榮觀房產網1. 房價泡沫是什么意思
一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了并不能反映物質財富的貨幣泡沫。
資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，仿佛氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱“泡沫經濟”。而房地產“泡沫”是指由于虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對于理論價格的非平穩性上漲。
主要特征 主要特征有：房地產價格波動幅度較大、沒有穩定的周期和頻率、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加等。關于房地產“泡沫”的成因，有以下三個方面：投資者過度投機；消費者及投資者對未來價格的預測偏高；銀行信貸非理性擴張。
一旦房地產“泡沫”破裂，則可能造成經濟結構和社會結構的失衡、導致金融危機甚至引發*治和社會危機。 編輯本段理論化定義 一個最理論化關于房地產泡沫的定義大概是這樣的：“指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎價值不符），雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。”
相關漫畫——房產泡沫 也有專家指出，房地產泡沫，主要就是指“房價比較高，空置率比較高”，房價高得遠離市場和個人需求，空置率高得遠離經濟和社會支撐。實際上不是房價比較高，而且房價過高，遠遠超出了它的價值和普通人購買力。
房價的確是房地產泡沫的主要表現，就像股價和整體物價水平一樣，所以我在回答一些人的質疑時非常簡單，房地產泡沫就是房價過高，不僅是絕對價位高，而且是相對價位高，高得整個社會無法承受，也許一兩年可以承受，但長期無法承受。投資過熱所造成的持續性惡性通貨膨脹可以理解為泡沫經濟，而一個行業的過快增長特別是伴隨著價格的過度虛高就是一種行業增長的泡沫，但一些特別重要行業的泡沫（像房地產、汽車和高科技產業）卻能演化為整體經濟的泡沫。
有些產業的泡沫并不是直接通過這個行業的產品價格上漲來表現，如汽車和高科技產業，在出現泡沫時，其自身的價格（產品的價格可以是持續下跌的）并不上漲，但卻必然伴隨著投資和消費需求的膨脹，盡管如此，間接的持續價格上漲卻總是必然出現的，如通過股票價格來顯現。房地產泡沫的特殊性在于它的泡沫表現一般是房價與股價同時得到反映，如日本80年代的房地產泡沫和香港的房地產泡沫，我國現階段房地產股的價格沒有表現主要有兩個原因：一是整個股市低迷，抑制了房地產股的炒作，二是盡管房地產繁榮，但我國上市的房地產公司業績普遍都不好。
編輯本段判斷標準 我們把判斷房地產泡沫的標準歸納為“五高”，即投資的持續超高增長，消費的持續超高增長，房價持續大幅攀高或持續居高不下，房地產投資所占比重高及房價收入比明顯偏高。 這“五高”之間一般是有很強的關聯性的，不僅是高，而且是持續性的“高”。
我們所定義的持續標準是連續2年以上。而高或超高的界限大致為：所謂投資和消費超高增長是指房地產投資和消費的年增長率超過GDP增長率的2倍以上；而房價高一是絕對價位高，二是短期內房價增長過快，房價年均增長達到或接近2位數；房地產投資所占比重高指超過25%以上；房價收入比高是指超過6:1甚至是超過8:1。
按以上標準，我國房地產的確出現了泡沫現象，而且在一些地區還比較嚴重。 編輯本段我國的房產泡沫形勢 投資的持續超高增長 房地產投資已連續三年保持接近或超過20%的增長，且呈現逐年加快的趨勢，據此，可以認為當前房地產投資已出現了較明顯的過熱傾向。
2000年我國房地產投資增長19.5%,2001年上升到27.3%（另據國家統計局景氣月度數據為25.3%）,2002年1-11月增長28.3%。其中住宅投資增長更快，2000年增長25.8%,2001年上升為28.9%,2002年1-11月為29.5%。
從區域上，東部地區投資過熱則更為明顯，3年分別增長21.7%、25.2%和28.2%，這一持續三年高達20%的投資增長是在基數較高的狀況下實現的；中西部地區盡管也連續3年保持了高增長，但因為基數低，處于房地產發展的初期，其過高的標準可定為35%-40%以上。 消費的持續超高增長 商品房銷售額增長持續4年保持20%的高增長，其中2000-2002年連續3年增幅達到30%左右，這表明，全國總體住房消費已出現過熱傾向。
1999年商品房銷售額增長23.9%,2000-2001年則分別增長30.1%、29.4%,2002年前11個月增長則繼續加快，達37.4%。 房價持續大幅攀高或持續居高不下 本輪房地產景氣增長中，各地房價普遍上了一個大臺階，在一些投資和消費過熱的地方（多數為沿海地區），房價暴漲，已明顯超出了多數消費者的承受能力（見表2-1-1）。
房價增長在地區間有較大差異，總體是東部省市持續大幅增長，中西部地區中少數地區增長過快，但多數中部地區房價增幅明顯小于全國平均水平。 1997-2002年，商品住宅銷售價格漲幅最快（且均超過30%）的地區有廣西（54.43%）、云南（53.13%）、遼寧（46.23%）、寧夏（41.68%）湖南（40.38%）、江蘇（37.95%）、山東（37.90%）、上海（37.64%）、河南（32.12%）、陜西（30.67%。
2. 房價泡沫是什么意思
時下流傳的房地產泡沫說，往往從不同人嘴里出來的是不同的概念。中國究竟有沒有地產泡沫，見仁見智，亂成一團的主要原因是參照標準問題。平頭老百姓不懂什么是地產泡沫；專家學者懂泡沫，依據是房價收入比遠高于國際標準，還有空置率的國際比較；*府部門更懂得泡沫意味著什么，所以絕不承認有泡沫，房地產開發商傻呵呵的最樂觀，認為中國房地產是處于快速發展階段，根本沒有泡沫的影子。房地產泡沫說是糾合了許多盲目的、嫉妒的、正義的、邏輯的、理論的、怨憤的、惡毒的、無聊的、惡作劇的等等普羅大眾的情感，已經形成一種公眾輿論。輿論殺人。大千世界，無奇不有。可以隨便找出1000條理由，來說明一項沒來由的事情。我們從近來媒體上闡述地產泡沫的N個方面，來看看泡沫吹起和膨脹的全過程。
本人：其實現在買房總比以后買，按照目前中國形勢看，房價將會持續上升，加之資源逐漸減少，會導致物價上揚，那么商品房會隨之漲價。
3. 地產泡沫最大的城市有哪些
中國城市的面積差別很大，所以談城市房價要限定范圍。
比如廈門、三亞、深圳的面積分別只有1699、1920、1997平方公里，而重慶、北京、杭州、成都的面積則分別達到8.24萬、1.64萬、1.66萬、1.46萬平方公里，談論平均房價是沒有意義的。在本文中，我把參與比較的房價限定在“中心城區”，而且以二手房價為準。
因為北上深等一大批城市，其中心城區新盤不多，價格往往被單個樓盤所左右。10年后，有資格競爭“中心城區”房價前十名的城市名單如下：香港、北京、上海、深圳、臺北、廈門、廣州、杭州、三亞、南京、天津、福州、青島、蘇州、武漢、鄭州、重慶、成都、寧波、大連、合肥、濟南、珠海、溫州、東莞 我的判斷是，10年之后，以下城市將成為10大房價最貴城市：第一名：香港 如果沒有大的偶然性事件（比如地震、戰爭、海嘯等）的嚴重影響，10年之后香港仍將維持“中國房價第一”的地位。
目前香港中心城區房價，基本上是北、上、深中心城區的兩倍左右。雖然香港的經濟總量會被更多內地城市超過，但其作為“中國經濟面向世界的最大門戶”不會改變，中國吸引外資的65%，中國對外投資的接近60%，都通過香港進行。
香港還是中國內地資金境外配置資產的第一站，龐大的內地資金和稀少的供應量，將繼續推高香港房價。第二名：北京 北京目前面臨的樓市調控，在內地城市里是最嚴厲的。
展望未來10年，北京將成為中國唯一的“超一流城市”。北京有三大優勢，都是不可替代的：第一，北京是國企總部的匯聚地，目前擁有的世界500強總部全球第一；第二，北京是中國最大的資金中心，目前匯聚的資金是上海的1.3倍，也是香港的大約1.3倍；第三，北京是全球獨角獸企業最集中的城市，獨角獸企業占全球的四分之一，占中國的超過一半。
其中第三點，是北京的最大優勢。這意味著北京新經濟的體量，可能相當于“深圳+上海+杭州”。
未來獨角獸企業將給北京帶來更多的資金，并批量制造億萬富翁。雄安新區的出現，并不能分流多少北京樓市的購買力，因為雄安新區的房子是基本上不賣的，所以華北地區的富豪仍然會集中在北京買房子。
而京津冀的自然環境，在未來10年將有極大的改觀。第三名：深圳 目前深圳匯聚的資金，大概相當于上海的60%；深圳的實際生活人口，大概相當于上海的80%。
但深圳的面積，只有上海的30%。也就是說，深圳的人口和資金密度，都至少相當于上海的2倍。
深圳擁有的PCT國際發明專利，占全國的一半；深圳上市公司總市值相當于“上海+廣州”；深圳的獨角獸企業，只比上海略少一些。大型科技企業，深圳則比上海多得多。
深圳事實上是中國僅次于北京的第二大新經濟中心，深圳的市場自由度、創新文化氛圍，也都顯著好于上海。深圳的“可出售住宅”用地供應量在2017年是零，如果以10年平均來看，在實際生活人口超過2000萬的四大一線城市里，深圳住宅用地平均供應量不到北京、上海的四分之一。
而深圳每年新增戶籍人口、常住人口是四個城市里最多的。深圳未來的房價將如何控制，是一件不可想象的事。
第四名：上海 上海仍然是“不斷被北京加冕”的城市。一旦有好事，而北京不準備留給自己的時候，首先想到的基本上是上海。
2018年內，上海將建設內地首個自由港，舉辦代表中國進入新時代的“中國國際進口博覽會”。在去年的2035年版“總規”中，上海獲得了中國城市最高規格的定位。
上海目前匯聚的資金超過了香港，僅次于北京。中國金融要素市場，基本上都在上海。
此外，上海還是中國經濟聯系世界的第二大門戶。但遺憾的是，上海在新經濟發展上不僅遠遠落后于北京，還被深圳超過、杭州逼近。
上海的文化從骨子里講究秩序和情調，跟新經濟的草根、野性、堅韌并不契合。這是上海的軟肋，很難改變。
第五名：杭州 杭州經濟非常活躍，目前獨角獸企業數量超過深圳，在有的統計里甚至超過上海。杭州上市公司總市值超過廣州。
綜合評價，杭州在新經濟中的地位僅次于北上深，穩居前四。目前杭州匯聚的資金總量大約3.7萬億，僅次于北上廣深。
背靠中國民營企業最發達的浙江省，杭州經濟結構比較合理，所有制上充滿活力，是目前強二線城市里最接近“北上廣深”的城市。再加上自然條件優越、人文積淀深厚，杭州未來房價也非常值得看好。
第六名：三亞 海南樓市在2017年9月發生了重大轉折，很多人還沒有充分意識到。2017年9月22日，海南實施全面禁止圍填海，永久停止中部生態核心區開發新建外銷房地產項目。
9月29日，海南省住房和城鄉建設廳曾發布通知，停止批準套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設。在2018年“兩會”上，海南省委書記強調：海南不能成為房地產的“加工廠”，不能“外面想要多少，海南就建多少”。
這意味著海南房地產的供應量將被嚴格管控，尤其是海景房將變得非常稀缺。三亞等一批擁有良好海岸線的海南城市，其優質住宅將進入“貴族化”時代。
美國房地產市場的演化結果告訴我們，兩類城市的房價將長期居高不下：第一類是金融中心、科技中心，尤其是“金融、科技通吃型”的城市；第二類是有美麗海。