榮觀房產網1. 房地產項目投資發生的成本及簡單估算
一個房地產開發項目從可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量資金。為了對項目進行經濟效益評價并作出投資決策，必須對項目的投資進行準確的估算。
投資估算所考慮的范圍包括土地費用、前期工程費、房屋開發費、管理費、財務費、銷售費用及有關稅費等項目全部成本和費用投入。各項成本費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的項目的成本費用構成有一定的差異。
項目開發成本費用構成如下：
1.土地費用
土地費用是指為取得項目用地使用權而發生的費用。包括（1）土地使用權出讓金、征地費；（2）城市建設配套費；（3）拆遷安置補償費。
(1)土地使用權出讓金：土地使用權出讓金的估算一般可參照*府近期出讓的類似地塊金額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓、周圍環境及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據*府頒布的城市基準地價，根據項目所處的地段等級、用途容積率、使用年限等因素修正得到。
(2)土地征用費：征用農村土地發生的費用主要有土地補償費，土地投資補償費等。國家和各省市對各項費用的標準都作出了具體的規定，因此農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關標準進行。
(3)城市建設配套費：指因*府投資進行城市基礎設施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等建設而由受益人分攤的費用，有時該項費用還包括非營業性的配套設施，如居委會，派出所、幼兒園、中小學等的建設費的分攤，統稱配套設施建設費。這些費用的估算可根據各地的具體規定或標準進行。
(4)拆遷安置補償費：拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發建設單位對被拆除房屋的使用人，依據有關規定給予安置所需的費用。拆遷補償費是指開發建設單位對被拆除房屋的所用權人，依據有關規定給予補償所需的費用。
2.前期工程費
前期工程費主要包括項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察以及“三通一平”等土地開發工程費支出。項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。“三通一平”等土地開發費用，主要包括地上原有建筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工程量，參照有關計費標準估算。
3.房屋開發費
房屋開發費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。
(1)建安工程費：建安工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）和室內裝修家具費。
(2)附屬工程費包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調壓站、車棚及信報箱等建設費用。
(3)室外工程費包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、室外照明等的建設費用。
在可行性研究階段，房屋開發費尤其是其中的建筑安裝工程費的估算，可以工程量來計算。
4.管理費
管理費是指企業行*管理部門為管理和組織經營活動而發生的各種費用，包括公司經費、工會經費、職工教育培訓經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。管理費可按項目投資或前三項直接費用的一個百分比計算。
5.銷售費用
銷售費用是指開發項目在銷售其產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、廣告宣傳費、代理費等。該項費用一般按銷售收入的一個百分比計算。
6.財務費用
財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續費、融資代理費以及企業籌資發生的其他財務費用。
7.其他費用
其他費用主要包括臨時用地費、臨時建設費、施工圖預算、標底編制費、工程合同預算、標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公正費，工程監理費等雜項費用。這些費用一般按當地有關部門規定的費率估算。
8.不可預見費
不可預見費根據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3%—7%估算。
9.稅費
指項目所負擔的各種稅金和地方*府或有關部門征收的費用。各項稅費應根據當地有關法規標準估算。
2. 房地產開發項目投資費用估算是什么
經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。
由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。
房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用.由開發成本和開發費用兩大部分組成。
3。 1開發成本 共有八項： 3。
1。1土地使用權出讓金。
國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照*府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
3。1。
2土地征用及拆遷安置補償費。 （1）土地征用費。
國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。
（2）拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方*府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。
因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。
3。1。
3前期工程費 前期工程費主要包括：（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。
通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。（2）“三通一平”等土地開發費用。
主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。
3. 房地產企業的投資估算怎么計算
在項目正式立項前一般都要對該項目進行財務評估分析，包括成本估算、進度計劃、銷售計劃、資金計劃、現金流量等內容，以確定該項目的盈利能力及利潤率，并選擇比較可行性高的項目執行方案。
目前比較流行的成本估算方法包括經驗估算法、因素估算法、工料清單法等，在PM2的成本估算功能中，通過模版、設置計算依據等方式，均可以實現上述估算計算。在PM2中的具體實現如下： 1.核算項目設置，相當于設置不同的項目執行方案，例如：不同的容積率、服務性設施所有權等，對不同方案的成本、盈利能力等進行分析對比。
2.收支項目（成本項目）設置 相當于是工程估算人員對項目成本費用項目的層層分解，這個成本項目的分解也是一個過程，隨著項目計劃的進展，成本項目的劃分也越來越細。例如：在項目計劃初期只劃分了土地費、建安費、配套費等，隨著時間的進展，就需要將土地費逐漸分解為土地出讓金、土地評估、交易、登記、契約費等。
3.收支估算（成本估算） 隨著收支項目（成本項目）的設定，根據項目的開發周期資金需求量，就需要計劃不同時期內的資金收支計劃。在PM2系統中，就是按預先設定的費用項目指標錄入/計算/調整估算數據。
包括成本估算、資金來源、現金流量等各種財務分析報表。 由于PM2采用了靈活地自定義方式，支持用戶設定各種項目建筑指標及相關的計算關系，例如：根據單方成本、建筑面積計算總成本，設置各個成本項目占總成本的比例而計算各個成本項目的成本估算等。
房地產開發中，建設項目做量于：成本計劃 在制定項目成本目標時，與項目整體的進度計劃關聯，可以從項目/任務計劃中，提取工程量成本、甲供材料成本、相關費用的計劃數字，并自動按日期和成本項目匯總，從而構成整個項目的成本計劃。
4. 房地產企業的投資估算怎么計算
在項目正式立項前一般都要對該項目進行財務評估分析，包括成本估算、進度計劃、銷售計劃、資金計劃、現金流量等內容，以確定該項目的盈利能力及利潤率，并選擇比較可行性高的項目執行方案。目前比較流行的成本估算方法包括經驗估算法、因素估算法、工料清單法等，在PM2的成本估算功能中，通過模版、設置計算依據等方式，均可以實現上述估算計算。在PM2中的具體實現如下：
1.核算項目設置，相當于設置不同的項目執行方案，例如：不同的容積率、服務性設施所有權等，對不同方案的成本、盈利能力等進行分析對比。
2.收支項目（成本項目）設置
相當于是工程估算人員對項目成本費用項目的層層分解，這個成本項目的分解也是一個過程，隨著項目計劃的進展，成本項目的劃分也越來越細。例如：在項目計劃初期只劃分了土地費、建安費、配套費等，隨著時間的進展，就需要將土地費逐漸分解為土地出讓金、土地評估、交易、登記、契約費等。
3.收支估算（成本估算）
隨著收支項目（成本項目）的設定，根據項目的開發周期資金需求量，就需要計劃不同時期內的資金收支計劃。在PM2系統中，就是按預先設定的費用項目指標錄入/計算/調整估算數據。包括成本估算、資金來源、現金流量等各種財務分析報表。
由于PM2采用了靈活地自定義方式，支持用戶設定各種項目建筑指標及相關的計算關系，例如：根據單方成本、建筑面積計算總成本，設置各個成本項目占總成本的比例而計算各個成本項目的成本估算等。
房地產開發中，建設項目做量于：成本計劃
在制定項目成本目標時，與項目整體的進度計劃關聯，可以從項目/任務計劃中，提取工程量成本、甲供材料成本、相關費用的計劃數字，并自動按日期和成本項目匯總，從而構成整個項目的成本計劃。
5. 房產投資該如何測算成本
首先，如果投資人的資金有限或有意加大投資規模，必須依靠銀行貸款，按月支付按揭利息。
重要的是，要正確選擇還款方式，從上面計算公式不難看出：減少按揭利息支出就可以降低成本。 其次，要計算投入資金的利息損失。
投入資金包括首付款和按揭還款，主要部分是首付款，一般參照銀行利息計算，如果按照一年期定期利率1。 98%計算，20萬元首付款的年利息損失近4000元。
最后，還需要估算一次性的交易費用，包括兩次契稅、保險費、公證費和中介費等。一般來說，一套50萬元的商品房兩次的交易費用約在1。
7萬元左右。 不難看出：在以上按揭貸款條件下，投資人第一年房價漲幅的保本點為7。
16%，第二年房價年漲幅的保本點為5。46%，第三年房價年漲幅的保本點為 4。
89%。在一次性付款的情況下，投資人第一年房價漲幅的保本點為5。
4%，第二年房價年漲幅的保本點為3。7%，第三年房價年漲幅的保本點為 3。
1%。也就是說，如果房價上漲低于上述幅度或出現下跌，房產投資人將出現虧損。
6. 房地產項目投資與總成本費用如何估算呢
1、土地費用估算 （1）土地使用權出讓金 土地出讓金的底價估算一般可參照*府同期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。
土地有償出讓的方式包括拍賣、招標與協議。 （2）土地征用及拆遷安置補償費 新條例規定：拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。
貨幣補償的金額，應根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定；實行產權調換的，應計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。 （3）土地轉讓費 土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權轉讓費。
依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其他合法使用者。 （4）土地租用費 土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。
在房地產開發投資中不多見，但在房地產置業投資中（如購入酒店以作出租經營之用時）經常采用。 （5）土地投資折價 非常常見的合作開發項目的模式。
2、前期工程費 前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發工程費支出。 （1）項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。
一般情況下，規劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的0。1%—0。
3%，水文、地質勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0。5%左右。
（2）“三通一平”等土地開發費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。 這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計費標準估算。
一般為設計概算的0。35%。
3、基礎設施建設費 基礎設施建設費又稱為紅線內外工程費，是指建筑物2米以外和小區規劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環衛等設施的建設費用以及各項設施與市*設施干線、干管和干道的接口費用。 基礎設施費通常采用單位指標估算法來計算。
粗略估算時，則各項基礎設施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價計算。 4、建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費用等。
5、公共配套設施建設費 公共配套設施費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營業性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。
6、開發間接費 開發間接費是指房地產開發企業所屬獨立核算單位在開發現場組織管理所發生的各項費用。 包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。
7、管理費用 管理費用是指房地產企業行*管理部門為組織和管理房地產項目的開發經營活動而發生的各種費用。主要包括：管理人員工資、工會經費、業務接待費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產稅、土地使用稅（企業管理用房）、車船使用費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷等各種費用。
管理費用可按項目投資或前述1—5項直接費用為基數，取一個百分比計算。這個百分數一般為3%。
8、財務費用 財務費用是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，主要包括借款和債券的利息、金融機構手續費、保險費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業為項目籌資發生的其他財務費用。 長期借款利息、流動資金借款利息的計算詳見“借款還本付息估算”。
利息外的財務費用可按利息10%估算。 9、銷售費用 銷售費用是指開發項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。
主要包括如下三項。 （1）廣告宣傳及市場推廣費 約為銷售收入的2%—3%（住宅銷售物業較高，寫字樓物業較低） （2）銷售代理費 約為銷售收入的1。
5%—2% (3)其他銷售費用 約為銷售收入的0。5%—1% 以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的4%—6%。
10、其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程監理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當地有關部門規定的費率估算，一般約占投資額的2%—3%。
11、開發期間稅費 開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方*府或有關部門征收的費用。 在一些大中城市，這部分稅費已成為開發建設項目投資構成中占較大比重的費用。
各項稅費應當根據當地有關法規標準估算。以廣州為例，這些稅費一般包括： （1）配套設施建設費（小區建安造價的5。
5%，單體11%） (2)固定資產。
7. 如何對估算成本進行測算（房地產）
1。
制定目標——目標成本目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是項目成本的控制線。許多項目成本失控的一個很重要原因是：事先沒有建立明確的目標成本，即便有也是相對粗線條的，通常只是個“大致的數”，而真正到了執行時，這個“大致的數”往往就經不起推敲，無法作為項目的控制線。
所以這種粗線條的“目標/計劃”實際上是“假目標/計劃”，其結果導致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。
影響目標成本制定準確性的原因 1）項目進度太緊：基于市場競爭的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤指標的需要，房地產公司對項目的進度通常都卡得比較緊，許多項目匆匆上馬，為了趕時間/趕進度，經常未等設計完成就開始“招標”、“施工”、“邊干邊設計”的現象相當普遍。 既然“施工圖設計”未能在“招標”、“施工”之前完成，就造成了在項目前期無法對目標成本進行準確測算。
另外，也正因為招標前不能對“合同標的”進行準確測算，實際業務中只能使用“費率招標”方式取代“總價招標”、“工程量清單招標”，這就為日后施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患。 實際中的許多項目存在著大量的“合同變更”，其中很重要的一個原因就是采用了“費率招標”的模式。
“欲速則不達”，為了進度卻犧牲了成本。業內許多企業都意識到其間的弊端，嚴格規范開發流程，重點加強“規劃設計”、“招標”環節，積極推行“目標成本管理”，取得了不錯的效果。
2）缺乏規范的目標成本測算體系：從項目管理的角度看，房地產項目具有較高的復雜度，項目周期長、涉及的環節多。項目發展、規劃設計、招標、簽約、施工、竣工結算、銷售、物業管理……每個環節都涉及到成本控制，因而要為這樣的項目制定“目標成本”就需要有一套規范的體系來保證其順利實施，即建立企業內部的“目標成本管理規范”。
規范的目的：保證目標成本的準確性：通過制定統一的流程與標準，使目標成本的準確度不因項目差異而不同。實現項目間的成本數據共享：通過項目間成本數據的對比分析，可以及時發現項目中潛在的問題并及時采取措施予以解決。
另外，我們還能很好的利用歷史數據，為新項目提供指引，避免犯重復錯誤，并可以站在“歷史的高度”去不斷完善優化相關流程。 規范的方法：建立規范的成本結構樹：綜合公司開發項目的特點，提煉出一套能兼容所有項目的全成本樹，作為目標成本制訂的基線。
建立規范的流程：定義如何在項目發展階段對“估算成本”進行測算，如何在“規劃設計”、“擴充設計”、“施工設計”各個階段完成對目標成本的層層細化修訂，并形成最終的目標成本，指導招標、施工、采購等業務活動中的成本費用的使用與管理。 2。
明確崗位職責——責任成本體系 “責任成本體系”的目標是明確專業職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。“責任成本”回答的是在“成本管理相關業務”中誰來做、做什么的問題。
誰來做？我們有哪些崗位與成本控制有關？做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標負責？怎么負責？如何評價？“責任成本體系”包含四大要素，即責任范圍、責任部門/相關部門、評價指標、評價部門。 完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責任成本體系的基本框架，從而在“組織架構”的層面保證目標成本的順利執行。
落實責任到崗位，落實責任到人，最大程度的減少“目標與執行脫鉤”現象的出現，真正做到“權責明晰，有據可依”。責任成本范圍：“責任成本體系”的目的是保證對目標成本的執行落到實處，因此“責任成本體系”中的“責任范圍”的劃分，實際上也就與目標成本的結構體系息息相關。
簡單的說，“責任范圍”的集合應該來自“成本結構樹”。理論上，我們還可以把“成本結構樹”的每一個分支都作為“責任范圍”來看待，并為之定義相關的責任部門、評價指標、評價部門。
當然在實際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來進行定義并加以實施。 作業過程管理：明確了“責任成本體系”，按照部門/崗位對其負責的“責任范圍”進行合并，我們就可以得到部門/崗位的成本目標集合。
但是如何才能保證部門/崗位的成本目標能被順利的完成？為此，我們需要定義一套完整的“作業過程指導書”來對部門/崗位的行為進行規范，也就是說，必須從“制度流程”的層面保證對目標成本的執行，保證對成本的控制，這就是“作業過程管理”。 我們可以把房地產開發全過程劃分為若干個相對獨立的作業過程，并為每個作業過程定義相應的流程制度規范，同時重點定義每個作業過程中與成本控制相關的要點，包括量化的經濟技術評價指標。
這樣，我們就可以在日常業務這個層面實現對成本的過程控。
8. 房地產開發企業成本核算方法有幾種
房地產投資項目具有資金投入大，建設周期長，成本核算環節多，投資風險高等特點。
這就更需要精打細算，規避風險，力求以最少的成本耗費獲取最大的經濟利益。房地產開發企業的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作，這是由房地產項目的特性所決定的。
提高開發項目的成本核算質量，是房地產開發企業的當務之急。如何進行成本核算顯得尤為重要。
一、房地產開發成本的組成 房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分： 1.土地、土建及設備費用。
這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。
房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。 2.配套及其他收費支出。
主要是指水、電、煤氣、大市*和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。
這類收費項目種類繁多，標準不一。 房地產投資項目具有資金投入大，建設周期長，成本核算環節多，投資風險高等特點。
這就更需要精打細算，規避風險，力求以最少的成本耗費獲取最大的經濟利益。房地產開發企業的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作，這是由房地產項目的特性所決定的。
提高開發項目的成本核算質量，是房地產開發企業的當務之急。如何進行成本核算顯得尤為重要。
一、房地產開發成本的組成 房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分： 1.土地、土建及設備費用。
這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。
房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。 2.配套及其他收費支出。
主要是指水、電、煤氣、大市*和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。
這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15%. 二、加強房地產開發企業的成本核算策略 1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。
房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。
每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別采用集中和非集中工作方式。
2.確定成本核算對象。 對于建設一個現代的多功能小區，其成本核算對象就顯得復雜。
這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標準、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持“便于核算，利于管理”的原則。
一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象；同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象；對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標準適當分類，對區內公共建筑配套設施中屬于營業性公建設施，應單設成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。
3.設立合理的成本核算項目。 正確劃分成本項目，如：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。
可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開。
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