榮觀房產網1. 房地產收益高低受哪些因素影響
至于預期收益率的高低，一是要取決于無風險的收益率，二是取決于不確定性的程度，通俗言之即是高風險高回報。
對于房地產而言，資產定價理論上是一樣的，但實際上考慮的比股票還要復雜些，一是交易環節比股票復雜，這個無需多言；二是標準化程度差異，即前述的戶型、位置差異等，三是信息不對稱，股市信息相對充分且快速流通，而房地產信息不對稱要嚴重得多；四是流動性弱于股市，房地產區域性劃分嚴重，而股市不存在跨區域問題；五是房價定價中還涉及土地的資產定價；六是目前城市住宅70年的產權期限也在影響定價。
2. 影響房地產投資的因素有哪些
一、產生原因 所掌握信息不全、不準，投資決策草率。
所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險。
這在經濟生活中也經常遇到。表現為：一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發行*策和銀行信貸*策；三是房地產供求形勢的變化。
房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產*策及由此形成的大氣候。
如當前銀行對房地產業的支持重點從“開發”變為“購買”，這不利于剛開發并需持續投入的房地產項目的開展。 發展商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產*策，金融*策的理解、判斷或把握上出現偏差。
具體表現為：發展商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的發展商過分地相信自己會容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿；有的發展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的發展商過分相信自己的“道”（即通過“關系”拿到“好項目”的能力），而經營實力（開發實力、管理能力、行銷能力）不足或較弱，項目運作中難于實現預期的經營業績。
此外，自然災害和意外事故的發生也是引發房地產開發中的工程建設風險的原因。 [編輯]房地產投資風險的識別 如何正確估計和評價一宗房地產投資的風險呢？通常的辦法是計算投資風險率，其計算方法有以下幾種。
（一）采用國際房地產投資業常用的三個指標來識別 1.投資房地產的營業率。 一切能夠帶來收入的房地產都必然發生經營費用。
以利潤來維持其賺錢的能力。營業率被用來判定投資報告的凈營業收入是否具有現實性。
計算公式為：營業率=年營業總費用/年計劃總收入 據有關調查數據表明，新公寓樓營業率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業樓有不同的營業率。
營業率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。
太低或太高都說明風險太大。 2.償債收益比。
營業凈收入是扣除所有成本費后的收入，是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。
償債收益比=營業凈收入，要求的年償債額償債收益比數值越小，該項借款投資的風險越大；反之，則風險越小。住宅資產的償債收益比一般要求超過1:2才被認為是安全的。
3.保本占用率。 保本占用率是計算房地產安全性的另一重要指標。
其計算公式為：保本占用率=f年營業總費用+要求的年償債額），年計劃總收入保本占用率越高，投資風險越大。可以接受的住宅資產的保本占用率一般為85%—90% 。
（二）概率與數理統計的方法 由于風險度量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布，因而可以采用概率論和數理統計作為房地產投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產投資的報酬回報率。
而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查，有已開發項目的資料，可以使用數理統計的方法得出分布或其估計，甚至通過統計檢驗，但其結果只能在相對意義上代表擬開發項目的概率分布。
這是因為各個房地產項目之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
二、風險因素 1、地段 買住宅講究地段，買商鋪就更講究地段了，有可能相差很短的距離，而租金、售價就可能相差很大。所以在商鋪的選址時，要對地段進行詳盡的調查分析，才能達到預期目的。
商鋪的地段一般分為三類，第一類是成熟的中央商務圈--在經濟活動最活躍的地區。這樣的地區往往人氣最旺，最有活力，租賃需求也最多。
第二類是成型中的商圈。這些地區多臨近大型的住宅區或就業中心區（能吸收大量就業人口的商務辦公樓群或經濟開發區），并且交通、通訊、基礎設施的管線網絡發達。
第三類是住宅小區內部。小區配套種類齊全，這也同樣等于增加了人們可及的資源量和可選擇性。
后兩類應是一般投資人的投資重點。 就業中心區為住宅區提供了需求市場，住宅區為就業中心區提供了充足的勞動力，也為商鋪的迅猛發展創造了條件。
而商鋪的興起，將啟動住宅與就業的二度興旺，特別是新建樓盤的品質和價位會有明顯的提高，這反過來又會令商鋪的增值更為可觀。但若投資小區內的商鋪則需要比較慎重，一方面是人流有限；另一方面，住戶在小區內消費僅僅為圖個便利，而難有持續的、大宗的消費。
適宜投資的小區內商鋪，一般應具有足夠大的規模，或者是開放式小區，有寬敞的街區道路。 2、環境 生態、人文、經濟等環境條件的改善會使房產升值。
生態環境要看小區能否因綠地的變化而使氣候有所改良。要重視城市規劃的。
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