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一、房地產去庫存*策是怎樣的
第一，運用信貸*策，降低購房門檻。
美國經歷了次貸危機之后，銀行放貸已經十分審慎了，首付比例是20%。而我們沒有次貸風險，首套房首付比例25%、二套房首付比例40%，比美國還高，其實完全有空間可以下調，更何況中國人存款更多，還款意識更強，金融風險更低。
如果首付比例下降5%，對于北京上海這樣的一線城市，相當于200萬元的首套房首付款可以從50萬元下降到40萬元，就可以釋放更多的購房需求。 在三四線城市，我們也經常看到很多購房者甚至因為多了幾千元而舍棄心儀的房子，如果首付比例下降5%，首套房首付款也可以減少2~3萬元，對于他們可謂是莫大的福音。
二套房首付比例更高，本質上是抑制居民財產性收入增長，這與國家要提高人民群眾財產性收入的方針是相悖的。更何況二套房的購房者資金實力更強，本身的金融風險更小，所以，我們相信未來首付比例一定是會下調的。
第二，控制土地溢價，減緩房價上漲。 土地價格過高，必然導致住房高端化，北京四環外新出地王樓面地價已經達到5萬元/平方米，周邊地塊周邊二手房僅僅是3萬元，在售新盤銷售均價4萬多元，開發商要想不賠本，銷售房價至少要在7-8萬元。
因此，房屋一定是大戶型、大面積、高單價、高總價，這樣必然導致供應套數減少，購房門檻提高，銷售下降，庫存增加。 通過配建保障房、限制競拍地價的手段已經被證明是失效的，只會過度扭曲市場，本質上是默許開發商把保障房的成本加在商品房上，從而進一步推高房價。
要拉動房地產銷售，就必須控制地價進而控制房價上漲，以釋放購房需求、縮小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供應嚴重不足，但平均容積率卻始終控制在2以下，結果是無法供應更多的住房，結果反而推高了地價和房價。
一二線城市要在有限土地供應的前提下增加住房供應，只能通過提高容積率、增加中小套型占比等辦法，引導普通商品房建設，讓土地市場降溫，抑制地王的產生，進而控制房價，增加銷售。 第三，落實戶籍*策，促進安居購房。
農民進城不能落戶，購房意愿薄弱，就會始終處于漂泊感之中。一些地方*府已經把購房與落戶、契稅減免、財*補貼等*策掛鉤，對促進農民工購置房產、安居樂業產生了積極影響，也有利于城鎮化的落實。
相信會有更多地方*府會出臺相應*策，中央*府也會支持此類*策。 第四，減少商業配建，增加住房供應。
目前地方*府規劃的商業配建面積過大，也導致商鋪泛濫，僅2000年到2015年9月，商業營業用房的竣工面積累計就達到44億平方米，相當于城鎮人均5。7平方米，商業營業用房嚴重過剩，加上電商的沖擊，商業投資回報率明顯下降，普通商業用房銷售也在走下坡路，由此也導致商業用房新開工率直線走低。
第五，降低交易稅費，活躍二手交易。 目前的商業用房只有一手房市場，二手房市場基本是個死市，因為交易稅負太高，要激活商業用房二手房市場，就要把稅收降下來。
只要對比一下商業用房交易稅費和股市交易稅費，就很清楚為什么股市散戶大多虧損但仍然活躍，而商業二手房市場好歹有收益卻是一潭死水。 二手房市場不活，一手房市場也難以為繼。
商業用房銷售增長率已經連續下滑，未來也會進入負增長區間。商業用房供應量過大雖然是主因，但與二手房市場失去功能不無關系。
激活商業二手房市場，就需要降低商業用房交易稅費，這也符合國家減稅的大方向，讓利于民、反過來引導消費。 第六，調整保障房建設、棚戶區改造*策。
保障房貨幣化安置*策是聰明的，*府不但不必再自行建設保障房，甚至不應該采取配建保障房*策。 “物以類聚、人以群分”是自然規律，強行把房屋貼上保障房的標簽，不僅造成同一小區房屋品質的差異性，而且為保障房居住人群貼上了標簽，就好比古代犯人臉上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。
最好的辦法還是應當對被保障人群進行貨幣化安置，讓他們自由選擇商品房小區，甚至棚戶區也可以實行貨幣化安置，以提高保障效率，同時化解庫存，還為被保障人群及其子女保留尊嚴和體面。 中央*府去庫存的決心已經表明，關鍵還在于有關部委和地方*府是不是能夠放棄短期利益而顧及長遠？肯不肯有所作為？ 相信在反腐敗不斷深化的背景下，治理懶*庸*將被提上議事日程，去庫存將成為各級*府的共識和行動，房地產業必將迎來更加成熟的市場環境和*策氛圍，五年的去庫存周期很快就會過去，市場將變得更加平穩健康，雖然有些房企可能等不到那一天。
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二、房地產去庫存*策有什么
1. 降低貸款利息：2015年共進行五次降息，五年以上的商業貸款基準利率從年初的6.15%，降至目前的4.9%，銀行利率已經降至歷史最低。
2. 降低首付比例：商業貸款首套房貸款比例調整為25%，二套房最低首付比例降至4成；公積金貸款首套房首付比例調整為20%，二套房在還清公積金的情況下首付比例也為20%。 3. 公積金貸款額度提升：國管公積金貸款不再考慮近1年內是否提取過公積金，而且計算貸款額度時，最低額度也從原來的5萬元上調為7萬元。
而各地公積金貸款額度也都根據各省特色做了相應的額度調整。 4. 鼓勵公積金異地貸款*策。
5. 鼓勵農民工進城買房。
三、如何盡快退出房地產去庫存*策呢
2015年以來，在房地產去庫存*策刺激下，房價輪番出現上漲，有效扭轉了2014年前后房價持續下跌的趨勢。但房地產市場的特點決定了房地產去庫存*策只能是短期的權宜之計，不宜長期使用，現在應該逐步退出。
兩年多的房地產去庫存*策已經成功扭轉了房價下行的趨勢，基本達到了預期的目的。房地產去庫存*策事實上已經從一線城市和大部分二線城市退出，我們建議三四線城市也應該逐步停止實施房地產去庫存*策。
對于房價漲幅居前的三四線城市，應該停止土地拆遷的貨幣化補償*策，減少或停止棚戶區改造的貨幣化安置。對于住房市場平穩的城市，可以采取逐步退出房地產去庫存*策的方式。
應該采取嚴厲措施禁止金融機構或房地產開發商從事“首付貸”業務。對利用棚改*策變相向居民進行財*融資的行為也應該禁止。
四、如何盡快退出房地產去庫存*策呢
2015年以來，在房地產去庫存*策刺激下，房價輪番出現上漲，有效扭轉了2014年前后房價持續下跌的趨勢。
但房地產市場的特點決定了房地產去庫存*策只能是短期的權宜之計，不宜長期使用，現在應該逐步退出。 兩年多的房地產去庫存*策已經成功扭轉了房價下行的趨勢，基本達到了預期的目的。
房地產去庫存*策事實上已經從一線城市和大部分二線城市退出，我們建議三四線城市也應該逐步停止實施房地產去庫存*策。 對于房價漲幅居前的三四線城市，應該停止土地拆遷的貨幣化補償*策，減少或停止棚戶區改造的貨幣化安置。
對于住房市場平穩的城市，可以采取逐步退出房地產去庫存*策的方式。 應該采取嚴厲措施禁止金融機構或房地產開發商從事“首付貸”業務。
對利用棚改*策變相向居民進行財*融資的行為也應該禁止。
五、2018年縣城樓市將進行去庫存改革嗎
據報道，2017年即將過去，2018年樓市的調控*策成為大眾關注話題，日前住建部負責人表示，明年將針對各類需求實行差別化調控*策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。
報道稱，該負責人還表示，與此同時，去庫存依然是2018年房地產市場調控的重要工作之一，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作，2016年-2017年是地級市（三線城市）去庫存；2018年，則迎來縣域去庫存的階段。 三四線城市的去庫存在扎實推進，而且成效比較明顯。
1-11月全國商品房銷售面積增長了7.9%，盡管速度有所放緩，但是在去年20%以上的高基數基礎上增長的，也是一個不錯的數字。 考慮到縣城經濟在全國城市經濟中的比重仍較大，縣城去庫存對全國房地產市場交易有積極的托底作用，同時也防范了市場交易大幅下滑的風險，018年的工作重點不僅是住宅房屋去庫存，關鍵更是商業地產的去庫存。
希望樓市的調控可以持續進行下去！。
六、房地產去庫存的*策手段還有哪些
您好，住房保障貨幣化 ??定向回購商品房/商品房建設用地作保障用途??我們認為，相比其他*策，住房保障貨幣化和回購商品房當保障房，決策流程最簡單，副作用最小，且可以分城施策。
??住房保障本是*府使命。興建保障性住房/買商品房作為保障性住房/貨幣補貼，只是*府實現住房保障目標的手段。
興建保障性住房是分流需求，而回購商品房是化解供給。我們認為，在絕大多數城市，回購商品房作保障房或貨幣補貼解決中低收入居民住房問題，符合解決房地產庫存問題的時代背景。
??一些三四線城市開發企業本無力償還土地款，此時地方*府若能回購部分商品房當保障房，實際上可以抵沖企業欠的土地款，也并不形成大規模現金流出。我們認為，這一*策不會帶來太多負面效應，因此出臺可能性較大。
不過，地方畢竟財力有限，能夠回購的商品房和整體供應相比杯水車薪，該*策不可能單獨發揮立竿見影的效果。??差別對待二套房和首套房，是差別化住房信貸*策核心內容。
二套房買家，必須承擔較高利率，并支付更高首付比例。但是，居民買二套房沒有什么不對。
之所以*策限制二套房購置，原因是當時住房市場整體供不應求，房價可能上漲過快。一旦市場供求發生變化，解除買二套房的限制在情理之中的。
2014年9月30日，人民銀行和銀監會發布的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，就放開了首套房的認定標準。未來，我們認為對購買二套房的限制可能進一步放開，從而促進房地產庫存問題的化解。
絕大多數二三四線城市，住房供給已經很充裕，無需再限制二套房購置。對極個別一線城市，則以限購*策限制多套房購置已經足矣，不必再加上限貸手段。
??我們認為，二套房的“首套化”社會爭議小，基本沒副作用。但是，2014年9月之后，已經還清貸款的二套房買家已經被視為首套，按揭貸款中絕大多數都已經被視為首套。
我們相信，二套房的“首套化”，心理影響會大于實質影響。??住房信貸*策（最低首付比例要求調整）??除了首套房定義標準的變化，調整住房信貸*策的最重要方向是放開利率管制和放開首付比例管制。
隨著利率市場化的到來，其實首套房的按揭貸款利率已經基本放開。目前首套房按揭貸款利率之所以沒有出現7折，并不是因為*策不允許，而是因為銀行不會去放。
差別化住房信貸*策在利率方面的調整空間已經基本沒有了（降息并不是住房信貸*策）。??最低首付比例還有下調空間。
目前我國大多數城市最低首付款比例要求為25%，不僅高于我國歷史上的最低水平，也高于很多發達國家的水平。但是，我們認為最低首付比例繼續調整仍會較為慎重，畢竟如果首付比例下調過多，會給銀行系統帶來潛在風險。
在“930*策”已經下調了首付比例之后，如果仍需要繼續下調首付比例，可能還需要一段時間，幅度應該也很難超過“930*策”。??而且，我們認為首付比例調整對市場的刺激力度，也是有限的。
2014年以來，各種隱性杠桿的出現，事實上已經降低了購房的門檻。例如，世聯行推出的家園云貸，其實就能解決居民首付比例不足的問題。
因此，下調最低首付比例要求，雖然能夠降低居民資金成本，影響卻并不應被過分夸大。??下調交易稅費或對購房給予財*補貼??歷史上，下調房地產交易稅費，甚至由*府直接給予財*補貼，都是刺激房地產需求的重要辦法。
2015年3月底，我國也曾經減免過住房交易的營業稅，即對滿2年的住房銷售免征或部分免征營業稅。目前，我國二手房交易的整體稅費負擔還比較高，確實還有下調的空間。
??一手房方面，我們認為針對開發企業的營業稅和土地增值稅雖然存在減免空間，但不太可能進行減免。畢竟，針對新房銷售的稅費來源對地方*府的重要性遠勝于二手房。
而且，地產行業的營改增尚未完成，這時候下調開發企業營業稅率可能性不大。針對購房人的契稅有調整空間，主要是地方*府可以擴大契稅的減免范圍。
??我們認為，降低交易稅能刺激需求。但是，對于絕大多數二手房市場并不發達的三四線城市來說，降交易稅的作用并不會十分明顯。
一手房契稅稅率原本就不高。因此我們認為，調降房屋交易稅費的可能性確實存在，但對市場不會造成較大影響。
??控制土地供給??控制土地供給，尤其是控制三四線城市土地供給，是化解庫存問題的必要手段。過去幾年，房屋新開工面積始終高于房屋銷售面積，企業規劃中的土地儲備普遍龐大。
控制土地供給雖然不能很快解決問題，但卻是解決問題必由之路。??*策為改革爭取時間，沒有新周期也沒有硬著陸??我們相信，地產*策的初衷，并不是推動房價大漲，而是為了維持平穩的市場環境，良好的銷售速度，避免庫存問題惡化。
如果要調整*策，一是為地產相關改革爭取時間（例如加快戶籍人口城鎮化，繼續放開計劃生育等），二是為整個經濟轉型和尋找新的增長點爭取時間。??從可銷售資源來看，2014年三季度末熱銷至今，貨值充盈的情況并沒有發生改變。
到2015年11月中旬，十大城市商品房可銷售面積僅比2014年三季度末下降了0.4%。而且這一水平和歷史相比仍然。
七、房地產去庫存是什么意思
狹義去庫存化僅指降低產品庫存水平，比如現在房地產行業出現蓋了大量房子，沒有人買/住，去庫存就是想辦法把這些現有的房子賣出去，去掉這些大量的存量。
廣義去庫存化，即消化過剩產能的過程不會很快結束，投資過度和消費不足，使得消化過剩產能要比狹義的去庫存化更長期、更痛苦。這是一個漫長的過程，需要通過時間與實踐，使得產能與消耗達到一個動態平衡。
擴展資料 去庫存對促進經濟增長，預防金融風險具有重要戰略意義。 我國商業銀行的貸款結構中，房地產業的直接間接貸款占據主要地位。
地方*府通過各種渠道向商業銀行融資，抵押的主要是土地等實物資產的產權價值。樓市長期高庫存狀態，作為抵押物的土地等實物資產的價值就會大幅度下降，銀行資金有可能出現支付鏈的斷裂，從而引發金融危機。
根據我國房地產高庫存的分布結構，一、二線城市基本無庫存壓力，甚至需要限購及增加供給來抑制房價過快上漲。我國當前樓市庫存的絕大部分主要分布在投資下滑嚴重的三四線城市，三四線城市是真正需要化解庫存的重點地區。
因此，去庫存還需要城市根據中央的六條舉措，實施適合本城市的更微觀、細致的*策。 參考資料：百度百科——房地產去庫存。
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