榮觀房產網1. 日本房地產泡沫是如何破滅的
日本的“十年之痛”肇始于1985年，這一年是代表日元大幅度升值的“廣場協議”的簽署年。
從這時開始，到1991年為止，日本國內6大城市的商業地價短短6年間上升了3倍多，泡沫達至最大。此后泡沫迅速破裂，日本全國大部分城市的房地產價格持續下跌，造成銀行大量不良資產。
泡沫破裂的直接后果是引起了嚴重的財*危機，重創了日本經濟。此后，日本進入長期蕭條期，10多年來經濟增長始終徘徊在衰退與復蘇的停滯狀態之中。
難怪人們后來常稱這次房地產泡沫是“二戰后日本的又一次戰敗”。 日本房地產泡沫最初表現為地價的上升。
其過程是，從用途上講由商業用地到住宅用地、再到其它用地；從地域上講，先是東京都中心、而后擴展到東京都圈、進而擴展到大城市圈、最后是中小城市圈。這樣一個波及過程經歷了較長的時間，首先是地價的膨脹、其次是地價趨于穩定、最后是地價的急速下降。
比如繼1985年東京商業用地地價迅速上漲以后，1986年至1987年東京的住宅地價格也開始迅速上升，同時波及到東京都圈的商業地、住宅地。東京以外的地區，1987年大阪、名古屋的地價、1999年其它中小城市的地價都接踵而上。
進入1988年之后，東京都圈的地價首先開始走向平穩。隨后1990年大阪地區的地價也趨于平穩。
而到1991年則日本全國開始了大暴跌，到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。 引起日本房地產泡沫生成的原因當然是多方面的。
首先是1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。美元貶值后，大量國際資本進入日本的房地產業，大大刺激了房價的上漲。
其次，當時的日本*府為刺激經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融*策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，受房價驟漲的誘惑，許多日本人紛紛拿出積蓄進行房地產的投機，致使房地產價格暴漲。1990年9月日本地價達到最高點，到了十分荒唐的程度。
當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。
—般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。 所有泡沫總有破滅的時候。
1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，很大程度上由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅。 泡沫的破滅對日本經濟和社會造成了巨大的影響，首先是大量房地產公司以及與其相關的大量金融機構倒閉，并由此造成了巨額不良資產，破壞了金融正常的運轉機制，特別是針對中小企業，銀行出現嚴重的借貸現象。
其次，泡沫時期形成的大量過剩的房地產投資，使企業負債過度，成為1990年代的日本企業投資不振的一個主要原因。再次，房地產價格持續下跌，日本平均儲蓄率下降，生活質量無法提高。
許多在泡沫經濟時期購買房地產的日本人生活陷入窘境，甚至破產。最后，泡沫的破滅也使”銀行不倒”、“地價只漲不跌”的神話同步破滅，企業和國民的心理狀態跌入深淵，信心指數下降。
日本的房地產泡沫最終讓日本自吞苦果，喪失了個多年的發展機會，可謂付出了極其沉痛的代價。 沒有遠去的泡沫 今天，看完造成日本“十年之痛”的這段往事，再回過頭來看我們自己國家正在發生的事情，我十分驚訝于歷史與現實之間的某種高度相似性，雖然這里的歷史不是我們的歷史，但是在經濟全球化的背景下，歷史的重演并不會局限在一國之內，因為規律是普適的。
從這個意義上來說，我們尤其應當注意日本泡沫經濟形成和發展的過程中的如下幾個微觀原因： 第一，人們相信土地價格只升不降的神化，爭相購置房地產。 有資料表明，日本總理府在1987年1月、1988年1月、1990年6月以及泡沫經濟破滅后的1992年4月關于土地問題的輿論調查中發現，超過半數的被調查者認為“持有土地是安心并且有利的”，具體調查結果分別為：65.2%、66.0%、67.2%和52.8%。
正是在這樣的消費者預期下，日本的地價總額才會是美國的4倍。 第二，人們相信利率不變，企業從銀行貸款非常容易。
借款方不考慮一旦利率提高了還不起利息該如何辦，而貸款方也忘記了升息的風險，只是一味地貸款給房地產公司，并天真地認為如果這些企業暫時資金出現緊張時只需將手里的房地產項目賣掉就可以解決問題。 當時的日本，企業借銀行的錢、或者銀行貸款給企業是相當容易的事情。
并且企業一般貸款購置房地產之后又將該資產向銀行作抵押，從而又可以輕松的再次貸到款，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大。 第三，企業及個人房地產投機盛行。
泡沫時期，大量資金涌入房地產業，多數房地產公司并非專業的房地產公司。這意味著當時日本許多企業在從事房地產投資，開始所謂多元化經營，這給房地產泡沫破滅后產生大量壞賬埋下惡果。
除了上述三點，當然還有另外一些微觀層面的原因，它們共同催生了日本房地產泡沫。只是在所有至今能夠被看清楚的原因中，這三條對我們同樣最具參考價值。
不是嗎？如果我們一起生活在這片土。
2. 1989年日本房地產泡沫始末
泡沫形成僅用了五六年時間 20世紀80年代后期，日本經濟擺脫了石油危機的影響后，開始快速回升，生產和需求十分旺盛，出現了歷史上少有的繁榮期。
在這個時期，日本出現了大量的剩余資金。日本中央銀行為了刺激經濟的持續發展，采取了非常寬松的金融*策，但這些資金沒有合適的投資項目，結果基本上都流入房地產以及股票市場。
致使房地產價格暴漲。當初，日本金融機構對房地產泡沫的危害認識不足，也沒有能夠及時地對房地產市場現狀做出一個正確的評估，紛紛爭先恐后地給房地產公司和建筑公司發放貸款，形成了房地產不斷升值和信貸規模不斷擴大的惡性循環，泡沫越吹越大。
據日本國土廳公布的調查統計數據，1985年，東京都的商業用地價格指數為120.1(1980年為100)，但到了1988年就暴漲到了334.2，在短短的3年間暴漲了近2倍。東京都中央區的地價上漲了3倍。
日本經濟從此埋下了10多年還未能了結的禍根。1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，制造了世界上空前的房地產泡沫。
然而，吹出來的泡沫總是要破的。1991年，日本泡沫經濟破滅，股價和房地產價格同時開始暴跌，并一直持續到現在。
不動產泡沫破滅給日本經濟留下了嚴重的后遺癥，導致日本經濟10多年來一蹶不振。 泡沫破滅一結苦果十幾年 泡沫經濟期間，除房地產和建筑公司之外，日本幾乎所有的大企業都不同程度地介入了房地產行業，房地產價格的暴跌以及經濟的長期低迷，導致日本一些涉足房地產業較深的大企業也紛紛倒閉。
據統計，在日本的破產企業中，房地產商和建筑公司的比例最大，僅2000年，日本包括房地產商在內的建筑行業就有6000多家公司破產，占當年全體破產企業的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒閉，其中有1/3以上是房地產公司，均創戰后上市企業倒閉的最高記錄。
房地產價格的暴跌還重創了日本金融業，演變成了日本經濟衰退的罪魁禍首。房地產價格持續暴跌致使許多房地產商和建筑公司在房地產領域的投資徹底失敗，根本無力償還銀行的貸款，不得不宣布破產。
房地產公司以及個人在向銀行貸款時雖然都有房地產等資產作擔保，但隨著土地價格的不斷下跌，擔保的價值日益下降，致使日本金融機構不良債權不斷增長，資本充足率大幅下降。 日本房產泡沫的三大成因 不少經濟學界人士認為，日本經濟在泡沫破滅之后一蹶不振的重要原因之一是金融體系受到重創，不良債權層出不窮。
而不良債權層出不窮的最主要重要原因是作為貸款抵押物品的不動產價格不斷下跌。 那么，是什么原因導致日本出現如此嚴重的不動產泡沫？許多專家學者認為：首先是日本的金融*策失誤。
1985年10月，西方國家財長及央行行長會議簽署了廣場協議之后，日元開始大幅升值。為了降低日元的升值壓力以及刺激內需，日本一再放松銀根，使基準利率創下了歷史新低，導致過剩資金大量流入股市和不動產市場，吹起了巨大泡沫。
當日本金融管理部門察覺到這個問題，利用利率杠桿實施宏觀調控已經為時過晚。當時的日本大藏大臣宮澤喜一后來也承認，金融監管當局的*策失誤是導致日本泡沫經濟的重要原因之一。
其次，各金融機構為了追求高額利潤，將房地產貸款作為最佳貸款項目，無節制地擴大信貸規模，助長了泡沫的形成。就在泡沫即將破滅的1991年，日本的12家大型銀行向房地產業發放了總額為50萬億日元貸款，占貸款總額的四分之一。
第三，投資投機過度，房地產業虛假繁榮。房地產價格暴漲導致企業和個人都紛紛投資和投機房地產。
人們從銀行貸款購買房地產，然后再用房地產做抵押再去購買房地產，造成了大量的重復抵押和貸款，并加劇了房地產價格的暴漲。
3. 日本房地產泡沫是如何破滅的
十年之痛解讀日本房地產泡沫 早在2005年4月份，美國《華爾街日報》就以“中國房產泡沫破裂只是遲早問題”為題發表了一篇評論文章。
文章直言不諱地指出：中國房地產，尤其是沿海地區房地產存在嚴重泡沫。該文并且援引當年中國**下發各級*府的一份文件來佐證其觀點。
這份2005年3月26日下發的文件在國際上被普遍解讀成是我國中央*府對各級地方*府的警告——依靠發展房地產市場推動經濟增長的做法存在的風險。 無獨有偶，也是2005年，曾有人就我國房地產問題征求國際投資大師索羅斯的看法。
索羅斯也認為中國東南沿海房地產市場存在嚴重的泡沫，他進一步預言，泡沫將會在3年左右的時間后，也就是08年前后破裂。 這些都可以看作是權威發出的警示，可國內市場上的各方似乎并不為意。
進入2007年后，發生了兩件事情：上海“湯臣一品”天價樓盤被國家有關部門調查，深圳房地產泡沫破裂。這兩件事，尤其是后者，是極強烈的預警信號，可是從國家統計局發布的全國各主要城市房地產售價增長數據來看，這些信號依然沒有得到足夠的重視。
這不免讓人心生擔憂，因為它常常讓我想起日本上個世紀80年代那場空前的房地產泡沫。泡沫過后，是日本經濟停滯的10年，對許多日本國民來說，這10年簡直如同漫長的夢魘。
這里，我把它稱作”十年之痛”。 畢竟是泡沫 日本的“十年之痛”肇始于1985年，這一年是代表日元大幅度升值的“廣場協議”的簽署年。
從這時開始，到1991年為止，日本國內6大城市的商業地價短短6年間上升了3倍多，泡沫達至最大。此后泡沫迅速破裂，日本全國大部分城市的房地產價格持續下跌，造成銀行大量不良資產。
泡沫破裂的直接后果是引起了嚴重的財*危機，重創了日本經濟。此后，日本進入長期蕭條期，10多年來經濟增長始終徘徊在衰退與復蘇的停滯狀態之中。
難怪人們后來常稱這次房地產泡沫是“二戰后日本的又一次戰敗”。 日本房地產泡沫最初表現為地價的上升。
其過程是，從用途上講由商業用地到住宅用地、再到其它用地；從地域上講，先是東京都中心、而后擴展到東京都圈、進而擴展到大城市圈、最后是中小城市圈。 這樣一個波及過程經歷了較長的時間，首先是地價的膨脹、其次是地價趨于穩定、最后是地價的急速下降。
比如繼1985年東京商業用地地價迅速上漲以后，1986年至1987年東京的住宅地價格也開始迅速上升，同時波及到東京都圈的商業地、住宅地。東京以外的地區，1987年大阪、名古屋的地價、1999年其它中小城市的地價都接踵而上。
進入1988年之后，東京都圈的地價首先開始走向平穩。隨后1990年大阪地區的地價也趨于平穩。
而到1991年則日本全國開始了大暴跌，到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。 引起日本房地產泡沫生成的原因當然是多方面的。
首先是1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。美元貶值后，大量國際資本進入日本的房地產業，大大刺激了房價的上漲。
其次，當時的日本*府為刺激經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融*策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，受房價驟漲的誘惑，許多日本人紛紛拿出積蓄進行房地產的投機，致使房地產價格暴漲。 1990年9月日本地價達到最高點，到了十分荒唐的程度。
當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。
—般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。 所有泡沫總有破滅的時候。
1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，很大程度上由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅。 泡沫的破滅對日本經濟和社會造成了巨大的影響，首先是大量房地產公司以及與其相關的大量金融機構倒閉，并由此造成了巨額不良資產，破壞了金融正常的運轉機制，特別是針對中小企業，銀行出現嚴重的借貸現象。
其次，泡沫時期形成的大量過剩的房地產投資，使企業負債過度，成為1990年代的日本企業投資不振的一個主要原因。再次，房地產價格持續下跌，日本平均儲蓄率下降，生活質量無法提高。
許多在泡沫經濟時期購買房地產的日本人生活陷入窘境，甚至破產。最后，泡沫的破滅也使”銀行不倒”、“地價只漲不跌”的神話同步破滅，企業和國民的心理狀態跌入深淵，信心指數下降。
日本的房地產泡沫最終讓日本自吞苦果，喪失了個多年的發展機會，可謂付出了極其沉痛的代價。 沒有遠去的泡沫 今天，看完造成日本“十年之痛”的這段往事，再回過頭來看我們自己國家正在發生的事情，我十分驚訝于歷史與現實之間的某種高度相似性，雖然這里的歷史不是我們的歷史，但是在經濟全球化的背景下，歷史的重演并不會局限在一國之內，因為規律是普適的。
從這個意義上來說，我們尤其應當注意日本泡沫經濟形成和發展的過程中的如下幾個微觀原因： 第一，人們相信土地價格只升不降的神化，爭相購置房地產。 有資料表明，日本總理府在。
4. 日本房地產泡沫從漲到跌用了多久時間
當20世紀80年代末期日本“泡沫經濟”在1989年最后一天破滅時，它標志著日本“增長奇跡”及其20多年海外商業快速擴張的終結，轉而陷入一輪長達10年之久的經濟蕭條時期，這是自二戰以來日本遭遇時間最長的一次經濟蕭條。
一、日本泡沫經濟產生的原因日本泡沫經濟形成于20世紀80年代中后期，1987——1989年是泡沫經濟的極盛時期。隨著1985年《廣場協議》的簽訂，日元開始急劇升值。
1988年日元匯率升至1美元兌120日元，與1971年固定匯率制下的日元相比，升值了2倍。結果導致日本出口商品價格上漲，從而削弱了日本在全球貿易市場的競爭力，但*府所采取的一系列財*或金融的措施使國內需求大增。
（1）由日元升值走向“擴大內需”。為了減輕日元大幅升值對日本經濟的負面影響，避免與歐美國家之間的貿易摩擦，同時也迫于美國*府要求日元升值、開放市場、擴大內需及實現貿易平衡等方面的強大壓力，日本*府制定了以國家投資、私人投資和個人消費支出擴張為引擎的內需型增長策略，從而在日本掀起了一輪大規模基礎設施與房地產建設的高潮。
土地資源的匱乏直接導致了房地產投機熱，投資膨脹進一步推動金融市場的迅猛擴張。（2）國內經濟快速增長拉動“有效需求”膨脹。
20世紀80年代中后期，日本經濟步入高速增長的快車道，增速名列發達國家榜首，在經濟一派繁榮的氛圍籠罩下，企業和消費者變得更為自信、樂觀，投機變得更富激情、大膽，東京的房地產與股市一并上漲不止。
5. 中國的房地產泡沫到底什么時候破滅呢
說不會崩盤的無非以下幾種論據： 第一：*府是最大開發商，但是可以告訴你，*府只是最大受益人，并非開發商，收手只是時間問題，一旦找到新經濟增長點（比如IT一樣的新興行業），放棄房屋這種敏感的民生話題只是時間問題，09年末的緊急中經會議已經強烈釋放了這個信號，7.5萬億甚至更多投入到新興發動機的尋找工作中。
之所以還是暫時不放棄房地產行業，很明顯，還沒有找到新出路。沒有任何一個*府會傻到冒著拉美化的風險搞經濟。
山西煤炭收回國有就是先例，時機到了，放倒幾個商人不是大問題。 第二：銀行是最大的受害者（所謂跌了不還貸怎么辦）。
持這種觀點的人士無非是寄望于，銀行提供了個人支付首付外的其他房屋價款。這完全是種誤區。
除了那些零首付的人士，基本可以放棄這個愚蠢的想法。因為不論多少，30%也好，40%也好，個人是支付了自己的鈔票在先才有可能從銀行貸到差額款項，但是銀行和房屋銷售方之間是100%支付嗎？回答是否定的，只是“轉賬”，錢款還控制在銀行手中，銷售方不可能扛著100%的鈔票滿街跑，被放倒拋棄的那天，銀行非但一分錢不會損失，作為第一債權人，不但可以控制這個風險，還可以從拒絕還貸的人士手里收回房屋第二，第三次出售，賬面虧空總是可以補足的。
抵押貸款這個事物到今天已經700多年的歷史了，并沒有任何一家銀行因為不還貸而倒閉，美國那些因為貸款出了問題的銀行是信用貸款，給融資造成了杠桿泡沫，跟抵押貸款2回事哦。同時，也正因為這30%或者N%，證明了另外一個問題，實際安全房價就是現在的30%，只要收回30%，銀行是保本不虧的。
第三，購房人不接受，鬧事。怎么可能，誤區太大了。
在城市里，房改房，*策房的持有者是大多數，商品房的持有者是小比例的，很多商品房持有者也是變賣了前者加了很少的錢轉換的商品房。真正虧損的只是很少一部分人，興不起風浪，反而在“民意”的借口下很容易淪為窮人的斗爭目標，被再利用一把。
現在分房，集資建房并沒有停止，你買比如1萬一米，很多人買幾千塊而已，不會有損失。只是名義價格下降而已。
第四，官員的利益受損。更是無稽之談，上千萬的別墅你買那是上千萬一分錢不能少，很多官員，紅頂商人，相關利益人購買幾十萬足矣，跌去一半又如何，錢財無損，還能騙個好名聲，何樂不為。
第五，地方*府土地財*，這是真正的和中央在博弈，不過好在中央集權的國家，真動起手來，換人就是了。反正那些錢又不能直接揣到任何一個地方官的口袋里，想別的法子就是了。
第六，造成經濟連鎖反應。那你可以反過來想想，沒有貨幣化房屋的時候，經濟有沒有崩潰，只要工農業沒有收到本質的打擊，經濟維持向好是沒有問題的，而繼續維持房屋業的價格，正是摧毀這些國本的做法。
沒有任何一個國家肯長期這么干下去。 第七，城市化進程的誤區。
認為城市化是把中國建設成北京，上海，廣州幾個城市，把人都弄來。恰恰相反，*府說的城市化是把現在落后的地區建設成新興村鎮，或許存在短期的房屋炒作抬價行為，但是長期看來，這張餅攤薄后，緩跌的趨勢非常明顯。
第八，地王頻出，怎么可能崩盤。正是因為這個“頻出”，才預示了*府的英明，先看看地王都是什么企業拿到吧，國企吧，那就是建立了所謂的安全緩沖帶。
跌與漲的主動權被收到*府手里去了。如果都是私企，民企拿到地王那才是要暴漲的前兆。
*府這么做2手準備，如果可以繼續高價賣，就高價出售，何樂不為，如果不可以延續或者找到了新出路，就打壓，國企的后門反正通著銀行的前門，無所謂債務問題的。這倒是只有我國可以使用的利器。
做平帳目就是了，不會少什么，兩邊的利益都占盡了。 其他比如游資，外資什么的都不值一哂，扔在中國經濟這條大船里，一個角落而已。
另外，中國人的收入儲蓄比較高，雖然錢不多，抗風險能力還是不差的，這點比美國，歐洲人強一些，只是后續保障差一些，自己給自己保障就是了。 說了很多，是作為有房者的看法而已，其實 對于每個個人，實際對于任何經濟事務的態度，建議你都應該持有多少錢辦多少事的態度，不要把所有的財富放倒一個籃子里，你可以考慮多種方式減少經濟變化對自己生活的影響，比如增加儲蓄，余錢才拿出來買房，買股票，賣古董什么的。
而且，儲蓄外第一理財方式是投資實業，絕不是投資磚頭瓦塊。 希望你多考慮這方面。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 日本房地產泡沫破滅時間