房地產行業主要稅種和涉稅處理

1.房地產企業涉稅稅種和稅率

提供你一些稅種及計算辦法，看看對你是否有用：

營業稅按營業收入5%繳納；

城建稅按繳納的營業稅7%繳納；

教育費附加按繳納的營業稅3%繳納；

地方教育費附加按繳納的營業稅2繳納%；

土地增值稅按轉讓房地產收入扣除規定項目金額的增值額繳納（按增值額未超過扣除項目的50%、100%、200%和超過200%的，分別適用30%,40%,50%,60%等不同稅率）；

建安合同按承包金額的萬分之三貼花；

購房合同按購銷金額的萬分之五貼花；

城鎮土地使用稅按實際占用的土地面積繳納（各地規定不一，XX元/平方米）；

房產稅按自有房產原值的70%*1.2%繳納；

車船稅按車輛繳納（各地規定不一，不同車型稅額不同，XX元/輛）；

企業所得稅按應納稅所得額（調整以后的利潤）繳納（3萬元以內18%,3萬元至10萬元27%,10萬元以上33%）;

發放工資代扣代繳個人所得稅。

2.房地產開發企業設立環節需要進行哪些稅務處理

一、房地產開發企業的行業特殊性具體體現在哪些方面？ 1、具有開發周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點 2、涉及到的關系部門、行業眾多，收費項目煩雜 3、成本的可比性低 4、法規適用存在差異、專門法規多。

5、涉稅風險較高 6、相關法規的地方差異 二、房地產開發企業的成本核算 1、怎樣設置成本核算項目？ 2、土地的取得有哪些方式？（國家出讓、企業轉讓、投資轉讓、合作建房。 ） 3、土地取得后是入無形資產還是開發成本？（資產形態的變換） 4、股權收購取得的土地溢價能計入開發成本嗎？ 5、開發企業面對名目眾多的收費怎樣區別開發成本還是期間費用？（展開：開發成本的歸集和明細科目） 6、多個成本項目的共享費用如何分攤？ 7、開發成本何時結轉到開發產品？ 8、“拆一還一”的成本怎樣反映、何時計入？ 9、借款利息是資本化還是費用化，如何區分？ 10、預提費用要注意些什么？ 11、成本分配是按建筑面積還是按可銷售面積？ 三、房地產開發企業銷售環節核心問題 1、預售房款何時確認銷售實現？ 2、視同銷售應不應該反映收入、怎樣反映？ 3、“買房送家俱、電器”如何確認銷售收入？ 4、樓價打折銷售應該注意什么問題？ 5、代收款項要注意些什么？ 四、房地產企業核心業務的涉稅處理 1、開發企業涉及的稅收有幾個稅種，開發的各階段是哪些？ 2、會計成本和計稅成本有什么區別？ 3、計稅成本和稅前扣除有什么不同嗎？（公共配套設施） 4、印花稅并無屬地管轄的規定，但一份憑證應納稅額超過五百元的由誰管轄？ 5、甲供材要如何處理？麻煩是什么？ 6、設備是選擇甲購還是乙購好，差別是什么？ 7、裝修款能另外開票收取嗎？ 8、企業所得稅的稅前扣除與土地增值稅的稅前扣除有哪些異同？ 9、年度企業所得稅匯算清繳要做哪些準備？ 10、土地增值稅清算要做哪些準備？ 11、怎樣防范和規避涉稅風險？。

3.關于房地產開發企業的財務處理的*策法規以及涉稅問題房地產開發企

【房地產與法律】 （1）契稅。

建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納3%~5%稅率的契稅。 （2）營業稅。

自建建筑物出售，按建筑業3%稅率計繳營業稅，出售建筑物，按銷售不動產的5%稅率計繳營業稅。 （3）城市維護建設稅和教育費附加。

在繳納營業稅的同時，應以實際繳納的營業稅稅額為計稅依據，按適用稅率繳納城市建設維護稅和3%的教育費附加。城市建設維護稅為比例稅，按納稅人所在地區的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區的，稅率為7%；納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在城市市區或者鎮的，稅率為1%。

(4)城鎮土地使用稅。 房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額計繳。

年應納稅額=計稅土地面積（平方米）*適用稅額 土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。 根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關*策規定的通知》（國稅發[2003]89號）文件的規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅。

（5）房產稅。 以擁有的房產的計稅余值為計稅依據，按1。

2%稅率計繳房產稅。 應納稅額=房產余值*（1-10%~30%）*1。

2% 房產稅按年計征，分期向房產所在地稅務機關繳納。根據國稅發[2003] 89號文件的規定，房地產開發企業建造的商品房在售出之前不征收房產稅；但售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。 （6）車船使用稅。

以擁有自用的應稅車船適用的計稅標準、年稅額分別計稅。車船使用稅按年征收，分期繳納，納稅期限由各省、自治區、直轄市人民*府確定。

汽車適用的車輛使用稅稅額是每年每輛60~320元，由納稅人所在地稅務機關征收。納稅人所在地，對單位是指經營所在地，對個人是指住所所在地。

（7）土地增值稅。 以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，實行四級超率累進稅率。

計算公式： 土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額 應納土地增值稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除率 土地增值稅實行四級超率累進稅率，具體是： （一）增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30% （二）增值額超過扣除項目金額的50%、未超過扣除項目金額的100%的部分，稅率為40% （三）增值額超過扣除項目金額的100%、未超過扣除項目金額的200%的部分，稅率為50% （四）增值額超過扣除項目金額的200%的部分，稅率為60% 企業建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免納土地增值稅。 納稅人應于轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，到房地產所在地稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓和房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

（8）印花稅。 書立、領受稅法列舉的應稅憑證、按照規定計繳印花稅。

（9）企業所得稅。 應納企業所得稅額=（收入總額-稅法準予扣除項目金額）*適用稅率 稅法規定，企業繳納所得稅實行按年計算，分期（月或季）預繳，月份或季度終了后15日內預繳，年度終了后4個月內匯算清繳，多退少補。

（10）個人所得稅。 個人獨資或合資企業，按個體工商戶的生產經營所得的應稅稅目，計繳個人所得稅。

應納稅額=（全年收入總額-成本費用以及損失）*適用稅率-速算扣除數 個體工商戶的經營所得應納的個人所得稅，按年計算，分月預繳，由納稅人在次月7日內預繳，年度終了后3個月內匯算清繳，多退少補。 Mr。

emily。

4.房地產開發企業的稅務處理有什么需要注意的

您好，很高興為您解答！

房地產企業稅務處理違規總結

1.采取預售方式銷售開發產品，未按核定利潤率計算利潤額并入所得額計算繳納企業所得稅。

2.開發的產品已經銷售，不開具房屋銷售結算發票，收入掛記預收賬款，不按權責發生制原則計算應納稅所得額繳納所得稅。

3.銀行按揭房款、產權置換、房地置換、土地出讓、安置用房、商品房自用、抵債等銷售行為，不按權責發生制原則確認收入納稅。以上銷售行為，個別企業長期掛在往來賬上或根本不在賬上反映，尤其是銀行按揭和實行分期付款的銷售行為，納稅人不按照合同規定及時結轉收入，造成當期少繳稅款。

4.成本核算不規范，亂列成本費用。房地產項目開發周期長，成本費用配比、歸集和結轉核算復雜，容易造成成本核算混亂。企業通過虛列多列成本，扣除成本費用時未遵循權責發生制原則、相關性原則和配比原則，期間費用與成本，建造成本與銷售成本，直接成本與間接成本劃分不清，任意攤銷，虛列多列各類成本，造成不真實的盈虧，以達到不繳或少繳企業所得稅的目的。具體表現形式主要有以下幾種：

(1)利用行業特點調減成本。房地產公司利用開發周期長、成本劃分難的行業特點，將幾個開發項目不易區分的成本混在一起，設置一個“前期共同費用”賬戶，結轉經營成本時不按權責發生制原則和配比原則進行，而是根據收入情況，利用“前期共同費用”賬戶隨意調整，達到調減利潤、偷逃稅款的目的。

(2)股東個人負擔的借款利息支出，記入企業的財務費用支出，有的企業把應由股東個人的支出記入企業的管理費用，達到調減利潤、偷逃稅款的目的。

(3)業務招待費嚴重超支，多提折舊，多列財務費用等增加成本。

(4)企業捐贈、贊助、廣告、福利、獎勵等費用超標，不按規定記入成本。

(5)代收款項、價外費用不合并納稅。將煤氣開戶費、可視對講費、有線電視開戶費、更名費、拖交房款押金、罰息收入、違約保證金、定金等收入直接記入往來賬戶，未計收入申報納稅。

(6)外資開發商利用自身享受的稅收優惠*策，與內資企業合作進行開發，對補償給內資企業的不動產不作收入，不如實申報納稅。

(7)以代建房名義不按規定納稅。部分房地產開發公司對不屬代建性質的項目，以簽訂虛假的合同等手段冠以代建之名按取得的代建費收入納稅而不按銷售不動產行為全額納稅。

希望我的回答能夠幫助您，謝謝！

5.房地產企業所涉及的所有稅種以及稅率是什么

一、耕地占用稅（占有耕地）平方米*每平方米適用稅額（21.5元）二、契稅（國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣）成交價格*3%-5% 三、營業稅營業額（全部價款+價外費用）*5%四、城市建設稅實繳營業稅*7%五、教育費附加實繳營業稅*3%六、地方教育附加實繳營業稅*2%七、土地增值稅先確定扣除項目，后收入減去扣除項目得出增值額，最后增值額與扣除項目相比較，通過四級超率累進稅率得出。

八、印花稅應納稅額=計稅金額*稅率，應納稅額=憑證數量*單位稅額九、企業所得稅應納稅額=（全部應稅收入-準予扣除項目）*25% 十、其他稅種⑴ 房產稅：房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；⑵城鎮土地使用稅：房地產開發公司建造商品房的用地，原則上應按規定計征城鎮土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據從嚴的原則結合具體情況確定。

⑶個人所得稅、車船使用稅、車輛購置稅（略）。

6.房地產企業會計核算和稅務處理大全

內容好多，先發給您一部分吧：房地產會計全套賬務處理和涉及稅目 一、房地產涉及的稅種： 房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。

1、營業稅：稅率5%。 2、城市維護建設稅 計稅依據是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。

稅率分別為7%（城區）、5%（郊區）、1%（農村）。 計算公式： 應納稅額=營業稅*稅率。

3、教育費附加 計稅依據是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納，附加稅率為3%。 計算公式： 應交教育費附加額=營業稅*3%。

4、印花稅： （1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一； （2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據，稅率為萬分之五； （3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三； （4）借款合同，稅率為萬分之零點五； （5）對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼 花； （6）營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。 5、個人所得稅： 工資、薪金不含稅收入適用稅率表 級數應納稅所得額（不含稅） 稅率（%） 速算扣除數（元） 1 不超過500元的部分 5 0 2 超過500元至2000元的部分 10 25 3 超過2000元至5000元的部分 15 125 4 超過5000元至20000元的部分 20 375 5 超過20000元至40000元的部分 25 1375 6 超過40000元至60000元的部分 30 3375 7 超過60000元至80000元的部分 35 6375 8 超過80000元至100000元的部分 40 10375 9 超過100000元的部分 45 15375 計算公式： 應納個人所得稅稅額=應納稅所得額*適用稅率-速算扣除數 應納稅額=工資薪金收入-2000-“三險一金” 6、所得稅 （1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。

（2）如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。 計算公式： 應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率 （3）如果屬于查帳征收的，按利潤計算繳納所得稅。

計算公式： 應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率 （4）所得稅稅率： 一般企業所得稅的稅率為25%， 符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率征收企業所得稅。 國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15%的稅率征收企業所得稅。

7、房產稅 依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。 8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

9、土地增值稅 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括： （1）取得土地使用權所支付的金額； （2）開發土地的成本、費用； （3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格； （4）與轉讓房地產有關的稅金； （5）財*部規定的其他扣除項目。

稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。

增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

二、房地產企業的賬務處理 給你提供一份房地產企業會計制度。 房地產企業涉及的稅費共有11種（11稅1費） 稅：營業稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅 企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅。

費：教育費附加 一、營業稅 1.轉讓不動產 銷售房屋要按銷售不動產繳納營業稅，贈送的空調、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調等附屬設施，則空調包括在房款內，不需要單獨計繳增值稅。

2.房屋租賃（出租） 屬于服務業——租賃業 3.房地產銷售公司買斷商品房出售 超過買斷價格外的收入作為手續費收入，按“營業稅--服務業” 繳納營業稅 4.單位將不動產或土地使用權無償贈與他人 視同銷售不動產 5.銷售不動產時連同不動產所占土地使用權一并轉讓的行為 比照銷售不動產征收營業稅 6.納稅人自建后銷售房屋 自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建筑業繳納營業稅，再按銷售不動產征收營業稅。 二、增值稅 銷售房屋的同時贈送空調、家具要視同銷售繳納增值稅。

三、土地增值稅 （一）一般規定 1.出售——征 包括三種情況： （1）出售國有土地使用權； （2）取得國有土地使用權后進行房屋開發建造后出售； （3）存量房地產買賣 其中對于（2）新建房地產轉讓（出售）的扣除項目： ①取得土地使用權所支付的金額； ②房地產開發成本 ③房地產開發費用 ④與轉讓房地產有關的稅金 ⑤財*部規定的其他扣除項目 對于（3。

7.房地產業繳納哪些稅

一、房地產涉及的稅種： 房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅、企業所得稅、代扣代繳的個人所得稅等。

1、營業稅：稅率5%。 2、城市維護建設稅 計稅依據是按實際繳納的營業稅稅額計算繳納。

稅率分別為7%（城區）、5%（郊區）、1%（農村）。 計算公式： 應納稅額=營業稅*稅率。

3、教育費附加 計稅依據是按實際繳納營業稅的稅額計算繳納，附加稅率為3%。 計算公式： 應交教育費附加=營業稅*3%。

4、地方教育費附加 計稅依據是按實際繳納營業稅的稅額計算繳納，附加稅率為2%。 計算公式： 應交地方教育費附加=營業稅*2%。

5、印花稅： （1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一； （2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據， 稅率為萬分之五； （3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三； （4）借款合同，稅率為萬分之零點五； （5）對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼 花； （6）營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。 6、個人所得稅： 工資、薪金所得適用個人所得稅稅率 級數 全月應納稅所得額 稅率% 速算扣除數（元） 1 不超過1500元的 3 0 2 超過1500元至4500元的部分 10 105 3 超過4500元至9000元的部分 20 555 4 超過9000元至35000元的部分 25 1005 5 超過35000元至55000元的部分 30 2755 6 超過55000元至80000元的部分 35 5505 7 超過80000萬以上的 45 13505 計算公式： 應納個人所得稅稅額=應納稅所得額*適用稅率-速算扣除數 應納稅額=工資薪金收入-3500-“三險一金” 7、所得稅 （1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。

（2）如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。 計算公式： 應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率 （3）如果屬于查帳征收的，按利潤計算繳納所得稅。

計算公式： 應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率 （4）所得稅稅率： 一般企業所得稅的稅率為25%， 符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率征收企業所得稅。 國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15%的稅率征收企業所得稅。

8、房產稅 依照房產余值計算繳納的，稅率為1。2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

9、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下： （1）大城市1。 5元至30元； （2）中等城市1。

2元至24元； （3）小城市0。9元至18元； （4）縣城、建制鎮、工礦區0。

6元至12元。 10、土地增值稅 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。

房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括： （1）取得土地使用權所支付的金額； （2）開發土地的成本、費用； （3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格； （4）與轉讓房地產有關的稅金； （5）財*部規定的其他扣除項目。 稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。

增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 。

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