榮觀房產網一、房地產銷售人員行為準則,請給予詳細資料
1、按照排班表及上、下班時間的要求，上班、下班需做打卡記錄，任何情況嚴禁代打卡現象（指紋打卡則無此現象）。
2、卡上的未打卡記錄說明只能由銷售經理注明，任何情況嚴禁銷售人員私自在自己的卡上標注未打卡原因。 3、銷售人員每天上班打完卡換好工裝后都需要簽到，輪序接待順序以簽到順序為準，未簽到不允許接待客戶。
4、銷售人員簽到前必須先親自打卡，不允許出現代打卡、代簽到或不著工裝就簽到；簽到可不按打卡時間的先后，如出現簽到排序的爭執則以打卡時間的先后為依據排序。 5、銷售人員未親自打卡即簽到，取消個人當天接待資格（8小時），且不得離崗；打卡前簽到或不著工裝簽到，則該次簽到無效且該銷售人員視作最后簽到。
6、當班時，將外套、提包等私人用品放在公司規定的辦公區內，不允許擺放在銷售接待區內。 7、現場銷售主管負責安排銷售人員輪序接待客戶，監督銷售人員填寫《客戶來電記錄表》及《客戶來訪記錄表》，保證當日各種物料的后勤供應，負責辦公區域的清潔維護，碼放資料（樓書、戶型圖）等，負責記錄值班當日現場所缺并向銷售經理報告補齊。
8、接待客戶的輪序表上即將輪到的三名銷售顧問應提前坐到前臺等待接待客戶，其他銷售顧問則在辦公區等候。三名前臺處輪序銷售顧問需負責接聽前臺的電話并做客戶來電登記；當第一位前臺處輪序銷售顧問開始接待來訪客戶，第三位前臺處輪序銷售顧問需通知他/她后面一位銷售顧問到前臺準備。
9、如輪到接待的銷售顧問未按時坐在前臺排序，視為自動放棄一次接客戶機會。非因公務而錯過接待客戶的，不予補接（避免糾紛可將公務范疇明確）。
無論客戶是參觀還是調研，在客戶進入接待大廳時，銷售顧問應在第一時間主動上前去接待。項目現場開放展示期間，除非客戶主動提出不需要陪同看房，否則銷售顧問必須親自帶客戶看房。
10、午餐時間，每人用餐時間40分鐘（中途來客戶是否告知輪到接待的正在用餐的銷售人員？大的原則應是輪到接待應在前臺等候），超過時間錯過輪序不予補接客戶。由輪到接待的銷售人員在前臺等候，如離開則輪空。
如客戶比較多，現場銷售主管、銷售經理要隨時調配人員，不得怠慢來訪客人。 11、銷售現場如遇到客戶投訴或無理由退房，由剛接待過客戶的銷售顧問將客戶帶離銷售區域詢問原因，并及時知會現場銷售主管，必要時銷售經理予以協助，切忌出現現場混亂、吵鬧局面，影響其他來訪客戶。
12、在展銷會、廣告投放期間，客戶量、電話量多，應安排好前臺留守人員。在任何情況下不得出現前臺無人和電話無人接聽的情況。
13、特別注意在客戶流量較大時，應為客戶妥善安排休息、查詢及參觀環境，保證客戶不被冷落。 一、現場接待人員的專業知識要求 1、詳細了解項目產品性能及定位； 2、熟悉競爭項目，認知項目競爭對手的優勢及劣勢，對競爭項目做出公正評價，突出本項目優勢，不得對其他項目進行惡意攻擊； 3、對客戶的承諾嚴格限定在公司銷售文件中的規定項，超出公司范圍之內的，不得隨意承諾，可告知客戶在一定時間內，將為其進行了解咨詢，并給予答復。
4、熟知公司內部相關部門的職責定位。 二、現場銷售顧問的服務規范 1、禮貌相迎，微笑服務，讓顧客有賓至如歸的感覺； 2、互換名片，并請顧客到相應地點落座，并探知顧客對樓盤的認知度； 3、介紹金地企業文化及相關項目，建立顧客的信任感和親切感； 4、為客戶提供相關資料，帶領客戶看房； 5、看房的同時，不斷引用客戶姓名并增加親切感并向客戶介紹周邊環境優勢； 6、當顧客問及自己職責外的問題時，如不清楚要及時記錄并承諾回復時間，不得直接提供相關部門聯系方式或隨意承諾； 7、關注并及時記錄客戶的意見及顧客提及的相關項目； 8、根據實際情況請客戶填寫《來訪客戶調研表》（已填寫客戶不再填寫），達到公司的考核要求； 9、顧客離開時對客戶的到訪表示感謝，并留下客戶信息及聯系方式。
三、現場接待工作程序要求 1、客戶到達銷售現場，首先由輪序銷售顧問迎接問候，如確認客戶為其它銷售顧問的老客戶，請原銷售人員繼續接待，但應妥善處理交接，嚴緊讓客戶產生任何誤會；如原銷售人員暫時不在前臺，應請其它同事通知原銷售人員；如原銷售人員不能接待（未完成前一輪接待或當天輪休），則由輪序銷售人員做義務接待。 2、輪序銷售顧問接待時均攜帶全套銷售工具（裝有樓盤相關資料的文件夾、簽字筆、計算器、教鞭或激光筆、價格表等）。
3、如為新客戶，銷售顧問應首先進行客戶問候與自我介紹“您好，我是漢盛關山春曉的——請問有什么可以幫到您！您是第一次來嗎？”，拉進與客戶的距離；然后詳細向客戶介紹項目整體情況，并視情況介紹公司品牌，主動詢問客戶關心的戶型，針對客戶的提問做出解答； 4、銷售顧問引導客戶參觀項目整體規劃，介紹小區規模及基本情況，客戶現在所處位置，客戶具有購樓意向的樓棟位置等，并回答客戶提出的問題； 5、根據客戶意向，銷售顧問可引導客戶參觀并介紹相關戶型、樣板房、現樓或小區環境，并回答客戶提出的問題；。
二、房地產銷售工作內容是什么
分為銷售經理、銷售主管、置業顧問、策劃人員、權證/按揭人員等崗位1、銷售經理的崗位職責： ①、組織團隊工作： A.推動公司核心價值觀、戰略的貫徹和執行； 〃通過創造良好的銷售環境，樹立良好的企業形象； B.根據公司要求，充分調動銷售現場各員工的積極性，營造部門內部團結協作、優質高效的良好的工作氛圍； C.了解部門每一位員工的個性及優劣勢，幫助員工掃除業務成長過程中的障礙，培養員工個人發展能力； D.將部門銷售工作與任務分解成每位員工的工作，并督促其完成； E.評定現場銷售人員的能力及其業績表現，并負責銷售人員的招聘、培訓、獎懲及調配； ②、制訂計劃： A.為項目的整體營銷提供決策參考； B.制定年度、季度、月度營銷計劃（營銷策略、營銷計劃）； 〃制定和監督執行促銷活動計劃； C.制定并監督執行市場調查計劃，進行市場分析； D.與項目策劃人員一起制定市場推廣計劃和預算，并監督投放過程和效果，及時評估和調整； E.與工程部、開發商磋商，結合市場情況作出合理的銷售計劃； F.進行銷售渠道*策設計和完善，實施市場推進計劃，對過程及結果進行監控和評估； ③、監督、控制、協調各項工作： A.制定本部門的工作規范、行為準則及獎懲制度； B.指導本部門（售樓部）各項工作的實施，控制工作的進程； C.協調部門（售樓部）與其他部門（非售樓部）之間的合作關系； D.定期召開部門（售樓部）會議，以便統一觀念，協調進程； E.了解客戶的基本情況，按時向開發公司匯報銷售情況和統計資料； F.及時了解本公司的基本數據，做好信息共享；G.負責落實銷售款的回收工作，掌握合同的簽訂情況； H.考慮并制定現場銷售工作流程和標準，組織員工研究確定； I.將部門工作和任務分解到每位員工，并進行指導實施。
據此建立考核指標體系，并建立薪酬體系； J.根據公司階段狀況和要求或市場反饋，對銷售工作作出策略調整； K.督促員工加強學習，組織銷售培訓，支持員工對新工作方法或流程的實踐； L.組織銷售人員及時總結交流營銷經驗，加強業務交流，不斷提高業務水平； M.溝通上下級及本部門與公司內外各相關部門，清除部門工作障礙，為本部門工作開展挖掘資源、提高效率，保證銷售進度； N.配合公司其他部門的工作，為其提供市場預測、反饋及營銷方面的支持； O.做好項目解釋，現場業主投訴等工作；2、銷售主管的崗位職責： 房地產銷售主管其實是房地產銷售經理的左右手，配合經理做好日常管理工作，在銷售人員無法解決客戶的問題時，負責解決客戶提出的疑難問題，同時，也負責日常銷售統計工作等，主要工作內容如下： ①、協助經理搞好日常的管理工作： A.嚴格遵守并執行公司各項規章管理制度，起到以身作則的帶頭作用； B.協助經理搞好工作安排，制定值班人員安排表交公司總臺，并通知到本人； C.自覺遵守作息時間，協助銷售經理搞好考勤、考核制度，嚴禁遲到、早退現象發生，如若發現，按人事管理制度執行； D.協助經理每周組織銷售人員開總結例會，分析上周銷售情況、問題、提出建議； E.嚴格要求銷售人員的儀態、儀表、言談、舉止，熱情禮貌對待客戶，提高服務質量，樹立品牌形象； F.檢查工裝、工牌的穿戴，不許穿拖鞋、吊帶裙、漏臍裝等奇裝異服；G.愛護公物，帶頭做好售樓處、樣板房的清潔衛生工作； H.積極參加公司舉辦的專業培訓，認真學習房地產專業知識及法規，提高個人和銷售人員的整體素質、銷售技巧、語言表達能力； I.培養集體協作精神和工作默契，其他員工接待客戶時，應積極主動的給予配合，促進成交，對于不能成交的原因，進行分析、總結、找出問題所在；J.善于控制銷售現場的氣氛和人員的調配工作，細心觀察，及時地給予配合，把握機會達成成交。 ②、解決客戶提出的疑難問題： A.一般銷售人員由于銷售經驗不足，可能無法回答有些客戶提出的問題，這時，就需要專業知識強和銷售經驗更豐富的銷售主管出馬，為客戶解決疑難問題，取得客戶的信任； B.以誠懇的態度、平和的心態傾聽客戶訴說，取得客戶的理解。
耐心而細致地同客戶溝通，以親切的態度來穩定客戶的情緒； C.認真地向客戶闡明公司的工作程序和原則，想辦法解決客戶提出的疑難問題，盡量贏得客戶對本公司的信譽與個人素質的認可和信賴。 ③、日常統計工作： A.每天認真統計來電量、區域、客戶群，找準銷售定位； B.認真統計到訪客戶量、客戶需求、面積、戶型、反映的問題比例； C.每周對來電量、到訪客戶量進行總結，在每周公司銷售例會上進行匯報； D.了解項目的價格、戶型、朝向、面積、定位、交通、周邊環境和配套等，抓住賣點； E.了解市場情況進行比較、分析，找出銷售難點和影響因素，協助經理提出方案和建議； F.做好在定期內對樓盤收取的定金，并熟練掌握開具收據、支票、本票、匯票等手續流程； G.做好定金收據、認購書、傭金收據的核對、登記、存檔，有錯漏要及時向公司領導匯報； H.做好收款、銷售登記工作，做好銷售進度表； I.跟蹤客戶的補定、交首期、簽合同、收按揭資料、辦理按揭手續等工作； J.做好銷售報表，銷售總結。
三、萬科地產職員職務行為準則
萬科地產職員職務行為準則
萬科地產職員職務行為準則
1.總則
1.1本準則體現了萬科價值觀的基本要求，職員應當熟知并遵守。
1.2公司尊重職員的正當權益，通過本準則界定公司利益與職員個人利益，避免二者發生沖突。
1.3職員違反本準則可能導致公司與之解除勞動合同。職員違反本準則給公司造成經濟損失，公司將依法追索經濟賠償。職員行為涉嫌刑事犯罪，公司將報告司法機關處理。
2.職務權責
2.1經營活動
2.1.1職員應守法、誠實地履行自己的職責，任何私人理由都不應成為其職務行為的動機。
2.1.2維護公司利益是職員的義務。職員不得從事、參與、支持、縱容對公司有現實或潛在危害的行為。發現公司利益受到損害，職員應向公司匯報，不得拖延或隱瞞。
2.1.3在未經授權的情況下，職員不得超越本職業務和職權范圍從事經營活動。
2.1.4除本職日常業務外，未經公司授權或批準，職員不得從事下列活動：
(1)以公司名義進行考察、談判、簽約、招投標、競拍等；
(2)以公司名義提供擔保、證明；
四、房地產人員的職業道德有哪些要求
第一條 為在房地產行業培育和踐行社會主義核心價值觀，加強行業誠信建設，規范從業人員行為，培育從業人員的職業道德和職業精神，提高行業整體素質，根據國家有關法律法規，結合行業實際，制訂《房地產從業人員職業道德準則》（以下簡稱《準則》）。
第二條 本準則所稱職業道德，是指房地產從業人員在房地產開發建設等活動中應當遵循的道德原則和行為規范。 第三條 遵紀守法。
遵守國家法律、法規，在國家法律、法規授權和行業主管機關許可的范圍內開展業務，做到依法執業，令行禁止。 第四條 愛崗敬業。
熱愛行業，忠于職守，有高度的事業心和責任感，具有勤奮務實、團結奮進、勇于創新、甘于奉獻的職業精神。 第五條 重視質量。
嚴格執行行業技術標準，把好房屋產品質量關，不以次充好，不以假亂真，不粗制濫造，不“缺斤少兩”，為社會提供合格產品。 第六條 恪守職業道德。
誠實守信，不做虛假、不實的房地產廣告，在房屋銷售中不制造虛假房源，不故意隱瞞、修改應當公示的規劃設計內容。 第七條 公平競爭。
不詆毀同行，不誤導輿論，不侵犯知識產權，不參與非任職機構的同業競爭業務，不泄露任職機構的商業秘密，維護行業共同利益。 第八條 加強學習。
不斷提高思想道德素質、科學文化素質和技術業務素質。 第九條 承擔社會責任，履行應盡義務。
積極參與公益、慈善事業，發揮愛心，奉獻社會。 第十條 中國房地產業協會負責本準則的實施、監督、檢查工作。
第十一條 本準則自發布之日起生效。 擴展資料： 為貫徹落實**《社會信用體系建設規劃綱要（2014-2020年）》（國發〔2014〕21號）文件精神和民*部等八部委《關于推進行業協會商會誠信自律建設工作的意見》（民發〔2014〕225號）的要求，推進行業自律和社會信用體系建設，提高行業協會公信力，規范和完善房地產市場秩序，中國房地產業協會依據國家有關法律法規，結合行業實際，廣泛征求會員企業、社會各界專家意見，并經全體會員審議通過，制定了《房地產開發企業自律公約》，同時還制定了《房地產從業人員職業道德準則》。
參考資料：房地產從業人員職業道德準則。
五、新會計準則下房地產企業視同銷售行為如何進行會計賬務處理
視同銷售行為的不同會計處理 稅法規定了八種視同銷售行為：（1）將貨物交付他人代銷；（2）銷售代銷貨物；（3）設有兩個以上共⑹敵型騁緩慫愕哪傷叭耍蹺锎右桓齷掛撲推淥褂糜諳郟喙鼗股柙諭幌兀ㄊ校┑某猓唬？）將自產或委托加工的貨物用于非應稅項目；（5）將自產、委托加工或購買的貨物作為投資，提供給其他單位或個體經營者；（6）將自產、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者；（7）將自產、委托加工的貨物用于集體福利或個人消費；（8）將自產、委托加工或購買的貨物無償贈送他人。
雖然這八種行為都屬于增值稅的征稅范圍，但由于在銷售收入確認上的差異，導致所得稅的計算方法不一樣，可以將其分為應稅銷售類和會計銷售類進行會計處理。 增值稅的計算 應稅銷售類包括四種視同銷售行為：（1）將自產或委托加工的貨物用于非應稅項目；（2）將自產、委托加工或購買的貨物作為投資，提供給其他單位或個體經營者；（3）將自產、委托加工的貨物用于集體福利；（4）將自產、委托加工或購買的貨物無償贈送他人。
企業發生以上四種應稅銷售行為時，是一種內部結轉關系，不存在銷售行為，不符合銷售成立的標志，企業不會由于發生上述行為而增加現金流量，也不會增加企業的營業利潤。因此，會計上不作銷售處理，而按成本結轉，但按稅法規定，視同銷售行為應計算并交納各種稅費。
會計銷售類也包括四種視同銷售行為：（1）將貨物交付他人代銷；（2）銷售代銷貨物；（3）將自產、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者；（4）將自產、委托加工的貨物用于個人消費。 企業發生上述四種會計銷售行為時，會計上作銷售處理，計算銷售收入，并按稅法規定交納增值稅。
下面試舉一例說明兩類業務處理的異同。 某企業有一批自產的產品，產品成本為120萬元，銷售價為160萬元，假設該批產品分別用于（1）對外投資；（2）分配給股東。
兩種情況下賬務處理應為： 1.該批產品用于對外投資時屬于應稅銷售類業務，其會計處理為： 借：長期股權投資1472000 貸：產成品1200000 應交稅金———應交增值稅（銷項稅額）272000(1600000*17%) 2.該批產成品分配給股東時屬于會計銷售業務，其會計處理為： 借：利潤分配———應付股利1872000 貸：主營業務收入1600000 應交稅金———應交增值稅（銷項稅額）272000(1600000*17%) 從以上實例可以看出，應稅銷售類和會計銷售類在計算增值稅時的稅基是一樣的，即都按銷售收入計稅，但應稅銷售類如第一種情況按產成品成本結轉，不確認銷售收入，而會計銷售類如第二種情況要確認產品銷售收入。 所得稅的計算 由于應稅銷售業務處理中，是按產成品成本結轉，未計算產品銷售收入，因此在計算應納稅所得額時，應對會計利潤進行調整。
仍以上例為例，則會計利潤中應加入160萬元的產品銷售收入來計算應納稅所得額。 會計銷售業務處理中，由于會計利潤已包括160萬元的產品銷售收入，因此不需再作應納稅所得額的調整。
綜上所述，不管是應稅銷售還是會計銷售，有關增值稅和所得稅繳納最終數額是一致的，這樣，既防止了企業借各種名義逃避納稅，又保證了國家稅收足額入庫。
