我國房地產發展現狀及對策分析

1. 房地產市場的現狀及其發展趨勢

21世紀的10年代已經開啟，然而，這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產來說，似乎有些寒冷。

在最近的一個多月里，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控*策。證券時報發表中國社科院世界經濟與*治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產在新的時代將經歷怎樣的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。

房地產對中國經濟貢獻卓著文章稱，已經過去的10年，是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業的大發展，房地產規模和建筑面積逐年遞增。

同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業已經發展成為包含土地、建筑、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。 在過去的10年中，房地產對于中國的經濟增長貢獻卓著。

在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是，出口形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入，*府轉而將這些收入轉化為*府投資用于基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增長。

所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、*府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了*府和居民收入，*府收入用于投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了*府土地財*，逐步升高的房價剝奪了居民的多數儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經濟增長。

中國的房地產似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業和服務業的發展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產已經發展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。

目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。

未來10年發展趨勢和特點 文章指出，展望10年代，房地產的發展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。

首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業鏈，嚴重影響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用，過高的格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內需和消費的增長。 可以預期的是，2010及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點： 第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。

如果相關調控*策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和*策的組合作用。 第二，保障性住房將得到加強。

從目前的*策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。 第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。

這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是*策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。

當前調控應關注兩個層面文章認為，從中國房地產當前的形勢看，2010年的調控*策應該重點關注兩個層面，一是嚴厲打擊房地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地產和房價的健康穩定發展。*策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。

近期中央一系列*策的出臺已經顯示了*策上的重視和關注，營業稅優惠*策調整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各個方面打擊了房地產的投資和投機，保障住房建設等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的*策路線發展，10年代。

2. 我國房地產市場存在的問題及對策

最低0.27元/天開通百度文庫會員，可在文庫查看完整內容> 【摘要】在日趨激烈的市場競爭環境和復雜的宏觀環境下，房地產市場呈現出供不應求向結構性過剩轉變。

大量的中小型房地產企業面臨被迫退出市場的風險，而大型的房地產企業也到了一個需要重新思考企業發展戰略的時刻。本文通過對房地產業現狀的分析，探討房地產開發企業存在的問題，并提出相應的意見及建議，以期提高房地產企業的競爭能力。

【關鍵詞】房地產行業 ；房地產企業 ；問題 ；對策一、引言隨著消費者購房消費日趨成熟，以及*府對房地產業發展宏觀調控*策的不斷出臺和完善，房地產市場的競爭必將日趨激烈，房地產開發企業要想在競爭中獲得優勢，就必須提高企業競爭力，擴大企業的規模和知名度，從而帶動整個房地產市場的日趨完善和成熟，更好地滿足消費者的需求。然而我國房地產開發企業普遍存在競爭力不高的問題，既有房地產產業不發達和行業規范有待進一步完善的影響，也有企業自身的原因，提高房地產企業的競爭力就成為當下亟待解決的問題。

二、房地產業現狀分析（一）宏觀經濟的調整。由于中國房地產市場的特殊性，所以其與宏觀經濟存在著相互影響的關系。

當前宏觀經濟面臨新常態，將繼續深化實施“ 穩增長、調結構、促轉型、惠民生”的戰略，在此期間，房地產業在結構調整中的地位趨于下降但仍是穩增。

3. 我國房地產在的現狀存在的問題和未來前景

房地產這塊的觀點都說爛了，說不出什么新鮮的了。基本上這些已經共識的就不說了，比如中央出的*策有沒有用？有一點用；有沒有大用？沒大用。這個主要的共識我們今天就不說了。房價會不會漲？肯定會漲！為什么，因為供求關系擺在那；對房地產開發商好不好，當然好，對大城市好，對小城市也好。所有這些東西，都是有共識的。

第一點就是**出的*策都特別好。為什么？因為**永遠不會錯，因為它的判斷跟我們不一樣，他有*治，有民生，有穩定，有社會，所以他的*策一定是對的，那我們怎么辦？只有*策一出來，我們就趕緊變。在這種情況下我們怎么調？我就一個判斷，不管中央出什么*策，我覺得市場經濟這條路是永遠不會往回走的，所以，不管怎么調，將來一定是市場在起作用，一定是供求關系在起作用。供應量是偏少，需求在增加，所以這個房市判斷起來非常簡單。

第二點，現在很多人都談論房地產，外國、中國的官員，外國、中國的學者都在說，開發商也沒少說，那我們最應該聽誰的，聽自己的，有的說中國房地產會有泡沫破裂，你看他們的報告，他們的理由是中國加息了，美國加息了，油價漲了，匯率又變了等等，這個是有影響，刺激只是那么一點點，因為他們永遠不知道中國的需求是多少。但我知道，為什么？因為我們在中國有900多家連鎖店，我們天天看得到需求量。

如果再有20年，我們蓋的房子如果滿足不了未來老百姓的需求，那就是沒完成任務。中國20年能不能把房子蓋到讓人均居住面積達到35平米，這是我們**提出的目標。居住指標就是到2020年，人均35平米。現在我們全國年存量都算上是140億平方米，這就表示我們最少還得蓋200億平方米才能達得到。而200億平方米在未來15年就意味著每年要蓋將近20億平方米才夠，而我們現在每年最多也就蓋3、4億多平方米。所以我們每年遞增30%根本就滿足不了這個要求。

可見而知，房產沒有近期是沒有了結平穩的時候。房地產產業的未來發展前景讓地產商憧憬，讓老百性彷徨。

1978年，城市居民人均住房面積6.7平方米。

1998年，城市居民人均住房面積18.7平方米。

從此以后，城市居民人均住房面積就增加緩慢了，2005年到達25平方米后，2008年仍然是27左右。可是，平均每年增加大約6億平方米的住房。

按照還有2.5億人口需要在今后10年進入城市（這里指的是凈增人口，除去死亡人口和生孩子造成的人口變化），那么每套住房住入三口人（倆口人加一個孩子），需要8千萬套新建住房。按照每套住房75平方米（目前城市人均居住面積為25平方米），那就是60億平方米。按照最近幾年的建設速度，每年增加新建居民房屋6億平方米，那剛好是10年。

以上的計算是潤濤閻自己根據國家建設部提供的資料計算出來的。這里有假設：

1. 中國城市化的最終比例大概是農民占三成。

2. 中國人均居住面積25平方米的數字不會有太大變化，因為每套住房基本上是75平方米。這里是大數定律，個別豪華別墅和個別簡易房在統計學上沒有意義。

3 中國住房建設速度基本上按照最近5年保持不變。

如果事實的發展與上面的假設不太離譜的話，那么，到2019年，城市的住房基本上滿足了需求。我這么算，是有根據的。按照日本人的情況也是這樣子的。一旦城市人口不再增加，建筑面積一旦基本滿足（按照本國的住房習俗，美國人每人25平方米是受不了的，因為美國人是鄉村化郊區化導致的。），房價就不會再大漲了。

根據潤濤閻第九定律，在2019年之前，建筑商們不會停止榨干房奴最后一滴血的。利潤一定會走到極端，直到撞南墻。所以，在2019年之前，大建設的速度不會大減的，房價大跌不會發生。當然，我是說不會一直大跌。個別年份的大跌會導致很快漲回來。如同股市，不會沒有震蕩的。 不排除維持在目前的價位跌跌漲漲。

4. 中國房地產發展現狀以及前景

2017年1-2月，全國商品房銷售面積1.41億平米，同比增長25.1%，增速較2016年全年提高2.6個百分點。

分區域來看，東部地區銷售面積增速基本符合我們前期草根調研的感受，1-2月，東部地區商品房銷售面積6595萬平米，同比增長16%，較2016年全年下降7個百分點。超預期的主要是中部和西部地區，中部地區銷售面積同比增長33%(2016年全年增速28%)，西部地區同比增長36%(2016年全年增速16%)，特別是西部地區，大幅超出去年全年的增速。

年初以來中西部地區房地產銷售情況較好，主要有四個方面原因：第一是返鄉置業，特別是今年春節返鄉置業的時間點，恰好與熱點城市限購限貸*策的發酵落實前后銜接；第二是比價效應，中西部地區房價近年來漲幅較小、并且絕對值較低，與東部地區相比存在一定的落差，而且在東南沿海城市務工的人員收入增長較快，使他們具備在中西部家鄉置業的能力。第三是*策優惠，中西部大多數城市的房地產市場定位還是去庫存，有較大力度的購房支持*策，包括稅收優惠和財*補貼等，同時在住房保障方面越來越多地貨幣化安置為主，進一步帶動了當地的住房消費。

第四是住房消費升級，特別是品牌開發商越來越多地拓展至中西部城市，給這些城市帶來了優質的住房產品，推動了當地的住房消費升級，典型的如碧桂園在三四線城市中推廣的“勞斯萊斯”項目。

5. 房地產研究現狀怎么寫

呵呵，參考吧房地產市場一直是我國居民關注的熱點行業，然而，目前中國房地產行業正步入困局：一邊是一、二線城市地價、房價持續上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場需求有限、效益不高。

現在對2014年我國房地產行業現狀進行回顧。2014年全年，我國國內生產總值（GDP）同比增長7.7%，增速與2012年持平，經濟運行基本平穩。

貨幣*策保持穩健，貨幣供應量持續增長。 2013年全年社會融資規模為17.29萬億元，比上年多出1.53萬億元，是年度最高水平，顯示金融活動活躍，經濟擴張動力良好，利于房地產行業的發展。

2014年房地產行業現狀分析1、2014年房地產行業運行情況總覽2014年全年，房地產開發投資額為8.6萬億，同比增長19.8%，比2013年增速提高3.6個百分點。其中，住宅開發投資額為5.9萬億，同比增長19.4%；辦公樓開發投資額為4652億元，同比增長值高達38.2%。

2014年的行業數據顯示， 2010年以來國家宏觀調控對房地產行業的負面影響正在消退，行業呈現穩定增長跡象。2、行業供需分析供應層面，2014年全國全年國有建設用地供應73萬公頃，同比增長5.8%。

其中，工礦倉儲用地21萬公頃，同比增長3.2%；房地產用地20萬公頃，同比增長26.8%；基礎設施等其他用地32萬公頃，同比下降2.9%。值得注意的是，2008年-2014年期間，房地產用地的供應總量同比增速呈現了先升后降再上升的走勢。

2008年-2010年的供應上升主要歸因于我國*府為了應對金融危機、保證經濟增長而推出的四萬億刺激計劃，過量發行的貨幣以及對房地產行業的*策扶持都帶來建設用地的增速供應。2010年國家發布了嚴厲的房地產宏觀調控*策，直接導致了2010年-2012年的建設用地供應下降。

2012年以來，受益于整體經濟回暖和相關*策松動，房地產行業投資規模中自有資金占比為歷史新高，行業逐步回暖，對應的用地供應也呈增長態勢。2014年，房地產行業土地購置與房地產投資同向恢復。

房地產開發企業購置土地面積38814萬平方米，同比增長8.8%，比上年增速提升28.3個百分點。土地購置面積的加大顯示房地產投資熱情正在快速恢復，開發商補庫存意愿強烈，未來房地產行業供應增加。

2014年，土地成交價款9918 億元，增長33.9%，比2012 年增速提升50.5個百分點。土地成交價款的大幅增長顯示土地市場的熱度持續上升，房企對行業前景較為看好。

需求層面， 2014年商品房銷售額達8.14萬億，同比增長26.3%，較2012年的10%擴大16.3個百分點；實現銷售面積約13.06億平，同比增長17.3%，增速較2012年1.8%的增長15.5個百分點。由此可見，2014年房地產行業的需求面持續改善。

3、2014年房地產行業重點上市公司運行情況目前，全行業146家上市公司中已有45家企業發布了2013年業績預計公告。其中，預增公告33家，排除部分異常增速后的平均預增幅度為 117.87%；預減公告12家，平均預減幅度為-172.49%。

如此大的預增與預減絕對值幅度顯示該行業內的上市公司正出現顯著的業績分化，呈現出強者愈強、弱者愈弱的局面。龍頭公司受益于行業整體的回暖態勢，銷售與業績狀況表現優異。

基于已公布的業績預計公告，我們發現以金地、華夏幸福和榮盛發展為代表的一線龍頭房企銷售較上年保持較好增幅；二、三線代表公司中陽光城、泰禾集團、世茂股份2014年也有30%以上銷售增長。據預計，一線龍頭公司2014年業績預計平均增長 24.62%，二三線龍頭公司預計平均增長22.03%。

在經濟平穩運行的同時，行業*策趨向平穩寬松。十八屆三中全會提出，市場化在資源配置中起“決定性”作用，表明對房地產的直接調控干預程度會降低，更多依靠長效機制發揮作用。

在經濟利好與*策松動的大背景下，2014年我國房地產行業將繼續保持平穩向上的增長趨勢，但其房價的漲幅將大幅放緩。以下是對2014年我國房地產行業現狀分析：2014年房地產行業現狀分析與預測基于2013年房地產行業運行態勢，我們預測房地產行業2014年將繼續保持平穩向上的增長趨勢。

中性預期下，2014年1季度新開工增速將保持在8%和10%之間，房地產投資預計在19.5%。此外，2014年行業發展將呈現城市格局分化與房企格局分化的局面；房企利潤率繼續在低位徘徊；而一二線重點城市房價仍會進一步上漲，但其增速將大幅放緩，預計在5%左右。

1、城市格局分化從全國樓市看，市場已經嚴重分化，一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場供不應求，房價暴漲；然而，三四線城市由于庫存積壓非常嚴重，供過于求，正醞釀巨大風險，多個城市出現了房價下跌的現象，例如鄂爾多斯與溫州之后的江蘇常州、遼寧營口、貴州貴陽、河北唐山、云南呈貢、海南三亞等。城市格局的分化還可以從龍頭房企戰略布局變更上得到驗證。

恒大地產、保利地產、佳兆業、花樣年等房企開始重返一二線城市，進一步加大一二線城市拿地比重。以恒大地產為例，2007年至2012年期間，恒大以“規模+品牌標準化運營”為戰略，主要布局在二三線城市的優質區域。

2012年恒大完成的 923.2億元的合約銷售金額中，。

6. 中國房地產行業的現狀

金融貨幣*策對房地產行業的需求有著決定性意義，貨幣金融*策是決定房地產市場冷熱絕對的推動力。

貨幣擴張將降低利率，降低房地產開發企業和購房者的融資成本，從而提高房地產價格。房地產價格上升，房地產開發企業的利潤提高，因此，房地產開發投資的規模也上升，從而拉動總產出上升。

在適度寬松貨幣*策影響下，房地產市場出現購銷兩旺的局面。 為了遏制房價過快上漲，2010年中央出臺了一系列房地產調控*策，經濟手段和行*手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監管等方面對中國房地產市場進行了全方位的調控，與往年不同，2010年的房地產*策緊盯市場變化持續出臺，*策力度不斷加強并一直延續到2011年。

調控*策密度、嚴厲程度超出市場預期，特別是明確提出“房價控制目標”，加上限購措施的大力度、大范圍執行，將大大改變參與各方預期，特別是購房者（包括投資者）對未來房價上漲的預期將因此得到顯著抑制。另一方面，二套房首付提高、營業稅征收從嚴、加息等*策也將大大增加購房者的資金成本和未來的交易成本，也將增加投資性購房的獲利風險。

一線城市由于經濟發展水平高、發展前景看好、市場輻射力強，在當前全社會貨幣流動性充裕的背景下，仍將擁有強勁的市場需求。然而在一線城市土地價格大幅上漲、購房負擔明顯高于二三線城市的大背景下，一線城市的市場份額呈下降趨勢。

正是由于一線城市各方面的壓力和*策的調控，同時未來中國城市化重心將更多轉向二三線城市及中小城市，住房市場的發展空間也會相應轉移，所以曾以北京、上海、深圳、廣州等一線城市為主“戰場”的中國房地產，將逐步向二、三線城市轉移。 新一輪房地產調控*策，使一線城市土地供應進一步受限，難與少數央企爭地的開發商加快向中小城市轉移。

此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房價上漲打開了新通道。相對于一線城市發展已較為成熟穩定的市場，二、三線城市的房地產市場正處快速的上升周期。

隨著區域一體化的推進，城市化進程加速，二、三線城市房地產市場的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產發展帶來了新的契機和空間。 中國行業信息研究網發布的《2010-2011年中國房地產行業發展研究報告》詳細介紹了我國房地產市場的發展概況，接著從*策環境、土地市場供需、市場運行及發展前景幾個方面深入分析，相信能夠解答您的問題，有需要可以去網站看看。

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