營改增對房地產企業以后的影響

1. 營改增對房地產開發企業有什么影響

營改增”可能對房地產開發企業產生的影響如下：

1. 稅收負擔與經營成本的影響

1，房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在： a. 開發建設階段：提供建筑業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材），按照營業稅率3%計征 b. 轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建筑物與構筑物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價后的余額為營業額以5%稅率計征營業稅 c. 持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5%稅率計征營業稅 結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建筑業及房地產業進行“營改增”稅制改革，那么它對房地產開發企業的影響是系統性的。首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營業稅稅率變為11%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。當然，還要考慮成本稅金的變化對企業所得稅的納稅影響，由于上述影響是系統性的，其對房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產及相關行業的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設計），并且因各房地產開發企業的具體業務類型及經營方式與稅務籌劃措施而有所不同。依據現今的房地產開發企業行業生態總體來看，“營改增”稅制改革對現行房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的普遍影響可能是 “不減反增”。 2. 財務管理與會計處理的影響 “營改增”稅制改革對房地產開發企業宏觀財務管理與具體會計處理的影響是顯而易見的。一方面，企業出于合理降低稅收負擔與經營成本的考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，甚至要求財會人員加強與內部采購銷售決策與具體執行人員的聯動溝通，達到合理降低稅負與經營成本的目的，這一點將在第四部分房地產開發企業的相關對策中進一步闡述。另一方面，“營改增”改革也會對房地產開發企業的具體會計處理、發票管理產生直接影響，主要是上述1中企業3階段業務的具體涉稅處理轉變問題，以及原涉及營業稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的轉變處理問題。 3. 企業融資與現金流的影響 由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，要求企業必須有良好的融資能力與充足的現金流來維持企業的正常運轉。實務中，房地產開發企業多采用預售制，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金，轉讓無形資產、銷售不動產營業稅稅率為5%。營業稅構成房地產企業不可忽視的現金流出。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發之初較長的時間內無稅可繳，減少企業流動資金的占用，擴大企業現金流。

2. 營改增對房地產有哪些影響

隨著房地產營改增的落實，它對房地產的影響包括如下四個方面：

1）房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增后將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。

2）伴隨企業加入置業大*，將會有更多有能力有動力的企業去投資房地產物業，優質住宅地產搶購熱潮即將爆發！

3）對于房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負非常大，勢必會導致房價的大跌；

4）營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通。

3. 房地產開發企業營改增后的影響嗎

自二零一六年五月一日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點。改革對房地產企業的影響有以下兩點：

房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增后將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。

改革會對房企財務管理與會計處理產生影響 。一方面房企會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，另外會對房地產開發企業的具體會計處理、發票管理產生直接影響。

企業融資與現金流的影響。營業稅構成房地產企業不可忽視的現金流出。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發之初較長的時間內無稅可繳，減少企業流動資金的占用，擴大企業現金流。

除了對房企的影響，營改增還會對居民購房產生不小的影響，主要有以下三點：

伴隨企業加入置業大*，將會有更多有能力有動力的企業去投資房地產物業，優質住宅地產可能會出現搶購潮。

營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，鼓勵交易、增進流通。

對于房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負比較大。

4. 營改增對房地產行業有何影響

您好11）房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增后將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。

2）伴隨企業加入置業大*，將會有更多有能力有動力的企業去投資房地產物業，優質住宅地產搶購熱潮即將爆發！ 3）對于房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負非常大，勢必會導致房價的大跌； 4）營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通。望采納，謝謝。

5. 營改增對房地產有什么影響

營改增對房地產有如下四點影響： 房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，為正處于轉型期的房地產企業提供了緩沖期；營改增將企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，對于所有企業來講當然是利好，尤其是當企業改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低，同時，由于企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存；營改增將企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，不動產尤其是房地產項目大宗交易成本會降低，促使土地、項目收購，加速房地產行業整合；營改增將企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，企業作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經濟基本面較好的城市（比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會到市場基本面不好的城市投資。

6. 營改增對房地產有哪些影響

“營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產生影響，此前營業稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅；“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響。

但是“營改增”具體*策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負是否會變化。原來營業稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。

個人二手房交易中，需要交納營業稅的住房，稅負是否變化還要看未來*策；但滿2年住房免征營業稅的*策，改成增值稅后，應該會延續免征的優惠*策。 個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業稅5萬元，1年后賣出（不適用免征營業稅條件）200萬元，買房方需要承擔10萬營業稅。 在增值稅條件下，依據增值稅原理，若按常規辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元（現價200萬-原價100萬=增值100萬）征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負有所下調；稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。

在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的。 不過，對于北上廣深滿2年（含2年）的非普通住房，現有*策為差額征稅，其實已經借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體*策。

簡單來說買進之后兩年再賣出都不存在營業稅或增值稅，其實影響并不是很大，只是對于以后買房做證上面的價格需要慎重考慮一下。

7. 營改增對于房地產行業將帶來哪些實質性影響

房地產業：精裝修住房供給或增加

由于建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。

按照新稅制，不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權，稅率由5%營業稅改為11%增值稅，不動產可納入增值稅抵扣。

在二手房增值稅方面，新稅制根據北京、上海、廣州、深圳四城市設計了兩套稅率：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

“營改增對房地產企業是機遇與挑戰并存。當前房地產暴利時代已經結束，營改增迫使企業改變經營模式，適應這個過程。”通過發展多元化產業經營房地產業務的華夏幸福基業有限公司副總裁吳中兵說，對入園的企業來說，營改增有利于刺激低端制造業向高端轉化，促進研發類、更具創新性的產業發展，有利于增加企業投資。

此外，方案的焦點之一，是明確房地產項目中的土地出讓金可以作為抵扣項目。據了解，目前土地出讓金約占房地產成本的30%到40%，一線城市甚至更高。如果再減去可抵扣的建安、咨詢、設計等成本，企業的實際稅率變化不大，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。

例如，一家房地產企業月銷售額100億元，按照營業稅稅率5%計算應納稅5億元；營改增之后，該企業扣除40%的土地出讓金，以及建安、咨詢、設計等合計20%的進項稅額，按照11%的增值稅率需納稅約3.96億元，比之前減稅1.04億元。

專家表示，營改增將助推規模化、專業化租賃經營和“購租并舉”的住房供應新模式。在內部管理上，開發商會將建安、咨詢和設計等業務外包，促進行業細分、專業化經營。此外，由于建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給。

8. 營改增*策為房地產企業帶來哪些影響

禪城區地稅局成立了大企業管理科，國地兩稅進一步深化合作，高度協同，共同推動禪城區大企業個性化納稅服務和稅收風險管理工作的發展，而本次宣講會就是國地兩稅共同推出的一項個性化納稅服務。

他呼吁企業要高度重視稅收風險管理工作，讓“依法納稅”理念深深根植于企業文化、組織架構、人事管理、業務流程等方方面面。房地產業營改增運作已經有五5個多月了，經對申報數據進行分析，全區房地產業的增值稅稅負總體呈現下降趨勢。

他表示，營改增后，稅局也接到不少企業提出的涉稅問題，接下來，稅局將會與相關部門聯動，直面問題，盡可能解決問題，避免因*策變化而影響企業正常運作。

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