榮觀房產網1. 如何看待我國房地產企業融資的現狀
你好，房地產業是資金高度密集型的行業，開發投資規模大、周期性長、風險大、收益高等特點使得房地產業需要的資金大、集中，企業融資成功與否關系到房地產項目能否順利進行甚至關系整個房地產企業的生存發展。
而傳統的融資方式和渠道已經很難滿足如今房地產業快速發展的資金需要，使得房地產企業面臨著資金嚴重短缺，企業迫于資金壓力紛紛探求新的多元化融資渠道。如何拓寬房地產的融資渠道，使各方都能獲得較好的回報，成為房地產企業共同關心的問題。
我國房地產業融資應該建立一個多層次的房地產融資體系以滿足融資多元化的需求。望采納。
2. 我國房地產企業融資總體情況是什么
房地產是資金密集型產業，房地產企業的融資情況在房地產企業的發展過程中起著重要的作用。
從總量上看，2012年1—12月房地產開發到位資金96538億元，比上年增長12。7%。
其中，國內貸款、自籌資金以及信托、基金等其他資金是資金來源的三大重要組成部分。 售房定金及預收款、個人按揭貸款共為37082億元，所占比例為87。
7%；房地產企業自籌資金39083億元，增長11。7%；國內貸款14778億元，增長13。
2%。其中，銀行貸款13140。
4億元，占比88。9%。
由于自籌資金部分的建筑施工企業的工程墊款也主要是來源于建筑業貸款，加上個人按揭貸款和銀行的開發貸款，因此房地產開發資金來源的主要部分仍然是銀行貸款。 由此可以看出房地產企業對銀行貸款的高度依賴性。
在投資總額上，我國房地產領域投資額在不斷增加。而我國的金融市場發展不夠完善，市場上可供房地產企業選擇的融資產品較少，房地產企業的融資渠道比較有限。
3. 關于《房地產企業融資現狀分析》的論文
目前發達國家的企業融資主要有兩大模式：一種是以英美為代表的以證券融資為主導的模式 。
另一種是以日本、韓國等東亞國家及德國為代表的以銀行貸款融資為主導的模式。通過對 英美模式、日本的主銀行模式和德國全能銀行融資模式的比較研究，借鑒國外的做法，并考 慮到我國的實際情況，我們認為，我國企業融資模式的選擇可以分兩步走：一是近期過渡式 的融資模式，即以銀行為主導的間接融資為主的模式，二是未來目標融資模式，即證券融資 與銀行貸款并重、市場約束性強的多元化融資模式。
任何企業融資結構和融資方式的選擇都是在一定的市場環境背景下進行的。在特定的經濟和 金融市場環境中，單個企業選擇的具體融資方式可能不同，但是大多數企業融資方式的選擇 卻具有某種共性，即經常以某種融資方式為主，如以銀行貸款籌資為主或以發行證券籌資為 主，這就是企業融資的模式問題。
由于發展中國家與發達國家市場化程度不同特別是經濟證券化程度不同，不同類型國家企業 融資的模式是不同的。從發達國家的情況來看，目前發達國家企業的融資方式主要可以分為 兩大模式：一種是以英美為代表的以證券融資為主導的模式，證券融資約占企業外部融資的 55%以上；另一種是以日本、韓國等東亞國家及德國為代表的以銀行貸款融資為主導的模式 ，銀行貸款融資約占企業外部融資的80%以上①。
不過盡管日韓等東亞國家與德國的企業 均以銀行貸款融資為主，但東亞國家與德國在銀企關系、企業的股權結構、治理結構和市場 約束等諸多方面存在著差異，我們將對第二種融資模式再進行細分研究。為此，下面我們將 對這幾種融資模式分別進行探討，并力圖找出一些可供我國企業融資得以借鑒的經驗。
1 英美企業以證券為主導的融資模式 1.1 英美企業融資的一般模式及其特點 由于英美是典型的自由市場經濟國家，資本市場非常發達，企業行為也已高度的市場化。因 此，英美企業主要通過發行企業債券和股票方式從資本市場上籌集長期資本，證券融資成為 企業外源融資的主導形式。
由于美國企業融資模式更具有代表性，我們著重從美國企業融資 的實際來進行分析。 應該說，經過長期的演進和發展，美國的金融市場體系已經相當成熟和完善，企業制度也已 非常完善，企業行為也非常的理性化。
一般地，美國企業融資方式的選擇遵循的是所謂的“ 啄食順序理論”②（The Pecking order Theory），即企業融資一般會遵循內源融資>債 務融資>股權融資的先后順序，換言之，企業先依靠內部融資（留利和折舊），然后再求助 于外部融資，而在外部融資中，企業一般優先選擇發行債券融資，資金不足時再發行股票融 資。這一融資順序的選擇反映在企業資本結構中是內部融資占最重要地位，其次是銀行貸款 和債券融資，最后是發行新股籌資。
美國企業注重證券融資的特點可以從其歷史的縱向比較中反映出來。 其一，美國企業內源融資比重高。
例如，從1979年至1992年，美國企業內源融資占資金來源 總額的比重，一直在65%以上，最高的1992年甚至達到97%，平均為71%；其二，美國企業在 外源融資中優先選擇債務融資，而股權融資則相對受到冷落，例如，整個80年代美國企業新 股寥寥無幾，多數年份新股發行為負值，這意味著許多企業通過舉債來回購股票，從側面反 映了美國企業注重債務融資而相對忽視股權融資。 表1 美國企業1979—1992年融資結構比較（%） 年份 資金來源 內源融資 外源融資 新增債務融資 新增股權融資 1979 79183 1980 65314 1981 6637-3 1982 80182 1983 74206 1984 7145-16 1985 8336-19 1986 7741-18 1987 7937-16 1988 8046-26 1989 7945-24 1990 7736-13 1991 97-14 1992 8695 資料來源：方曉霞，《中國企業融資：制度變遷與行為分析》第86頁，北京大學出版社19 99.4。
再從美國與其他發達國家企業資金來源結構的橫向對比中也可以發現證券融資在美國企業資 金來源中的份量。 表2 美、日、德三國企業資金來源結構對比（占融 資總額的%） 國別 美國 日本 德國 內源資金 75 34 62 外源資金 25 66 26 得自金融市場 13 7 3 得自金融機構 12 59 23 其他 0 0 12 外源資金合計 25 66 38。
4. 房地產業融資體系的現狀與趨勢
房地產業融資體系的現狀與趨勢房地產業融資體系的現狀與趨勢--------------------------------------------------------------------------------我國房地產業投資自1998年以來，已連續5年保持年均近20%的增長。
1999年以來，房地產開發貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升態勢。房地產貸款至去年為止已占了貸款余額的20%強。
國內房地產開發的資金來源幾乎60~80%依賴銀行貸款。國外房地產行業的融資結構中，銀行債權融資占10~15%，而股權和各種直接融資則占70%。
與國外開發模式相比，國內銀行所承受的風險明顯偏高。因此，從去年開始，**和央行出臺了一系列宏觀調控*策，壓縮投資，抽緊銀根，并已取得了初步成效。
央行銀根緊縮無異于扼住了目前我國房地產業的主動脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平臺，已成為眾多房地產商性命攸關的頭等大事。對開發商來說，可以采用的融資方法一般包括以下幾種：合作開發或項目公司被收購，企業上市，居民住房按揭貸款，商業抵押貸款，基金、信托、房地產資產證券化以及融資租賃等等。
本文將對上述融資方式的概念及其操作可行性進行簡要的分析。1. 合作開發或項目公司被收購去年以來，已有多家國內企業與外資成功合作開發房地產項目。
2003年7月，摩根士丹利先后與上海永業集團合資成立境外項目公司，投資9000千萬美元，打造“錦麟天地雅苑”，與上海復地集團合作投資5000萬美元，建造上海“復地雅園”；新加坡騰飛基金收購并開發上海騰飛大廈。國際投資機構是否參與國內企業投資合作主要取決于兩個方面，一是項目的基本強弱因素，二是企業形象、專業性和市場化程度。
對于國內企業來說，通過與強手合作，可尋找到高質資金的來源，達到投資融資方向的創新及融資渠道的整合提升。2.房地產企業上市據了解，在美國，資信前3名的地產企業的市場占有量占全國的45%；在香港，也是由七八家資信好的大企業占了近8成的市場份額。
隨著房地產開發的要求越來越高，在未來3年內，中國幾個大城市的房地產開發必將主要集中在少數房地產巨頭身上。中國證監會在《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》規定，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發上市；要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。
但是，發行股票過程長，手續復雜，成本較高，對企業資質的要求非常嚴格，而房地產開發項目本身具有的投資回收期長，現金流不均勻，業績變化大等特征，目前大多數房地產公司都無法達到此要求。隨著二板市場的建立，或許能給開發商帶來一點驚喜，但是，這個新投資市場出現，也可能使得部分資金撤出房地產投資市場，更加促進房地產行業優勝劣汰的步伐。
3.房地產投資基金房地產投資基金以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產企業的投資不會超過基金凈資產額的一定比例。按照國際定義，房地產投資信托基金有三個分類。
一是股本房地產投資信托基金。該基金投資于房地產，收入來自于租金和房產銷售利潤，如新加坡*府投資公司、美國國際集團、麥格里銀行、摩根士丹利等；二是抵押借貸房地產投資信托基金。
該基金是向房地產主貸款，收入來自于抵押借貸的利息；三是混合型房地產投資信托基金。該基金既投資于房地產，也向房地產商貸款。
目前國外基金進入我國市場還有一種方式是投資不良資產，比如高盛、摩根士丹利購買資產管理公司的不良資產。現在美國有300多只房地產基金，規模在3000億美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。
由于我國目前沒有明確的法律法規，國外基金多借財務管理公司、投資公司等形式進入國內市場。國內企業運作的不規范以及房地產市場的不透明，仍是海外基金進入的主要障礙。
據統計，中國目前有57只信托基金，其中20只投資于房地產，但并非國際定義的房地產投資信托基金，因為它們不是在嚴格的房地產投資信托基金相關法律下運作的。隨著信托業“一法兩規”的出臺，不僅規范了信托業務，也使信托開始發揮出銀行所不能替代的特殊優勢，開辟了房地產融資的新渠道，其前景被十分看好。
4.房地產投資信托房地產投資信托的程序分為如下幾個步驟：設立房地產投資集合資金信托計劃；信托公司發行信托，募集信托資金；信托公司向房地產公司投資，形成股權；項目方（或第三方）承諾股權回購；第三方為股權回購提供履約擔保；項目方對項目進行開發、建設；項目方向信托公司分配投資收益、回購股權；以及信托公司向信托受益人分配信托財產。信托在串接多種金融工具方面獨具優勢，可以引入海外基金，可以充當國內的產業投資信托基金，以固定回報的方式或股權投資方式進入項目公司，在適當的時候將項目公司包裝上市，完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件。
根據不完全統計，2003年全年約有70億元資金通過信托方式進入房地產領域。一般的信托期在3年以內，預期收益率最高達8.4%，絕大部分都在4%以上，預期收益遠遠高于銀行的協議貸款，因此對投資者有相當大的吸引力。
目前房地產企業把信托資金當成債券或貸款來用，成本高于銀行，。
5. 房地產業融資體系的現狀與趨勢
房地產業融資體系的現狀與趨勢房地產業融資體系的現狀與趨勢--------------------------------------------------------------------------------我國房地產業投資自1998年以來，已連續5年保持年均近20%的增長。
1999年以來，房地產開發貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升態勢。房地產貸款至去年為止已占了貸款余額的20%強。
國內房地產開發的資金來源幾乎60~80%依賴銀行貸款。國外房地產行業的融資結構中，銀行債權融資占10~15%，而股權和各種直接融資則占70%。
與國外開發模式相比，國內銀行所承受的風險明顯偏高。因此，從去年開始，**和央行出臺了一系列宏觀調控*策，壓縮投資，抽緊銀根，并已取得了初步成效。
央行銀根緊縮無異于扼住了目前我國房地產業的主動脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平臺，已成為眾多房地產商性命攸關的頭等大事。對開發商來說，可以采用的融資方法一般包括以下幾種：合作開發或項目公司被收購，企業上市，居民住房按揭貸款，商業抵押貸款，基金、信托、房地產資產證券化以及融資租賃等等。
本文將對上述融資方式的概念及其操作可行性進行簡要的分析。1. 合作開發或項目公司被收購去年以來，已有多家國內企業與外資成功合作開發房地產項目。
2003年7月，摩根士丹利先后與上海永業集團合資成立境外項目公司，投資9000千萬美元，打造“錦麟天地雅苑”，與上海復地集團合作投資5000萬美元，建造上海“復地雅園”；新加坡騰飛基金收購并開發上海騰飛大廈。國際投資機構是否參與國內企業投資合作主要取決于兩個方面，一是項目的基本強弱因素，二是企業形象、專業性和市場化程度。
對于國內企業來說，通過與強手合作，可尋找到高質資金的來源，達到投資融資方向的創新及融資渠道的整合提升。2.房地產企業上市據了解，在美國，資信前3名的地產企業的市場占有量占全國的45%；在香港，也是由七八家資信好的大企業占了近8成的市場份額。
隨著房地產開發的要求越來越高，在未來3年內，中國幾個大城市的房地產開發必將主要集中在少數房地產巨頭身上。中國證監會在《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》規定，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發上市；要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。
但是，發行股票過程長，手續復雜，成本較高，對企業資質的要求非常嚴格，而房地產開發項目本身具有的投資回收期長，現金流不均勻，業績變化大等特征，目前大多數房地產公司都無法達到此要求。隨著二板市場的建立，或許能給開發商帶來一點驚喜，但是，這個新投資市場出現，也可能使得部分資金撤出房地產投資市場，更加促進房地產行業優勝劣汰的步伐。
3.房地產投資基金房地產投資基金以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產企業的投資不會超過基金凈資產額的一定比例。按照國際定義，房地產投資信托基金有三個分類。
一是股本房地產投資信托基金。該基金投資于房地產，收入來自于租金和房產銷售利潤，如新加坡*府投資公司、美國國際集團、麥格里銀行、摩根士丹利等；二是抵押借貸房地產投資信托基金。
該基金是向房地產主貸款，收入來自于抵押借貸的利息；三是混合型房地產投資信托基金。該基金既投資于房地產，也向房地產商貸款。
目前國外基金進入我國市場還有一種方式是投資不良資產，比如高盛、摩根士丹利購買資產管理公司的不良資產。現在美國有300多只房地產基金，規模在3000億美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。
由于我國目前沒有明確的法律法規，國外基金多借財務管理公司、投資公司等形式進入國內市場。國內企業運作的不規范以及房地產市場的不透明，仍是海外基金進入的主要障礙。
據統計，中國目前有57只信托基金，其中20只投資于房地產，但并非國際定義的房地產投資信托基金，因為它們不是在嚴格的房地產投資信托基金相關法律下運作的。隨著信托業“一法兩規”的出臺，不僅規范了信托業務，也使信托開始發揮出銀行所不能替代的特殊優勢，開辟了房地產融資的新渠道，其前景被十分看好。
4.房地產投資信托房地產投資信托的程序分為如下幾個步驟：設立房地產投資集合資金信托計劃；信托公司發行信托，募集信托資金；信托公司向房地產公司投資，形成股權；項目方（或第三方）承諾股權回購；第三方為股權回購提供履約擔保；項目方對項目進行開發、建設；項目方向信托公司分配投資收益、回購股權；以及信托公司向信托受益人分配信托財產。信托在串接多種金融工具方面獨具優勢，可以引入海外基金，可以充當國內的產業投資信托基金，以固定回報的方式或股權投資方式進入項目公司，在適當的時候將項目公司包裝上市，完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件。
根據不完全統計，2003年全年約有70億元資金通過信托方式進入房地產領域。一般的信托期在3年以內，預期收益率最高達8.4%，絕大部分都在4%以上，預期收益遠遠高于銀行的協議貸款，因此對投資者有相當大的吸引力。
目前房地產企業把信托資金當成債券或貸款來用，成本高于銀行，。
6. 誰給我一篇關于《房地產企業融資現狀分析》的論文阿
《企業融資方式的比較與選擇》的論文 目前發達國家的企業融資主要有兩大模式：一種是以英美為代表的以證券融資為主導的模式 。
另一種是以日本、韓國等東亞國家及德國為代表的以銀行貸款融資為主導的模式。通過對 英美模式、日本的主銀行模式和德國全能銀行融資模式的比較研究，借鑒國外的做法，并考 慮到我國的實際情況，我們認為，我國企業融資模式的選擇可以分兩步走：一是近期過渡式 的融資模式，即以銀行為主導的間接融資為主的模式，二是未來目標融資模式，即證券融資 與銀行貸款并重、市場約束性強的多元化融資模式。
任何企業融資結構和融資方式的選擇都是在一定的市場環境背景下進行的。在特定的經濟和 金融市場環境中，單個企業選擇的具體融資方式可能不同，但是大多數企業融資方式的選擇 卻具有某種共性，即經常以某種融資方式為主，如以銀行貸款籌資為主或以發行證券籌資為 主，這就是企業融資的模式問題。
由于發展中國家與發達國家市場化程度不同特別是經濟證券化程度不同，不同類型國家企業 融資的模式是不同的。從發達國家的情況來看，目前發達國家企業的融資方式主要可以分為 兩大模式：一種是以英美為代表的以證券融資為主導的模式，證券融資約占企業外部融資的 55%以上；另一種是以日本、韓國等東亞國家及德國為代表的以銀行貸款融資為主導的模式 ，銀行貸款融資約占企業外部融資的80%以上①。
不過盡管日韓等東亞國家與德國的企業 均以銀行貸款融資為主，但東亞國家與德國在銀企關系、企業的股權結構、治理結構和市場 約束等諸多方面存在著差異，我們將對第二種融資模式再進行細分研究。為此，下面我們將 對這幾種融資模式分別進行探討，并力圖找出一些可供我國企業融資得以借鑒的經驗。
1 英美企業以證券為主導的融資模式 1.1 英美企業融資的一般模式及其特點 由于英美是典型的自由市場經濟國家，資本市場非常發達，企業行為也已高度的市場化。因 此，英美企業主要通過發行企業債券和股票方式從資本市場上籌集長期資本，證券融資成為 企業外源融資的主導形式。
由于美國企業融資模式更具有代表性，我們著重從美國企業融資 的實際來進行分析。 應該說，經過長期的演進和發展，美國的金融市場體系已經相當成熟和完善，企業制度也已 非常完善，企業行為也非常的理性化。
一般地，美國企業融資方式的選擇遵循的是所謂的“ 啄食順序理論”②（The Pecking order Theory），即企業融資一般會遵循內源融資>債 務融資>股權融資的先后順序，換言之，企業先依靠內部融資（留利和折舊），然后再求助 于外部融資，而在外部融資中，企業一般優先選擇發行債券融資，資金不足時再發行股票融 資。這一融資順序的選擇反映在企業資本結構中是內部融資占最重要地位，其次是銀行貸款 和債券融資，最后是發行新股籌資。
美國企業注重證券融資的特點可以從其歷史的縱向比較中反映出來。 其一，美國企業內源融資比重高。
例如，從1979年至1992年，美國企業內源融資占資金來源 總額的比重，一直在65%以上，最高的1992年甚至達到97%，平均為71%；其二，美國企業在 外源融資中優先選擇債務融資，而股權融資則相對受到冷落，例如，整個80年代美國企業新 股寥寥無幾，多數年份新股發行為負值，這意味著許多企業通過舉債來回購股票，從側面反 映了美國企業注重債務融資而相對忽視股權融資。 表1 美國企業1979—1992年融資結構比較（%） 年份 資金來源 內源融資 外源融資 新增債務融資 新增股權融資 1979 79183 1980 65314 1981 6637-3 1982 80182 1983 74206 1984 7145-16 1985 8336-19 1986 7741-18 1987 7937-16 1988 8046-26 1989 7945-24 1990 7736-13 1991 97-14 1992 8695 資料來源：方曉霞，《中國企業融資：制度變遷與行為分析》第86頁，北京大學出版社19 99.4。
再從美國與其他發達國家企業資金來源結構的橫向對比中也可以發現證券融資在美國企業資 金來源中的份量。 表2 美、日、德三國企業資金來源結構對比（占融 資總額的%） 國別 美國 日本 德國 內源資金 75 34 62 外源資金 25 66 26 得自金融市場 13 7 3 得自金融機構 12 59 23 其他 0 0 12 外源資金合計 25 66 38。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產企業的籌資現狀
