榮觀房產網一、房企融資為何收緊
月11日晚間，萬科企業股份有限公司（*）發布公告稱，證監會核準公司向合格投資者公開發行面值總額不超過80億元的公司債券。
公告顯示，此次發行債券為住房租賃專項公司債券，將以分期發行方式，首期發行自證監會核準發行之日起12個月內完成；其余各期債券發行，自證監會核準發行之日起24個月內完成。
在租賃住宅業務方面，截至2017年底，萬科旗下長租公寓品牌泊寓累計獲取資源超10萬間，累計開業超3萬間，覆蓋29個城市。
按照萬科的計劃，未來，萬科將繼續鞏固住宅開發和物業服務固有優勢，將租賃住宅確定為核心業務，同時積極拓展商業開發和運營、物流倉儲服務、產業城鎮、冰雪度假、養老、教育等業務。
不過在業內人士看來，自去年房地產市場開啟全面調控后，房企的融資環境逐步收緊，享有綠色通道的住房租賃專項債券審核也趨于嚴格。
據同策研究院監測，5月40家典型房企融資總額跌回至一年內最低值，僅451.17億元，環比減少41.34%，融資情況不容樂觀。
同策研究院研究員陳朦朦認為，在現金流和高負債率的雙承壓下，公司債一直是房企主要的融資方式，但是5月房企發債頻被中止，使得缺錢的房企更加處于危險邊緣，其中一直享有綠色通道的住房租賃專項債券也趨于嚴格，5月末，碧桂園200億（其中150億元用于長租公寓建設）、富力地產60億元、花樣年50億元，三家房企租賃住宅專項債券被中止審查，這也是實力房企第一次被叫停。
內容來源：鳳凰網
二、房地產企業發行債券要求和*策法規或者經驗等
新修訂的《企業債券管理條例》有望于今年下半年推出。
修訂的條例將有三大突破：企業債券的發放將由過去的審批制變為審核制，企業發債和利率將進一步市場化，明確規定企業債券信用等級的差異對債券利率的影響。過去企業發債的程序是，國家先批項目，再批額度，然后才能發行債券。
修改后的程序將是企業自己報項目，只要符合發債必備條件，原則上就可以發行債券。過去規定如果企業是發行三年期債券，其利率不得高出同期銀行存款利率的40%。
在新的條例中，這個限制將有所放寬。明確規定企業債券信用等級差異，意味著企業債券將為優秀的民營企業打開直接融資的另一條渠道。
債券利率市場化也將會吸引更多對內地房地產市場看好的國內外機構及個人投資者，為房地產企業打開一個新的融資渠道。發行企業債券可以緩解房地產開發企業巨大的資金壓力。
按照中國人民銀行的規定，企業債券利息應不得高于同期銀行存款利率的40%，經過此前的8次降息，目前的銀行利率已基本接近谷底，在這種情況下，非常有利于房地產企業發行長期債券進行債權性融資。 按照此前的*策，我國房地產企業的由于種種特征，不易取得較高的資信等級，增加了發行債券的難度。
這些特征是：區域性明顯；不同類型的房地產在市場供求、經營管理上區別很大；受各地*府法規及*策管制影響大；與區域經濟發展水平以及經濟景氣周期有著明顯關系；房地產企業還普遍存在資金實力不足的問題，過分依賴于貸款和預收款，其資產負債率很高。 但債券利率市場化以后，房地產企業就可以根據目前行業高風險高回報的特點，確定較高的債券利率，以吸引對內地房地產市場看好的國內外機構及個人投資者，這樣既滿足了我國快速發展的房地產業對資金的巨大需求，也開辟了境外資金進入中國房地產業的新渠道。
三、房地產企業發行債券要求和*策法規或者經驗等
新修訂的《企業債券管理條例》有望于今年下半年推出。
修訂的條例將有三大突破：企業債券的發放將由過去的審批制變為審核制，企業發債和利率將進一步市場化，明確規定企業債券信用等級的差異對債券利率的影響。過去企業發債的程序是，國家先批項目，再批額度，然后才能發行債券。
修改后的程序將是企業自己報項目，只要符合發債必備條件，原則上就可以發行債券。過去規定如果企業是發行三年期債券，其利率不得高出同期銀行存款利率的40%。
在新的條例中，這個限制將有所放寬。明確規定企業債券信用等級差異，意味著企業債券將為優秀的民營企業打開直接融資的另一條渠道。
債券利率市場化也將會吸引更多對內地房地產市場看好的國內外機構及個人投資者，為房地產企業打開一個新的融資渠道。發行企業債券可以緩解房地產開發企業巨大的資金壓力。
按照中國人民銀行的規定，企業債券利息應不得高于同期銀行存款利率的40%，經過此前的8次降息，目前的銀行利率已基本接近谷底，在這種情況下，非常有利于房地產企業發行長期債券進行債權性融資。 按照此前的*策，我國房地產企業的由于種種特征，不易取得較高的資信等級，增加了發行債券的難度。
這些特征是：區域性明顯；不同類型的房地產在市場供求、經營管理上區別很大；受各地*府法規及*策管制影響大；與區域經濟發展水平以及經濟景氣周期有著明顯關系；房地產企業還普遍存在資金實力不足的問題，過分依賴于貸款和預收款，其資產負債率很高。 但債券利率市場化以后，房地產企業就可以根據目前行業高風險高回報的特點，確定較高的債券利率，以吸引對內地房地產市場看好的國內外機構及個人投資者，這樣既滿足了我國快速發展的房地產業對資金的巨大需求，也開辟了境外資金進入中國房地產業的新渠道。
四、房地產情況如何
你是作為購房客戶還是開發商角度來看這個問題了
假設你是作為一個要購房的客戶
房地產融資通道被封。
券商資管，基金公司及基金子公司等等的公司是房地產行業的重要輸血通道。中央現在全面去杠桿化。房地產企業無論是從發債、向銀行貸款還是通過這種資金公司融資都遇到了困難。
2016年房企發債總量為1.14萬億元，償還量只有0.07萬億，凈融資超過1萬億。2017年一季度，房企凈融資額僅為355億元，同比減少90%。
為此，許多大型房企轉向了境外募資。據彭博統計，今年一季度，內地房企共成功發行海外債券21只，累計金額89億美元，是2016年四季度的兩倍。
然而，禍不單行的是，今年第二季度開始，發改委已基本停止給房地產商海外發債發放批文。這說明，房企連海外發債的通道都被堵死了。
海外美元債曾是超大房企低成本融資的渠道，其中最為典型的就是恒大。僅3月份，恒大就一周之內連發三期美元債券，融資25億美元。
監管風暴來襲，一個又一個重磅消息出臺，銀行、證券、保險業接連中招、無一幸免，A股跌跌不休，銀行經理“錢荒”，債市震蕩，作為中國最重要的行業，與金融息息相關的房地產行業，又如何能躲得過呢？
五、中國房地產企業密集“出海”為啥
隨著中國對房地產市場調控趨嚴，內地信貸*策也在不斷收緊，大量房企尋求海外發債“解渴”。
中國國家發改委不足一月分兩次批復了融創、萬科、華遠等10余家房地產企業境外發行債券的備案登記。 Wind金融數據顯示，截至2018年5月22日，2018年以來內地房企已公告計劃發行的海外債券達61只，發行總額超過240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。
中國*府近期密集出手調控穩定房地產市場，信貸*策收緊也讓房地產企業的融資越來越困難。 尤其是近兩年來房企融資一直是從緊狀態，不斷有房企爆出債務違約風險，導致監管層對房企發債的審核更加謹慎。
上交所信息顯示，房企合生創展2018年非公開發行公司債券遭到“中止”，這筆債券擬發行額度為31億元；而28日，碧桂園擬發行的一筆200億元額度的公募債，狀態也顯示為“中止”。 讓市場緊張的還有最近頻繁爆發的債券違約事件。
自2018年至今，已有21起債券市場違約事件，其中不到一月就有10起，頻繁的違約事件而引發外界擔憂和關注，加劇內地企業發債困難。 此外，中國*府出于降低杠桿率、促進經濟高質量轉型發展的考慮，各地債務風險化解的任務不斷加重，地方平臺融資也進一步收緊，加劇房地產企業，尤其是中小型房企的資金壓力。
深圳華科金控集團是一家專注于幫助中國內地企業海外發債的跨國金融服務集團。董事長宋杰接受采訪時表示，除了內地信貸收緊的原因，海外發債兩大優勢也吸引著中國房企。
一是限制條件少。企業內地發債，往往對于其公司組織形式、發行人資產及經營情況等有相對嚴格的規定；而海外發債則更為寬松，企業只需滿足基本財務要求、完成信息披露即可。
二是海外發債時間短、效率高。宋杰表示，內地發債有關部門審批時間一般至少要3個月才能完成，海外8周左右就可以；而公司海外發債的流程也較為簡便，能夠有效提高資金募集效率。
這一點，對于急需用錢的中國房企顯得尤為關鍵。 Wind金融數據顯示，2018年下半年，中國房地產海外融資債券到期規模在564.75億元人民幣的水平，2019年到期規模增長到1436.95億元人民幣。
可以預見，2018年是中國房企美元債集中兌付的一年。中原地產首席分析師張大偉認為，隨著房企大量還錢的日子逼近，房企急需海外發債“借新還舊”，未來海外發債需求將持續提高。
宋杰提醒中國房企，應該將發債周期編排好，發行過多債券會增加自身負債率，如果不量力而行，債務到期整體償付能力將受到挑戰，甚至出現違約，造成嚴重后果。 “無論何種發債路徑，都是債務，到期都要還。”
宋杰表示，房企一味追求發債成功，而忽略了是否與自身盈利能力和消化能力是否匹配也是關鍵，對于房地產企業過去的高收益要趨于平穩過渡，隨之也應該相應優化債券種類，梳理存量，在結構化的非標產品上尋找為突破口為上策。 宋杰表示，中國房企海外發債近期已經出現了監管層面的限制。
中國國家發展改革委和財*部近日也聯合下發了《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》，嚴禁企業以各種名義要求或接受地方*府及其所屬部門為其市場化融資行為提供擔保或承擔償債責任，切實做到“誰用誰借、誰借誰還、審慎決策、風險自擔”。 內容來源：鳳凰網。
六、發債是從境外融資的主要手段嗎
2017年房地產調控持續深化，從證券市場到銀行間市場，房企融資渠道全面收緊。克而瑞房地產研究中心指出，今年房企御寒主要靠“三床棉被”。
此前由于匯兌風險遇冷的海外融資，今年又成房企融資的重要手段。據克而瑞監測數據統計，截至9月底，已有108家上市房企在境外通過發債及銀團貸款等方式融集了1868億元，已超去年全年總額。
其中，發債是從境外融資的主要手段。截至9月底，108家房企境外發債金額總計約1556億元。比如中國恒大，在境外通過發行優先票據的方式募集了424億元的資金，占今年融資總額的近一半。從企業境外發債成本來看，加權融資成本為6.6%，較2016年上升了1.2個百分點。
除了境外融資，資產證券化也是房企融資的通道。2017年1月至9月，多家企業完成發行資產證券化產品，發行金額達334.5億元，同比大幅增長120%，也大大超過2016年全年總量。與往年相比，發行企業數量增加，且超過半數的項目單筆發行規模大于25億元，其中金融街、世茂、陽光城等企業皆發行了超過45億元規模的產品。
值得關注的是，由于房企拿地資金受*策所限，今年以來，與金融機構合作成立并購基金的模式備受青睞。這種合作模式主要由房企主導，尋找市場上有價值的項目進行并購開發，或對開發滯后的項目及公司進行盤活，再利用房企的品牌和營銷優勢，推動項目的開發和銷售。
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