房地產企業營改增試點什么時候開始

房地產企業營改增了嗎

1. 營改增后房地產企業增值稅稅率是多少

房地產開發企業征收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

征收土地增值稅按規定稅率和增值額計算，房地產開發企業的土地增值稅需要在國家財稅*策的要求下進行會計處理，根據會計準則和制度實施核算，滿足房地產開發企業會計處理的特殊性。 2016年3月18日召開的**常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點。

目前，市場環境競爭激烈，營業稅存在重復增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發票將降低房地產企業的市場核心競爭力。因此，房地產開發企業實施“營改增”制度具有一定的必要性。

擴展資料： 2016年3月24日，財*部、國家稅務總局向社會公布了《營業稅改征增值稅試點實施辦法》。經**批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

銷售不動產：銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。

建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。房地產業：房地產開發企業征收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

參考資料：公務員期刊網-營改增后房地產開發企業增值稅會計處理百度百科-營業稅改增值稅百度百科-營業稅改征增值稅試點實施辦法。

2. 營改增后房地產企業增值稅稅率是多少

征收土地增值稅按規定稅率和增值額計算，房地產開發企業的土地增值稅需要在國家財稅*策的要求下進行會計處理，根據會計準則和制度實施核算，滿足房地產開發企業會計處理的特殊性。

2016年3月18日召開的**常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點。

目前，市場環境競爭激烈，營業稅存在重復增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發票將降低房地產企業的市場核心競爭力。

因此，房地產開發企業實施“營改增”制度具有一定的必要性。

擴展資料：

2016年3月24日，財*部、國家稅務總局向社會公布了《營業稅改征增值稅試點實施辦法》。

經**批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

銷售不動產：

銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。

建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。

構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

房地產業：房地產開發企業征收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

參考資料：

公務員期刊網-營改增后房地產開發企業增值稅會計處理

百度百科-營業稅改增值稅

百度百科-營業稅改征增值稅試點實施辦法

3. 營改增后房地產開發企業要交哪些稅

1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。2.公路經營企業中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%的征收率計算應納稅額。

試點前開工的高速公路，是指相關施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。3.一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

4.小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

5.其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。6.個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

4. “營改增”后房地產企業要交營業稅嗎

不需要交營業稅，需要交增值稅。

2016年3月18日召開的**常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點，至此，營業稅退出歷史舞臺，增值稅制度將更加規范。

營改增的最大特點是減少重復征稅，可以促使社會形成更好的良性循環，有利于企業降低稅負。營改增可以說是一種減稅的*策。在當前經濟下行壓力較大的情況下，全面實施營改增，可以促進有效投資帶動供給，以供給帶動需求。

擴展資料

增值稅與營業稅的區別：

1 、征稅范圍不同：凡是銷售不動產、提供勞務（不包括加工修理修配）、轉讓無形資產的交營業稅，凡是銷售動產、提供加工修理修配勞務的交納增值稅。

2 、計稅依據不同：增值稅是價外稅，營業稅是價內稅。所以在計算增值稅時應當先將含稅收入換算成不含稅收入，即計算增值稅的收入應當為不含稅的收入。而營業稅則是直接用收入乘以稅率即可。

參考資料來源：百度百科-營改增

5. 營改增對房地產開發企業有什么影響

營改增”可能對房地產開發企業產生的影響如下：

1. 稅收負擔與經營成本的影響

1，房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在： a. 開發建設階段：提供建筑業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材），按照營業稅率3%計征 b. 轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建筑物與構筑物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價后的余額為營業額以5%稅率計征營業稅 c. 持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5%稅率計征營業稅結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建筑業及房地產業進行“營改增”稅制改革，那么它對房地產開發企業的影響是系統性的。首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營業稅稅率變為11%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。當然，還要考慮成本稅金的變化對企業所得稅的納稅影響，由于上述影響是系統性的，其對房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產及相關行業的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設計），并且因各房地產開發企業的具體業務類型及經營方式與稅務籌劃措施而有所不同。依據現今的房地產開發企業行業生態總體來看，“營改增”稅制改革對現行房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的普遍影響可能是 “不減反增”。 2. 財務管理與會計處理的影響 “營改增”稅制改革對房地產開發企業宏觀財務管理與具體會計處理的影響是顯而易見的。一方面，企業出于合理降低稅收負擔與經營成本的考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，甚至要求財會人員加強與內部采購銷售決策與具體執行人員的聯動溝通，達到合理降低稅負與經營成本的目的，這一點將在第四部分房地產開發企業的相關對策中進一步闡述。另一方面，“營改增”改革也會對房地產開發企業的具體會計處理、發票管理產生直接影響，主要是上述1中企業3階段業務的具體涉稅處理轉變問題，以及原涉及營業稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的轉變處理問題。 3. 企業融資與現金流的影響由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，要求企業必須有良好的融資能力與充足的現金流來維持企業的正常運轉。實務中，房地產開發企業多采用預售制，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金，轉讓無形資產、銷售不動產營業稅稅率為5%。營業稅構成房地產企業不可忽視的現金流出。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發之初較長的時間內無稅可繳，減少企業流動資金的占用，擴大企業現金流。

房地產企業營改增抵扣

1. 房地產企業營改增后取得的進項發票都能抵扣嗎

1、一個一般納稅人，包括房地產，首先是執行一般計稅法，而不是簡易計稅法，才能抵扣；2、符合財稅2016第36號文件的抵扣范圍和條件。

該文件附件一的第二十七條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。

納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。（四）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

（五）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。

（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。（七）財*部和國家稅務總局規定的其他情形。

2. 房地產開發企業營改增后所有發票都可抵扣進項稅嗎

1、一個一般納稅人企業，包括房地產企業，首先是執行一般計稅法，而不是簡易計稅法，才能抵扣；

2、符合財稅2016第36號文件的抵扣范圍和條件。

該文件附件一的第二十七條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。

納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。

（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。

（四）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

（五）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。

（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

（七）財*部和國家稅務總局規定的其他情形。

3. “營改增”后房地產,建筑企業的哪些進項稅金不能抵扣

“營改增”過渡期間不能抵扣的情形房地產、建筑企業“營改增”過渡期間有三種不能抵扣進項稅金的增值稅專用發票：一是“營改增”前簽訂的材料采購合同，已經履行合同，但建筑材料在”營改增”后才收到并用于”營改增”前未完工的項目，而且“營改增”后才付款給供應商而收到材料供應商開具的增值稅專用發票。

二是“營改增”前采購的材料已經用于“營改增”前已經完工的工程建設項目，“營改增”后才支付采購款，而收到供應商開具的增值稅專用發票。三是“營改增”之前采購的設備、勞保用品、辦公用品并支付款項，但“營改增”后收到供應商開具的增值稅專用發票。

“營改增”后不能抵扣的情形房地產、建筑企業“營改增”后不能抵扣進項稅金的特殊增值稅專用發票主要有： 1.沒有供應商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發票、辦公用品和勞動保護用品的發票。國家稅務總局《關于修訂<增值稅專用發票使用規定>的通知》（國稅發[2006]156號）第十二條規定：一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發票。

匯總開具專用發票的，同時使用防偽稅控系統開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，并加蓋財務專用章或者發票專用章。因此，沒有供應商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發票、辦公用品和勞動保護用品的發票，不可以抵扣進項稅金。

2.獲得按照簡易征收辦法的供應商開具的增值稅發票。國家稅務總局《關于簡并增值稅征收率有關問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第36號）規定：一般納稅人銷售自產的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅，同時不得開具增值稅專用發票。

銷售的貨物包括：建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料；以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）；商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土）。因此，建筑企業購買的砂石料，如果是從按照簡易征收辦法的供應商采購的，則建筑企業只能獲得增值稅普通發票，即不能抵扣進項稅金。

3.購買職工福利用品的增值稅專用發票。財*部、國家稅務總局《關于將鐵路運輸和郵*業納入營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2013]106號，以下簡稱財稅[2013]106號）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（以下簡稱附件1）第十條第一項規定，用于適用簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

4.發生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金（例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥）。財稅[2013]106號附件1第十條第二項規定，非正常損失的購進貨物及相關的加工修理修配勞務和交通運輸業服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

該附件第十條第二項、第三項規定，非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務或者交通運輸業服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 5.建筑施工企業自建工程所采購建筑材料所收到的增值稅專用發票。

6.房地產公司開發的產品，例如商鋪、商場、寫字樓由自己持有經營，以上開發產品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑勞務部分的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 7.獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天。

國家稅務總局《關于調整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關問題的通知》（國稅函[2009]617號）第一條規定，增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發票、（貨物運輸增值稅專用發票）和機動車銷售統一發票，應在開具之日起180日內到稅務機關辦理認證，并在認證通過的次月申報期內，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。基于此規定，獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天則不可以抵扣進項稅額。

4. “營改增”后房地產,建筑企業的哪些進項稅金不能抵扣

財稅2016第36號文件

第二十七條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。

（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。

（四）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

（五）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。

（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

（七）財*部和國家稅務總局規定的其他情形。

本條第（四）項、第（五）項所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

5. 房地產企業多交的營業稅營改增后怎樣抵扣

一、根據《財*部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的規定，試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業稅*策規定補繳營業稅。

二、對于預征稅款的后續處理，應當以當期應納稅額抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。具體處理應區分以下幾種情況：

一是一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。值得注意的是，一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。納稅申報時，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。其中，預繳稅款計算時，按照5%的征收率計算，即應預繳稅款=預收款÷（1+5%）*3%。小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目納稅申報與此相同。

二是一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。在這里，預繳稅款計算時，按照11%的適用稅率計算，即應預繳稅款=預收款÷（1+11%）*3%。

6. 營改增后房地產企業建安成本可以抵扣多少

營改增后，房地產企業建安成本，出去下列不能抵扣的，其他都可以抵扣。

一、票款不一致的增值稅專用發票《國家稅務總局關于加強增值稅征收管理若干問題的通知》（國稅發「1995」192號）第一條第（三）項規定：“購進貨物或應稅勞務支付貨款、勞務費用的對象。納稅人購進貨物或應稅勞務，支付運輸費用，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務的單位一致，才能夠申報抵扣進項稅額，否則不予抵扣。”

基于此規定，票款不一致的不可以抵扣進項稅金。二、“對開發票”不能抵扣進項稅金（一）對開發票的涉稅風險所謂“對開發票”是指一購貨方在發生“銷售退回”時，為了規避開紅字發票的麻煩，由退貨企業再開一份銷售專用發票視同購進后又銷售給了原生產企業的行為。

部分納稅人認為，用發票對開這種方法解決“銷貨退回”問題只是等于把這批不符合質量要求的貨物又“賣回”了銷貨方，并不造成購銷雙方的稅款流失，因為退貨方已將這張發票作了賬務處理，也計提了銷項稅金，不存在少繳或逃繳稅款問題；對于供貨一方來說，也只是拿這張進項發票抵頂了原來應計提的銷項稅金，同樣也不存在偷逃稅款的問題。用發票對開解決銷貨退回問題，其實質是將退貨看作是對銷貨方的一種重新銷售，法律并無禁止，不禁止即視為不違法；二是用發票對開形式解決銷貨退回問題，從操作目的上看購銷雙方并不存在偷逃稅款的主觀故意，從實質上看也不造成稅款流失的客觀結果。

上述納稅人的認識是錯誤的。1、在發生銷售退回時，如果未按規定開具紅字專用發票，實行對開發票有可能增加稅收負擔。

《增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定：“一般納稅人銷售貨物或者應稅勞務，開具增值稅專用發票后，發生銷售貨物退回或者折讓、開票有誤等情形，應按國家稅務總局的規定開具紅字增值稅專用發票。未按規定開具紅字增值稅專用發票的，增值稅額不得從銷項稅額中扣減。”

所以，企業如果發生銷貨退回行為，應按規定開具紅字發票，如果未按規定開具紅字發票，重開發票的增值稅額不得從銷項稅額中抵減，將會被重復計稅。2、“對開發票”將面臨稅務局的罰款納稅人如果未能按規定開具紅字發票，稅務機關在有足夠證據的情況下，可根據《發票管理辦法》第三十六條規定，未按照規定開具發票的，由稅務機關責令限期改正，沒收非法所得，可以并處10000元以下的罰款。

有前款所列兩種或者兩種以上行為的，可以分別處罰。違反發票管理法規，導致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務機關沒收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款一倍以下的罰款。

3、沒有貨物往來的發票對開可能被視為虛開發票。《最高人民法院關于適用〈全國人民代表大會常務委員會關于懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發票犯罪的決定的若干問題的解釋〉的通知》（法發[1996]30號）明確，具有下列行為之一的，屬于虛開增值稅專用發票：一、沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應稅勞務而為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具增值稅專用發票；二、有貨物購銷或者提供或接受了應稅勞務但為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具數量或者金額不實的增值稅專用發票；三、進行了實際經營活動，但讓他人為自己代開增值稅專用發票。

為了完成總機構分配的銷售收入考核指標的增值稅專用發票對開，由于沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應稅勞務，符合“虛開增值稅專用發票”的特征，極有可能被認定為虛開增值稅專用發票，如果情節嚴重，還有可能被追究刑事責任。4、要多繳納印花稅使企業增加稅收負擔和少繳納企業所得稅而遭到稅務稽查風險。

《印花稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內書立、領受購銷合同的單位和個人，是印花稅的納稅義務人。發票對開是企業視為自身新增加了一筆銷售行為，如果書立合同，還需要繳納印花稅，應按購銷金額的萬分之三貼花，對比銷貨退回的正常處理，給納稅人增加了不必要的稅收負擔。

如果不按時繳納，還可能受到處罰。發票對開是企業通過對開發票，新增加了一筆銷售收入，雖然對增值稅沒有影響，但是影響了企業所得稅的計算。

《企業所得稅法實施條例》規定了多種扣除項目，有許多費用扣除項目以銷售收入為基礎。如企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的0.5%，企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出不超過當年銷售（營業）收入15%的部分準予扣除。

如果企業按虛增后的銷售收入計算費用扣除，就會造成多扣除，少計應稅所得的結果。納稅人在將銷售退回變更成銷售虛增銷售收入的同時，也增加了所得稅稅前扣除的費用金額。

如果因多計收入而增加的扣除金額被稅務機關有證據證明是人為造假時，稅務機關可根據《稅收征管法》第六十三條規定，對納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，對納稅人進行處罰。

7. 營改增后,房地產行業具體有哪些是可以抵扣進項稅的

營改增后，房地產行業可以抵扣進項稅的項目主要有建筑公司提供的進項稅、購買材料的進項稅、購置設備的進項稅、日常辦公費用的進項稅等。具體如下：

1. 建筑公司提供的進項稅，如工程款、包工包料的分包工程款等。

2. 購買材料的進項稅，如采購鋼材、水泥、預拌砂漿、預拌混凝土、木材、模板、腳手架管等。

3. 購置設備的進項稅，如購買塔吊等起重吊裝設備、電梯等設備、運輸車輛及其他車輛。

4. 日常辦公費用的進項稅，如：電腦、打印機、水電油氣費等。

綜上所述幾項，可以抵扣進項稅的項目進行抵扣，必須提供增值稅專用發票方可進行。

營改增對房地產企業以后的影響

1. 營改增對房地產開發企業有什么影響

營改增”可能對房地產開發企業產生的影響如下：

1. 稅收負擔與經營成本的影響

2. 營改增對房地產有哪些影響

隨著房地產營改增的落實，它對房地產的影響包括如下四個方面：

1）房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增后將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。

2）伴隨企業加入置業大*，將會有更多有能力有動力的企業去投資房地產物業，優質住宅地產搶購熱潮即將爆發！

3）對于房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負非常大，勢必會導致房價的大跌；

4）營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通。

3. 房地產開發企業營改增后的影響嗎

自二零一六年五月一日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點。改革對房地產企業的影響有以下兩點：

房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增后將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。

改革會對房企財務管理與會計處理產生影響。一方面房企會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，另外會對房地產開發企業的具體會計處理、發票管理產生直接影響。

企業融資與現金流的影響。營業稅構成房地產企業不可忽視的現金流出。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發之初較長的時間內無稅可繳，減少企業流動資金的占用，擴大企業現金流。

除了對房企的影響，營改增還會對居民購房產生不小的影響，主要有以下三點：

伴隨企業加入置業大*，將會有更多有能力有動力的企業去投資房地產物業，優質住宅地產可能會出現搶購潮。

營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，鼓勵交易、增進流通。

對于房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負比較大。

4. 營改增對房地產行業有何影響

您好11）房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增后將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。

2）伴隨企業加入置業大*，將會有更多有能力有動力的企業去投資房地產物業，優質住宅地產搶購熱潮即將爆發！ 3）對于房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負非常大，勢必會導致房價的大跌； 4）營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通。望采納，謝謝。

5. 營改增對房地產有什么影響

營改增對房地產有如下四點影響：房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，為正處于轉型期的房地產企業提供了緩沖期；營改增將企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，對于所有企業來講當然是利好，尤其是當企業改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低，同時，由于企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存；營改增將企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，不動產尤其是房地產項目大宗交易成本會降低，促使土地、項目收購，加速房地產行業整合；營改增將企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，企業作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經濟基本面較好的城市（比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會到市場基本面不好的城市投資。

6. 營改增對房地產有哪些影響

“營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產生影響，此前營業稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅；“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響。

但是“營改增”具體*策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負是否會變化。原來營業稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。

個人二手房交易中，需要交納營業稅的住房，稅負是否變化還要看未來*策；但滿2年住房免征營業稅的*策，改成增值稅后，應該會延續免征的優惠*策。個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業稅5萬元，1年后賣出（不適用免征營業稅條件）200萬元，買房方需要承擔10萬營業稅。在增值稅條件下，依據增值稅原理，若按常規辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元（現價200萬-原價100萬=增值100萬）征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負有所下調；稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。

在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的。不過，對于北上廣深滿2年（含2年）的非普通住房，現有*策為差額征稅，其實已經借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體*策。

簡單來說買進之后兩年再賣出都不存在營業稅或增值稅，其實影響并不是很大，只是對于以后買房做證上面的價格需要慎重考慮一下。

7. 營改增對于房地產行業將帶來哪些實質性影響

房地產業：精裝修住房供給或增加

由于建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。

按照新稅制，不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權，稅率由5%營業稅改為11%增值稅，不動產可納入增值稅抵扣。

在二手房增值稅方面，新稅制根據北京、上海、廣州、深圳四城市設計了兩套稅率：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

“營改增對房地產企業是機遇與挑戰并存。當前房地產暴利時代已經結束，營改增迫使企業改變經營模式，適應這個過程。”通過發展多元化產業經營房地產業務的華夏幸福基業有限公司副總裁吳中兵說，對入園的企業來說，營改增有利于刺激低端制造業向高端轉化，促進研發類、更具創新性的產業發展，有利于增加企業投資。

此外，方案的焦點之一，是明確房地產項目中的土地出讓金可以作為抵扣項目。據了解，目前土地出讓金約占房地產成本的30%到40%，一線城市甚至更高。如果再減去可抵扣的建安、咨詢、設計等成本，企業的實際稅率變化不大，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。

例如，一家房地產企業月銷售額100億元，按照營業稅稅率5%計算應納稅5億元；營改增之后，該企業扣除40%的土地出讓金，以及建安、咨詢、設計等合計20%的進項稅額，按照11%的增值稅率需納稅約3.96億元，比之前減稅1.04億元。

專家表示，營改增將助推規模化、專業化租賃經營和“購租并舉”的住房供應新模式。在內部管理上，開發商會將建安、咨詢和設計等業務外包，促進行業細分、專業化經營。此外，由于建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給。