榮觀房產網1. 房地產開發企業代收的價外費用是否需要交納土地增值稅
不需繳納土地增值稅
財*部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第六條規定，對于縣級及縣級以
上人民*府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，則可作為轉讓房地產
所取得的收入計稅。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為
轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數。如果代收費用未作為轉讓房地產的收入
計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
國家稅務總局《關于印發〈土地增值稅清算鑒證業務準則〉的通知》（國稅發〔2007〕132號）第二十五條進一步明確，對納稅
人按縣級以上人民*府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：1.代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數；2.代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。據此分析，假如房地產開發企業不是按照縣級以上人民*府的規定要求代收的費用，則也要作為開發產品的銷售收入征稅。只有及時將代收費用按規定轉付給委托單位，才可以從土地增值稅的應納稅收入額中扣除。
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2. 向購買方收取的價外費用怎么算,舉例說明
《增值稅暫行條例》第六條規定，銷售額為納稅人銷售貨物或者應稅勞務向購買方收取的全部價款和價外費用，但是不包括收取的銷項稅額。而《增值稅暫行條例實施細則》中詳細地規定了價外費用的內容：是指銷售價格以外向購買方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、運輸裝卸費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外費用。凡是價外費用，無論納稅人的會計制度如何計算，均應并入銷售額計算應納稅額。
價外費用銷項稅額=價外費用÷（1+增值稅稅率）*增值稅稅率
例：某一般納稅人銷售A產品一批，價款10000元（不含稅），隨同價款收取價外補貼費585元，購貨方以銀行轉賬支票付款。企業作如下賬務處理：
借：銀行存款12285
貸：產品銷售收入 10000
應交稅金——應交增值稅（銷項稅額） 1700
其他應付款 585
該納稅人的賬務處理是錯誤的，錯在將價外費用未記銷售收入，未提銷項稅額。
價外費用
應補提銷項稅額=585÷（1+17%）*17%=85元；
調整有關賬戶：
借：其他應付款 585
貸：產品銷售收入 500
應交稅金-應交增值稅（銷項稅額）85
3. 價外費用計入哪個科目
根據會計制度規定，價外費用應在“其他業務收入”、“營業外收入”等科目核算，在計稅工作中，應從有關會計科目中歸集價外費用，計算申報納稅。
納稅人銷售貨物或應稅勞務時向購買方收取的價款以外的各種費用、租金、補貼等。包括手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金（延期付款利息）、包裝費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外費用。
但下列項目不包括在內：向購買方收取的銷項稅額、受托加工應征消費稅的消費品所代收代繳的消費稅、納稅人將承運部門開具給購貨方發票交給購貨方的代墊運費。
稅務檢查人員要向企業銷售部門了解企業的銷售情況的結算方式，摸清有無價外補貼。對與企業有長期業務往來的客戶，要求其提供合同、協議并審閱其業務相關內容，通過產品銷售市場分析有無加收價外補貼的可能及了解行業管理部門是否要求收取價外費用等。
4. 價外費用包括代墊運費嗎
價外費用一般包括代墊運費，但是不包括符合以下條件的代墊運輸費用：
1.承運部門的運輸費用發票開具給購買方的；
2.納稅人將該項發票轉交給購買方的。
依據：
《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》
第十二條 條例第六條第一款所稱價外費用，包括價外向購買方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。但下列項目不包括在內：
（一）受托加工應征消費稅的消費品所代收代繳的消費稅；
（二）同時符合以下條件的代墊運輸費用：
1.承運部門的運輸費用發票開具給購買方的；
2.納稅人將該項發票轉交給購買方的。
