房地產項目策劃思想與策劃過程

1.房地產項目全程策劃30步驟

房地產項目全程策劃30步驟 步驟1：房地產項目所在地市場情況初步調查 【主要任務】從宏觀上整體把握項目所在地房地產市場情況，從區域環境、區域房地產市場情況、項目所在地板塊競爭項目分析，對項目情況作初步了解，為項目可行性研究提供依據。

階段A：房地產宏觀環境分析 第一、區域環境。 研究區域環境要注重這幾個方面：區域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。

第二、經濟環境。經濟環境研究通常包含國民經濟情況、財*收支、產業結構和主導產業、家庭收入和支出、消費結構和消費水平、對外貿易，以及經濟發展規模、趨勢、速度和效益等等。

第三、*策環境。即與地產市場相關的房改*策、房地產價格*策、房地產金融*策、土地制度和土地*策、稅收*策等。

第四、行業環境。有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

與此同時，在地產開發過程中，資本流動量、項目的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應該做出系統的研究。 階段B：房地產項目所在地房地產市場狀況分析 第一、城市房地產市場發展描述。

主要通過數據的統計，進而對供應量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。 第二、市場現狀剖析。

通常通過對比近3-5年的成交量、供應量及成交價格，結合當地居民的居住觀念及開發商的開發模式，對當地市場現狀進行深層次的剖析。 第三、未來走勢預測。

在現狀剖析的基礎上，就與項目相關的方面，如郊區住宅發展趨勢等，做出預測（約3-5年）。 階段C：房地產項目所在地板塊市場分析 第一、板塊總體規劃。

主要包括其住宅規劃、配套規劃、道路規劃、綠地規劃等。 參考資料： 。

2.深圳萬科地產

深圳萬科地產----房地產項目全程策劃流程深圳萬科----地產項目全程策劃流程房地產項目全程策劃流程一、市場調研：1， 前言-----本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；2， 市場分析------ （1） 當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量） （2） 區域市場分析（銷售價格、成交情況）3， 近期房地產的有關*策、法規、金融形勢4， 競爭個案項目調查與分析5， 消費者分析： （1） 購買者地域分布； （2） 購買者動機 （3） 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式） （4） 購買時機、季節性 （5） 購買反應（價格、規劃、地點等） （6） 購買頻度6， 結論房地產項目全程策劃流程二、項目環境調研1， 地塊狀況： （1） 位置（2） 面積（3） 地形（4） 地貌（5） 性質2， 地塊本身的優劣勢3， 地塊周圍景觀 （前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）4， 環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）5， 地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）。

3.房地產策劃和營銷工作流程

一、企業發展戰略的把握1. 公司已有的業績和目前發展狀況2. 公司的中長期發展歸劃和財務狀況3. 公司所秉承的企業理念4. 本樓盤的利潤目標和財務安排二、市場調查和分析1. 市調本區域范圍內的樓盤（5公里范圍內）2. 與同樣價位不同區域的樓盤進行比較3. 與目前正處于強銷期的樓盤進行比較4. 與未來即將推出的樓盤進行比較5. 與銷售成功的樓盤進行比較三、市場定位、企劃方向的確認1. 樓盤的細分市場定位2. 樓盤的產品定位，客源定位3. 樓盤的競爭定位4. 樓盤的設計基調、設計風格確定5. 廣告基調和廣告風格的確定四、與建筑師協調溝通產品規劃特性1. 產品功能規劃的溝通2. 產品總體規劃、細部結構、公共配置的溝通3. 產品外立面的溝通4. 產品內部三維空間處理的溝通5. 產品內部單元房型設計的溝通6. 產品的面積配比、格局配比的溝通7. 產品建材設備選擇確認的溝通五、樓盤的標識1. 樓盤的命名2. MARK和LOGO TYPE的設計3. 標準字體的設計4. 標準顏色的確認六、銷售現場和促銷活動的場地安排1. 接待中心的選址2. 接待中心至工地現場沿線景觀美化3. 接待中心風格定位、設計、施工和室外空間企劃、設計、布置4. 放置標示牌、廣告圍板、各類旗幟、燈光照明、引導看板5. 公開酒會或其他促銷活動現場的選址、設計和布置七、接待中心主要銷售道具1. 交通位置圖，區域環境圖2. 鳥瞰圖、透視圖的繪制3. 墨線圖、家具配置圖的繪制4. 建筑模型的制作5. 室內室外燈光選擇和燈箱制作6. 接待中心銷售道具的布置與安排7. 接待中心銷售道具使用注意事項八、樣品屋或實品屋的裝修1. 樣品屋或實品屋的戶型選擇2. 實品屋的樓層、景觀選擇3. 室內裝潢的設計、施工和實施4. 室內燈光照明，日常生活什物擺設5. 清潔衛生和監護工作九、印刷媒體的制作1. 說明書企劃、設計、文案、完稿、印刷2. DM企劃、設計、文案、完稿、印刷3. 海報企劃、設計、文案、完稿、印刷4. 平面圖冊企劃、設計、文案、完稿、印刷5. 請柬的設計、文案、完稿、印刷6. 各類印刷物封套的設計、完稿、印刷十、報刊媒體的制作與安排1. 新聞報道的安排、撰寫和發稿2. 報紙廣告企劃、設計、文案、完稿、發布3. 雜志廣告企劃、設計、文案、完稿、發布4. 電視影片的企虹、撰寫、設計、拍攝5. 廣播廣告的企劃、撰稿、制作、發布十一、廣告發布計劃1. 不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告的選擇2. 不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告的選擇3. 不同電臺、不同時間、不同欄目的電視廣播廣告的選擇4. 不同地區、不同時間、派報夾報的方式5. 不同媒體的發布組合安排6. 發布數量、發布節奏的安排和控制十二、價格制定與價格控制1. 基價和差價系數的確定2. 底價價目表與表價價目表的擬訂3. 付款方式的確定4. 優惠折扣的條件和方式5. 銷售人員、銷售經理等各級人員的讓價空間和權責范圍十三、推出時間計劃1. 依天氣狀況、季節特性而定2. 依民情民性、財*情勢而定3. 依施工進度、資金狀況而定4. 依準備工作、市場狀況而定5. 銷售人員的體能訓練十四、業務訓練計劃1. 銷售人員房地產基本知識教育2. 答客問的制作3. 答客問的反復演練及修正4. 銷售人員制服、名牌、名片的設計制作5. 銷售狀況表的設計、完稿、制作6. 銷售隊伍的組織編派和獎金制度的擬訂十五、現場銷售執行1. 電話接聽，電話追蹤2. 現場來訪客戶接待，介紹樓盤3. 帶看樓盤實地，詳介樓盤、環境4. 客戶追蹤、拜訪5. 收取大定、小定，直到最后簽約6. 各類報表的填寫7. 銷售檢討會8. 現場考勤值日、衛生保潔十六、房屋銷售相關1. 大、小定金收據2. 內外銷商品房預售合同3. 內外銷商品房銷售合同4. 房屋租賃合同5. 簽定相關文書的注意事項十七、促銷活動的主題選擇1. 新產品說明會2. 房地產投資捷徑講座3. 兒童繪畫比賽等親情活動4. 影星、歌星聯誼晚會5. 大家樂有獎競答游戲6. 促銷活動計劃、實施、效果評判和費用安排十八、廣告效果和銷售狀況分析1. 各種媒體來電狀況分析2. 各種媒體來人狀況分析3. 每周每月實際成交分析4. 每周每月退戶情況分析5. 每月銷售情況總體分析6. 下一階段銷售計劃安排與建議十九、銷售總結1. 銷售結束總結報告2. 總結報告審核并存檔3. 工地用品及銷售道具清理完畢公司收存4. 計算銷售人員的獎金，激勵士氣5. 舉辦慶功活動，獎勵參與作業人員。

4.房地產策劃和營銷工作流程

一、企業發展戰略的把握1. 公司已有的業績和目前發展狀況2. 公司的中長期發展歸劃和財務狀況3. 公司所秉承的企業理念4. 本樓盤的利潤目標和財務安排二、市場調查和分析1. 市調本區域范圍內的樓盤（5公里范圍內）2. 與同樣價位不同區域的樓盤進行比較3. 與目前正處于強銷期的樓盤進行比較4. 與未來即將推出的樓盤進行比較5. 與銷售成功的樓盤進行比較三、市場定位、企劃方向的確認1. 樓盤的細分市場定位2. 樓盤的產品定位，客源定位3. 樓盤的競爭定位4. 樓盤的設計基調、設計風格確定5. 廣告基調和廣告風格的確定四、與建筑師協調溝通產品規劃特性1. 產品功能規劃的溝通2. 產品總體規劃、細部結構、公共配置的溝通3. 產品外立面的溝通4. 產品內部三維空間處理的溝通5. 產品內部單元房型設計的溝通6. 產品的面積配比、格局配比的溝通7. 產品建材設備選擇確認的溝通五、樓盤的標識1. 樓盤的命名2. MARK和LOGO TYPE的設計3. 標準字體的設計4. 標準顏色的確認六、銷售現場和促銷活動的場地安排1. 接待中心的選址2. 接待中心至工地現場沿線景觀美化3. 接待中心風格定位、設計、施工和室外空間企劃、設計、布置4. 放置標示牌、廣告圍板、各類旗幟、燈光照明、引導看板5. 公開酒會或其他促銷活動現場的選址、設計和布置七、接待中心主要銷售道具1. 交通位置圖，區域環境圖2. 鳥瞰圖、透視圖的繪制3. 墨線圖、家具配置圖的繪制4. 建筑模型的制作5. 室內室外燈光選擇和燈箱制作6. 接待中心銷售道具的布置與安排7. 接待中心銷售道具使用注意事項八、樣品屋或實品屋的裝修1. 樣品屋或實品屋的戶型選擇2. 實品屋的樓層、景觀選擇3. 室內裝潢的設計、施工和實施4. 室內燈光照明，日常生活什物擺設5. 清潔衛生和監護工作九、印刷媒體的制作1. 說明書企劃、設計、文案、完稿、印刷2. DM企劃、設計、文案、完稿、印刷3. 海報企劃、設計、文案、完稿、印刷4. 平面圖冊企劃、設計、文案、完稿、印刷5. 請柬的設計、文案、完稿、印刷6. 各類印刷物封套的設計、完稿、印刷十、報刊媒體的制作與安排1. 新聞報道的安排、撰寫和發稿2. 報紙廣告企劃、設計、文案、完稿、發布3. 雜志廣告企劃、設計、文案、完稿、發布4. 電視影片的企虹、撰寫、設計、拍攝5. 廣播廣告的企劃、撰稿、制作、發布十一、廣告發布計劃1. 不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告的選擇2. 不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告的選擇3. 不同電臺、不同時間、不同欄目的電視廣播廣告的選擇4. 不同地區、不同時間、派報夾報的方式5. 不同媒體的發布組合安排6. 發布數量、發布節奏的安排和控制十二、價格制定與價格控制1. 基價和差價系數的確定2. 底價價目表與表價價目表的擬訂3. 付款方式的確定4. 優惠折扣的條件和方式5. 銷售人員、銷售經理等各級人員的讓價空間和權責范圍十三、推出時間計劃1. 依天氣狀況、季節特性而定2. 依民情民性、財*情勢而定3. 依施工進度、資金狀況而定4. 依準備工作、市場狀況而定5. 銷售人員的體能訓練十四、業務訓練計劃1. 銷售人員房地產基本知識教育2. 答客問的制作3. 答客問的反復演練及修正4. 銷售人員制服、名牌、名片的設計制作5. 銷售狀況表的設計、完稿、制作6. 銷售隊伍的組織編派和獎金制度的擬訂十五、現場銷售執行1. 電話接聽，電話追蹤2. 現場來訪客戶接待，介紹樓盤3. 帶看樓盤實地，詳介樓盤、環境4. 客戶追蹤、拜訪5. 收取大定、小定，直到最后簽約6. 各類報表的填寫7. 銷售檢討會8. 現場考勤值日、衛生保潔十六、房屋銷售相關1. 大、小定金收據2. 內外銷商品房預售合同3. 內外銷商品房銷售合同4. 房屋租賃合同5. 簽定相關文書的注意事項十七、促銷活動的主題選擇1. 新產品說明會2. 房地產投資捷徑講座3. 兒童繪畫比賽等親情活動4. 影星、歌星聯誼晚會5. 大家樂有獎競答游戲6. 促銷活動計劃、實施、效果評判和費用安排十八、廣告效果和銷售狀況分析1. 各種媒體來電狀況分析2. 各種媒體來人狀況分析3. 每周每月實際成交分析4. 每周每月退戶情況分析5. 每月銷售情況總體分析6. 下一階段銷售計劃安排與建議十九、銷售總結1. 銷售結束總結報告2. 總結報告審核并存檔3. 工地用品及銷售道具清理完畢公司收存4. 計算銷售人員的獎金，激勵士氣5. 舉辦慶功活動，獎勵參與作業人員。

5.房地產銷售策劃與項目策劃的區別是什么

房地產銷售策劃與項目策劃的區別 簡單而言，二者區別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一：項目策劃所包涵內容： （一）市場調查 項目特性分析、建筑規模與風格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議 （二）目標客戶分析 經濟背景：經濟實力/行業特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、（三）價格定位 理論價格/成交價格/租金價格/價格策略 （四）入市時機、入市姿態 （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控 （六）媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算 （七）推廣費用 現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放 二：銷售策劃所包涵內容： （一）銷售現場準備 （二）銷售代表培訓 （三）銷售現場管理 下載地址： 。

6.房地產開發過程項目管理策劃體系

房地產開發項目管理體系所涉及的內容廣泛復雜，主要思路在于在房地產開發項目管理中應重視“目標管理”和“過程管理”，即重視“客戶需求”和“虛擬管理”，并以此為基礎，通過信息型的信息管理體系和學習型組織，建立一套適合現行市場競爭體制的房地產開發過程項目管理體系。

項目管理策劃體系是站在企業整體戰略的角度，在項目開發價值鏈內建立一套項目管理的標準體系，與企業的目標、業務流程集成在一起，形成以項目管理為核心的運營管理體系。 項目管理策劃體系框架在房地產企業中，項目管理是企業戰略的規劃和實施中的重要組成元件，這也使企業項目管理策略成為企業整體戰略實施中不可缺少的重要組成部分。

房地產企業項目管理策劃取決于開發企業的實力、資源和手段。通過戰略市場分析、需求識別可確定項目的核心優勢，然后再根據這個優勢去整合各種隱性優勢和顯性資源，建立既符合趨勢發展又能發揮企業核心優勢的策略，通過適當的企業項目管理組織，掌握市場潮流的主動權，保持企業的競爭優勢。

項目管理策劃體系應包括四個階段、七個方面、一個平面、一個組織。對房地產開發項目管理的工作路徑及管理方法進行粗淺的研究，明確房地產開發項目管理工作程序，即項目過程管理的四個階段：前期階段、設計階段、施工階段、收尾移交階段，是價值鏈虛擬管理的資源整合過程。

七個方面內容即目標體系的質量、進度、投資三控制、管理體系的合同、信息、安全三管理和一協調，是客戶驅動下的目標管理體系。一個平面即重新設計的溝通界面和其上流動的集成信息，是動態信息技術下的新型項目信息管理體系。

一個組織即學習型組織，是提升項目管理水平的根本保障。 企業項目管理策劃的目標是管理好企業所有的項目。

簡單來說，項目管理方法和業務流程相互配合，在實踐中進行優化，將全面增加企業項目成功的機會，同時也使企業的相關部門以項目為導向，步調一致。 房地產企業的項目管理是一組項目的組合，從企業總體戰略目標出發，需要平衡企業中多個項目間的資源和利益，識別和評估項目管理的戰略一致性問題。

企業項目管理策略的制訂與實施，就是要在企業多項目管理時考察各項目的戰略一致性，充分發揮企業資源效用，組織對具體項目的綜合管理，全面完成項目目標并為企業發展服務。 項目管理策劃體系的意義房地產開發過程項目管理策劃體系使管理目標高度統一，使業主、項目管理者和設計咨詢單位、供應商、總包單位等利益相關者對工程建設成本（C）、進度（T）、質量（Q）、安全、現場文明施工等各方面的目標都得到了協調，有效改善了傳統模式下開發商和總包各自為*、權責劃分不清、相互推諉扯皮的局面，能保證客戶的意圖得以及時、有效、準確的貫徹和執行。

房地產開發過程項目管理策劃體系將業主、項目管理者和設計咨詢單位、供應商、總包單位等項目的參與者整合到一起，這樣不僅在人力資源結構上可以相互取長補短，使專業技術的配套更加齊全，同時可以有效節省資源，降低管理成本，實現“1+1<2”的協同效應。 房地產開發過程項目管理策劃體系模式減少了管理層次，消除了業主、項目管理者和設計咨詢單位、供應商、總包單位之間的溝通障礙和信息壁壘，實現公開、公正、公平的信息交流，及時得到所需信息，充分調動各方面的積極性。

房地產開發過程項目管理策劃體系將學習型組織的概念引入由相關者組成的團隊，在相互交流、學習的過程中不斷提升自身的創新能力，并形成統一的虛擬團隊的組織文化，更容易產生價值鏈上的增值創新，充分滿足客戶的需求。 項目管理實施思路項目管理過程，是項目管理企業從宏觀、戰略角度的管理到項目微觀管理的實施過程，根據項目的性質、定位特點，建立項目全過程管理體系，實現投資、進度、資源、成本、質量等方面的綜合管理。

實際上，房地產開發項目管理是各種價值目標的搏弈過程，當各個目標的實現達到平衡時，價值增值就達到最大化。從這一本質上講，項目管理工作的實施思路更主要的是體現價值鏈上客戶關系競爭性平衡、資源整合及縱向一體化構建、動態信息技術運用和學習型組織建設等先進的管理創新思想。

房地產項目管理實施以創新管理思想和體系為指導，結合房地產開發過程，運用有效的項目管理手段與方法，建立新型房地產開發項目運作模式及管理體系，使之高效率地實現項目目標，項目管理主要實施思路有： 1.以客戶需求為驅動，建立項目的目標系統及控制方法。對房地產開發項目實施全過程管理時，應始終圍繞需求識別所確立的項目目標而進行運作，建立項目的目標系統及控制方法，做到“有的放矢”。

2.構建虛擬管理，進行項目過程控制。將房地產開發的前期、設計、施工以及交付使用全過程納入項目管理計劃中，重視“過程管理”和“精細化管理”理念，將精品意識貫穿于房地產開發項目管理全過程，確保項目開發成功，進行項目過程控制。

虛擬管理可以使項目過程在時間、空間和組織結構三個方面實現虛擬化，整合最優秀的資源。 3.運用動態信息技術，通過界面重新設計，建。

7.房地產項目立項、規劃、推廣和銷售流程

房地產項目立項、規劃、推廣和銷售流程 1，立項 （1）、項目狀況 （2）、開發項目用地狀況調查 （3）、市場需求和競爭分析。

（4）、成本估算 （5）、項目開發組織結構形式和研究 （6）、開發建設及銷售計劃 （7）、項目經濟及社會效益分析 （8）、結論及建議 注：市場需求預測的方法 A、定性預測法 B、定量預測法 初步可行性研究的內容 初步可行性研究又稱“預可行性研究”，內容如下 （1）、初步可行性研究的角度與方法 （2）、識別各種限制條件 2，規劃 定位——宏觀的和微觀的區位調查、分析與選擇； 定性——開發內容和主題的分析與選擇； 定量——開發規模（建設規模與投資規模）的分析與選擇 地產項目規劃設計委托專業建筑設計公司是地產專業化方向的一大進步。 但由于商業項目的高度專業化要求，其建筑的規劃設計應選擇專長于商業項目設計的專業公司。

也就好比醫院都是專業機構，但牙醫不會接生，產科醫生不會拔牙一樣，商業設計公司同體育設施、酒店設施的設計一樣，需有專長的專業設計院。 在市場不成熟，開發商沒經驗的上一代產品設計中，少有追求專業特長的設計師篩選，多數委托普通設計公司。

收費的優惠、設計外觀的新奇成為主要考慮。而商業設施內部的功能開發仍停留在空洞的高適應性，及八十年代開始的大型百貨店加室內步行街的做法。

專業化中的專業化是整個建筑行業的趨勢。浦東那些超高層、鋼結構、大跨度的摩天樓只能由具備此類建筑經驗的國際公司擔綱；廣州電視塔、中央電視塔這些特殊結構要求的構筑 下載地址：dichan114。

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