房地產企業以租代售車庫涉稅

1.應不應該交納房產稅

你單位是以租代售的購房方式來租用甲方的房屋， 不論你們以后是否購房，其房產是你單位在使用是事實，。

該誰繳納房產稅？有兩種情況： 1 一般情況下，房產稅由房屋產權所有人（用于生產經營或出租）繳納； 2 稅法規定：產權所有人不在房產所在地的，或產權權屬有糾紛的，以及有租佃糾紛的，房產稅由使用人繳納。 你單位以租代售的“購房”方式可以說明房屋暫購，也可以說是暫租，但無租金發票，又無購房發票，是購還是租較模糊，就看雙方合同上是否說明誰繳房產稅，如果沒有說明，可以說有糾紛，因此，按照 規定，房產稅由你單位（使用單位）繳納； 所有權歸誰所有？依據購房合同及房產證來說明； 在租賃期間每月交納的租金，憑租金收據是不能做帳的，當然更不能作為固定資產提折舊。

建議取得租金的正規發票，然后在稅前列支，以后如果購房，再調整作固定資產，提取折舊。

2.房地產開發企業地下車庫部分出租應如何繳納房產稅

【問題】：我公司是內蒙古地區的房地產開發企業，開發的商品房含有地下車庫。

該地下車庫一直未能出售，也未轉為我公司的固定資產。現在我公司將車庫部分出租，部分供車主臨時停車并收取車輛保管費。

《國家稅務總局關于房產稅 城鎮土地使用稅有關*策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第一條規定，鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。 請問對收取車輛保管費的停車位，我公司是應按收取的車輛保管費收入繳納房產稅還是應按房產原值繳納房產稅？ 【解答】：《財*部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅[2005]181號）規定： 一、凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。

上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。 二、自用的地下建筑，按以下方式計稅：①工業用途房產，以房屋原價的50% ~ 60%作為應稅房產原值。

應納房產稅=應稅房產原值*[1-(10% ~ 30%)]* 1.2%。②商業和其他用途房產，以房屋原價的70% ~ 80%作為應稅房產原值。

應納房產稅=應稅房產原值*[1-(10% ~ 30%)]*1.2%。③對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。 根據以上規定的精神，對于地下建筑按照自用和出租規定了兩種不同的計稅方式：①出租方式下的計稅方式與出租地上房屋建筑相同。

②在自用方式下，允許先將房屋原價（按照現行規定，即為會計賬簿中“固定資產”科目記載的原價）乘以一定比例（具體折算比例由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財*和地方稅務部門在上述幅度內自行確定）求得房屋計稅原值，然后按照現行的房產稅計稅方法對房屋計稅原值減除30%后求得計稅余值，按照計稅余值的1.2%計征房產稅。 對于你公司的情況，地下車庫出租部分應該按照租金繳納房產稅；未出租部分屬于你公司自用，按照房屋原值繳納房產稅。

3.房地產公司的地下車位出租與出售分別需要繳納什么稅金

應繳納以下稅款：

1.營業稅。根據國家稅務總局《關于營業稅若干*策問題的批復》（國稅函〔2005〕83號）規定，對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，應按照“服務業———租賃業”征收營業稅，營業稅稅率為5%，計稅依據為取得的租賃收入。但對一次性收取若干年內所有租賃費收入的，屬于預收性質。根據財*部、國家稅務總局《關于營業稅若干*策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）的規定，單位和個人提供應稅勞務、轉讓專利權、非專利技術、商標權、著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款（包括預收款、預付款、預存費用、預收定金等），其營業稅納稅義務發生時間以按照財務會計制度的規定，該項預收性質的價款被確認為收入的時間為準。而按財務會計制度的規定，應在整個受益期內分期確認收入。

房產稅是以房產為征稅對象。房產是以房屋形態表現的財產。財*部、國家稅務總局《關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規定，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。根據此規定，地下車庫屬于房產范疇，應當征收房產稅。對房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按出租收入的12%征收房產稅。房產稅是按年征收、分期繳納，納稅期限由省、自治區、直轄市人民*府規定。對一次性取得的若干年的租賃收入應按在整個受益期內分期確認收入，按規定計算繳納房產稅。

3.企業所得稅。車位租賃收入組成企業所得稅應稅收入。企業所得稅法實施條例第十九條規定，企業所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。同時，車位賬面價值可以按固定資產計提折舊，對依法提取的折舊費用可以稅前扣除。

4.城鎮土地使用稅。對車位所擁有的土地使用權面積，應當按當地稅務機關確定的標準，按期繳納城鎮土地使用稅。

5.印花稅。房屋租賃合同屬于印花稅征稅范圍，應按合同總金額的千分之一繳納印花稅。

如果是出售產權車位，跟銷售房產納稅一樣。

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