郎咸平房地產泡沫指數

1. 中國現在的樓市是不是屬于泡沫經濟

是。

毫無疑問。下面是郎咸平的結論。

樓市是否已經成為中國經濟的“癌細胞”——吸食本應投入其他產業的資源（資本和人力），自己形成龐大又對機體無益的病變物質，同時拖累整個經濟體？“我們以數字說話，自2008年起，全國共有33萬億社會資本因*府導向，盲目從制造等領域撤出進入樓市，最終多建了4000萬套房子。”中國房地產市場在*府行*干預下導致巨大的波動，且對經濟造成了極大的傷害。

各位曉得嗎？如果我們的*府在2008年沒有選擇救市，而是讓房地產市場自我調節價格，那么我們今天的房地產市場很可能會出現接近于1的泡沫指數，也就是市場正常的局面。但因為我們的*府接二連三地調控樓市，最終導致我們從2008年起，向房地產市場無謂增多了幾十萬億元的資金流入量。

告訴各位，房地產對整個經濟的拉動指數是3.15。其中，每100元的房地產需求可以帶動34元的機械設備制造業需求、33元的金屬產品制造業需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業需求、19元的化學工業需求、17元的煉焦和煤氣及石油加工業需求、17元的采掘業需求，等等。

所以綜合起來，每100元的房地產開發投資，會影響其他行業215元的需求，一共產生315元的產出。我們再結合房地產泡沫指數來算一下。

2009—2013年，我國在房地產方面的直接投資一共是30.4萬億元。如果我們的*府在2008年和2012年沒有進行兩次樓市刺激，且假設我們的房地產市場在價格自我調節之下，房地產投資泡沫比例為1，則2009—2013年對房地產的投資增量應該是20萬億元。

所以，從數理分析上看，兩次刺激*策導致的房地產投資直接損失有10.4萬億元。加上3.15的乘數效應，全社會總損失資金高達33萬億元左右。

那么再假設，如果經濟危機以來，我們對房地產投資的增幅為0，則泡沫指數為0，那么我們的房地產投資直接損失為15.1萬億元；如果金融危機以來，對房地產投資的增幅和歐美一樣，是負增長，假設泡沫指數為-1，那么我們的房地產投資直接損失為18.9萬億元。再告訴各位，*府在調控房地產的同時，除了把資金這個要素從其他市場抽離出來注入房地產市場，還把人力資源都集中到了房地產市場。

在2008年調控之前，根據中宏數據2004—2007年的統計，中國地產開發企業的數量是非常穩定的，大概有6萬多家；2008年調控之后，大家都認為房價不會跌了，于是一下子擠入相當于過去總數40%的新增房地產公司，導致地產商圈也人滿為患。各位是否考慮過，這多出來的40%地產商很可能來自制造業，在*府調控發出的錯誤信號導向下，他們盲目地進入了地產界。

最后，我們看看房地產泡沫指數和房價的關系。根據下圖所示，當泡沫指數到A的時候，開發商會認為市場的未來非常樂觀；當泡沫指數變成B的時候，開發商開始出現悲觀情緒，所以價格會下跌；在*府的干預下，泡沫指數漲到了C，導致開發商再次樂觀；當泡沫指數跌到D，價格也跌到d，房地產商再次悲觀。

從圖中我們可以看出，在2008年之前，中國房地產行業可以說是擁有全世界最好的調節機制，不但不會給經濟造成沖擊，而且價格自我調節機制也非常健全，泡沫指數和價格指數基本一致。但是，2008年*府采取調控之后，泡沫指數和價格指數完全沒有任何相關了，因為*府調控完全破壞了房地產市場的價格機能，價格再也沒有辦法反映市場的真實情況了，導致整個社會一窩蜂地炒地產。

最后，我必須痛心疾首地指責*府不恰當的房地產調控，最近的兩次調控給中國經濟帶來了巨大的沖擊，讓33萬億元到57萬億元的巨額資金、2.4萬家新增房地產公司背后的經營人才，因為*府調控破壞價格機制，而進入了本不該進入的市場，導致其他行業，特別是服務業、制造業因資金鏈枯竭和人才流失而衰退，形成今天的慘狀。中央*府在最近不斷釋放出對房地產市場不調控、不救市的信號，我個人非常支持。

那么在*府不調控的過程中，也請各位注意，房價一定會下跌，但你不要恐慌、不要緊張。為什么？下跌才會漲，漲才會跌，這是非常正常的現象。

房地產雖然價格高，但是它的價格變化規律和豬肉、衣服是一樣的。你不怕豬肉價格、衣服價格有漲有跌，也沒必要怕房價的高低波動。

我們從*府到老百姓都必須建立一個市場化的心態，就是一個正常的經濟應該是容許價格有漲有跌的。2014年5月21日，世界三大評級機構之一的穆迪對中國房地產市場做出了評估，結論是“從穩定轉變為負面”。

那么在這種大背景下，我們的*府、地產商以及民眾應該保持一個平穩的心態，堅持讓房地產市場自我調節價格，*府不要干預市場才是對老百姓、對開發商最好的消息。從長期看，我們的房地產年增長率會和美國的規律類似，地產價格的年漲幅一定會比年通脹率多一個百分點，這就是最穩定的經濟狀態。

2. 房價泡沫指數怎么算

中國社會科學院發布了2011年《住房綠皮書》，指出全國35個大中城市平均房價泡沫為29.5%，《住房綠皮書》撰寫人之一、中國社科院財貿所博士鄒琳華介紹，房價泡沫指數是通過一定的計算方式得來的。具體而言，泡沫指數=1-基準價格/實際價格=（實際價格-基準價格）/實際價格，代表實際房價中價格泡沫所占的比例。如泡沫指數為0.5，表示實際房價中有50%的泡沫。泡沫指數的取值在0-1之間，泡沫指數越大，說明該城市房價中的泡沫成分越大。

房子的實際價格即成交價格，基準價格是通過對一系列參數進行演算而來的。這些參數包括家庭人均可支配收入、地方財*預算內支出、城鄉居民儲蓄年末余額等11項指標。

泡沫成分在50%以上的城市

福州（0.703）、杭州（0.669）、南寧（0.668）、

青島（0.558）、天津（0.542）、蘭州（0.534）、

石家莊（0.520）

泡沫成分在30%~50%的城市

北京（0.496）、深圳（0.485）、武漢（0.481）、

長春（0.473）、寧波（0.444）、哈爾濱（0.417）、

大連（0.400）、貴陽（0.369）、上海（0.365）、

鄭州（0.346）、成都（0.300）

3. 什么是房價泡沫指數

[i=s] 本帖最后由 新旺 于 2012-5-18 09:58 編輯 [/i] 房價泡沫指數 指房價泡沫在實際價格中的比例。

房價泡沫指數的取值在0~1之間，泡沫指數越大，說明該城市房價中的泡沫成分越大。泡沫指數越高，意味著房價離實際價格相差越大，反之亦然。

理論上說泡沫指數低好，但在實際操作中泡沫指數并不能完全反映房價背離本身價值的趨勢。 35大中城市平均房價泡沫29.5% 福州杭州泡沫最大 中國社會科學院發布2011年《住房綠皮書》指出35個大中城市平均房價泡沫為29.5% 福州、杭州房價泡沫指數最高，烏魯木齊最低。

社科院稱35大中城市平均房價泡沫29.5% 中國網12月8日訊 由中國社會科學院財*與貿易經濟研究所、[url= /shenmeshifjpaomo/]什么是房價泡沫[/url]社會科學文獻出版社聯合主辦的“2011年《住房綠皮書》發布暨2010~2011年住房形勢與*策研討會”8日在北京舉行。會議研討了中國住房發展面臨的現實問題和重大挑戰，分析了2009~2010年中國住房及相關市場走勢，預測了2010~2011年我國住房發展趨勢， 會議正式對外發布由中國社會科學院財*與貿易經濟研究所、中國社會科學院城市與競爭力研究中心完成的國家重大社科基金階段性成果：住房綠皮書《中國住房發展報告（2010-2011）》。

綠皮書指出，通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價的對比分析發現，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%。 分城市看，泡沫指數最高的前七個城市分別是：福州（0.703）、杭州（0.669）、南寧（0.668）、青島（0.558）、天津（0.542）、蘭州（0.534）、石家莊（0.520）。

這些城市的泡沫成分占實際價格比例在50%以上。 泡沫較高，泡沫成分占實際價格比例在30%~50%之間的城市有北京（0.496）、深圳（0.485）、武漢（0.481）、長春（0.473）、寧波（0.444）、哈爾濱（0.417）、大連（0.400）、貴陽（0.369）、上海（0.365）、鄭州（0.346）、成都（0.300）。

存在一定的泡沫，泡沫成分占實際價格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、濟南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長沙。 泡沫較低，泡沫成分占實際價格比例在10%以內的城市有南京、重慶、太原、呼和浩特、沈陽、廈門、黑、銀川、烏魯木齊。

最后，綠皮書指出，泡沫指數的取值在0~1之間，泡沫指數越大，說明該城市房價中的泡沫成分越大。需要注意的是，房價泡沫指數的估計不可避免地要受到數據準確性的干擾。

而且由于部分城市數據特別是房價數據不完全準確，房價泡沫指數仍有被夸大或縮小的可能。此外，在大多數條件下，不能僅依據房價泡沫大小，去進一步推斷房價的走向。

4. 房價的泡沫指數是什么意思啊

房價泡沫指數是通過一定的計算方式得來的。具體而言：

1. 泡沫指數=1-基準價格/實際價格=（實際價格-基準價格）/實際價格，代表實際房價中價格泡沫所占的比例。如泡沫指數為0.5，表示實際房價中有50%的泡沫；

2. 泡沫指數的取值在0-1之間，泡沫指數越大，說明該城市房價中的泡沫成分越大；

3. 房子的實際價格即在實際交易過程中的成交價格，而基準價格是通過對一系列參數進行演算而來的；

4. 這些參數包括2009年家庭人均可支配收入、客運量、貨運量、地方財*預算內支出、固定資產投資總額、城鄉居民儲蓄年末余額、社會商品零售總額、貨物進出口總額、年末實有公共（汽）電車營運車輛數、普通高等學校在校學生數、執業（助理）醫師人數等11項指標；

5. 依據上述演算得出得數據來看，泡沫指數最高的前七個城市分別是：福州（0.703）、杭州（0.669）、南寧（0.668）、青島（0.558）、天津（0.542）、蘭州（0.534）、石家莊（0.520）。這些城市的泡沫成分占實際價格比例在50%以上。

5. 判斷房地產泡沫指標的重要依據是什么

1、房價收入比。

房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，用于判斷居民住房消費需求的可持續性。這里我們計算的房價收入比=城鎮人均住宅建筑面積*商品住宅銷售價格/城鎮居民人均可支配收入。

2、租售比。租售比（租賃價格與銷售價格比）是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積用來衡量一個區域房產運行狀況。

租售比的大小已成為國際間公認的樓市是否存有泡沫的晴表。 通俗來說，用售價與租金比可以反應目前租房合適還是買房合適。

因為售價與租金比是反映一個區域或者一個樓盤是否具備良好投資價值的一個主要參考指標，若售價與租金比嚴重失調，買房不如租房。 租售比一般界定為1∶200至1:300 之間，如果租售比低于1∶300，說明該區域房產投資價值變小，房價高估；如果高于1∶200，說明該區域投資潛力較大，房價泡沫不大。

隨著租售比的降低房價的泡沫越大。 3、房地產價格增長率/GDP增長率。

房地產價格增長率/GDP增長率是測量房地產相對實體經濟（GDP）增長速度的動態相對指標，測量虛擬經濟偏離實體經濟的程度，或者房地產行業相對國民經濟的擴張速度，反映房地產泡沫發展的趨勢。 通常情況下，房價漲幅應與GDP 的增幅相接近；比值越大，房地產價格偏離實體經濟的程度越大，房地產泡沫形成的可能性就越大。

關于房地產價格增長率與GDP 增長率的比值這一指標的臨界值， 國際上并無嚴格標準。大部分學者，如吳地寶和余小勇（2007）認為對于我們發展中國家而言，當房價上漲幅度是GDP 增幅的1。

3 倍以上時存在泡沫，2 倍以上時認為房價很不正常，有較大泡沫。 4、房價增長率/CPI 增長率（或GDP 平減指數）。

在我國住宅價格部分反應到消費者價格指數中，其中以居住類（主要是租金）價格表現出來。該指標是用來監測房地產泡沫的趨勢，測量房地產價格相對消費價格的增長速度。

眾所周知，作為居住需求的住宅，是價值很大的消費品，理論上其價格變化應基本與CPI 變化同步。 如果房價過快上漲，并超過物價上漲幅度時，就以為房價可能偏離其價值。

該比值越大，房地產泡沫形成的可能性就越大。一般認為，房地產價格增長率大于10%，同時房地產價格增長率與CPI 的比率越過。

6. 有關中國房價過高,房價泡沫的研究

部分城市限購 征收房產稅 限制第二套房貸 暫停第三套房貸等 補充一下：（來自郎咸平） 1：導致房價爆漲的第一個因素：銀行競爭下的貸款開放。

其實房價的爆漲的因素主要是因為百姓在替*府所犯下的錯誤買單。比如以前一個開發商通過某銀行貸款了1000萬開發了一個房子。

如果還不起那他就倒霉了，因為所有的銀行都是一個體系，你欠了錢沒還就再也沒有翻身的機會。但是中國在銀行改革的基礎上開了一條口子，為了各銀行之間的競爭所以把工行，農行，建設銀行等等全部獨立運營。

這本來是好事。但問題是這些銀行都不是私有的，而是國家的。

我們不難想象。當一個開發商從工行貸款1000萬的后果。

他只需要用500萬來開發房子，然后把售價提升，再把這個開發中的房子按他的售價標準抵押從農行再貸款2000萬，然后再用這 2000萬中的1000萬開發一套售價更高的房子來找建設銀行抵押貸款4000萬。就是這樣一個滾雪球的瘋狂貸款模式。

房子賣不賣得出去不重要，關鍵是房價要高，不得降價。反正銀行的錢不是私人的，所以稍微疏通一下行長加之又有"合法的"高零售價的樓盤做抵押所以自然就越來越好從銀行貸款。

那么這樣造成的結果就是，房子價格只攀不跌！因為不能跌！一跌銀行貸出去的款就再也回不來了。這可是*府的銀行，*府的錢！所以為了堵住這個資金黑洞一些被收買的專家、媒介便開始瘋狂制造輿論用各種輿論手段威逼利誘人買房子。

比如土地資源嚴重緊張，再不買房將來就只能住在郊區呀之類的。導致人們不得不去買房。

其實住不了市中心這種情況這根本不可能發生，城市居民是一個新老替換的過程，要上班的住城里，老人退休喜歡住郊區。只要人口不爆炸就不會出現上班族住不了市中心的情況。

雖然這些輿論造成了很多人買房子，但是僅僅是這樣，房價還沒有高到現在這樣的離譜。緊接著*府又犯了第二個錯誤。

2：導致房價爆漲的第二個錯誤：中國特色的按揭。？？ 按揭本來是一種西方很流行的制度，也很合適。

但這個制度一旦運用到中國就有點問題了。因為從大的體制上來說。

所有銀行都是國家的，而不是私人的。所以貸款這個關口就不可能控制得住。

只要文件上說得過去，人們就能貸到款。？？ 為了早日緩解第一個錯誤所帶來的資金黑洞。

*府開始實行個人按揭制度來售房。還經常舉什么美國來太太和中國老太太的例子來誘惑人們去按揭。

確實有人按揭了，而且是瘋狂的按揭。只要和銀行有點"路子"的人。

他們先按揭一套80萬的房子，自己出10萬首付然后再從銀行貸出70萬。之后再把這個房子抬高價格到180萬出售。

這個時候他們的親戚或者老爸老媽再去買下，也用按揭的方式自己出首付30萬再從銀行貸出150萬。然后就不管了。

他們不還貸款怎么辦？銀行愛收不收。反正根據合同我還不上錢你可以收走房子，我們兩不相欠。

所以轉了一圈，抬高了幾倍價格的房子又回到了*府回到了銀行手里。這就解釋了為什么很多新樓盤剛開始修就被"炒房團"買走了。

他們炒的不是賭房子會升值。而是拿了房子去收拾銀行。

銀行拿到這個房子怎么辦？更不敢降價了。只好再加點價接著賣。

所以普通老百姓現在根本別想買到真正合理價格的房子！即使你直接從開發商手里買來的房子都說不定已經轉了好幾次手又回到銀行以及開發商手里的了。說句不好聽的現在8000/平的房子里，有只有2500才是房價，有5500都是以為決策錯誤帶來的資金黑洞！也就是說你正在替人任勞任怨地擦屁股。

3：第三個問題：白領家庭何時破產？？？？ 那么我們研究了房子價格為什么會漲，再來研究一下中國城市所謂的白領家庭破產的必然性。？？ 首先國外白領收入確實是高，但是高得有價值。

而中國所謂的白領則普遍素質較差。中國企業內耗嚴重。

人人相輕，人人頑固。所以難怪外資企業一進入中國大陸市場就開始驚呼："在中國辦企業招不到人！"對此我也深有體會。

那有人會說："既然現在的白領不值這個身價，那水木周平你說說為什么他們還能拿到這樣的薪水呢？" 其實，這由于房地產的火爆造成的一個量子效應。銀行損失的資金大量的經過少數人之手流向了市場。

這些人開始在中國的其他領域瘋狂投資。因為他們自己也知道房地產就快要崩盤了。

他們這樣一輪又一輪的投資熱潮正在快速消化這些資金，他們投資互聯網，投資高新技術，投資娛樂，投資很多很多。但起碼付出的工資要夠員工付房子月租或者月供吧。

所以正是因為房價的高漲所以造就了中國城市人口工資水平的相對提升。不相信你自己算算你所在的城市白領階級平均收入一旦交完每月的房錢，手上還能剩多少錢？我想這個問題就不用我再羅嗦了吧。

大家心理有數。所以我可以說一旦房地產崩盤緊接著崩潰的就是你的工資。

有很多很多我認識的白領們都購了房。他們的算盤很簡單："兩口子除開各種稅收保險每月純收入還12000。

交3000房錢算什么？我還能再買一套呢！"是的不算什么。但因為房子貴所以什么東西都貴。

吃的貴，交通貴，學費貴，醫療費用更貴！！！所以交了房錢你再除開生活費用就基本上一分錢存不下來，就算存點也趕不上正常的通。

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