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一、審計房地產企業的重要流程
從稅務的角度來看的，這是一般審計經常關注的地方，不過本質上還是看這些房子是不是真的賣出去了，從逃稅的角度來看，很多房地產企業為了少交稅或者晚交稅，往往房子已經賣出去了但是還不確認收入，這里房地產企業的思考是設法壓低利潤，少交企業所得稅、營業稅和土地增值稅，一般會出現的問題是：
1 推遲確認收入資金實際已經回收了，但是不確認收入，那么利潤表上的數字就不會好看，那么所得稅就會相應減少；但是審計的時候可以通過關注往來賬來看企業是不是確認收入。
2 企業轉讓不動產必須繳納5%的營業稅，這里必須進行測算了，就是將主營業務收入X5%進行測算，看企業是不是少交稅了，不過要在主營業務收入正確的前提下，如果收入的不正確，稅肯定有問題的。
3 土地增值稅應在房地產合同簽訂后7天里申報，它的計算很復雜，測算也不便，所以大概和以前年度進行比較然后看看日期什么的，然后看看有沒有什么重要的文件什么的。?
；審計去審房地產，最重要的就是房地產企業的收入確認問題，很多企業的房子是預售的，但是實際上并不符合收入確認的條件，房地產公司為了達到銀行進一步融資的負債率等指標，就會設法操縱利潤。所以到房地產行業要特別注意以下幾點：
1 反復研究房地產的銷售合同是否符合收入的確認原則，并且必須要實地觀看銷售樓盤的入住率，看是否屬于提前確認收入的問題。
2 注意測算銀行的長期借款利率，特別是看是否看屬于費用化的部分企業也予以資本化從而使得利潤數字達到一定標準
3 注意看是否有投資性房地產，其公允價值如何獲得、如何計價等
4 房地產的產權是否轉移，查看房地產轉移的相關文件。
二、審計房地產企業的重要流程
從稅務的角度來看的，這是一般審計經常關注的地方，不過本質上還是看這些房子是不是真的賣出去了，從逃稅的角度來看，很多房地產企業為了少交稅或者晚交稅，往往房子已經賣出去了但是還不確認收入，這里房地產企業的思考是設法壓低利潤，少交企業所得稅、營業稅和土地增值稅，一般會出現的問題是： 1 推遲確認收入資金實際已經回收了，但是不確認收入，那么利潤表上的數字就不會好看，那么所得稅就會相應減少；但是審計的時候可以通過關注往來賬來看企業是不是確認收入。
2 企業轉讓不動產必須繳納5%的營業稅，這里必須進行測算了，就是將主營業務收入X5%進行測算，看企業是不是少交稅了，不過要在主營業務收入正確的前提下，如果收入的不正確，稅肯定有問題的。 3 土地增值稅應在房地產合同簽訂后7天里申報，它的計算很復雜，測算也不便，所以大概和以前年度進行比較然后看看日期什么的，然后看看有沒有什么重要的文件什么的。
? ；審計去審房地產，最重要的就是房地產企業的收入確認問題，很多企業的房子是預售的，但是實際上并不符合收入確認的條件，房地產公司為了達到銀行進一步融資的負債率等指標，就會設法操縱利潤。所以到房地產行業要特別注意以下幾點：1 反復研究房地產的銷售合同是否符合收入的確認原則，并且必須要實地觀看銷售樓盤的入住率，看是否屬于提前確認收入的問題。
2 注意測算銀行的長期借款利率，特別是看是否看屬于費用化的部分企業也予以資本化從而使得利潤數字達到一定標準3 注意看是否有投資性房地產，其公允價值如何獲得、如何計價等4 房地產的產權是否轉移，查看房地產轉移的相關文件。
三、房地產企業內部審計的特點房地產企業內部審計與工業企業相比,有哪
房地產企業是資金密集型企業，開發經營具有涉及面廣、項目耗資巨大、投資周期長、資金回收慢、經營風險大等特點，下屬公司地域分散、管理鏈條長，集團總部為了加強管控，在總部設立比較強大的內部審計機構，內審人員對各下屬單位進行橫向比較、分析，及時找出管理中的薄弱環節提請管理層加以改進。
隨著企業保護資產、加強內部控制、提高經營管理水平和經濟效益的需求，領導對審計意義的理解及重視程度不斷提高，內部審計的職能逐步發展為企業經營管理審計，或者稱為綜合審計。 房地產內部審計的特點和難點： 房地產業務流程的復雜性，決定著內控審計手段和方法的復雜性、多樣性與專業性，需要多學科和多專業的相互配合，需要從社會、行業、專業的角度全方位的思考審計方法、控制手段和評價原則，從而促進企業建立更加完善的內部審計體系，充分發揮內部審計的戰略職能優勢。
對于房地產內部審計難點的分析： 1、信息溝通不對等，增加跨區域經營管理的難度 房地產公司多為跨地域、跨業態的項目公司開發模式，對外埠項目的管理信息不暢，監督不到位、不及時，使得集團管理信息的時效性、準確性、完整性方面存在很多漏洞。 項目公司發生的問題不能及時準確的反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。
例如外埠項目公司招投標過程存在營私舞弊現象，由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發現破綻。后期企業內審部門在對該項目進行例行審計時發現問題，但損失已既成事實。
2、房地產開發產品的特性造成短期牟利行為 房地產企業的產品具有建設周期長、高投入、獨立性、一次性等特點。地理位置唯一、結構設計復雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發項目在具有一定相關性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理復雜多變，增加了舞弊行為發生的可能性。
又因為建設過程歷時周期長，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性很強。另外，產品的一次性使項目公司的存續時間較短，項目完成后項目公司的各級人員便要面對去與留的新選擇，使項目公司成員缺乏對本企業的歸屬感，給舞弊行為提供了主觀心理的動因。
3、管理體系不完善 管理體系不完善不僅體現在剛進入房地產領域的企業，在一些老牌房地產集團也同樣存在諸多問題。 如：工程現場管理與成本控制不相容崗位的分離與制約問題；制度執行過程中缺少督促機制，對違規行為缺少有效的懲罰措施等。
房地產企業在注重短期經營效果的考核的同時，不應忽視對企業影響長遠的管理制度的完善和維護。 4、房地產的建造價格具有隱蔽性的特點 各種材料價格、設計、施工招投標價格均具有隱蔽性，致使最終的開發產品的建造價格相對于社會存在不公開性。
一些企業并未在每個項目的開發后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現價格信息的內部共享，而一些較大規模的企業也不一定設立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎價格（如材料）又具有時間性，地域性，所以，社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。
價格隱蔽性的現實存在，給企業的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發生提供了機會。 以上問題的產生要求內部審計必須從經營管理的全過程進行監督，事前審計、過程審計和結果審計，是審計監督時間范圍的擴大，也是審計角度的轉變。
因為舞弊行為可能產生在招投標中，產生在結算中，產生在工程管理中，產生在每一份合同的簽訂過程中。 所以對全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能的關鍵。
在實際工作中，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要的措施和手段的運用，如：項目收購的盡職調查、對公司運營制度、預算、崗位配置、業務流程等控制要素的評價與指導；事中對以項目可研、預算和以合同臺帳為主線的合同內容和執行情況的監督；事后對合同執行結果的驗收與審查，項目開發經濟效益與預期的對比、評價。 從而使全過程控制、監督真正做到意識和行動的統一。
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四、審計要去審房地產注重審哪些地方
審計去審房地產，最重要的就是房地產企業的收入確認問題，很多企業的房子是預售的，但是實際上并不符合收入確認的條件，房地產公司為了達到銀行進一步融資的負債率等指標，就會設法操縱利潤。
所以到房地產行業要特別注意以下幾點：1 反復研究房地產的銷售合同是否符合收入的確認原則，并且必須要實地觀看銷售樓盤的入住率，看是否屬于提前確認收入的問題。2 注意測算銀行的長期借款利率，特別是看是否看屬于費用化的部分企業也予以資本化從而使得利潤數字達到一定標準3 注意看是否有投資性房地產，其公允價值如何獲得、如何計價等4 房地產的產權是否轉移，查看房地產轉移的相關文件。
不知道這樣回答您覺得如何~。
五、房地產開發企業籌資中的審計策略是什么
1。
對預售開發產品中常見的問題 （1）檢查《房地產預售許可證》，明確許可證發放時間。檢查收取預售樓款的原始憑證及預售合同，明確款項收取時間，然后與《房地產預售許可證》取得時間比較，確定是否存在預售開發產品未取得房屋預售許可證的問題。
在審計中要注意，房地產開發企業收取的預售樓款不僅僅在"預收賬款"中反映，要對"應收賬款""其他應收款""預收賬款""其他應付款"等往來款明細賬進行審查，了解各科目所核算業務中有無預收售樓款。 （2）可將收取的預售樓款與收款原始憑證及房屋預售合同核對，對掛賬的非預收售樓款要明確款項的性質、金額及收款時間，判斷是否存在違規收取"誠意金"等認購款的情況。
（3）檢查"其他應收款"明細賬時，對員工備用金借款要關注借款人職位、借款金額、借款時間及歸還時間要檢查相關原始單據，判斷借款的合理性。 同時要檢查收取購房認籌款的會計處理。
如果會計處理時將收取的購房認籌款直接沖減"其他應收款"中職工借款，可能存在公司借款給內部員工參與認購的情況。 （4）檢查關聯企業間往來款明細賬時，要明確往來款項的性質、金額及發生時間。
如果存在由關聯企業代收房款的情況，要取得收款原始單據、相關銷售合同檢查，關注房屋交付使用情況記錄，尤其要注意期后是否有銷售退回，判斷是否存在虛假銷售問題。 （5）在對往來款項詳細檢查的基礎上，匯總各月已收取的房屋、商鋪、車位等銷售款或定金，測算應交稅金；對已取得的各月納稅申報表進行檢查，將測算的應交稅金與已預交稅金進行比較，確定是否存在延遲申報納稅或未足額繳納稅金的情況。
（6）對房屋銷售明細表及房屋銷售合同進行檢查，要重點關注銷售價格明顯偏低的合同，要求被審計單位解釋銷售價格明顯偏低的原因。 據被審計單位的性質，判斷低價銷售的合規合法性，如是國有企業，要注意低價銷售是否經過相關主管部門的授權批準，是否造成國有資產流失。
取得企業所得稅納稅申報表，檢查價格明顯偏低的銷售有無按當月同類房屋正常銷售價格申報納稅。 （7）結合收入、成本的檢查，確定房屋銷售收入確認時間，檢查在往來款項中掛賬的預收銷售款是否及時轉為收入，關注有無長期掛賬未支付的債務，檢查入賬時的原始單據，確定是否存在虛掛債務，隱匿銷售收入的情況。
2。對向銀行貸款及利用關聯企業資金中的常見問題 （1）檢查"應收賬款""其他應收款"等應收債權時，關注有無長期掛賬的應收售樓款；取得相關分期收款銷售合同時，可將合同中約定的收款時間、收款金額與賬面數核對。
正常的分期收款銷售中，應收售樓款掛賬時間不會太長，也可以與房屋銷售合同核對。 存在虛假收取首付款時，應收售樓款金額及收款時間與房屋銷售合同均無法核對。
（2）檢查關聯企業間往來款明細賬時，如果存在房地產開發企業將大額資金轉至關聯企業，短期內資金又由關聯企業轉回的情況，要檢查相關原始憑證，關注轉賬單上注明的款項用途。可根據關聯企業間經營范圍、業務性質等情況，判斷資金劃轉是否合理，是否存在虛構房屋構建業務套取銀行信貸資金的行為。
（3）檢查房屋銷售合同時，要關注購房人中是否有本企業員工，如有本企業員工，追查首付款收取的原始憑證；要檢查按揭合同內容填寫是否完整（虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款的內容填寫往往不完整）；要檢查業主入住手續簽證資料，虛假銷售往往沒有業主入住資料；檢查往來款中是否有長期掛賬的異常項目，對定期等額增加的往來款要重點檢查，因為可能是每月支付的銀行按揭款掛賬；必要時還可到所售樓盤了解房屋的使用情況；要測算應付銀行借款利息金額，與財務費用中銀行借款利息金額對比。 通過以上檢查程序，可確定是否存在利用"內部按揭"套取銀行資金情況。
（4）對銀行借款合同及抵押合同、貸款信息卡等資料檢查時，要關注抵押物的名稱、權屬人，再與房地產開發企業賬面記載資產對比，可由此發現是否存在賬外資產及違規抵押等問題。如是其他單位提供借款擔保，要了解房地產開發企業與擔保單位之間的關系，關注與擔保單位間的業務往來，檢查是否存在與擔保事項有關的異常費用支付。
（5）對向關聯企業借款的合同或協議，要檢查約定利率有無超出國家相關規定，有無不合理的借款條件；測算利息計算是否正確；檢查利息列支單據是否合法；對企業所得稅匯算清繳資料，要檢查不符合企業所得稅稅前扣除標準的借款費用是否已作納稅調整。 以上便是房地產開發企業籌資中的審計策略分析內容，僅供參考。
六、審計房地產行業,應注意哪些問題
我參加過這方面的培訓，老師總結資料不錯，發給你看看，希望你能有所收獲： 應重點關注的幾個問題及相應的審計取證： （一）收入 根據《企業會計具體準則-收入》的定義作為判斷的基礎，同時要考慮房地產的特殊性。
房地產開發企業提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地產開發企業銷售商品，特別是住宅，往往采取銀行按揭的方式，即購房戶僅繳納所購房款的20%及以上不等，其余房款則由按揭貸款銀行提供，購房戶根據同銀行達成的協議，在以后年度，向銀行定期歸還貸款本金和利息；一般情況下，在客戶已辦妥銀行按揭并收到按揭款時確認收入，但是根據企業的管理要求不同，現在不少的房地產開發企業在收到首付款時即確認收入，有的尚未辦妥按揭手續，而在應收賬款科目核算，特別是對于年終促銷的房地產公司，年度資產負債表會形成很大一筆應收賬款。 審計取證： （1）索取商品房預售許可證，看企業已售并確認收入的商品房是否在商品房預售許可證上。
（2）索取企業提供的銷售清單，與銷售部的房屋買賣合同統計表進行對比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。 （3）抽查部分購房合同，特別是交樓時間的規定及辦理房產證、土地使用證的期限。
關注交鑰匙的手續及客戶辦理入住的程序，并抽查部分業主辦理入住的有關資料。 （4）從銷售代理商處取得已售樓宇結算統計表，并對照認購書、企業銷售清單，看三者是否一致。
（5）從物業管理公司取得已售和未售住宅物業管理費的收取情況統計表。 對已售商品房進行抽查，看業主入住情況，并對未售樓宇進行盤點。
同時可結合對售樓處銷售樓宇銷售進度表進行判斷已開發商品房的銷售情況。 （6）關注應收賬款在資產負債表日后收款情況，對應收賬款的賬齡進行分析，以判斷企業是否存在虛記收入的情況，尤其是長期未辦妥按揭的客戶。
（二）完工產品成本結轉 房地產開發企業特別是規模開發的房地產企業在開發房地產時，由于開發周期長，完工產品結算進度與賬面發生的成本往往不一致，如果根據賬面成本結轉完工產品成本，必然存在少結轉成本的情況；現在開發的商品房往往都分為地上和地下部分，這也是開發商調節利潤的主要工具。 企業往往依據外部工程決算審計將房產成本分為地上、地下兩部分，將其進行人為的割離，這樣地下基礎部分的成本全部由地下的產品承擔。
地上部分的成本就大幅下降，造成結轉的主營業務成本嚴重失實。還有不少企業不能用于銷售的水箱間等作為均攤成本的基數以達到降低成本的目的。
審計取證： （1）分析賬面是否有大額的預付賬款掛帳，對房地產公司來說，預付賬款大多數是開發成本的組成部分，但為了少轉成本，企業往往以未結算為借口在預付賬款掛帳。 （2）索取開發商完整的預算資料及大項變更資料，從工程部門索取工程完工進度報告，從合同管理部門索取企業與開發商簽訂的合同，分析開發商是否足額預計商品房開發成本及與之對應的應付建造承包商工程款。
（3）如已完工程，應索取施工方報審的結算資料，企業往往對應合理估計的變更成本不入賬，等決算出來時進行調整，這種做法實際上可用來調節利潤并虛減了負債。 （4）索取企業的成本結轉表，復核所采用的結轉方法是否合理。
有的企業按平均成本進行結算，但收入是按實際銷售，造成了收入成本的嚴重不配比。 關注自用樓層的成本結轉是否與其他銷售部分結轉的方法是否相同，不少企業自用的樓層成本按平均成本進行結轉，銷售部分按制定的分配方法進行結轉。
（5）一般規范房地產公司只對總承包商，可向總包方詢問截止資產負債表日，開發商應付施工單位的結算工程款情況。 （三）稅金 房地產公司的營業稅與所得稅往往按預收的售房款的一定比例預交。
對預收賬款的余額應交的稅款進行測算并與待攤費用的預交稅金進行比較，計算是否少提稅金。根據我國房地產開發企業所得稅征收的一貫做法，稅務部門一般根據預收售房款預計所得稅，年終，根據注冊會計師的查賬報告，經審計后的凈利潤，按確定的稅率，計算實際應征收的所得稅。
因此，完工商品房銷售成本的結轉準確與否，對企業所得稅及凈利潤計算影響重大，而且成本結轉的多與少，經常成為上市公司操縱利潤的一種手段。房地產公司自用的房產往往不結轉固定資產，仍在開發產品中核算，不計提折舊，也不按視同銷售計算應繳納的營業稅，也不交納房產稅等。
房地產公司目前稅費漏洞最大的為土地增值稅，基本上都不繳納。或只繳納很少的一部分。
房地產公司比較常見的少繳稅款還有印花稅。 （四）關于利息資本化 一般企業與購建固定資產有關的專門借款在滿足一定的條件下，專門借款所發生的利息允許計入相關資產的成本當中，即所謂的利息資本化；同時《企業會計制度》也規定，房地產開發企業借入的與房地產開發有關的利息支出在開發產品完工之前，計入房地產開發成本。
房地產公司根據不同的目的，有的加大利息資本化，有的則不進行利息資本化全部記入當期費用。主要應關注加大利息資本化部分。
審計取證： 1、索取借款合同，關注借款合同是否與開發房地產有關、借款利率、借款期限，結合已資本化。
