榮觀房產網一、涉外房地產概念與基本內容是什么
涉外房地產，泛指我國與國外有關的一切房地產活動，可以從3個方面來認識： （1）主體涉外，指房地產經營主體或財產權益主體具有涉外因素。
不僅合資、合作開發房地產屬于涉外房地產，而且外國人或港、澳、臺同胞承租國內房地產情況，也屬于涉外房地產，因為房屋及土地的所有和使用直接關聯著涉外權益。 （2）行為涉外，指房地產經營活動或經濟活動的法律行為具有涉外因素。
（3）標的涉外，主要指我國在國外享有所有權及承租權的房地產以及所發生的經濟活動。 一般來說，涉外房地產主要包括以下二個方面的內容： 1。
外向型房地產 外向型房地產是指建造商品房向境外人士銷售。 它又包括兩個方面的內容， 一是我們通常所說的外銷商品房 二是中資直接在海外投資開發并在當地經營銷售房地產。
目前，我國的一些公司開始在海外從事房地產投資開發，但數量不多，規模較小，主要集中在香港、澳門、美國、加拿大、泰國、澳大利亞等國家和地區。 國家對海外房地產開發投資有嚴格的限制，以避免資金大量外流。
根據有關規定，我方到海外投資100萬美元以上的項目，要由對外經濟貿易部征求我駐外使領館及有關部門的意見后審批，并報對外經濟貿易部備案和領取批準證書。 此外，在敏感地區、未建交國家及港澳地區投資的，無論投資大小，均需經對外經濟貿易部審批（港澳地區還需經**港澳辦審查同意）。
2。引進外資開發房地產 引進外資開發房地產的主要目的在于補充國內房地產投資的不足，從而以更快的步伐大力發展以住宅建設為主的房地產業。
二、如何加強對涉外房地產企業所得稅
加強對涉外房地產企業所得稅的方法如下： 1。
密切部門協作，加強稅源調查 一是加強涉外房地產企業所得稅征管，必須加強與房管、建設、質檢等有關部門的密切配合。當前，應與建設部門建立工作聯系制度，定期取得其審批的綜合驗收企業名單，督促已交付使用商品房企業按時結算銷售收入。
同時，建立與房管、工商、地稅、財*等部門協作，實現資料共享、信息互通，實時掌握涉外房地產企業從工程動工、預售樓房到竣工驗收、理權的全過程動態信息資料，強化源泉控管。此外，對辦理工商注冊后不辦理國稅登記的房地產企業，根據工商部門提供的信息，督促其辦理國稅登記；根據地稅部門提供的涉外房地產企業營業稅繳納情況，分析其所得稅申報是否真實；根據財*部門提供的涉外房地產企業契稅繳納情況，進行數據比對，測算企業申報預繳所得稅的真實性。
對個別賬證不全、征收難度大的個案，應加強與地稅等部門配合，內查外調，對偷稅行為，從重處罰。 二是針對涉外房地產企業所得稅稅源項目周期長、實現時間難確定、變動幅度大等特點，方面應要求企業報送房地產開發項目的、開發面積、工程預算和工程進度等情況，掌握項目開發成本第一手資料，同時根據房地產企業項目建筑平面圖，分戶、分項目逐一建立銷（預）售臺賬。
另一方面，應從房管部門等渠道了解、掌握房地產開發項目的套數、均價、銷售動態等相關信息資料，將上述兩類數據納入計算機管理，定期進行數據比對，提高稅源監控水平。 2。
加強日常管理，提高申報質量 針對房地產行業經營和核算特點，實行分類管理。實行查賬征收的企業為A類；預售房地產，實行預征所得稅的企業為B類；實行核定征收企業為C類。
對企業分類實行動態管理，一年一定。對查賬征收戶，應做到能據實申報營業收入，正確計算成本費用，如實反映經營利潤，按現行國家有關稅法規定申報納稅：對核定征收戶，應要求企業在正確反映營業收入的基礎上，按核定的利潤率計算利潤，再依現行稅法規定稅率計稅。
為強化稅源管理，應深入開展納稅評估，確保申報質量。在評稅過程中，應注重“三個結合”：一是資料收集注重企業財會信息與市場信息相結合。
全面收集備開發項目的路段、檔次、套數、均價、銷售動態、類似項目市場銷售價格信息等相關信息資料，并錄入計算機管理分析，為實施評估提供合理的參考標準。 二是評估對象注重普遍評估與重點評估相結合。
按年對所有企業全面進行納稅評估，在此基礎上針對有開工項目而未申報所得稅，或申報稅款偏低以及往來款項數據異常的企業實施重點評估，找出疑點問題，進行約談舉證。三是在評估指標上注重收入項目與應付款項數據對比相結合。
對收入偏低而應付款項偏高以及沒有雜物間和車庫收入的情況，確定為重點評估項目，進行約談舉證，并要求企業提供相關事實說明、憑證、依據。 由于房地產企業項目周期長，銷售價格隨市場變動大，完工時間和銷售整體實現時間通常相差很大，在銷售整體實現前難以準確核算項目的應稅所得額，為確保應納稅款及時均衡入庫和企業承擔合理的所得稅稅負，應結合當地涉外房地產行業平均利潤，對企業預售房地產收入依照較合理的預計利潤率按季預征所得稅。
同時，及時了解涉外房地產企業工程進度，掌握其預售房的開盤時間、工程進度、售房情況，建立信息資料檔案，做好預售樓款的所得稅預征工作。對未按時申報所得稅的涉外房地產企業積極催報催繳，督促其及時足額繳納預征稅款。
此外，應積極推行稅務審計，提高稅務檢查的科學化、精細化水平；加強從事涉外房地產企業所得稅審計人員的培訓，熟練掌握和運用相應的審計技巧和工具，不斷提高審計人員靈活運用審計工具、審計技術的能力和水平。
三、涉外房地產企業所得稅*策是怎樣的
房地產企業作為一個特殊的行業，在會計核算與稅務管理上都有別于其他行業，主要表現在經營對象、銷售方式、成本結轉和征收方式等方面。
針對于房地產行業的這種特殊性，國稅總局制定了適用于外商投資房地產企業的所得稅稅收管理制度。 目前外資房地產企業主要適用以下幾個文件： 1、《國家稅務總局關于外商投資企業從事房地產開發經營征收所得稅有關問題的通知》（國稅發[1995]193號） 2、《關于外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知》（國稅發[2001]142號） 下面就外資房地產企業所得稅的相關*策做如下介紹： 一、應納稅所得額的確定 （一）房地產開發企業所得稅的計算公式 企業從事房地產經營業務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法的規定計算繳納企業所得稅。
當期應納稅額，按以下公式計算： 應納稅額=應納稅所得額*適用稅率-已售房產已預征的所得稅+當期預征所得稅 此公式函蓋了外商投資房地產企業開發的項目分別處于經營期及建設期的情況，對于還處于建設期的項目根據現行*策規定應按預收款的10%核定利潤率繳納所得稅，所以，公式中的當期預征所得稅是特指既有處于經營期開發項目又有處于建設期開發項目的外商投資房地產企業，同時，自房地產開始銷售起對企業取得的收入不再預征企業所得稅，但在房地產開始銷售至辦理建設期匯算期間，如企業納稅申報時不能準確核算房屋成本費用，主管稅務機關可依據稅法有關規定，暫按10%的利潤率計算征收企業所得稅。 （二）連片、滾動開發的應納稅所得額的確定 對于從事連片、滾動開發的外商投資房地產企業，應依據權責發生制原則按照財務核算實際成果確定應納稅所得額并計算征收所得稅，不再進行單獨項目的建設期匯算。
對企業取得的按揭生效之前的預收款項，應依照有關規定預繳企業所得稅，在企業將上述預收款項結轉收入時，已預征的企業所得稅應相應及時作出調整。 上述從事連片、滾動開發業務的房地產企業是指無固定開發項目，長期從事房地產開發經營業務的專業開發公司或類似企業。
1、房地產銷售收入的確定，以權責發生制為原則，可根據不同的銷售方式，按以下原則確定： （1）采取一次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發票之日作為銷售收入的實現。 （2）采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現。
四、涉外房地產交易應遵循哪些原則
第一條 為適應對外開放和外向型經濟發展的需要，加強涉外房產交易管理，根據國家有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本試行辦法。
第二條 本試行辦法所稱涉外房產，是指依法成立核準在本市開發經營房地產的外商投資企業建造的商品房屋；本市內資房地產開發企業建造的向境外或境內的外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構銷售的商品房屋；其他向外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構轉讓、出租的各類房屋。 本市外商投資規劃區內標準廠房的交易不適用本辦法。
第三條 無錫市房地產管理局（以下簡稱市房管局）是本市涉外房產交易的主管部門，負責涉外房產交易的審批、監督和管理。 第四條 涉外房產買賣、租賃、抵押等經營活動應納入本市房產市場統一管理。
第五條 涉外商品房可在境內外銷售，但未與中華人民共和國建立外交關系或未在中華人民共和國設立商務代表處的國家和地區除外。 第六條 涉外商品房應以向境外銷售為主，其比例應符合國家的有關規定，房款以外匯或按外匯匯率結算。
涉外商品房向境內銷售，應以外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構、外商投資企業和居民個人為主要對象。境內的國家機關、團體不得購買涉外商品房，特殊情況需購買涉外商品房的，需經市、縣（市）*府批準。
第七條 涉外商品房可以整幢、分層或分套出售。整幢房屋分層、分套出售前、房屋出售人應明確各分層、分套房屋的建筑面積及相應的土地使用權比例。
房屋分層、分套出售的，房屋出售人應在房屋出售前制訂房屋使用、管理、維修公約，報市縣（市）房產交易主管部門核準。 第八條 涉外商品房在竣工交付前可以預售。
預售必須符合下列條件： （一）有土地使用權有償出讓合同和土地使用證； （二）有建設用地規劃許可證； （三）有建設工程規劃許可證； （四）有審核批準的建設項目工程施工圖紙； （五）凡無地下室等地下設施的房屋完成地坪以下的基礎工程；有地下設施的房屋已完成建筑安裝投資額20%以上（不含土地出讓金，由有監督權的開戶銀行出具證明）； （六）工程施工進度和交付日期已確定。 第九條 涉外商品房可在竣工后直接對外銷售。
直接銷售必須符合下列條件： （一）有土地使用權有償出讓合同和土地使用證； （二）有建設用地規劃許可證； （三）有建設工程規劃許可證； （四）有市建設工程質量監督站的驗收合格證書。 第十條 涉外商品房預售或銷售，必須經市、縣（市）房產交易主管部門批準，并領取《商品房外銷許可證》。
第十一條 涉外商品房預售或銷售時，買賣雙方應分別簽訂《外銷商品房預售合同》或《外銷商品房買賣合同》。合同內容包括： （一）雙方當事人的姓名或企業名稱、法人代表、地址和身份； （二）商品房的位置、編號、建筑面積及平面圖紙； （三）相應的土地使用權比例及土地有償使用到期時間； （四）商品房價格； （五）商品房款的支付方式； （六）房屋交付時間和交付方式； （七）房屋的權屬和使用性質的規定； （八）賣方的修繕責任和買方應遵守的關于房屋使用、管理、維修等方面的規定； （九）違約責任和糾紛處理方式； （十）雙方約定的其他內容。
第十二條 涉外商品房交易雙方簽訂的預售或銷售合同，應經房屋所在地市、縣（市）公證機關公證。 經批準在境外預售的商品房，需經購房者所在國（地區）公證機關證明該境外購買人在合同上簽名（蓋章）的真實性，憑此證明文件向市、縣（市）公證機關辦理預售合同公證。
第十三條 涉外商品房預售雙方應于《外銷商品房預售合同》簽訂生效之日起三十日內到市、縣（市）房產交易管理機構辦理涉外商品房預售備案登記。 房屋竣工驗收合格后，房地產開發企業應按《外銷商品房預售合同》和房屋交付憑證到市、縣（市）房產交易管理機構和房地產產權監理機構辦理房產轉移登記和領取房屋所有權證，同時按規定繳納稅費。
第十四條 直接銷售涉外商品房，買賣雙方應在《外銷商品房買賣合同》簽訂生效之日起三十日內，持《外銷商品房買賣合同》和房屋交付憑證到市、縣（市）房產交易管理機構和房地產產權監理機構辦理房產移轉登記和領取房屋所有權證，并按規定繳納稅費。 第十五條 房地產開發企業刊登外銷商品房銷售或預售廣告除應符合有關規定要求外，須向廣告經營單位提交《商品房外銷許可證》，銷售或預售廣告中應載明許可證編號，否則不得刊登銷售或預售廣告。
第十六條 涉外商品房價格由買賣雙方協商確定。出售價低于本市商品房成本價時，市、縣（市）*府有優先購買權。
房地產開發企業應在房屋預、銷售前將價格報市、縣（市）房產交易主管部門、物價部門和財*部門備案。 第十七條 非新建的各類房屋向外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構銷售，應符合《無錫市城鎮房產交易管理辦法》的有關規定。
房屋轉讓前，須經房地產估價機構進行價格評估，共有房產進行涉外交易的，必須有共有人的書面協議。 有下列情況之一的房屋不得交易： （一）無房屋所有權證的； （二）行*劃撥土地未辦理土地有償出讓手續或未補交土地出讓金的； （三）。
五、什么是涉外房產
涉外房地產，泛指我國與國外有關的一切房地產活動，是指中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業、外國*府、社會團體、國際性機構所投資建造或購買的房產以及外國人所購房產。
涉外房地產可以從3個方面來認識： （1）主體涉外，指房地產經營主體或財產權益主體具有涉外因素。不僅合資、合作開發房地產屬于涉外房地產，而且外國人或港、澳、臺同胞承租國內房地產情況，也屬于涉外房地產，因為房屋及土地的所有和使用直接關聯著涉外權益。
（2）行為涉外，指房地產經營活動或經濟活動的法律行為具有涉外因素。 （3）標的涉外，主要指我國在國外享有所有權及承租權的房地產以及所發生的經濟活動。
2基本內容外向型房地產 外向型房地產是指建造商品房向境外人士銷售。 它又包括兩個方面的內容： 一是我們通常所說的外銷商品房； 二是中資直接在海外投資開發并在當地經營銷售房地產。
目前，我國的一些公司開始在海外從事房地產投資開發，但數量不多，規模較小，主要集中在香港、澳門、美國、加拿大、泰國、澳大利亞等國家和地區。國家對海外房地產開發投資有嚴格的限制，以避免資金大量外流。
根據有關規定，我方到海外投資100萬美元以上的項目，要由對外經濟貿易部征求我駐外使領館及有關部門的意見后審批，并報對外經濟貿易部備案和領取批準證書。 此外，在敏感地區、未建交國家及港澳地區投資的，無論投資大小，均需經對外經濟貿易部審批（港澳地區還需經**港澳辦審查同意）。
引進外資開發房地產 引進外資開發房地產的主要目的在于補充國內房地產投資的不足，從而以更快的步伐大力發展以住宅建設為主的房地產業。 要繼續改善投資環境，加快引進外資的步伐；同時更要注意引導外資在房地產上的投資結構，嚴格控制樓堂館所等高檔房地產項目的立項，積極引導外資向經濟適用住房、普通商品住房等住宅項目建設投資。
3轉讓程序涉外房地產轉讓在境外進行的應取得所在國家或地區的公證、外交機構的認證，中國駐該國使領館或者有關商務代辦處的認證，在中國境內進行的也應經公證機關的公證。 房地產轉讓的標的是房屋所有權和土地使用權，兩者同時存在的話必須同時轉讓不能分離，如果地塊上尚未建設房屋或其他建筑，其轉讓可以是土地使用權的轉讓。
《城市房地產管理法》規定，房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時轉讓。 4地產繼承外國人、港澳臺人士、華僑就其個人在中國內地的房地產訂立遺囑的，必須有兩名以上無利害關系人見證、簽署、蓋章、再經公證方具有法律效力。
外國人、華僑申請在中國繼承房地產的應在其居住國辦理公證證明本人的身份、住址及與中國的被繼承人的親屬關系，并經中國駐該國使領館認證。 5遵循原則第一條 為適應對外開放和外向型經濟發展的需要，加強涉外房產交易管理，根據國家有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本試行辦法。
第二條 本試行辦法所稱涉外房產，是指依法成立核準在本市開發經營房地產的外商投資企業建造的商品房屋；本市內資房地產開發企業建造的向境外或境內的外籍人士、華僑、港澳臺同胞、其他向外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構轉讓、出租的各類房屋。 本市外商投資規劃區內標準廠房的交易不適用本辦法。
第三條 無錫市房地產管理局（以下簡稱市房管局）是本市涉外房產交易的主管部門，負責涉外房產交易的審批、監督和管理。 第四條 涉外房產買賣、租賃、抵押等經營活動應納入本市房產市場統一管理。
第五條 涉外商品房可在境內外銷售，但未與中華人民共和國建立外交關系或未在中華人民共和國設立商務代表處的國家和地區除外。 第六條 涉外商品房應以向境外銷售為主，其比例應符合國家的有關規定，房款以外匯或按外匯匯率結算。
涉外商品房向境內銷售，應以外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構、外商投資企業和居民個人為主要對象。境內的國家機關、團體不得購買涉外商品房，特殊情況需購買涉外商品房的，需經市、縣（市）*府批準。
第七條 涉外商品房可以整幢、分層或分套出售。整幢房屋分層、分套出售前、房屋出售人應明確各分層、分套房屋的建筑面積及相應的土地使用權比例。
房屋分層、分套出售的，房屋出售人應在房屋出售前制訂房屋使用、管理、維修公約，報市縣（市）房產交易主管部門核準。 第八條 涉外商品房在竣工交付前可以預售。
預售必須符合下列條件： （一）有土地使用權有償出讓合同和土地使用證； （二）有建設用地規劃許可證； （三）有建設工程規劃許可證； （四）有審核批準的建設項目工程施工圖紙； （五）凡無地下室等地下設施的房屋完成地坪以下的基礎工程；有地下設施的房屋已完成建筑安裝投資額20%以上（不含土地出讓金，由有監督權的開戶銀行出具證明）； （六）工程施工進度和交付日期已確定。 第九條 涉外商品房可在竣工后直接對外銷售。
直接銷售必須符合下列條件： （一）有土地使用權有償出讓合同和土地使用證； （二）有建設用地規劃許可證； （三）有建設工程規劃許可證； （四）有市建設工程質量監督。
六、涉外房地產開發企業所得稅如何管理
一、適用的所得稅稅率 國家稅務總局國稅發[1995]153號文明確，專業從事房地產開發經營的外商投資企業，不屬于生產性外商投資企業，不得享受生產性外商投資企業的稅收優惠待遇。
也即外資房地產開發企業取得所得，應按33%的稅率征收所得稅，不能享受生產性企業優惠稅率和“二免三減半”等稅收優惠*策。 二、應納稅額的計算 企業從事房地產經營業務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法規定計算企業所得稅。
計算公式如下： 應納稅額=應納稅所得額*適用稅率-已售房產已預征的所得稅 當期預征所得稅公式中“已銷房產已預征的所得稅”是指企業已以房地產管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或以辦理首筆產權轉讓手續之日的較早者為已售房地產銷售的開始，企業自銷售開始取得收入減除相關的成本費用，計算應納所得稅額，分季已預征的所得稅。 “當期預征所得稅”是指企業預售房地產取得的預收款，經當地稅務機關批準，按預計利潤率或合理方法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅。
預售房地產季度應納所得稅額=季度內預售房地產預收款收入預計利潤率所得稅稅率。 三、銷售收入的確定 以權責發生制為原則，根據銷售方式的不同，按以下原則確定： 1、采取一次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發票之日作為銷售收入的實現。
2、采取分期付款或預收款方式銷售的，以合同約定付款時間為銷售收人的實現。 3、采取以或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現。
4、采取銀行提供銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日，為銷售收入的實現。 四、銷售房地產發生相應費用的確定。
應以收入與支出相匹配為原則，根據當期銷售面積和可售單位工程成本費用，確定當期成本費用。可售單位工程成本費用公式如下： 可售單位工程成本費用=可售總成本費用/總可售面積 公式中“可售總成本費用”是指應歸屬于可售房地產的土地使用費，費，七通一平、勘探設計等開發前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及為開發建設工程而發生的管理費用、財務費用和銷售費用。
“總可售面積”是指國家規定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。 企業未按項目歸集或無法準確歸屬的成本費用，可按適當的比例在各項目之間進行合理分攤，“適當的比例”可按計算及拆遷費時，按各項征地面積占總征地面積的比例計算，其他費用按各項目可售面積占總可售面積的比例計算。
企業在售后發生的公共配套設施建設費用，能夠提供有關部門文件及相關資料，并經報主管稅務部門批準，可在銷售房地產時進行預提。企業上述預提費用，可按公共配套設施項目的總預算成本與總可售面積的比例，計算可售面積每單位的承擔標準，并根據當期銷售面積計算本期應預提的金額，計入當期開發成本。
五、涉外房地產開發企業執行*策中應注意的幾個問題。 1。
以租賃方式取得房租收入應納稅所得額的計算問題。企業取得的房租收入，應按當期實際收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并計算企業當期應納稅所得額。
如企業所開發建設的房屋竣工驗收后在會計處理上未確定為出租用途的，則不得計提房屋折舊。 企業采取先租賃后出售房地產的，原在租賃期間實際已計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。
2。委托境外代銷、包銷征稅的計算問題。
企業與境外企業簽定房地產代銷、包銷合同或協議，委托境外企業在境外銷售其境內房地產的，應按境外企業向購房人銷售的價格，作為境內企業房地產銷售收入，計算交納營業稅和企業所得稅。 其企業支付境外代銷、包銷企業的各項傭金、差價、手續費、提成費等勞務費用，應提供完整有效的憑證資料，經主管稅務機關審核確定后，方可作為企業費用扣除，但實際列支的數額不得超過房地產銷售收入的10%。
如境外企業與境內企業簽訂房屋包銷協議，為境內企業包銷房地產，其包銷業務應屬于境外企業轉讓我國境內財產的性質，境外企業取得的房屋轉讓收入，應按轉讓收入減除該財產原值的余額繳納10%的企業所得稅。 上述包銷業務是指境外企業與境內企業簽訂房屋包銷協議并辦理了產權轉移手續，且境外企業在銷售房屋時使用企業收款憑證。
3。投資各方按合同規定分配房產，企業所得稅的繳納問題。
企業應首先歸集房產建造過程中所發生的費用（包括中方以土地使用權作為投資的費用）后再根據合同規定的房產分配方法，劃分雙方房產的成本、費用。 雙方各自銷售房產時各自繳納企業所得稅。
六、涉外房地產開發企業的稅收優惠問題。 涉外房地產開發企業的外國投資者，將從企業取得的利潤直接再投資于該企業，增加注冊資本，或者作為資本投資開辦其他外商投資企業，經營期不小于五年的，經投資者申請，稅務機關批準，可退還其再投資部分已繳納企業所得稅的40%稅款。
如外國投資者將其從企業分得的利潤在中國境內直接再投資舉辦、擴建產品出口。
七、涉外房地產開發企業執行*策中應注意哪些問題
涉外房地產開發企業執行*策中應注意的幾個問題： 1。
以租賃方式取得房租收入應納稅所得額的計算問題。企業取得的房租收入，應按當期實際收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并計算企業當期應納稅所得額。
2。委托境外代銷、包銷征稅的計算問題。
企業與境外企業簽定房地產代銷、包銷合同或協議，委托境外企業在境外銷售其境內房地產的，應按境外企業向購房人銷售的價格，作為境內企業房地產銷售收入，計算交納營業稅和企業所得稅。 如境外企業與境內企業簽訂房屋包銷協議，為境內企業包銷房地產，其包銷業務應屬于境外企業轉讓我國境內財產的性質，境外企業取得的房屋轉讓收入，應按轉讓收入減除該財產原值的余額繳納10%的企業所得稅。
上述包銷業務是指境外企業與境內企業簽訂房屋包銷協議并辦理了產權轉移手續，且境外企業在銷售房屋時使用企業收款憑證。 3。
投資各方按合同規定分配房產，企業所得稅的繳納問題。企業應首先歸集房產建造過程中所發生的費用（包括中方以土地使用權作為投資的費用）后再根據合同規定的房產分配方法，劃分雙方房產的成本、費用。
雙方各自銷售房產時各自繳納企業所得稅。
八、涉外個人房地產買賣程序是怎樣的
一、辦事依據 《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋管理辦法》等 二、辦事須知 外國、港、澳、臺地區的自然人，申請辦理房地產交易手續的，提交下列證件： 1、《房屋所有權證》（原件及復印件）； 2、《國有》或《集體土地使用證》（原件及復印件）； 3、合同（原件二份）； 1、買賣雙方提供身份證明（出示原件，交復印件二份）； 2、拍賣的房地產，提供拍賣成交確認書。
6、委托他人代辦的，提交經公證機關公證的委托書（原件、復印件各一份）。 三、辦事程序 1、受理交易申請。
填寫《房屋所有權申請登記表》，提交登記證件，領取進件收據。 2、交易審核。
3、交易核準。 4、收費、轉件（在登記中心發證或轉區縣房管局發證）。
四、辦事時限 證件齊備后，自受理之日起10日內辦結。 五、時限劃分 1、受理交易申請1日； 2、交易審核6日； 3、交易核準2日； 4、收費、轉區縣房管局1日。
六、收費標準 住房轉讓手續費各地區規定不同，請參照當地的收費標準。 。
