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1. 分析中國房地產市場所必須包含哪幾個方面
分析中國房地產市場所必須包含的幾個方面： 房地產市場在一、二、三線城市都提供了比股票、債券、存款更高的回報率。
在所有城市，低收入家庭也會購買房價八倍于其年收入的房子。 隨著房地產市場的繁榮，中國的家庭同樣有大量的銀行儲蓄。
考慮房地產市場應該在中國金融系統不完美的背景下進行分析。過低的存款利率是一個不按鍵的因素。
房產除了眾所周知的較差的流動性之外，風險也是房產作為一種投資品的重要維度。然而使用月度的數據很難度量當經濟急劇下滑時的風險。
比如在2008-2009年房地產是比股票更穩健的資產。
2. 棚戶區改造資金收緊能否抑制樓市“虛火”
7月3日報道，全國各地，特別是三四線城市的樓市持續火爆，引發了社會廣泛關注。
為了遏制快速上漲的房價，管理部門不得不多次出手。除了各地*府加碼限購力度，住建部也分別約談了12個房價上漲過快的城市，同時對導致房地產亂象的行為展開專項檢查整頓。
不過，最讓房地產市場感到震驚的消息是棚改資金有可能要收緊了。 我國棚戶區改造工程由來已久，早期的棚改基本以實物安置為主，也即對拆遷戶給予相應面積的住房進行補償。
到2015年，由于房地產市場出現了庫存增加的壓力，為了推動樓市“去庫存”的進程，管理部門提出了由實物安置為主轉變為貨幣補償為主的做法。 不過在一二線城市，依然保留實物安置為主、貨幣補償為輔的棚改模式，但在庫存壓力較大的三四線城市，貨幣補償為主、實物安置為輔的模式很快就占據了主流。
值得注意的是，在2016年和2017年的*府工作報告中，均有“提高貨幣化安置比例”的明確提法。 以貨幣補償為主的棚改模式一度被認為是“金融創新”的典范，其具體做法是央行通過低息PSL（抵押補充貸款）向國開行發放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方*府發放貸款，地方*府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款，地方*府拆遷賣地后償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，從而形成資金流的閉環。
在這種*策的推動下，全國城市，尤其是三四線城市很快出現了供需兩旺的局面。其中的原因是，大量資金進入開發商手中，形成了新的供給能力。
但與此同時，獲得大量現金的拆遷戶又具有較強的購房需求。 據統計，2016年*府計劃進行600萬套棚戶區改造，實際完成606萬套；2017年計劃600萬套，實際已完成609萬套。
貨幣補償為主的棚改模式使得棚改貨幣化的安置率一再提高，由2014年的10%提高到2015年的29.9%，再到2016年的48.5%。貨幣化安置的數據在今年前5個月就已用掉了4300多億，而今年的指標其實也只有6000億-7000億。
就這樣，前陣子尚在為“去庫存”發愁的樓市，突然變成了供不應求的市場，樓市價格也出現了大幅上漲。這其中，棚改資金的助推“功不可沒”。
據有關研究，在2015至2017年期間，棚改貨幣化去庫存面積占當年商品房銷售分別為11.9%、15.9%和21.2%。假如剔除棚改貨幣化對商品房銷售的影響，那么商品房銷售增速將下降至-2.9%、16.9%和4.2%。
顯然，棚改資金的收緊，將有助于降低樓市的“虛火”。 雖然國開行對棚改資金斷供的消息予以了否認，但管理層對棚改貨幣化模式的擔憂增加卻是事實，“提高棚改貨幣化安置比例”的提法也不見了蹤影。
這預示著過去幾年依靠棚改資金推動樓市的模式就此要終結，房地產市場將重新回歸到理性發展的軌道。
3. 一個城市棚改力度越大,越會對當地房價產生哪些影響
棚改分幾種：1、貨幣補償。
會產生大量的流動資金，當房價上漲的時候，市場看好，流動資金會流入房地產，以加速房價上漲。反之，房價下跌的時候，市場看跌，流動資金卻不會購買房產，大多數人會選擇持幣觀望。
或者去其他房價上漲的地方買房。人口流失。
但是當房價漲過貨幣補償，人們即便拿到錢也買不到房，依然會選擇離開城市，從而導致房價下跌，像我國的一線城市就是這樣，因為房價漲的過快，導致很多人買不起房，選擇離開城市去其他城市發展，人口流失后反而房價下跌了。當房價下跌到一個過低的低位，遠遠低于房子實際價值的時候，反而人們會選擇買入，房價反而會漲。
人口流入。向我國東北地區，由于之前房價跌的太厲害，人口流失嚴重，未來人口流入一定會增加，于是房價也在漲。
所謂否極泰來，過猶不及。2、房產置換。
有效去庫存。對房價無影響。
4. 城市棚戶區改造開發應當注意什么
城市棚戶區改造開發
根據《中華人民共和國城市規劃法》及相關法律法規的規定，涉及城市總體布局和發展規劃的重大事項，需由國家權力機關即人大及人大常委會審批通過，方可具體實施。
（二）土地使用權的轉移
棚戶區的土地使用權主體多樣、權屬性質復雜，既有通過劃撥方式取得土地使用權的情形，又有通過出讓、轉讓方式取得土地使用權的情形。根據國家土地管理法規，除劃撥取得土地使用權外，其他國有土地使用權的取得應采取招標、拍賣、掛牌的方式；集體土地使用權必須在國家實施征收、征用后，方能轉為可以改造實施的用地。
（三）拆遷補償合同的簽訂
拆遷補償合同涉及到主體的確定、拆遷時間、補償標準、價款支付、回遷條款、異議處理和爭議解決等。所以，拆遷補償合同的談判與簽訂是棚戶區改造中一個既無法回避又必須認真對待的問題。
（四）行*機關行*許可和行*裁決權的行使
根據《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷行*裁決規程》的規定，城市房屋拆遷中的拆遷人應在取得房屋拆遷許可證后方能實施拆遷。對拆遷雙方當事人達不成補償協議的，應由行*機關進行裁決。由此，在拆遷中引發的許可證是否合法，補償標準的確定是否正當合理，應否舉行聽證，都成為爭議的焦點。所以，行*機關在棚戶區改造中的行*行為是否合法，權力行使是否符合法定程序，對改造的實施顯得尤為重要
5. 城市規劃對房地產市場的影響
城市規劃與房地產開發的協調機制研究 1、問題的提出 1978年十一屆三中全會后，我國的經濟體制由計劃經濟開始向市場經濟轉變。
在這個過程中，城市規劃與房地產之間主要產生了三方面的問題，這些問題使探討和確立城市規劃與房地產開發協調機制的思路與方法具有極大的理論意義和實踐指導作用。①房地產業雖然得到了加速發展但其發展不具有可持續性。
也就是說，房地產業的發展未能與經濟、社會、資源環境系統進行有效的協調，房地產業的開發未能實現經濟效益、社會效益、資源環境效益的統一。②城市規劃未能有效地引導和控制房地產業的開發。
具體表現在：由于城市建設投資主體由以前單一的、封閉的來源（*府）發展成多元化的混合構成，一些投資主體和城市建設集團對于經營房地產所帶來的高額利潤的追求導致對土地利用性質和強度的過分要求，從而忽視了社會效益和環境效益。③城市規劃未能及時地對房地產開發的反饋作用作出反應。
在現代商品經濟條件下，房地產開發也會影響城市規劃的制定與實施，為城市規劃提供參考。如房地產的開發對住房制度、城市空間結構、城市發展都具有重要的影響。
隨著新形勢的出現，城市規劃未能及時地做出調整，城市規劃理論的發展滯后于現實的需要。 總之，房地產業的高速發展促使城市面貌迅速發生了新的變化，正是這個產業把規劃的一幅幅藍圖物化為一塊塊城市實體，這里既包含著城市規劃對房地產開發經營活動的控制、引導作用，也反映出房地產開發對推動實施城市規劃的積極效應。
正因為這樣，學術界對于城市規劃與房地產開發的協調關系的研究逐漸提上日程，但還缺乏深入的剖析。本文針對這些問題，希望能夠做出一些有益的探索，為城市規劃理論的發展開拓視野。
2、城市規劃對房地產開發的引導機制分析 城市規劃與房地產開發兩者之間是相互聯系的，且通過各種方式、機制和強度互相作用，兩者的協調機制是在互動作用基礎上的協調發展。因此，有必要具體分析兩者之間的作用機制，即城市規劃對房地產開發的引導與控制機制、房地產開發對城市規劃的反饋機制。
只有在詳細分析兩者的相互作用方式與機理，才能實現兩者的協調發展，為優化房地產開發提供依據。城市規劃對房地產開發的引導機制主要表現在城市規劃對地價的影響、城市規劃對土地利用的管理、城市規劃控制指標的制定三方面。
2.1、城市規劃對地價的作用機制 城市的性質、職能與規模、城市土地配置的合理程度、用地功能布局及城市基礎設施的發展水平，以及城市建設總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要是由城市規劃決策決定的。
通過規劃確定各個地塊的市場價格可以使城市用地向最有效利用方向發展，以獲取最佳土地使用效益，并在一定程度上引導房地產向合理的方向發展。 2.1.1、城市的性質、職能與規模對地價的影響。
城市性質要求其城市功能和城市形象與之相適應，這就帶來了不同性質、職能與規模的城市，其土地的供求關系、對容積率的要求、對土地的利用強度也不同。如一個城市定位于某一區域的經濟中心、商貿中心，則決定了其用地構成中商業及其它第三產業用地比例較高，而商業用地級差收益最大，地價最高。
同時，城市規模越大，級差地價也越大。由此可見，城市總體規劃決定了城市的性質、城市用地規模和主導職能，因而影響到城市的地價水平，從而引導房地產開發的強度、方向與規模。
廣州作為華南的經濟中心、商貿中心，決定了廣州用地構成中商業及其它第三產業用地比例較高，而商業用地級差收益最大，地價最高，同時，廣州市具有悠久的歷史，城市規模較大，人口擁擠，人均用地指標較低，供求矛盾突出，尤其在中心大組團的老城區內，商業發達，交通用地緊張，建筑密度較大，城市地價水平居高不下，因此廣州的總體地價水平與全國同等規模的城市相比名列前茅。 2.1.2、城市的用地結構對地價的影響。
城市規劃確定了城市用地功能分區，也決定了城市內部不同區域的地價水平。住宅用地要求有較好的人居環境和方便的交通條件，對區位要求較大；而工業用地主要考慮交通是否方便，地塊是否夠大、水電等基礎設施配套是否完善等等，對區位要求最低。
因而不同的土地利用方式級差地租不同，級差地價也不同，導致商業用地地價最高，住宅次之，工業最低。也就是說，城市的地價水平與級差地價關系密切，表現在用地結構上，則呈現出地價與商務和商住用地的比例成正相關關系，與工業用地比重呈負相關關系。
如廣州天河區規劃為廣州新的CBD，由于新區開發，追加投資較大，級差地價所占比重不斷升高，自20世紀90年代以來，地價一直上揚；而老CBD由于歷史的投資沉積較高，級差地價所占比重最高，而且中心區土地的極度稀缺，壟斷地租最高，故其地價仍然維持較高的水平。 2.1.3、土地使用性質控制對地價的影響。
由于土地開發用途具有兼容性，對于具體一個地塊，土地的微觀利用結構必然會影響該地塊的地價水平。同一塊土地可能因為設定不同的用途和容積率而導致地價的巨大差異。
城市規劃中的建設發展用地使用。
6. 城市房地產市場的市場調查包括什么
1 . *治法律環境調查 ：
2 . 經濟環境調查 ： 3 .社區環境調查 ： 調查方法與條件
1 、調查方法
市場調查有許多方法，本公司調查人員可根據具體情況選擇不同的方法。
（一） 按調查對象劃分
有全面普查、重點調查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；
（二） 按照調查方法劃分
1 . 訪問法
__ 這是最常用的市場調查方法。科學設計調查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關鍵。
( 1 ) 設計調查表
調查表要反映企業決策的思想，是本房地產開發企業營銷部門最關心、最想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調查，就必須設計好調查表。 設計調查表的步驟：
二、是按照所需收集的信息，寫出一連串問題，并確定每個問題的類型。房地產公司要想占領市場，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結構、住房面積、消費者擁有房子的情況，又要了解居民的收入水平（基本工資、獎金收入，消費者購買生活必需品和一些耐用消費品以后隨意可支配的貨幣有多少），還要了解消費者目前是否有存款，并要了解消費者對購房的興趣、欲望以及了解消費者對住房的最低要求（設計方案、四周環境、建筑套型等）和當地*府對房產的有關*策，銀行金融系統對消費者購房的有關*策等。
三、是按照問題的類型、難易程度，題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項選擇題）并安排好詢問問題的次序。四是選擇一些調查者作調查表的初步測試，請他們做題，然后召開座談會或個別談話征求意見。五是按照測試結果，再對調查表作必須修改，最后得出正式調查表。 設計調查表應注意的事項：首先，問題要短。因為較長的問題容易被調查者混淆。其次，調查表上每一個問題只能包含一項內容。再次，問題中不要使用專門術語，比如容積率、框架結構、剪力墻結構、筒中筒結構等。一般消費者是搞不清楚這些專門術語的。
四、問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。最后，要注意問問題的方式。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。例如最近房地產公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告
訪問法的形式：
答卷法：
調查人員將被調查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規定時間答完，這樣被調查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。
談話法：
市場調查人員與被調查人員進行面對面談話，如召開座談會，大家暢所欲言。然后還可針對某種重點調查對象進行個別談話，深入調查。這種方法的最大特點是十分靈活，可以調查許多問題，包括一些看上去與事先準備好的問題不太相關的問題，可以彌補調查表所漏掉的一些重要問題，談話氣氛好，不受拘束。
2 、電話調查
這種方法是指調查人員不與被調查者正面接觸，而是在旁邊觀察。這樣被調查者無壓力，表現得自然，因此調查效果也較理想。
7. 棚改*策或將改革,會對樓市產生什么影響
房價只能趨穩，不會導致暴跌。
理由如下：其一，大型房企拿地建樓盤的大部分資金是銀行借的或者是股市的融資，能夠保證企業、銀行等多個市場的平衡健康發展的前提就是房價要趨穩并符合市場規律穩步上升；一旦出現暴跌的情況，虧損的是企業，企業的虧損導致銀行出現壞賬，股市相應股價也會下跌，那會造成市場的恐慌，導致一系列的反應；其二，資金對于樓市的青睞，許多人在這個時間段中買了房是用來炒的，而且盈利頗豐，在這種情況下，許多人都將住房的理念衍生為炒房，資金大規模進入樓市，不斷推動價格的上漲；其三，經濟會伴隨人口有一個周期性，在改革開放后的時間中，特別是近10年的時間，中間層次的財富已經積累起來了，那么這個層次的人包括80后、90后這一代人都是對住房有需求的，這樣需求的暴增對市場價格本身就有一個極大推動作用；其四，通脹情況，個是必然的，就是你將儲蓄放在銀行，都能實現一個財富的緩慢增值，那么樓價也是一樣的，只是會進行管控，不能過高增長，經濟的進一步增長，勢必會帶來相應的通脹，控制在通脹的范圍內，市場就是健康的，否則過快漲到高位，市場沒人可以接手的。
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