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1. 我想知道,香港房地產發展過程
香港房地產業雖然幾經起伏，但一直是香港經濟的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港經濟的“晴雨表”。
戰后至現在，香港房地產業呈現明顯的周期性盛衰循環。第一個周期是1946年至1959年；第二個周期是1959年至1969年；第三個周期是1969年至1975年；第四個周期是1976年至1985年；第五個周期是1985年底至現在。每個周期經歷的時間長短不同，周期最短的約6-7年，最長的是第五個周期，歷時19年。
香港人口1946年為60萬人，1949年增至186萬，到1959年超過了300萬，人口的急劇增加使住房需求急增。在港府*策推動及利益驅動下，上世紀50年代，大量資本涌入，香港出現了房地產建設熱潮。到了1958年，房地產市場開始供過于求，房價、地價下跌了70%。
1959年開始，香港經濟出現轉機，加上來港的外國人、國際商業機構增多，對商業樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產業迅速回升。由于銀行對房地產業的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發了銀行信用危機，接著房地產價格暴跌，許多地產公司倒閉，香港房地產業陷入了戰后第一次大危機之中，一直延續到1969年才有所好轉。
1969年香港房地產市道逐漸復蘇，港府于1972年制訂了一項“十年建屋計劃”，令投資者信心迅速恢復。但1974年的石油危機導致香港股市暴跌，又帶動房地產業全面調整，香港地價下跌40%，樓價下跌了30-40%。
1975年底開始，房地產市場重又回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值；1978年，又推行“居者有其屋計劃”（即廉價屋計劃），解決了222.5萬普通市民的住房問題。1977年香港人口超過450萬人，1979年達到500萬人。需求增加，令樓宇供不應求，新興市鎮（屯門、沙田、葵涌等）逐步形成。
承接70年代后期的快速發展，1981年香港房地產市場達到高潮，但隨后而來的世界性經濟危機及中英香港問題談判，令港人出現信心危機。1982年底，香港樓價比1981年下跌60%,1983年房地產市場全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯合聲明”簽署后，市場才重新復蘇。80年代香港房地產業在70年代的基礎上得到了進一步發展。1990年，港島區的房價比1981年上升了一倍以上。不過，1989年之后房地產價格的急升，給香港房地產市場的健康發展埋下隱患。
90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產，樓價、地價飚升，嚴重脫離居民購買力。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產市道復蘇算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。1997年，香港房地產泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經濟帶來嚴重的負面影響。這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復蘇的跡象。
2. 97年金融危機暴發時,香港的房地產為什么會大跌
當然能把他搞定了。
但如果*府出來干預，就是打破自由市場（市場經濟）。對于資本主義國家來說，他們是奉承自由市場的，一切都由市場來調控。
下面是對1997年亞洲金融危機的介紹。包括它產生的原因和對我的啟示。
一場更大的金融危機正在醞釀中。（中國金融危機，不過現在還不會發生，還需要五年的時間）1997年6月，一場金融危機在亞洲爆發，這場危機的發展過程十分復雜。
到1998年年底，大體上可以分為三個階段：1997年6月至12月；1998年1月至1998年7月；1998年7月到年底。第一階段：1997年7月2日，泰國宣布放棄固定匯率制，實行浮動匯率制，引發了一場遍及東南亞的金融風暴。
當天，泰銖兌換美元的匯率下降了17%，外匯及其他金融市場一片混亂。在泰銖波動的影響下，菲律賓比索、印度尼西亞盾、馬來西亞林吉特相繼成為國際炒家的攻擊對象。
8月，馬來西亞放棄保衛林吉特的努力。一向堅挺的新加坡元也受到沖擊。
印尼雖是受“傳染”最晚的國家，但受到的沖擊最為嚴重。10月下旬，國際炒家移師國際金融中心香港，矛頭直指香港聯系匯率制。
*當局突然棄守新臺幣匯率，一天貶值3.46%，加大了對港幣和香港股市的壓力。10月23日，香港恒生指數大跌1 211.47點；28日，下跌1 621.80點，跌破9 000點大關。
面對國際金融炒家的猛烈進攻，香港特區*府重申不會改變現行匯率制度，恒生指數上揚，再上萬點大關。接著，11月中旬，東亞的韓國也爆發金融風暴，17日，韓元對美元的匯率跌至創紀錄的1 008∶1。
21日，韓國*府不得不向國際貨幣基金組織求援，暫時控制了危機。但到了12月13日，韓元對美元的匯率又降至1 737.60∶1。
韓元危機也沖擊了在韓國有大量投資的日本金融業。1997年下半年日本的一系列銀行和證券公司相繼破產。
于是，東南亞金融風暴演變為亞洲金融危機。第二階段：1998年初，印尼金融風暴再起，面對有史以來最嚴重的經濟衰退，國際貨幣基金組織為印尼開出的藥方未能取得預期效果。
2月11日，印尼*府宣布將實行印尼盾與美元保持固定匯率的聯系匯率制，以穩定印尼盾。此舉遭到國際貨幣基金組織及美國、西歐的一致反對。
國際貨幣基金組織揚言將撤回對印尼的援助。印尼陷入*治經濟大危機。
2月16日，印尼盾同美元比價跌破10 000∶1。受其影響，東南亞匯市再起波瀾，新元、馬幣、泰銖、菲律賓比索等紛紛下跌。
直到4月8日印尼同國際貨幣基金組織就一份新的經濟改革方案達成協議，東南亞匯市才暫告平靜。1997年爆發的東南亞金融危機使得與之關系密切的日本經濟陷入困境。
日元匯率從1997年6月底的115日元兌1美元跌至1998年4月初的133日元兌1美元；5、6月間，日元匯率一路下跌，一度接近150日元兌1美元的關口。隨著日元的大幅貶值，國際金融形勢更加不明朗，亞洲金融危機繼續深化。
第三階段：1998年8月初，乘美國股市動蕩、日元匯率持續下跌之際，國際炒家對香港發動新一輪進攻。恒生指數一直跌至6 600多點。
香港特區*府予以回擊，金融管理局動用外匯基金進入股市和期貨市場，吸納國際炒家拋售的港幣，將匯市穩定在7.75港元兌換1美元的水平上。經過近一個月的苦斗，使國際炒家損失慘重，無法再次實現把香港作為“超級提款機”的企圖。
國際炒家在香港失利的同時，在俄羅斯更遭慘敗。俄羅斯中央銀行8月17日宣布年內將盧布兌換美元匯率的浮動幅度擴大到6.0~9.5∶1，并推遲償還外債及暫停國債券交易。
9月2日，盧布貶值70%。這都使俄羅斯股市、匯市急劇下跌，引發金融危機乃至經濟、*治危機。
俄羅斯*策的突變，使得在俄羅斯股市投下巨額資金的國際炒家大傷元氣，并帶動了美歐國家股市的匯市的全面劇烈波動。如果說在此之前亞洲金融危機還是區域性的，那么，俄羅斯金融危機的爆發，則說明亞洲金融危機已經超出了區域性范圍，具有了全球性的意義。
到1998年底，俄羅斯經濟仍沒有擺脫困境。1999年，金融危機結束。
原因：一：喬治·索羅斯的個人及一個支持他的資本主義集團的因素：“金融大鱷”“一只假寐的老狼”是對這個金融怪才的稱謂。他曾說過，“在金融運作方面，說不上有道德還是無道德，這只是一種操作。
金融市場是不屬于道德范疇的，它不是不道德的，道德根本不存在于這里，因為它有自己的游戲規則。我是金融市場的參與者，我會按照已定的規則來玩這個游戲，我不會違反這些規則，所以我不覺得內疚或要負責任。
從亞洲金融風暴這個事情來講，我是否炒作對金融事件的發生不會起任何作用。我不炒作它照樣會發生。
我并不覺得炒外幣、投機有什么不道德。另一方面我遵守運作規則。
我尊重那些規則，關心這些規則。作為一個有道德和關心它們的人，我希望確保這些規則，是有利于建立一個良好的社會的，所以我主張改變某些規則。
我認為一些規則需要改進。如果改進和改良影響到我自己的利益，我還是會支持它，因為需要改良的這個規則也許正是事件發生的原因。”
眾所周知，索羅斯對泰銖的炒作是亞洲金融風暴的導火線。他是一個絕對有實力，有能力的金融家，然而通過玩弄亞洲國家*權，來達到他獲得巨額資本。
3. 97香港樓市崩盤原因
1997年亞洲金融危機始末z 1997年6月，一場金融危機在亞洲爆發，這場危機的發展過程十分復雜。
到1998年年底，大體上可以分為三個階段：1997年6月至12月；1998年1月至1998年7月；1998年7月到年底。 第一階段：1997年7月2日，泰國宣布放棄固定匯率制，實行浮動匯率制，引發了一場遍及東南亞的金融風暴。
當天，泰銖兌換美元的匯率下降了17%，外匯及其他金融市場一片混亂。在泰銖波動的影響下，菲律賓比索、印度尼西亞盾、馬來西亞林吉特相繼成為國際炒家的攻擊對象。
8月，馬來西亞放棄保衛林吉特的努力。一向堅挺的新加坡元也受到沖擊。
印尼雖是受“傳染”最晚的國家，但受到的沖擊最為嚴重。10月下旬，國際炒家移師國際金融中心香港，矛頭直指香港聯系匯率制。
*當局突然棄守新臺幣匯率，一天貶值3.46%，加大了對港幣和香港股市的壓力。10月23日，香港恒生指數大跌1 211.47點；28日，下跌1 621.80點，跌破9 000點大關。
面對國際金融炒家的猛烈進攻，香港特區*府重申不會改變現行匯率制度，恒生指數上揚，再上萬點大關。接著，11月中旬，東亞的韓國也爆發金融風暴，17日，韓元對美元的匯率跌至創紀錄的1 008∶1。
21日，韓國*府不得不向國際貨幣基金組織求援，暫時控制了危機。但到了12月13日，韓元對美元的匯率又降至1 737.60∶1。
韓元危機也沖擊了在韓國有大量投資的日本金融業。1997年下半年日本的一系列銀行和證券公司相繼破產。
于是，東南亞金融風暴演變為亞洲金融危機。 第二階段：1998年初，印尼金融風暴再起，面對有史以來最嚴重的經濟衰退，國際貨幣基金組織為印尼開出的藥方未能取得預期效果。
2月11日，印尼*府宣布將實行印尼盾與美元保持固定匯率的聯系匯率制，以穩定印尼盾。此舉遭到國際貨幣基金組織及美國、西歐的一致反對。
國際貨幣基金組織揚言將撤回對印尼的援助。印尼陷入*治經濟大危機。
2月16日，印尼盾同美元比價跌破10 000∶1。受其影響，東南亞匯市再起波瀾，新元、馬幣、泰銖、菲律賓比索等紛紛下跌。
直到4月8日印尼同國際貨幣基金組織就一份新的經濟改革方案達成協議，東南亞匯市才暫告平靜。1997年爆發的東南亞金融危機使得與之關系密切的日本經濟陷入困境。
日元匯率從1997年6月底的115日元兌1美元跌至1998年4月初的133日元兌1美元；5、6月間，日元匯率一路下跌，一度接近150日元兌1美元的關口。隨著日元的大幅貶值，國際金融形勢更加不明朗，亞洲金融危機繼續深化。
第三階段：1998年8月初，乘美國股市動蕩、日元匯率持續下跌之際，國際炒家對香港發動新一輪進攻。恒生指數一直跌至6 600多點。
香港特區*府予以回擊，金融管理局動用外匯基金進入股市和期貨市場，吸納國際炒家拋售的港幣，將匯市穩定在7.75港元兌換1美元的水平上。經過近一個月的苦斗，使國際炒家損失慘重，無法再次實現把香港作為“超級提款機”的企圖。
國際炒家在香港失利的同時，在俄羅斯更遭慘敗。俄羅斯中央銀行8月17日宣布年內將盧布兌換美元匯率的浮動幅度擴大到6.0~9.5∶1，并推遲償還外債及暫停國債券交易。
9月2日，盧布貶值70%。這都使俄羅斯股市、匯市急劇下跌，引發金融危機乃至經濟、*治危機。
俄羅斯*策的突變，使得在俄羅斯股市投下巨額資金的國際炒家大傷元氣，并帶動了美歐國家股市的匯市的全面劇烈波動。如果說在此之前亞洲金融危機還是區域性的，那么，俄羅斯金融危機的爆發，則說明亞洲金融危機已經超出了區域性范圍，具有了全球性的意義。
到1998年底，俄羅斯經濟仍沒有擺脫困境。1999年，金融危機結束。
4. 需要幾個房地產泡沫造成經濟崩潰的較詳細案例
從1985年香港房地產市道復蘇算起，到1997年房價則上升了近10倍，并且在1997年到達頂點后，泡沫開始破滅，樓價一路下跌，至2003年年中香港樓價已下跌70%左右，導致大量負資產——持有物業的市場價值已經跌至按揭金額以下——人士產生，給香港經濟帶來嚴重的負面影響。
這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復蘇的跡象。 1997-98年金融風暴的“尾巴”在香港掠過，威力無比。
由于香港采用了固定匯率制度，內部成本和價格結構無可避免地向下調整，造成不少痛楚，資產價格大幅下跌，本地生產總值下降，失業率上升等。盡管香港經濟基本因素維持穩健，但上述形勢正為炒家營造了發動攻擊的有利條件。
1998年夏天，香港的貨幣和金融市場果然受到嚴重的投機沖擊，金融體系的健全受到威脅。到1998年8月，特區*府毅然在股票和期貨市場上進行了一場具爭議性的干預行動，擊退了炒家。
在這次入市行動中，特區*府購入以當時市值計約150億美元的香港股票。到1999年9月，該批股票值已升值至260億美元，也保住了港元的聯系匯率制度，但是，香港投資者卻蒙受了巨大的經濟損失——戶均損失達到250萬元港幣。
許多家庭因此破產，萬劫不復。 1997-98年金融風暴襲來，在全球經濟一體化的壓力下，經濟架構及社會現狀出現實質改變，知識經濟使以往的商業模式新陳代謝大大加速，很多人感到自己的生活、投資及職位越來越不受保障，貧富懸殊、社會分化、工作及生活方式改變等問題亦令他們感到不安。
香港金融管理局總裁任志剛認為，令香港人之中出現大量物業富翁和其后出現數以十萬計的負資產家庭，很大程度上是因為整個區域的經濟結構轉型和變化所致。 這些年，筆者跟各個層面的香港人打交道，他們中一部分人似乎仍然未能從資產爆破的震蕩中恢復過來，并產生了一種非常負面的心理狀態，香港評論家稱之為“資產泡沫爆破癥候群”，其特征是為當前的處境和問題，跟香港人接觸發現，普遍都有一股子氣，應該說是一股怨氣，那就是需要尋找替罪羊。
*府、公營機構、企業、銀行、傳媒、內地新移民，上海、新加坡與香港爭奪亞洲金融中心地位，甚至鄰近地區的崛起，都成為香港人埋怨的對象。1998年以后，香港人的自我形象愈來愈低落，社會氣氛愈來愈意氣用事，二者相互交織，逐漸形成惡性循環，長此下去，香港社會的動力，會在內耗中消磨殆盡。
香港總面積只有1078平方公里，人口超過700萬，能夠開發利用的土地不到總面積的30%。所以香港*府一直非常謹慎地沿用較為嚴格的土地供應*策。
在香港，對于房地產，人們通常稱之為物業（Property），在美國，當地人則稱之為住屋（Home），物業和住屋兩者所指的，其實是同樣一樣東西，都是人們居住的這個建筑空間。仍有微妙不同，“物業”一詞強調的是轉售的價值，而“住屋”一詞著重的是功能方面。
“物業”包含住屋的功能，同時也有保存財富的作用。20世紀80年代以來，曾經不斷上揚的地產改變了香港人的投資和消費習慣，有不少人傾其所有投資在房地產上。
在城市化過程之中，*府不斷建設新市鎮的一系列*策（如公共設施完善等），直接推動房地產市場走強。香港幾十年來都享有增長，主要基于過去幾代人的努力及堅定不移的信心，西方經濟蓬勃及中國持續增長亦為這個區域增添動力，每次經歷危機或金融風暴，香港社會所得的最大裨益是信心的建造。
而這種信心又體驗在房地產的興旺之上。港府每年財*預算的30%左右來自土地拍賣，*府從地稅和印花稅上獲得的收益經常在財*收入之中占據重要的比例；同時香港的大地產開發商又是上市公司，從這些公司的股票交易中*府又可間接得利。
另外，曾經火爆了十幾年的房地產不僅制造了像數家香港巨型家族企業財團，而且也催生了一個龐大的產業隊伍。香港700萬人口中，高峰時期，幾乎有接近一成人在從事著房地產業從調研到建筑到銷售等一系列工作。
不僅如此，香港銀行的主要業務也是給房地產貸款，因此銀行的贏利也和房地產有密切關系。香港的問題在很多方面都與危機前過度樂觀的心理因素有關。
在經濟持續上升的年代，人們對于物業的信心會隨著財富的儲存而水漲船高，國際游資流入帶動房地產升值，房地產升值使得人們信心倍增。其實，作為一個區域性的國際金融中心，資產價格不斷暴漲，本來已蠶蝕香港的競爭力。
香港要發揮它的金融優勢，就必須讓房地產價格降下來。 香港地產泡沫的形成與1990年代港英*府嚴控土地供應量密切相關。
1990年代初，在香港經濟蓬勃發展拉高土地需求的時候，港英*府并沒有增加土地供應量。1995年以前，香港每年私人和*府蓋的房子加起來不超過4.5萬套，遠低于市場需求。
到1996年的時候，在香港要買房，還得先花150萬港幣買一個“買樓的號”。1997年，特區*府接管香港后，為了遏制漲得離譜的房價，高調推出“八萬五計劃”，即*府每年推出8.5萬套*府補貼公屋，以不到市場價兩成的價格出售給合資格人士。
這年夏天的亞洲金融風暴，使房價一瀉千里。大傷元氣的香港私人房地產業再遭遇大量*府補貼公屋的。
5. 香港房地產泡沫破裂的原因
20世紀90年代初，香港經濟經過幾十年的快速發展，累積了大量財富。
1990年與1970年相比，香港銀行存款增加了81倍。財富的積累使當時香港房地產市場的需求極其旺盛，而每年50公頃的土地供應量更使房地產價格易升難跌，房地產市場成為“資金市”，各類資金以及銀行貸款都投入到房地產市場，造成房地產價格狂升不已。
這種暴炒房地產的行為本可通過*府調節而加以適當控制，但當時處于“后過渡期”的港英當局，泡沫主要著眼于*治問題，根本無心他顧。而香港全社會也樂此不疲，房子倒來倒去不斷升值，經濟不斷吹脹。
香港樓市泡沫的形成，既有經濟本身的因素，也是特殊歷史時期下的產物。 據專家粗略估計，20世紀90年代前7年的房地產和股市泡沫，一共為香港帶來約7萬億港元由“通貨制造”的額外財富，相當于香港在這7年間生產創造出來的本地生產總值的總和。
也就是說，1997年以前香港由生產創造和通貨創造而產生的財富造就了經濟的表面繁榮。 香港回歸的第二天亞洲金融危機發生。
在金融風暴的猛烈沖擊下，香港經濟泡沫應聲而破，房地產價格急速回落，社會財富大量萎縮，香港由此進入經濟的衰落期。據專家計算，從1997年10月到2002年年底，5年的時間里香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港生產創造的本地生產總值還要多，也超過1997年前7年因房地產和股市泡沫上升而增加的財富總量。
香港樓市泡沫破裂的主要原因 此間專家認為，造成香港房地產泡沫破裂的原因很多，但主要有三點。 一是經濟結構中房地產比重長期太大、依賴性太強。
香港地域狹小、寸土寸金，“需求拉動”香港房地產長期在經濟中“獨占鰲頭”，與制造業和金融服務業“三足鼎立”。 到1997年時，房地產以及相關行業的增加值，占香港GDP的比重已超過四成，整個經濟活動幾乎都圍繞著房地產業而轉。
財*收入則長期依靠土地批租收入以及其他房地產相關稅收。房地產投資長期占固定資產總投資的2/3。
房地產股歷來是第一大股占港股總市值1/3，股票和房地產價格“互相拉扯，榮辱與共”。 房地產和銀行業也互相依賴，房地產開發商和居民住宅按揭始終占銀行貸款總額的30%以上。
二是長期采取高地價*策，造成地價和房價長期上漲太快。1984至1997年香港房價年平均增長超過20%，其中1990至1994年“豪宅”價格猛漲了6倍，甲級辦公樓價格猛漲2.5倍，沙田等非市中心的中檔樓盤價格猛漲近3倍。
房價中位線長期是居民收入中位線的8倍以上，不少年份為4倍甚至更高。房價大幅度上漲后，居民還貸壓力巨大，很多居民從每月收入40%用于還貸上升到60%甚至80%。
20世紀90年代初期，香港中環、灣仔、尖沙咀等中心區域每平方米房價已經高達10幾萬港元，元朗、屯門等新鎮地區每平方米房價也要3至4萬港元，而大部分居民年薪卻只有10幾萬甚至不到10萬港元。 三是房價上漲太快形成巨大的“財富效應”，炒樓成風。
房價上漲太快之時必是炒樓成風之日，炒樓越烈也就說明離泡沫崩潰不遠了。由于地少人多資本集中，香港房地產投資回報率長期比世界其他主要城市高2至3倍。
在房價狂漲的時候短期炒作更加有利可圖，轉手之間就可以賺20萬、50萬港元。 當年的香港房地產泡沫屬于典型的房地產投資泡沫。
當初的香港，房地產價格持續飛漲，人們寄希望于一種虛無縹緲的預期，一個勁兒地置房投資，甚至當月租金收入低于月供時也不例外。 最終的結果是，金融危機致使經濟泡沫破滅，房屋租賃市場需求一路下降，房租收入與月供差距日益拉大……香港樓價從1997年最高峰開始持續下跌，到非典時期累計跌幅已達65%，港人財富蒸發了2.2萬億港元，平均每個業主損失267萬港元，負資產人數達到17萬人。
