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1. 房地產開發企業的稅務處理有什么需要注意的
您好，很高興為您解答！
房地產企業稅務處理違規總結
1.采取預售方式銷售開發產品，未按核定利潤率計算利潤額并入所得額計算繳納企業所得稅。
2.開發的產品已經銷售，不開具房屋銷售結算發票，收入掛記預收賬款，不按權責發生制原則計算應納稅所得額繳納所得稅。
3.銀行按揭房款、產權置換、房地置換、土地出讓、安置用房、商品房自用、抵債等銷售行為，不按權責發生制原則確認收入納稅。以上銷售行為，個別企業長期掛在往來賬上或根本不在賬上反映，尤其是銀行按揭和實行分期付款的銷售行為，納稅人不按照合同規定及時結轉收入，造成當期少繳稅款。
4.成本核算不規范，亂列成本費用。房地產項目開發周期長，成本費用配比、歸集和結轉核算復雜，容易造成成本核算混亂。企業通過虛列多列成本，扣除成本費用時未遵循權責發生制原則、相關性原則和配比原則，期間費用與成本，建造成本與銷售成本，直接成本與間接成本劃分不清，任意攤銷，虛列多列各類成本，造成不真實的盈虧，以達到不繳或少繳企業所得稅的目的。具體表現形式主要有以下幾種：
(1)利用行業特點調減成本。房地產公司利用開發周期長、成本劃分難的行業特點，將幾個開發項目不易區分的成本混在一起，設置一個“前期共同費用”賬戶，結轉經營成本時不按權責發生制原則和配比原則進行，而是根據收入情況，利用“前期共同費用”賬戶隨意調整，達到調減利潤、偷逃稅款的目的。
(2)股東個人負擔的借款利息支出，記入企業的財務費用支出，有的企業把應由股東個人的支出記入企業的管理費用，達到調減利潤、偷逃稅款的目的。
(3)業務招待費嚴重超支，多提折舊，多列財務費用等增加成本。
(4)企業捐贈、贊助、廣告、福利、獎勵等費用超標，不按規定記入成本。
(5)代收款項、價外費用不合并納稅。將煤氣開戶費、可視對講費、有線電視開戶費、更名費、拖交房款押金、罰息收入、違約保證金、定金等收入直接記入往來賬戶，未計收入申報納稅。
(6)外資開發商利用自身享受的稅收優惠*策，與內資企業合作進行開發，對補償給內資企業的不動產不作收入，不如實申報納稅。
(7)以代建房名義不按規定納稅。部分房地產開發公司對不屬代建性質的項目，以簽訂虛假的合同等手段冠以代建之名按取得的代建費收入納稅而不按銷售不動產行為全額納稅。
希望我的回答能夠幫助您，謝謝！
2. 總結下房地產稅務要注意哪些
一、房地產企業稅收中的常見問題： （一）提前確認收入，預交、虛交稅款。
*府或稅務部門在完不成收入增長目標或稅收任務的情況下，往往通過約談、先征后退、承諾給予其他*策優惠等方式。要求資金周轉相對較為靈活的房地產企業將應于下年度入庫的稅款提前征收入庫；或在無稅源的情況下，虛交稅款。
（二）推遲結轉營業收入，延時納稅。審計中發現此為房地產開發公司少交稅款的常見手法，主要表現為不按時結轉經營收入、將售房款長期掛預收收人或放在其他應付款等科目；在進行收入結轉時，只將購房首付款結轉收入，不按合同約定的收款期及時確認收入；購房人提前交納房款時，不按實際收款日期確認收入實現等。
（三）利用“往來”科目隱瞞收入，偷逃稅款。根據《房地產企業所得稅管理暫行辦法》規定。
房地產企業的收入總額應包括生產經營收入和其他收入。其中，其他收入包括：商品房售后服務收入、材料銷售收入、無形資產轉讓收入、固定資產出租收入及其他代有關部門收取的代收費用等。
審計中發現，企業經常把其他收入通過往來款核算，以逃避納稅義務。此外，在銀行按揭款上做文章的企業也不在少數。
根據國稅發（2006）31號文件規定“采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收人額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。”某些房地產公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性，將銀行按揭款項記人其他應付款，不作預售收入處理，從而隱瞞收入、偷逃稅款。
（四）利用不同項目間成本混轉調減利潤，偷逃稅款。某些房地產企業往往同時開發好幾個項目，有的處于預售階段，有的項目已基本結束。
多個房地產項目同時進行，應分項目核算成本。某些房地產公司往往故意將幾個開發項目的成本混在一起，結轉成本時，不是按權責發生制及配比原則進行，而是在各項目間“隨意”調整，以達到明虧暗贏的目的。
（五）利用“預提費用”賬戶，虛增成本、調整利潤。稅法規定，預提費用年末不得留有余額，但對開發建設周期較長的房地產開發項目的預提費用。
則應區別不同情況處理。房地產公司該賬戶年末往往存在大量結余。
主要采取兩種方式虛增成本：一是對于因地方*府及有關部門優惠*策而少付或不付各項費用仍照常提取，而不是按實際支付額列支。二是提取國家已取消的收費。
（六）利用借款利息偷逃稅款。房地產公司在項目開發前期，動用資金較大，籌集資金渠道較多。
有的通過銀行借貸、有的從企業拆借，還有的由企業職工集資，根據稅法規定，開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。實踐中房地產公司往往將發生的利息全額進入開發成本.并且有些借款利率大大超過同期銀行貸款利率水平。
另外，有的房地產公司從其投資方（同為房產經營公司）融入資金的借款利息全額扣除。而根據稅法規定，開發企業將自有資金借給全資企業（包括分支機構）和其他關聯企業的，關聯方借入資金金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。
此外，由于收息方要繳納營業稅、城建稅、教育費附加及個人所得稅等，為協同逃稅，房地產開發公司又出現了新的手法，即采取以低價房款先行售給借款企業或個人，后由其以出售二手房并與購房者到開發公司更名的方式套取現金、取得利息。 [NextPage] 二、審計對策 （一）提高審計人員的綜合業務素質。
處在審計一線上的審計人員必須熟練掌握各項稅收*策、會計知識及相關法律法規，并提升計算機輔助審計水平。只有這樣，才能在審計實務中不斷增加審計經驗，提高計算機分析數據水平和效率，練就一雙“火眼金睛”，才能查處房地產企業偷稅問題、查證房地產企業稅收征管質量的問題。
（二）充分利用綜合信息。一是利用以前年度納稅電子資料進行同一納稅人近年數據對比分析.以發現稅種變化異常等問題。
二是注重外調工作，善于發現新的問題。如到房地產交易中心獲取房地產項目預售和銷售方面的信息。
注意搜集網上和報紙雜志上的樓盤廣告，以購房者身份到售樓處了解項目銷售進度、實地查看樓盤建設情況等。三是多層次、多視角、多領域收集匯總有價值的信息材料。
沿著房產立項、開發、銷售等業務環節，對稅務機關以外房產、建設、交易、按揭銀行等諸多第三方的信息進行采集分析等。 （三）結合審計實踐。
1、提高選案環節針對性。如對預征虛征稅款問題，前期征管數據分析尤為重要.通常稅收任務重的分局存在此類問題的可能性較大。
通過對比分析其征管數據中12月份稅收占全年的比例，配合進一步數據分析，往往準確性很高。如：一是篩查入庫日期與稅款所屬期在同一個月的電子數據。
正常情況下，稅款入庫日期應在稅款所屬期的下一個月，如果出現12月份繳納稅款所屬期為12月的稅款，則存在預征稅款的嫌疑。二是。
3. 房地產開發企業的企業所得稅稅務處理是怎樣的
(1)未完工開發產品的稅務處理 開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收 入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的 期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品 結算計稅成本后再行調整。
預計計稅毛利率國家稅務總局進行明確規定： 1） 經濟適用房。經濟適用房其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。
2） 非經濟適用房。 ① 非經濟適用房開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市 人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于20%。
② 位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%。 ③ 位于其他地區的，不得低于10%。
3） 現行規定與原規定的差異。不同點在于：將預售收入的預計營 業利潤率修改為預計計稅毛利率。
營業利潤率與計稅毛利率是不同的 兩個概念： 營業利潤=預售收入-計稅成本-營業稅金及附加-期間費用 營業利潤率=營業利潤/營業收入 計稅毛利=營業收入-計稅成本 計稅毛利率=計稅毛利/預售收入 采用營業利潤率預計企業所得稅應納稅所得額直接并入當期應納 稅所得額統一計算繳納企業所得稅，并在當初不再考慮期間費用支出 的多少；而采用計稅毛利率是將取得的預售收入乘以計稅毛利率后的 毛利減去當期實際發生的與之相關的期間費用、稅金及附加（按預售 收入計征繳納的稅金及附加）。 采用計稅毛利率法更加科學、合理、合法： 營業利潤率法在取得預售收入的當期卻不考慮納稅人實際發生的 費用、稅金及附加，一律實行統一比例，對完工后還應當對以前發生 的費用、稅金及附加進行“秋后算賬”，從而給納稅調整會帶來很多的 麻煩。
計稅毛利率法，對實際發生的費用、稅金及附加，已于發生的當期依法在企業所得稅前扣除，待開發產品完工后只須考慮產品的計稅 成本問題。 當期未完工開發產品的稅務處理為： 當期計稅毛利額=當期預售收入X預計計稅毛利率 當期應納稅所得額=當期毛利額-當期期間費用-當期已交稅金 及附加 當期應交納的所得稅=當期應納稅所得額X 33% (2)關于完工開發產品的稅務處理 1） 完工的確認。
視為開發產品已經完工，應符合下列條件之一： ① 竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）。 ② 已開始投入使用的開發產品（成本對象）。
③ 已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。 開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照 收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規 定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利 額。
該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差 額，入完工年度的應納稅所得額。凡已完工開發產品在完工年度未 按規定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利 額之間的差額進行納稅調整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅 成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》 的有關規定對其進行處理。
2） 銷售收入的確認。開發產品銷售收入為銷售開發產品過程中取 得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。
開發企業代 有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發 產品價內或由開發企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入； 凡未納入開發產品價內并由開發企業之外的其他收取部門、單位開具 發票的，可作為代收代繳款項進行管理。 開發產品銷售收入的確認按 照以下規定進行： ① 采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款 或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。
② 采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定 的價款和付款日確認收入的實現。 付款方提前付款的，在實際付款曰 確認收入的實現。
③ 采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定 的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款 在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。 ④ 采取委托方式銷售開發產品的，按以下原則確認收入的實現： A。
采取支付手續費方式委托銷售幵發產品的，應按銷售合同或協 議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。 B。
采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于開發企業與購買 方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂 銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格， 則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開 發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或 協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售 合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產 品清單之日確認收入的實現。 C。
采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發 產品的，屬于由開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協 議中約定的價格高于基價，則應。
4. 開辦當年虧損的房地產企業所得稅如何處理
根據《關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010] 79號）第七條規定：企業籌辦期間不計算為虧損年度問題，企業自開始生產經營 的年度為開始計算企業損益的年度。
企業從事生產經營之前進行籌辦活動期間發 生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損，應按照《關于企業所得稅若干稅務事 項銜接問題的通知》（國稅函[2009 ] 98號）第九條規定執行。 根據《關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009 ] 98號） 第九條規定：關于開（籌）辦費的處理，新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期 待攤費用，企業可以在開始經營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關 長期待攤費用的處理規定處理，但一經選定，不得改變。
5. 房地產稅收違法普遍問題有哪些
房地產稅收違法普遍問題：
1.預售收入不按規定的預計利潤率計算預計利潤；
2.虛列成本，特別是建安成本；
3.將應計入開發成本的利息費用，直接在財務費用中列支；
4.取得不合規發票；
5.多分攤屬于商業開發性質的會所等的成本；
6.符合銷售條件，不及時結轉收入。
檢查和處理的難點：
1.取證難。如建安成本虛開發票問題比較嚴重，但核實很困難；
2.涉及的利益方多，說情風嚴重，處理難。
6. 房地產企業支付違約金如何進行稅收處理
土地增值稅方面。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國 務院令第138號）及其實施細則的規定，土地增值稅的扣除項目為：①取得 土地使用權所支付的金額；②開發土地的成本、費用；③新建房及配套設施 的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；④與轉讓房地產有關的稅金； ⑤財*部規定的其他扣除項目。而"違約金"不在列舉的扣除項目之內，因 此，房地產開發企業支付的違約金不可以在計算土地增值稅時扣除。
企業所得稅方面。首先，你公司支付的違約金是屬于與取得收入有關的 支出。
根據《中華人民共和國企業所得稅法》（中華人民共和國主席令第63 號，以下簡稱《企業所得稅法》）第八條的規定，企業實際發生的與取得收入 有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計 算應納稅所得額時扣除。
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