房地產技術標準分析報告

1.房地產可行性分析報告需要什么資料

房地產項目可行性研究的步驟和內容可行性研究的步驟（1）組織準備。

進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，并由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善于協調工作的專業人員來主持。

（2）現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市*基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。

收集的資料主要有*府的方針*策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。（3）開發方案的設計、評價和選擇。

這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家*策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。

（4） 詳細研究。采用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。

（5） 編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。

房地產可行性研究的內容按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。

其具體內容如下：1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。

2）市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。

3）規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區、市*基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。

4）開發進度安排。對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。

大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。5）項目投資估算。

項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。

6）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。

房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。7）財務評價。

財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。8）風險分析。

風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、*策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。

9）國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，并評價項目的經濟合理性。

它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。

國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。

財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。

10）結論。運用可行性。

2.房地產可行性研究報告

房地產可行性研究報告是根據可行性研究對項目進行科學的分析和預測。

因此做好開發項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據。

第一節 可行性研究的概念和作用 一.可行性研究的概念 可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優的科學方法，其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發項目的實施和控制提供參考。 我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，并在*府的主導下加以推廣。

1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設前期工作中一個重要的技術經濟論證階段，納入了基本建設程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法等做了詳細的規定，以指導我國的可行性研究工作。

房地產項目的特點和開發實踐證明，項目開發的關鍵是決策，開發商應高度重視可行性研究的工作質量，隨歐康夭？諧〉鬧鴆焦娣叮？康夭？耐蹲駛？帷⑼蹲世？蠡嵩嚼叢繳伲？歡咸岣呔霾咚？劍？拍莧〉孟钅靠？⒌某曬Α？ 二.可行性研究的作用 （一）可行性研究是項目投資決策的重要依據。開發項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學合理性，是建立在根據詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎上的。

（二）可行性研究是項目立項、審批、開發商與有關部門簽訂協議、合同的依據。在我國投資項目必須列入國家的投資計劃。

尤其是房地產項目，要經過*府相關職能部門的立項、審批、簽訂有關的協議，依據之一就是可行性研究報告。 （三）可行性研究是項目籌措建設資金的依據。

房地產開發項目可行性研究對項目的經濟、財務指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經營效益的獲取能力。銀行等金融機構是否提供貸款，主要依據可行性研究中提供的項目獲利信息。

因此可行性研究也是企業籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的依據。 （四）可行性研究是編制設計任務書的依據。

可行性研究對開發項目的建設規模、開發建設項目的內容及建設標準等都作出了安排，這些正是項目設計任務書的內容。 第二節 可行性研究的階段工作 一.可行性研究工作根據項目的進展可以分幾個階段進行。

（一）以投資機會研究 該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。

該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以？邢亂喚錐蔚墓ぷ鰲？ （二）初步可行性研究 在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。

初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。 （三）詳細可行性研究 詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。

這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

（四）可行性研究階段工作精度表 第三節 可行性研究的內容 一.可行性研究報告的結構 一般來講，專業機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要⒛柯肌⒄？摹⒏郊？透酵劑？霾糠幀？ （一）封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。 （二）摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。

也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。 （三）目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

（四）正文內容：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容 1.項目概況 主要包括：項目名稱及背景、項目開發所具備的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目開發的宗旨、規模、功能和主要技術經濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據、編寫的假設和說明）； 2.市場調查和分析 在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發的項目的市場。

3.房地產市場描述并分析分析是什么

市場背景描述與分析 （一）宏觀房地產市場形勢和相關*策 2011年國家房地產調控*策頻出，6次存款準備金率上調；3次人民幣存貸款基準利率上調；2次個人公積金貸款利率上調。

“雙限”：限購、限貸。“一提高”：按揭首付比例提高。

強力遏制房價過快上漲。 使住宅房地產價格開始走向平穩，并開始合理回歸。

（二）全國房地產市場總體趨勢 1。新建商品住宅價格變動情況。

今年第一季度全國70個大中城市中，下降的城市有46個，持平的城市有16個，上漲的城市有8個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0。

2%。與去年同期相比總體呈穩步回落的趨勢。

2。二手住宅價格變情況。

70個大中城市中，價格下降的城市有42個，持平的城市有12個，上漲的城市有16個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0。

8%。與去年同期相比總體亦呈現緩慢回落的勢頭。

但比新建商品住宅價格回落的趨勢較為緩慢。 通過總體分析，我們看到全國一線城市住宅價格開始明顯下降。

二、三線城市住宅價格由于鋼需作用，趨于平穩。在國家*策的強力調控之下，全國地房地產價格正逐步實現理性回歸。

（三）當地同類房地產市場狀況 1。過去10年**市住宅房地產市場經歷。

2000-2003年房地產價格出現緩步增長，2004年有小幅調整，2005-2007年隨著國家經濟高速發展，我市房地產市場進入快速增長軌道。2008年受調控和金融危機的影響，房地產市場增長短暫放緩，不久迎來了2009-2011年的高速增長期。

房價漲幅連續兩年突破30%，但是到了2010年國家開始逐步加大對房地產價格調控、遏制的力度，我市商品住宅和二手房的價格漲幅開始放緩，并出現小幅回落的矛頭。 2。

當前**市住宅房地產價格概況。目前**市普通商品住宅市場價格區間集中在5000-7000元/平方米之間，購房者有持幣觀望的情緒。

成交均價與上月比無大變化，波動較小。成交量略有緩慢回升。

3。未來**市住宅房地產市場基本分析。

一方面，國家調控*策無松動跡象，商品住宅供給增速趨緩，加之我市購房主體基本上屬于剛性需求，最近一些銀行開始對首次房貸利率實行95%折優惠。一些開發商推出各種優惠措施，使價格暗降。

另一方面，隨著長吉圖戰略規劃的實施，長吉一體化建設快速發展，將使鋼需得到集中釋放，雖有足量的保障房推出，也不會使我市房價有大幅回落，從價格走勢來看，地產市場發展腳步趨于穩健，可以預見我市未來一段時間，房地產市場會在*府的宏觀調控下呈現平穩健康的發展態勢，商品住宅價格會處在穩定階段。

4.房地產估價報告該如何寫作

一、內容提要： 房地產估價報告寫作案例詳述，《規范》規定的估價報告的規范格式說明。

二、大綱要求 掌握房地產估價報告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產估價報告的具體寫作。 三、內容講解： 5.4房地產估價報告寫作案例 5.4.1背景資料 5.4.1.1一般因素 近幾年，XX市的經濟運行態勢良好，城市建設方面更是成效顯著。

同時，作為城市建設主力的房地產業也得到了迅速發展。國家有關部門相繼出臺了一系列有關房地產業的*策措施，對普通居住房地產市場的利好影響顯著，而普通居住房地產市場的活躍，勢必刺激地區的整體經濟發展，從而帶動商業房地產市場和高級居住房地產市場的活躍與發展。

幾年來，XX市的經濟發展速度和利用外資情況在全國范圍內都保持著較高的水平，經濟秩序、社會秩序穩定，地方稅收一直穩步增長，城市產業結構調整進展順利，旅游業、金融業等第三產業穩步發展。隨著國家宏觀經濟*策的調整和整個經濟發展速度的回升，本市的酒店、餐飲業、寫字間等商業型房地產市場的需求將有所增加。

5.4.1.2房地產實物權益狀況因素 估價對象位于XX市XX區XX街X號，為一棟鋼筋混凝土框架結構的綜合樓。其占地660。

44㎡，土地使用性質為出讓土地，出讓期限從2002年11月18日至2042年11月18日，出讓年限為40年。委托方持有《國有土地使用證》。

綜合樓地下一層、地上八層，建筑面積2971。98㎡，自2003年開始建設。

綜合樓平面布局為敞開式大廳，可自由分割。估價對象的層高較高，其地下室與第八層均做了內部夾層，為此使用面積有所增加。

依據估價人員實地勘察，估價對象目前主體已經完工，設備安裝及管網配套完畢，內裝修工程與室外道路綠化進入收尾，已完成的工程量約占總量的95%。 該工程已通過竣工驗收，委托方獲得《房屋所有權證》。

根據委托方提供的資料，估價對象建成后的使用功能為：地下一層為音樂酒吧，地上一層為用餐大廳，二層為小型宴會廳，三層為高檔次KTV包間，四層為普通用餐包間，五層為洗浴中心，六、七層為辦公用房，八層為客房。 估價對象門前場地較開闊，有20個泊車位。

估價對象東側與XX商城為鄰，西邊隔XX街為XX洗浴中心，南面為XX大廈，北面為停車場。其視野受到影響且距離主干道W路和L路均有一定的距離。

5.4.1.3區位狀況因素 （1）區域范圍 以估價對象為中心，東至W路、西至S街、北至B街，南至L路。 所處區域按城市類區劃分為一類區，其所占土地為一級地二類區。

（2）區域特征 估價對象處于大型金融商貿、辦公中心區域的邊緣地帶，沿L路兩側分布著大量的餐館、酒樓及綜合樓、健身俱樂部等商業物業，區域特征較為明顯。同時，銀行、醫院、文化宮等公共服務設施也分布在估價對象周圍。

（3）道路配置 K域內東西向的L路和南北向的W路均為城市主要交干道，S街、B街均為次級交通道路，整個區域路網發達，路況良好。 （4）交通設施與接近條件 估價對象所處區域距火車站約3km，距海港約1km，距機場約12kin。

經過該區域有7路、11路、24路、27路等十余條公交線路，可通達市內各個區域，形成輻射力很強的公共交通網絡。 （5）基礎設施 在估價對象所處區域范圍內，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎設施配套齊全，市*管網可方便地由近距離接人。

5.4.2估價技術路線 根據背景材料可知，估價對象為一棟地下一層、地上八層的鋼筋混凝土框架結構的樓房，建筑面積為2971。 98㎡。

目前已完成建委工程總量的95%。該建筑物擬作為餐飲、洗浴、客房、娛樂為一體的綜合樓使用。

由于估價對象地處商業、餐飲業和娛樂業較為聚集的區域，因此，擬使用用途為最高最佳使用。 作為集餐飲、洗浴、客房、娛樂為一體的綜合樓，其收益性是顯而易見的。

因此，可以使用收益法進行評估。同時，在XX市地處商業、餐飲業和娛樂業較為聚集的區域中，鋼筋混凝土框架結構、規模相似的物業交易情況較多，所以可以從中. 選取可比實例，運用市場比較法評估估價對象的價格。

另外，估價對象剛剛建成，處在工程收尾階段，已完成的工程量約占總量的95%，為此可以輔之以成本法。 最后結合房地產市場的實際情況，確定各種方法的計算結果在最終估價結果中的權數，得出最終的估價結果（并扣減未完工程量的價值）。

[Page] 5.4.3寫作案例 XX市XX區XX街X號綜合樓估價報告 項目名稱：XX市XX區XX街X號綜合樓 委托人：（略） 估價機構：（略） 估價人員：（略） 估價作業日期：2004年4月20日至2304年4月30日 估價報告編號：（略） 一、目錄 一、致委托人函 二、估價師聲明 三、估價的假設和限制條件 四、估價結果報告 五、估價技術報告 六、附件 二、致委托方函 XX有限公司： 受貴公司委托，本所秉承客觀、公正、科學、獨立的原則，對由貴公司自建并擁有產權的、位于XX市XX區XX街X號綜合樓進行市場價格評估，估價時點為2004年4月20日，估價目的為抵押貸款。 本所根據估價目的，遵循估價原則，采用適宜合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定估價對象在市場上。

5.房地產項目投資分析報告模板

房地產項目投資分析報告 一、說明： 1、根據規劃設計的要求及對市場的調查與分析，在該地塊興建。

2、報告中有關成本的明細換算科目基本參考**市市場行情及有關國家地方收費標準并結合實踐經驗確定。

項目面積參數表 表4-1 項目總占地（m2） 總建筑面積（m2） 沿街商業建筑（m2） 住宅面積（m2） 配套設施面積（m2） 地下停車場（m2） 二、項目開發成本費用的估算： 本項目開發由土地成本，前期開發費，建安工程成本費，基礎設施費，房地產各項稅費，管理、銷售及財務費用，不可預見費等構成。鑒于工程建設周期不長，本案采用靜態分析法進行估算，各項費用詳見以下列表： （一）土地費用 表4-2 序號 項目 金額（萬元） 備注 1 土地使用權出讓金 2 征地費 3 拆遷安置補償費 合計 （二）前期工程費估算表 表4-3 序號 項目 金額（萬元） 取費標準（元/m2） 1 規劃、設計、可研費 1.1 規劃費 2.00 1.2 設計費 20.00 1.3 可研費 5.00 2 水文、地質勘察費 2.1 測繪費 0.10 2.2 勘探費 1.00 3 策劃費 合計 （三）建安工程費 表4-4 序號 建安項目 總造價（萬元） 單方造價（元/m2） 1 沿街商業建筑土建 670 2 農貿市場土建 670 3 西側二層門面土建 480 4 地下車庫 1700 5 水電設備 80 6 內部裝修 合計 （四）基礎設施費 表4-5 序號 項目 單方造價（元/m2） 總造價（萬元） 基礎設施（含道路、綠化、配電房、化糞池、室外管網） （五）開發期稅費估算表 表4-6 序號 項 目 金額（萬元） 估算說明（元/m2） 1 固定資產投資方向調節稅 5% 2 配套費 80 3 質檢費 3 4 建筑管理費 1.2 5 衛評費 1.4 6 環評費 1.2 7 墻改基金 12 8 綠化費 0.1 9 白蟻防治費 2.3 10 土地使用費 4 11 再就業基金 10 12 教育專項基金 10 13 編標費 2 14 招標費 1 15 規劃許可工本費 0.5 16 土地證工本費 0.5 17 施工許可證 0.5 合計 （六）不可預見費 表4-7 序號 項目 金額（萬元） 說明 1 土地費 2 建安工程費 3 前期工程費 （一）+（二）+（三）+（四）*3% 4 基礎設施費 總計 （七）管理銷售費用 表4-8 序號 項 目 金額（萬元） 估算說明（元/m2） 1 廣告 2 售樓處 3 售樓許可 6 監理費 15 7 物業管理基金 8 公用設施維修基金 25 9 管理費 16 合計。

6.關于房地產企業成本分析報告

淺談房地產開發項目成本管理中存在問題的原因及對策 一、房地產開發項目成本管理中存在 問題的原因分析 房地產開發項目成本管理中存在問題 的原因是多方面的，主要來說，有以下幾 個方面：1、開發成本管理的思維滯后性 長期以來，重規模、輕效益，重數量、輕質量，重過程、輕決策的觀念和做法，使 不少房地產開發企業在經營中比較重視開 發規模的大小，以規模作為衡量一個開發 企業實力和企業領導者*績的主要指標，卻忽視其中能產生效益的規模；一些企業 的土地是通過劃撥或各種模式以其他非市 場途徑取得的，對他們來說，成本僅僅是 滿足會計報表需要的數字游戲。

這就造成 了開發成本管理的思維滯后性。2、成本管理的過程缺乏科學性 一些房地產開發企業的成本往往缺乏 經營管理的內涵，忽視了為管理決策服務 的目的。

一般開發項目的成本核算只有在 項目結算時才進行，這樣做在財務上具有 一定的合理性，但對于動態的開發過程而 言，則掩蓋了企業經營管理中的問題。特 別是對于長期大規模滾動開發的企業，難 以反映出開發項目的真實成本。

3、成本管理體系缺乏全面性 一些開發企業僅僅把開發項目的成本 管理當成是單項成本的控制工作，如土地 成本、規劃設計費、配套設施費等的控制，在管理上通常的作法是每審核撥付一筆款 項時簡單地砍上一刀。這樣做的結果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，項 目在選址、規劃、設計、定位包裝過程當中已經存在的問題，卻在施工和銷售過程 中不斷地暴露出來。

開發成本變成了開口 成本，成本管理變成了單純的成本控制，企業被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有 設法去防止漏洞的產生。4、成本管理制度缺乏監督性和激勵性 房地產開發由于周期較長、涉及成本 范圍較廣，在成本管理制度執行過程中，各方討價還價、黑箱操縱的余地較大，使 成本管理制度變成了一紙空文。

不少企業 現行成本管理制度的突出問題是缺乏監督 性和讓參與者自覺自愿完善成本管理的激 勵性。二、房地產開發項目成本管理中存在 問題幾點對策 房地產開發項目成本管理中存在問題 的原因是多方面的，因此其解決方式也是多 方面的，本文在此僅就其幾個方面提出對 策：1、確定成本管理戰略——面向市場的成 本管理 成本管理戰略是企業經營戰略的核心 支柱，它貫穿于經營戰略的全過程，凡經 營戰略中應當考慮的問題在成本管理戰略 中都應當加以考慮。

（1）企業成功管理戰略的目標：立足 于用戶滿意 使用戶滿意是企業每一環節和部門都 需要考慮的問題。隨著現代企業之間競爭 的加劇，滿足用戶不同層次的需求，就成 為一個開發項目取得成功的重要保證。

房 地產作為商品，其價格具有地域性和差別 性。成本越低，企業的價格就越富有競爭 性，企業獲利的空間越大。

但是成本管理 的結果最終要由用戶是否認知企業的產 品、是否滿意企業的產品來決定。忽視了 用戶滿意，成本再低也無法使利潤得以實 現。

（2）企業成本管理戰略的實施對象：從時間和空間上展開的動態業務過程 傳統成本管理僅以企業內部資金運動 過程中的價值耗費為對象，但成本管理戰略表現為一個動態的過程，它不僅是對某 一時點上開發項目成本的核算與檢查。在 時間上，它貫穿于項目開發的全過程，從開 發項目尚未正式確定起，就要從成本上研 究項目是否可行，然后在實施中加以監控，直至項目全部完成后再總結分析。

在空間 上，它突破了單純的財務核算成本或是預 算部門招投標控制成本的界限，貫穿于房 地產開發的每一個環節，從產品定位到規 劃設計、工程招標各階段，從建筑主體到市 *配套各產品，從生產部門到市場部門、銷 售部門、前期手續辦理部門等等，每個環 節、每個部門都是成本管理的參與單位。（3）構筑企業成本管理戰略的手段：約束性手段和非約束性手段相結合 開發企業在傳統的成本管理活動中，多采用約束性手段。

例如，對工程管理部 門下達成本承包協議，對預算管理部門下 達指令性的標底等。這些手段，主要是針 對生產過程中某一單項活動進行約束。

由 于房地產開發周期長，參與生產的主體 多，產品不具有均質性，僅憑這種約束性 手段很難在開發全過程中實施成本控制，企業也難以建立一套完備的針對所有部門 和每個環節的可量化的約束性制度。構筑 成本管理戰略，還需要在此基礎上采取一 些非約束性手段，來對那些難以用數字衡 量的活動所產生的成本加以管理，例如，對產品定位過程中成本如何定位的管理，以及提高該成本定位對開發項目總成本的 指導性，就是企業內部一項較為宏觀的工 作，它沒有確定的標準，其質量如何是由 員工對市場的掌握程度、對市場的預測和 把握能力、對企業自身的了解程度、對產 品的研究深度，甚至企業領導人的個人喜 好、決策和判斷能力等因素綜合決定的。

對于這類活動的約束顯然不是靠算出來的 數字進行的，而是通過一些非約束性手 段，例如通過團隊建設，搭建一支和諧、高效、信息暢通共享的班子；通過培育優 秀的企業文化來增強員工的職業道德與職 業素質，通過改變機構設置來增強管理效 率，通過不同方式協調與供應商、承包商 和有關主管部門之間的關。

7.關于房地產企業成本分析報告

淺談房地產開發項目成本管理中存在問題的原因及對策一、房地產開發項目成本管理中存在問題的原因分析房地產開發項目成本管理中存在問題的原因是多方面的，主要來說，有以下幾個方面：1、開發成本管理的思維滯后性長期以來，重規模、輕效益，重數量、輕質量，重過程、輕決策的觀念和做法，使不少房地產開發企業在經營中比較重視開發規模的大小，以規模作為衡量一個開發企業實力和企業領導者*績的主要指標，卻忽視其中能產生效益的規模；一些企業的土地是通過劃撥或各種模式以其他非市場途徑取得的，對他們來說，成本僅僅是滿足會計報表需要的數字游戲。

這就造成了開發成本管理的思維滯后性。2、成本管理的過程缺乏科學性一些房地產開發企業的成本往往缺乏經營管理的內涵，忽視了為管理決策服務的目的。

一般開發項目的成本核算只有在項目結算時才進行，這樣做在財務上具有一定的合理性，但對于動態的開發過程而言，則掩蓋了企業經營管理中的問題。特別是對于長期大規模滾動開發的企業，難以反映出開發項目的真實成本。

3、成本管理體系缺乏全面性一些開發企業僅僅把開發項目的成本管理當成是單項成本的控制工作，如土地成本、規劃設計費、配套設施費等的控制，在管理上通常的作法是每審核撥付一筆款項時簡單地砍上一刀。這樣做的結果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，項目在選址、規劃、設計、定位包裝過程當中已經存在的問題，卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來。

開發成本變成了開口成本，成本管理變成了單純的成本控制，企業被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有設法去防止漏洞的產生。4、成本管理制度缺乏監督性和激勵性房地產開發由于周期較長、涉及成本范圍較廣，在成本管理制度執行過程中，各方討價還價、黑箱操縱的余地較大，使成本管理制度變成了一紙空文。

不少企業現行成本管理制度的突出問題是缺乏監督性和讓參與者自覺自愿完善成本管理的激勵性。二、房地產開發項目成本管理中存在問題幾點對策房地產開發項目成本管理中存在問題的原因是多方面的，因此其解決方式也是多方面的，本文在此僅就其幾個方面提出對策：1、確定成本管理戰略——面向市場的成本管理成本管理戰略是企業經營戰略的核心支柱，它貫穿于經營戰略的全過程，凡經營戰略中應當考慮的問題在成本管理戰略中都應當加以考慮。

（1）企業成功管理戰略的目標：立足于用戶滿意使用戶滿意是企業每一環節和部門都需要考慮的問題。隨著現代企業之間競爭的加劇，滿足用戶不同層次的需求，就成為一個開發項目取得成功的重要保證。

房地產作為商品，其價格具有地域性和差別性。成本越低，企業的價格就越富有競爭性，企業獲利的空間越大。

但是成本管理的結果最終要由用戶是否認知企業的產品、是否滿意企業的產品來決定。忽視了用戶滿意，成本再低也無法使利潤得以實現。

（2）企業成本管理戰略的實施對象：從時間和空間上展開的動態業務過程傳統成本管理僅以企業內部資金運動過程中的價值耗費為對象，但成本管理戰略表現為一個動態的過程，它不僅是對某一時點上開發項目成本的核算與檢查。在時間上，它貫穿于項目開發的全過程，從開發項目尚未正式確定起，就要從成本上研究項目是否可行，然后在實施中加以監控，直至項目全部完成后再總結分析。

在空間上，它突破了單純的財務核算成本或是預算部門招投標控制成本的界限，貫穿于房地產開發的每一個環節，從產品定位到規劃設計、工程招標各階段，從建筑主體到市*配套各產品，從生產部門到市場部門、銷售部門、前期手續辦理部門等等，每個環節、每個部門都是成本管理的參與單位。（3）構筑企業成本管理戰略的手段：約束性手段和非約束性手段相結合開發企業在傳統的成本管理活動中，多采用約束性手段。

例如，對工程管理部門下達成本承包協議，對預算管理部門下達指令性的標底等。這些手段，主要是針對生產過程中某一單項活動進行約束。

由于房地產開發周期長，參與生產的主體多，產品不具有均質性，僅憑這種約束性手段很難在開發全過程中實施成本控制，企業也難以建立一套完備的針對所有部門和每個環節的可量化的約束性制度。構筑成本管理戰略，還需要在此基礎上采取一些非約束性手段，來對那些難以用數字衡量的活動所產生的成本加以管理，例如，對產品定位過程中成本如何定位的管理，以及提高該成本定位對開發項目總成本的指導性，就是企業內部一項較為宏觀的工作，它沒有確定的標準，其質量如何是由員工對市場的掌握程度、對市場的預測和把握能力、對企業自身的了解程度、對產品的研究深度，甚至企業領導人的個人喜好、決策和判斷能力等因素綜合決定的。

對于這類活動的約束顯然不是靠算出來的數字進行的，而是通過一些非約束性手段，例如通過團隊建設，搭建一支和諧、高效、信息暢通共享的班子；通過培育優秀的企業文化來增強員工的職業道德與職業素質，通過改變機構設置來增強管理效率，通過不同方式協調與供應商、承包商和有關主管部門之間的關系等來進行的。2、建立面向市場的成本策劃。

8.怎么寫房地產開發可行性分析報告

.

樓上的不知所謂..一種是靠腦在混（想），一種是靠手在混（做）。

目前人們對人文、環境要求的觀念已開始改變，容積率越小開發商利潤越大，畢竟容積率高的還要花很多錢去修，容積率小的土地上面的每層空氣都按平方米賣一樣的錢，完全是空手盈利。因為：住宅價值不單是按每平方米建筑面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率1.20左右比容積率2.40左右的住宅，每平方米價格要高出一倍左右。

容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。

9.關于房地產項目分析報告,專家請進

房地產市場研究分析報告

策劃方案 營銷策劃 銷售技巧

銷售流程 銷售策劃 銷售方案

項目定位 項目策劃 項目管理

項目研究 項目分析 項目流程

市場定位 定位策略 定位分析

定價策略 定價方案 定價策劃

開盤方案 開盤流程 開盤策劃

活動策劃 活動方案 推廣方案

推廣策略 策劃文案 廣告文案

營銷策略 廣告策略 分析報告

廣告策劃 廣告方案 銷售培訓

項目規劃 規劃設計 樓書文案

樓書設計 市場研究 銷售制度

管理制度 推廣技巧 全程營銷

全案策劃 策劃流程 全程推廣

全程策劃 整合營銷 整合推廣

轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產技術標準分析報告