營改增對房地產企業影響的研究目的

2. 營改增對房地產2017

房地產企業營改增了嗎

1. 營改增后房地產企業增值稅稅率是多少

房地產開發企業征收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

征收土地增值稅按規定稅率和增值額計算，房地產開發企業的土地增值稅需要在國家財稅*策的要求下進行會計處理，根據會計準則和制度實施核算，滿足房地產開發企業會計處理的特殊性。 2016年3月18日召開的**常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點。

目前，市場環境競爭激烈，營業稅存在重復增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發票將降低房地產企業的市場核心競爭力。因此，房地產開發企業實施“營改增”制度具有一定的必要性。

擴展資料： 2016年3月24日，財*部、國家稅務總局向社會公布了《營業稅改征增值稅試點實施辦法》。經**批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

銷售不動產：銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。

建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。房地產業：房地產開發企業征收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

參考資料：公務員期刊網-營改增后房地產開發企業增值稅會計處理百度百科-營業稅改增值稅百度百科-營業稅改征增值稅試點實施辦法。

2. 營改增后房地產企業增值稅稅率是多少

征收土地增值稅按規定稅率和增值額計算，房地產開發企業的土地增值稅需要在國家財稅*策的要求下進行會計處理，根據會計準則和制度實施核算，滿足房地產開發企業會計處理的特殊性。

2016年3月18日召開的**常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點。

目前，市場環境競爭激烈，營業稅存在重復增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發票將降低房地產企業的市場核心競爭力。

因此，房地產開發企業實施“營改增”制度具有一定的必要性。

擴展資料：

2016年3月24日，財*部、國家稅務總局向社會公布了《營業稅改征增值稅試點實施辦法》。

經**批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

銷售不動產：

銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。

建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。

構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

房地產業：房地產開發企業征收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

參考資料：

公務員期刊網-營改增后房地產開發企業增值稅會計處理

百度百科-營業稅改增值稅

百度百科-營業稅改征增值稅試點實施辦法

3. 營改增后房地產開發企業要交哪些稅

1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。2.公路經營企業中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%的征收率計算應納稅額。

試點前開工的高速公路，是指相關施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。3.一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

4.小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

5.其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。6.個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

4. “營改增”后房地產企業要交營業稅嗎

不需要交營業稅，需要交增值稅。

2016年3月18日召開的**常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點，至此，營業稅退出歷史舞臺，增值稅制度將更加規范。

營改增的最大特點是減少重復征稅，可以促使社會形成更好的良性循環，有利于企業降低稅負。營改增可以說是一種減稅的*策。在當前經濟下行壓力較大的情況下，全面實施營改增，可以促進有效投資帶動供給，以供給帶動需求。

擴展資料

增值稅與營業稅的區別：

1 、征稅范圍不同：凡是銷售不動產、提供勞務（不包括加工修理修配）、轉讓無形資產的交營業稅，凡是銷售動產、提供加工修理修配勞務的交納增值稅。

2 、計稅依據不同：增值稅是價外稅，營業稅是價內稅。所以在計算增值稅時應當先將含稅收入換算成不含稅收入，即計算增值稅的收入應當為不含稅的收入。而營業稅則是直接用收入乘以稅率即可。

參考資料來源：百度百科-營改增

5. 營改增對房地產開發企業有什么影響

營改增”可能對房地產開發企業產生的影響如下：

1. 稅收負擔與經營成本的影響

1，房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在： a. 開發建設階段：提供建筑業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材），按照營業稅率3%計征 b. 轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建筑物與構筑物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價后的余額為營業額以5%稅率計征營業稅 c. 持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5%稅率計征營業稅結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建筑業及房地產業進行“營改增”稅制改革，那么它對房地產開發企業的影響是系統性的。首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營業稅稅率變為11%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。當然，還要考慮成本稅金的變化對企業所得稅的納稅影響，由于上述影響是系統性的，其對房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產及相關行業的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設計），并且因各房地產開發企業的具體業務類型及經營方式與稅務籌劃措施而有所不同。依據現今的房地產開發企業行業生態總體來看，“營改增”稅制改革對現行房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的普遍影響可能是 “不減反增”。 2. 財務管理與會計處理的影響 “營改增”稅制改革對房地產開發企業宏觀財務管理與具體會計處理的影響是顯而易見的。一方面，企業出于合理降低稅收負擔與經營成本的考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，甚至要求財會人員加強與內部采購銷售決策與具體執行人員的聯動溝通，達到合理降低稅負與經營成本的目的，這一點將在第四部分房地產開發企業的相關對策中進一步闡述。另一方面，“營改增”改革也會對房地產開發企業的具體會計處理、發票管理產生直接影響，主要是上述1中企業3階段業務的具體涉稅處理轉變問題，以及原涉及營業稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的轉變處理問題。 3. 企業融資與現金流的影響由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，要求企業必須有良好的融資能力與充足的現金流來維持企業的正常運轉。實務中，房地產開發企業多采用預售制，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金，轉讓無形資產、銷售不動產營業稅稅率為5%。營業稅構成房地產企業不可忽視的現金流出。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發之初較長的時間內無稅可繳，減少企業流動資金的占用，擴大企業現金流。

營改增對房地產2017

1. 營改增后不動產怎么抵扣增值稅,2017營改增抵稅比例規定

增加后，房地產的建設已納入增值稅征收管理范圍，只要購買資金與業務經營有關，新增的外購工程材料增值稅附加值即可。

動產和房地產可以從所得稅中扣除，但如果用于房地產兩年，則可以扣除兩年。拓展資料營改增后區別一般納稅人和小規模納稅人一般納稅人增值稅稅率：（一）提供有形動產租賃服務，稅率為 17% （二）提供交通運輸業服務，稅率為 11% （三）提供現代服務業服務（有形動產租賃服務除外），稅率為 6% （四）財*部和國家稅務總局規定的應稅服務，稅率為零小規模納稅人提供應稅服務，增值稅征收率為 3%。

2. 房地產營改增影響有多大

非普通住房稅負也將降低從市場情況看，此次營改增后購房者稅負會降低，是個利好消息。

根據鏈家網統計，春節后濟南市場二手房成交持續活躍，3月1-16日房產中介帶看量比2月14-29日上漲40.2%；成交單量比2月14-29日上漲16%；二手房買賣成交均價比2月14-29日上漲0.04%；二手房買賣掛牌均價比2月14-29日上漲6%；說明業主對房價上漲的預期普遍提高，市場供需兩旺。但是，值得注意的是，畢竟濟南市場購房需求是以剛需和改善為主，雖然交易量會上升，單實際成交價并未出現很大變化。

羅貴洋認為，此次個人二手房交易營改增對兩年以上（含兩年）的住房采用了統一表述，并未區分“非普通住房”和“普通住房”。這可能意味著未來不分差別對待。

這也是個利好，意味著非普通住宅原來要交稅的，營改增后將不用再交了。山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海：營改增將打擊“炒房團孫大海在接受媒體采訪時認為，“營改增”一定程度上可以規范二手房交易市場存在的虛假交易行為，對打擊“炒房團”也有一定的好處。

不過，對于老百姓而言，“營改增”之后稅負是否減輕，還要看稅率是否合理以及之前免征營業稅的優惠*策是否延續。二手房交易市場一直存在虛假不實的情況，買賣雙方為了少繳稅，故意將合同上的房價降低，即所謂的“陰陽合同”，雖然稅務部門和房管部門有默認的價格范圍，但其更新的頻率遠沒有市場價格更新快，讓一些人有了漏洞可鉆。

“營業稅改成增值稅后，房子在過戶、銷售、轉讓的過程中，會出現房屋增值空間越大繳稅越多的局面，一定程度上可以規范虛假交易的情況。”孫大海說。

而對于“炒房團”來說，如果將房子炒到了很高的價格，在成交的時候就會面臨增的越多繳稅越多，所以“營改增”一定程度上可以抑制“炒房團”的行為。山東財經大學經濟研究中心主任潘明星：增值稅不適合，直接減免個人二手房交易實施營改增，可以使稅收更公平、稅負更加優化。

根據國家營改增*策精神，營業稅優惠將延續。營業稅進行直接減免，簡便易行。

但增值稅運行采取的是環環征稅、道道抵扣的征收方式，不適合進行直接減免。所以，以往我國在進行增值稅減免時，多采用“即征即退”“先征后返”等方式。

營改增后，營業稅優惠將以何種方式體現，還需要等待具體的實施方案。證券時報記者羅克關：二手房交易暫無需擔心營改增未來即便營改增要覆蓋二手房交易，當前的稅費基本框架也會沿用下去。

比如，個人首套，或者持有一定年限的房屋營業稅減免*策應該會沿用下去，否則二手房交易的實際稅費負擔肯定會加重，這不符合營改增試點“只減不增”的大前提。另外，當前的二手房交易稅費制度實際鼓勵個人長期持有住宅，而非短期倒賣加重市場泡沫，這也意味著營改增不會單純以增值額計稅，因為按這個路子走長期持有自用住宅的個人稅收負擔會加重，反而會鼓勵短期炒賣加重市場泡沫。

個人二手房交易進入營改增范圍，至少應該在增值稅暫行條例正式升格為法律之后。因為即便是小額納稅人且只適用簡易征收辦法，其中涉及的數據規模也將大大超出當前的營改增試點。

另外一個可供參照的時點是，國土部門全國統一的不動產登記信息最快也要在2017年才能實現共享和可查詢，而這個數據庫顯然會是未來計稅的重要依據。廣東省某市國稅局相關人士：利好低毛利房企房地產及建筑業營改增的稅率確定為11%，原來營業稅是5%，假如拿不到進項抵扣，意味著要交足11個點，那么稅負自然大幅上升。

但從房地產所涉及上游所有行業企業都充分使用增值稅發票的邏輯上來說，營改增總體上應該是減稅的。當然，稅種和稅率的改變，對不同企業甚至不同項目所帶來的影響，都是不同的。

總體而言，高毛利項目會增加稅負，低毛利項目很可能會降低稅負。

3. 2017房地產企業稅收*策有哪些

一、增值稅1、《財*部、國家稅務總局關于營業稅改征增值稅的通知》（財稅【2016】36號）規定：1）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

上述*策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

上述*策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。2）涉及家庭財產分的個人無償轉讓不動產、土地使用權，免征增值稅。

家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。二、企業所得稅2、對設在四川省內以《西部地區鼓勵類產業目錄》中規定的四川鼓勵類產業項目為主營業務，且其當年度主營業務收入占企業收入總額70%以上的企業，經企業申請，主管稅務機關審核確認后，可減按15%稅率繳納企業所得稅。

三、個人所得稅3、對個人轉讓自用五年以上并且是省內唯一家庭用房取得的所得，免征個人所得稅。4、對以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：1）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；2）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；3）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

5、通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不征收個人所得稅。個人轉讓離婚析產房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申請免征個人所得稅。

6、對按照規定取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。四、契稅7、對廉租住房經營管理單位購買住房作為廉租住房、經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續作為經濟適用住房房源的，免征契稅。

對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅。（《財*部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收*策的通知》財稅[2008]24號）8、對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。

對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。9、對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源的，免征契稅。

個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，按有關規定減免契稅。

（《財*部國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收*策的通知》財稅〔2013〕101號）10、對公共租賃住房經營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免征契稅。（《財*部國家稅務總局關于促進公共租賃住房發展有關稅收優惠*策的通知》財稅[2014]52號）五、土地增值稅11、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中華人民共和國**令第138號）12、開發商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供*府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發商應繳納的城鎮土地使用稅。企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（《財*部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收*策的通知》財稅[2008]24號）13、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。（《財*部國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收*策的通知》財稅[2008]137號）14、企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（《財*部國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收*策的通知》財稅〔2013〕101號）15、對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。（《財*部國家稅務總局關于促進公共租賃住房發展有關稅收優惠*策的通知》財稅[2014]52號）六、房產稅16、對廉租住房經營管理單位按照*府規定價格、向規定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征房產稅。

對。

4. 2017年營改增的最新*策,營改增是什么意思

營改增就是營業稅改增值稅。

（一）增值稅是對在我國境內銷售貨物、提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，就其取得的增值額為計算依據征收的一種稅。

（二）營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產的單位和個人，就其取得的營業收入征收的一種稅。

（三）增值稅和營業稅是兩個不同的稅種，兩者在征收的對象、征稅范圍、計稅的依據、稅目、稅率以及征收管理的方式都是不同的。

（四）增值稅的稅率。基本稅率17%，其他稅率13%和0%。小規模納稅人征收率6%或則0%的征收率計算征收。

（五）營業稅的稅率。根據不同的經營項目，適用以下稅目稅率計算征收。

1.某個人在境內提供增值稅應稅服務，是否需要繳納增值稅？

答：根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第一條規定，在中華人民共和國境內銷售服務、無形資產或者不動產的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅。個人，是指個體工商戶和其他個人。因此，個人在境內提供增值稅應稅服務，是需要繳納增值稅的。

2.某運輸企業以掛靠方式經營，掛靠人以被掛靠人名義對外經營并由被掛靠人承擔相關法律責任的，以哪一方是納稅人？

答：根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二條規定，單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統稱承包人）以發包人、出租人、被掛靠人（以下統稱發包人）名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任的，以該發包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。因此，該運輸企業以掛靠方式經營，以被掛靠人名義對外經營并由被掛靠人承擔相關法律責任的，以被掛靠人作為增值稅納稅人。

3.增值稅納稅人分為哪幾類？具體是怎么劃分的？

答：根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三條規定，納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。應稅行為的年應征增值稅銷售額（以下稱應稅銷售額）超過財*部和國家稅務總局規定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。年應稅銷售額超過規定標準的其他個人不屬于一般納稅人。年應稅銷售額超過規定標準但不經常發生應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規模納稅人納稅。

4.年應稅銷售額未超過標準的納稅人，可以成為一般納稅人嗎？

答：根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四條規定，年應稅銷售額未超過規定標準的納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。會計核算健全，是指能夠按照國家統一的會計制度規定設置賬簿，根據合法、有效憑證核算。

5.納稅人一經登記為一般納稅人，還能轉為小規模納稅人嗎？

答：根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第五條規定，除國家稅務總局另有規定外，一經登記為一般納稅人后，不得轉為小規模納稅人。

6.境外單位在境內發生應稅行為，是否需要繳稅？如何繳？

答：根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第六條規定，中華人民共和國境外（以下稱境外）單位或者個人在境內發生應稅行為，在境內未設有經營機構的，以購買方為增值稅扣繳義務人。財*部和國家稅務總局另有規定的除外。

7.兩個納稅人能否合并納稅？

答：根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第七條規定，兩個或者兩個以上的納稅人，經財*部和國家稅務總局批準可以視為一個納稅人合并納稅。具體辦法由財*部和國家稅務總局另行制定。

8.如何理解目前營改增*策文件中“有償”的概念？

答：根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十一條規定，有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。

9.目前的營改增*策中對增值稅稅率問題是如何規定的？

答：根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十五條規定，增值稅稅率：

（一）納稅人發生應稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規定外，稅率為6%。

（二）提供交通運輸、郵*、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。

（三）提供有形動產租賃服務，稅率為17%。

（四）境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財*部和國家稅務總局另行規定。

10.增值稅的計稅方法有哪些？

答：根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十五條規定，增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

營改增對房地產企業以后的影響

1. 營改增對房地產開發企業有什么影響

營改增”可能對房地產開發企業產生的影響如下：

1. 稅收負擔與經營成本的影響

2. 營改增對房地產有哪些影響

隨著房地產營改增的落實，它對房地產的影響包括如下四個方面：

1）房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增后將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。

2）伴隨企業加入置業大*，將會有更多有能力有動力的企業去投資房地產物業，優質住宅地產搶購熱潮即將爆發！

3）對于房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負非常大，勢必會導致房價的大跌；

4）營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通。

3. 房地產開發企業營改增后的影響嗎

自二零一六年五月一日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點。改革對房地產企業的影響有以下兩點：

房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增后將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。

改革會對房企財務管理與會計處理產生影響。一方面房企會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，另外會對房地產開發企業的具體會計處理、發票管理產生直接影響。

企業融資與現金流的影響。營業稅構成房地產企業不可忽視的現金流出。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發之初較長的時間內無稅可繳，減少企業流動資金的占用，擴大企業現金流。

除了對房企的影響，營改增還會對居民購房產生不小的影響，主要有以下三點：

伴隨企業加入置業大*，將會有更多有能力有動力的企業去投資房地產物業，優質住宅地產可能會出現搶購潮。

營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，鼓勵交易、增進流通。

對于房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負比較大。

4. 營改增對房地產行業有何影響

您好11）房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增后將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。

2）伴隨企業加入置業大*，將會有更多有能力有動力的企業去投資房地產物業，優質住宅地產搶購熱潮即將爆發！ 3）對于房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負非常大，勢必會導致房價的大跌； 4）營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通。望采納，謝謝。

5. 營改增對房地產有什么影響

營改增對房地產有如下四點影響：房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，為正處于轉型期的房地產企業提供了緩沖期；營改增將企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，對于所有企業來講當然是利好，尤其是當企業改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低，同時，由于企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存；營改增將企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，不動產尤其是房地產項目大宗交易成本會降低，促使土地、項目收購，加速房地產行業整合；營改增將企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，企業作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經濟基本面較好的城市（比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會到市場基本面不好的城市投資。

6. 營改增對房地產有哪些影響

“營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產生影響，此前營業稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅；“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響。

但是“營改增”具體*策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負是否會變化。原來營業稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。

個人二手房交易中，需要交納營業稅的住房，稅負是否變化還要看未來*策；但滿2年住房免征營業稅的*策，改成增值稅后，應該會延續免征的優惠*策。個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業稅5萬元，1年后賣出（不適用免征營業稅條件）200萬元，買房方需要承擔10萬營業稅。在增值稅條件下，依據增值稅原理，若按常規辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元（現價200萬-原價100萬=增值100萬）征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負有所下調；稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。

在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的。不過，對于北上廣深滿2年（含2年）的非普通住房，現有*策為差額征稅，其實已經借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體*策。

簡單來說買進之后兩年再賣出都不存在營業稅或增值稅，其實影響并不是很大，只是對于以后買房做證上面的價格需要慎重考慮一下。

7. 營改增對于房地產行業將帶來哪些實質性影響

房地產業：精裝修住房供給或增加

由于建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。

按照新稅制，不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權，稅率由5%營業稅改為11%增值稅，不動產可納入增值稅抵扣。

在二手房增值稅方面，新稅制根據北京、上海、廣州、深圳四城市設計了兩套稅率：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

“營改增對房地產企業是機遇與挑戰并存。當前房地產暴利時代已經結束，營改增迫使企業改變經營模式，適應這個過程。”通過發展多元化產業經營房地產業務的華夏幸福基業有限公司副總裁吳中兵說，對入園的企業來說，營改增有利于刺激低端制造業向高端轉化，促進研發類、更具創新性的產業發展，有利于增加企業投資。

此外，方案的焦點之一，是明確房地產項目中的土地出讓金可以作為抵扣項目。據了解，目前土地出讓金約占房地產成本的30%到40%，一線城市甚至更高。如果再減去可抵扣的建安、咨詢、設計等成本，企業的實際稅率變化不大，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。

例如，一家房地產企業月銷售額100億元，按照營業稅稅率5%計算應納稅5億元；營改增之后，該企業扣除40%的土地出讓金，以及建安、咨詢、設計等合計20%的進項稅額，按照11%的增值稅率需納稅約3.96億元，比之前減稅1.04億元。

專家表示，營改增將助推規模化、專業化租賃經營和“購租并舉”的住房供應新模式。在內部管理上，開發商會將建安、咨詢和設計等業務外包，促進行業細分、專業化經營。此外，由于建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給。