榮觀房產網
1. 怎么判斷一個城市的房地產是否過熱
我國房地產業存在的泡沫問題住宅市場化后，中國房地產業發展日新月異 ，然而發展到今天房地產業卻出現了各種各樣的問題，房地產市場到底怎么了？是健康發展還是泡沫嚴重？房價是要進一步上漲還是要適度調整？房地產泡沫問題成為目前社會討論的一個熱點。
國家建設部對房產現象調查，最終得出結論是 “全國房地產市場總體上保持健康、快速發展態勢，但部分地區存在投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快和結構不合理等問題，個別地區問題還較嚴重”的基本判斷，并向**上報了《當前我國房地產市場運行情況分析報告》，該報告在年底的中央經濟工作會議前以參閱文件的形式印發各地。報告中具體指出：當前我國房地產開發投資的總體走勢，就全國而言尚屬于正常狀態，但已在若干地區和一些方面出現過熱苗頭和泡沫現象，并有蔓延、擴大之勢。
局部過熱苗頭表現在：一是近三年房地產開發投資規模平均以25.04%的高速增長，為GDP平均增幅的3倍左右，且有進一步增加之勢。二是炒房子、炒地皮等投機、炒作現象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之勢。
三是商品房開發投資結構過于向高中檔房傾斜。四是國民經濟許多行業的企業已開始向房地產業涌入或受其連帶影響。
五是房屋竣工面積和房屋施工面積中新開工面積分別平均以每年20.57%和25.22%的高速遞增。 房地產局部存在泡沫主要是從以下幾個方面進行分析：一：房價與收比偏高 房價與收入比是國際上通用的衡量房地產泡沫的指標之一。
按照世界銀行的標準，發達國家的房價收入比一般在1.8~5.5倍之間，發展中國家合理的房價收入比在3~6倍之間。而我國目前全國的房價收入比已超過7.8倍，而上海、北京、廣州等地的房價收入比則更高。
房價收入比過高作為我國樓市存在泡沫的一個依據理由是，房價最終要靠居民的支付能力來支撐，中國房地產市場不可能違背世界上其他國家通行法則。關于居民的隱性收入，很多城市在統計數據的處理當中已經考慮到了，而工資則是我國居民最主要的收入。
如果考慮到我國居民收入巨大的兩極分化，目前的高房價更加使得普通居民不堪重負。當然，伴隨著我國經濟的快速增長，居民收入也在增長，但不能用未來可能的高收入來解釋現在的高房價。
經過幾十年的發展，我國居民特別是上海、北京等大城市居民的收入會和發達國家差不多，那時出現高房價是合理的；但目前的高房價嚴重脫離目前居民的低收入，就是一種泡沫現象。二：房租背離房價 房價與房租比是國際上又一個衡量房地產泡沫的標準。
在這一輪房價上漲的過程中，出現的一個特殊現象就是房價快速上漲而租金漲幅卻不大，有些城市在一定時期內甚至出現了房價上漲但租金卻下跌的現象。房價和房租的背離作為樓市泡沫的一個重要信號。
但無泡沫論者卻不這樣看，他們認為投資房產的收益由房租和價值增值兩部分組成，在房屋價值增長很快的情況下，租金收入在收益中所占的比重很小，所以房價和房租背離不能說明樓市存在泡沫，目前樓市還具有投資的價值，因為房價會進一步上漲。然而房屋的價值只不過是未來現金流（房租）的一個貼現，在利率不變的前提下，房屋之所以會增值是因為租金上漲或預期未來租金會上漲。
脫離租金單炒房價就是房地產市場形成泡沫的一個典型機制，房地產市場投資變成一種“零和博弈”，必須依靠新資金的不斷注入才能維持房價上漲，一旦資金流中斷，泡沫就要破裂，而接到最后一棒的投機者就要承受所有的損失。三： 房價上漲是成本上漲造成的嗎？目前有種觀點認為這幾年房價的快速上漲，并不都是投機炒作造成的，而是由于建房成本的提高導致的。
首先是各種材料費、人工費逐年上升。據統計，從2001年到2004年上半年，鋼材價格上漲了50%左右，混凝土價格上漲了60%左右，僅此兩項就使得房屋開發成本每平方米增加了100多元。
其次，根據新修訂的《城市居住區規劃設計規范》，新建小區的配套設施和房屋質量都有了很大的提高，這必然也增加了開發成本。更主要的是，這幾年隨著土地市場的改革深入，“招拍掛”逐漸取代了原來協議出讓土地的方式，使得土地成本大大提高。
開發成本的上升使得房價大幅上漲，這和樓市泡沫沒有關系。 但是上述觀點顛倒了房價和成本的因果關系，并不是成本上升推動房價上漲，而是房價上漲導致成本上升。
房價是由房地產市場的供給和需求狀況決定的，這次樓市泡沫的直接原因就是投資性需求比例過大，開發商和投資者哄炒房價。房地產市場的過熱使得鋼材和水泥出現短缺，價格大幅上漲。
特別是土地，不是土地價格決定房價，而是房價決定土地價格。房價的一路上漲使得開發商紛紛加大開發規模，對土地的需求增加，造成地價上漲。
事實上很多開發商2001年和2002年銷售的房屋，甚至目前上市的許多樓盤，土地都是上世紀90年代末通過協議方式低價獲得的，房屋的成本很低，但由于市場需求增加了，他們照樣高價出售；反過來，開發商現在高價得到土地，如果一旦需求出現逆轉，他們照樣只能賠本售房。所以，所謂的成本上升帶來樓市價格剛性，只漲不跌，是沒有根據的。
2. 如何判斷一個城市未來的房價走勢
取決于位置。
如果是一線，包括省會，尤其沿海（北上廣深四個有三個屬于此類），由于目前全球經濟都是以海洋貿易、海洋資源為依歸，所以無論人力資源還是物流，都會高度集聚在這類城市。包括國外，也是這樣，資源匯聚可以產生更好生產效率，很長一段時間會產生更多就業崗位吸引人才凈流入，自然房價長期會走穩并且會保持走高。增長呈現峰型上行。
二線城市，如果和一線保持較近的距離，并且有高速、發達同時成本低廉的交通工具、交通網絡（通行時間控制在1小時），會很容易發展成衛星城，自然房價也會跟著一線波動，不過幅度會相對低點，增長更多像脈沖爆發然后僵持一段較長時間。
三線城市，更多是相反，很大原因是人才凈流出，常住人口開始下滑和老年化，這樣房產資源是溢出而不是稀缺，間歇性會出現一種炒作性的增長，屬于跟隨一線水漲船高，但不持久。同時由于交易量不足，有價無市的情況比較多見，行情也比較冷清。加上農戶不少也有自建房習慣，房產市場交易就不是主要房價干擾因素。
其實房地產很長一段時間還是基于對人口吸引力，包括局部某個地區。一旦吸引力下滑，沒有充分就業機會、醫療和教育跟不上，那么房價就容易下滑；相反，房價走高的城市，多是資源優秀。
另外房價也很大程度和該地的人均受教育年齡正向掛鉤。
3. 如何判定一個城市的合理房價
1）房地產使用年限為用久地區，占房價20%;
2）當地周遍生活環境（空氣、水、教育、醫療）價值，占房價的10%;
3）當地工作機會多，收入保障，占房價10%;
4）當地*治社會穩定，改朝換代可能性少，占房價的10%;
5）房屋的功能和質量，占房價的30%;
6）其他影響房屋價值的因素，占房價的20%。
當然，中國人口出生率89年為23%，現在為10%，也就是說，人口出生率下降了50%，未來房屋總需求量將下降；同時中國近10年來，房屋建設和供應速度是每年以150%的速度增長，總供應量是2000年的800%。
考慮了以上因素后，請給你所在的城市定個合理的房價吧！
轉載請注明出處榮觀房產網 » 怎樣判斷一個城市房地產是否發達
