規劃及改革方案。
7、負責組織制定公司的管理考核標準。 8、經常召開分管部門工作會議，聽取工作匯報與建議，及時解決工作中出現的問題和矛盾，協調各方面關系，提高工作效率。
9、負責公司人員招聘和員工管理工作，樹立典型，獎勤罰懶。 10、參與項目洽談、規劃設計、施工方案的實施和工程質量的監督。
11、完成總經理交辦的其它工作任務 職責四：房地產公司行*崗位職責 1、接聽、轉接電話，接待來訪人員； 2、負責辦公室的文秘、信息、機要和保密工作，做好辦公室檔案收集、整理工作； 4、做好會議紀要； 5、負責公司公文、信件、郵件、報刊雜志的分送； 6、負責傳真件的收發工作； 7、負責辦公室倉庫的保管工作，做好物品出入庫的登記； 8、做好公司宣傳專欄的組稿； 9、按照公司印信管理規定，保管使用公章，并對其負責； 10、管理好員工人事檔案材料，建立、完善員工人事檔案的管理，嚴格借檔手續； 11、社會保險的投保、申領； 12、統計每月考勤并交財務做帳，留底； 13、管理辦公各種財產，合理使用并提高財產的使用效率，提倡節儉； 14、負責與集團各部門的溝通； 15、編寫制定公司人事行*管理制度； 16、組織統籌公司人力資源開發及聘用工作； 17、組織統籌并管理、監督公司行*管理運作； 18、協調并支持、配合公司各部對人力計劃、行*開支的管理工作； 19、協調配合公司各部對人事、行*方面工作的支持； 21、組織統籌策劃企業文化活動，增強公司凝聚力，員工歸宿感； 22、配合支持公司對外人事、行*事務工作； 23、做好員工到任、離職的交接工作，保證各個崗位的工作銜接正常； 24、公司的各種規章制度的落實和執行。
3. 房地產企業內部控制有什么特點
摘要：自1998年以來至今，在國家實施的擴大內需、調整結構、保證國民經濟穩定增長的宏觀*策推動下，住宅與房地產行業持續快速發展，對于擴大內需、調整產業結構、推動城鎮化進程、解決社會就業、帶動相關產業發展、拉動經濟增長等方面都發揮了重要作用，房地產行業在國民經濟中的重要地位和作用日益明顯。
因此在這樣的時代環境下，特針對我國房地產行業內部控制的特點與問題進行分析和研究關鍵詞：房地產、房地產行業、內部控制、特點問題房地產行業財務內部控制作為企業生產經營活動自我調節和自我約束的內在機制，其建立、健全及實施是房地產行業生產經營成敗的關鍵。加強監督、強化企業內部財務控制，是促進現代企業制度的建立和完善企業法人治理結構的重要措施，也是社會進步、經濟發展的必然趨勢。
本文綜合運用經濟學、審計學及財務會計相關理論，從企業財務內部控制的基本方法、地位、方式等方面的論述著手，重點選取典型案例----中國房地產行業的領*：深圳萬科企業股份有限公司，通過分析其公司組織架構圖，試圖構建適合其組織結構及經營特點的財務內部控制制度，形成以財務為核心，覆蓋生產、經營、管理等環節的財務內部控制系統，重點解決房地產行業普遍存在的企業財務信息失真、資金緊張等問題。同時在具體業務（如固定資產投資管理）上，重點突出其基本控制環節、程序和相關崗位的基本職責權限，建立最基本的財務控制標準，增強財務內部控制制度的適應性和可操作性。
本文希望通過深圳萬科企業股份有限公司的財務內部控制制度設計實踐，為其他房地產企業提供有益的、實踐性強的參考和借鑒。房地產行業是指從事房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務和其他房地產活動的總稱呼。
房地產業在國民經濟分類中屬于第三產業（見表1） 中國房地產業的行業分類（GB/T4754-2002）表一代碼 行業分類 定義 7210 房地產開發經營 指房地產開發企業進行的基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的活動 7220 物業管理 指物業管理企業依照合同約定，對物業進行專業化維修、養護、管理，以及對相關區域內的環境、公共秩序等進行管理，并提供相關服務的活動 7230 房地產中介服務 指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動 7290 其他房地產活動 一、房地產開發流程及業務特點 房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。房地產開發主要分為八個步驟，即：投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權，規劃設計與方案報批，簽署有關協議，施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業管理。
同時又可劃分為四個階段，即：機會選擇與決策分析階段，前期工作階段、建設階段，租售階段。房地產開發風險大，開發資金量大，開發項目決策分析階段的內部控制必須加強，因此房地產開發中防止成本費用膨脹和有效管理是其內部控制的重點。
房地產開發項目成本費用主要有土地費、前期工程費、建筑安裝工程費、配套及基礎設施費、管理費、籌資費及其他費。土地費：包括城鎮土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費，目前在我國城鎮普通商品房住宅價格構成中（以下成本構成比例均以普通居民商品住宅為例），土地費用約占30%，并有進一步上升的趨勢。
前期工程費：主要指房屋開發的前期規劃、設計、可行性研究、地質勘查及“三通一平”等土地開發費用，它在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過30%。建筑安裝工程費：是指房屋建造過程中所發生的建筑工程、設備及安裝工程等費用，又被稱為房屋建筑安裝造價，它在整個成本構成中所占比例相對較大，目前約占整個成本的40%左右，全裝修房成本比例會上升。
配套及基礎設施費：包含基礎設施和公共配套設施建設等兩部分費用，它在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，一般在20%左右（各地區比例不同，可能差異較大）。基礎設施建設費，主要指道路交通、自來水、污水、電力、電信、綠化、商業網點等建設費用。
公共配套設施建設費，指在用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施等所發生的費月，同時還包括一些諸如煤氣調壓站、變電室及自行車棚等室外工程。管理費：主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、職工教育費及養老保險費等，它在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。
籌資費：房地產因開發周期長，需要投資數額大，因比必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分，但它的大小與所開發項目的大小和融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。其他費：主要指不能列入前六類的所有費用，它主要包括銷售費、維修基金及各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過5%。
根據房產。
4. 如何做好銷售控制
房地產銷售控制方法：所謂的房地產營銷就是在短時間內通過產品的投放去不斷調節項目產品的市場供求關系，從而尋求和試探出項目產品真實的市場價格。
或者就是通過不斷的調節產品的銷售價格，來平衡項目產品所針對的特定的客戶群的特定的時間段的供求關系。 其實這兩種調節說的都是一個意思，就是產品銷售進度的控制，只是采取了不同的手段而已。
方法1：銷量控制法 在整個銷售過程中，應該始終保持有好房源，分時間段根據市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。方法2：價格控制法 一般地，價格控制應以“低開高走”，并且也分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。
同時，樓層差價的變化也并非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，隨著心理需求的變化呈不規劃變化。 方法3：時間控制法 銷售期一般分為四個階段：開盤前準備期、開盤初期、銷售中期、收盤期。
以時間為基礎根據不同的時間段如依據工程進度等進行時間控制，確定與之對應的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，以便掌握什么時間該控制什么，如何去控制，從而產生協同效益。 銷量控制、價格控制、時間控制三者緊密結合，相互協調，價格的“低開”并不意味著公司經濟利益受損，這只是一種策略，目的是為了以后的“高走”，這就需要銷量控制緊密結合，按一定的比例面市，通常采用倒“葫蘆”型。
量在誰手中，誰就能控制價格，猶如股市的“莊家”一樣。隨著時間的推移，不斷地將價格按不同的時間段進行調整，并根據不同的時間段放出不同的銷量。
那么整個銷售過程就是一個比較完美的銷售控制過程。 相關閱讀：什么是銷售成本 銷售成本控制的方法有哪些？如何實現銷售控制？銷售控制的流程有哪些？什么是樓盤銷售控制？ 控制房源上市節奏？如何做好房地產銷售控制？房地產銷售控制的步驟。
5. 房地產公司都做什么
據卡梅爾等項目銷售負責人介紹，現在的置業（銷售）顧問不但從名稱上，更是從服務的意識和服務范圍上全方位的區別于傳統的售樓員，他們不但具備了較高的文化素質，經過了置業專業體系培訓，同時還要了解金融等方面知識和理財知識，具有復合型人才的特征，能夠給客戶提供買房、貸款及市場分析等顧問服務。
對于購房者來說，置業顧問的熱情及專業知識能夠讓人體會到這個樓盤的內涵，產生信任感，更愿意買這個樓盤的房子銷售經理：1、在銷售總部領導下，和各部門密切配合完成工作。2、嚴格遵守公司各項規章制度，處處起到表率作用。
3、制訂銷售計劃。4、確定銷售*策。
5、設計銷售模式。6、銷售人員的招募、選擇、培訓、調配。
7、銷售業績的考察評估。8、銷售渠道與客戶管理。
9、財務管理、防止呆帳壞帳對策、帳款回收。10、銷售情況的及時匯總、匯報并提出合理建議。
一、銷售計劃、組織與客戶管理1、營銷范圍的把握與市場現狀調查。2、決定新設客戶的交易條件。
3、與客戶人際關系的確立。4、搜集競爭者情報。
5、銷售目標與定額的設訂和管理。6、科學而有效的營業分析。
二、客戶的計量管理1、客戶的銷售統計和銷售分析。2、客戶的經營分析指導。
3、客戶資金運轉指導及信用調查。三、客戶營銷參謀1、客戶銷售方針的設定援助。
2、支援客戶的計劃方案。3、從客戶處做市場觀察。
4、為客戶做銷售促進指導四、推銷技術1、技術研討會的舉辦。2、商品及銷售基礎知識的傳授。
3、陪同銷售及協助營銷。4、銷售活動、售后服務指導及抱怨處理。
五、專業推銷1、接受訂單的業務‘2、銷售事務與公司內部聯絡。3、帳款回收。
4、每日、周、月銷售總結、匯報。房地產辦公室文員：1、負責文件資料的打印、登記、發放、復印、裝訂。
2、負責工程相關資料的歸檔和調用。 3、保管登記和按規定發放公司辦公用品。
4、負責接轉電話和記錄工作。 5、負責傳真收發與登記。
6、負責接待來賓。 7、負責考勤和加班申報單的報表與匯總。
8、收發報刊函件及整理保管報紙。 9、完成其他臨時工作。
6. 什么是房地產銷控
銷控，即房產商保留房源，一般項目多少都會有一定比例，留至項目結束再賣。部分房產商宣稱已經賣光樓盤的銷控房，年關悄然低價入市，且價格低于市場價，眼疾手快者得。在一個樓盤的產品當中，由于位置、戶型等方面因素的不同，自然有優劣好壞之分，“銷控”通行的情況是優先出售戶型或者位置等條件不是很好的產品，而把好位置、好戶型的產品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售。從而規避了這些戶型無法銷售的風險，也有利于好的產品在后期賣出更高的價錢。
在整個樓盤營銷過程中，房地產開發商保留一定比例的房源，分時間段、分批根據市場變化情況，按一定比例推出上市銷售，甚至留至項目結束時再對外銷售，逐步消化房源，最終達成銷售計劃，是實現項目利潤最大化的捷徑。這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。此即為銷售控制。
擴展資料：
銷控作用
銷控是實現項目利潤最大化的捷徑。房產與其他消費品不同，它的生產周期很長，市場需求變化后供給是不可調節的，只能以銷控來實現微調。一個項目開盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節拍，在先導期、開盤期、強銷期、收盤期各安排合理的供給比例，每個期間內供應的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現均衡銷售。
如果一個項目的市場需求把握不準或是規劃設計不科學，那么能夠挽救項目的就只能是營銷策劃和銷售控制了，房產關乎人的終極需求，影響的因素太多，市場需求把握不準的幾率很大，且建筑結果是不可調整的，那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開發商生存的核心能力因素之一了。
參考資料來源：搜狗百科-銷控
