榮觀房產網一、房地產投資中有哪些風險
房地產投資過程中，投資風險種類繁多并且復雜，其中主要有以下幾種：1、市場競爭風險。
是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于開發者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。
銷售風險是市場競爭能力的主要風險。2、購買力風險。
是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。
3、流動性和變現性風險。首先，由于房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。
其次，由于房地產價值量大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，即房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。
4、利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。
利率的變化對房地產投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產實際價值的影響，如果采用高利率折現會影響房地產的凈現值收益。二是對房地產債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。
5、經營性風險。是指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性。
產生經營性風險主要有3種情況：一是由于投資者得不到準確充分的市場信息而可能導致經營決策的失誤；二是由于投資者對房地產的交易所涉及的法律條文、城市規劃條例及稅負規定等不甚了解造成的投資或交易失敗；三是因企業管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以至使其空置率過高，經營費用增加，利潤低于期望值等。6、財務風險。
是指由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款；二是投資者運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。
7、社會風險。是指由于國家的*治、經濟因素的變動，引起的房地產需求及價格的漲跌而造成的風險。
當國家*治形勢穩定經濟發展處于高潮時期時，房地產價格上漲；當各種*治風波出現和經濟處于衰退期時，房地產需求下降和房地產價格下跌。8、自然風險。
是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發生異常變化，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發生，就必然會對房地產業造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。
二、房地產投資有哪些風險
.*策風險。
例如，某公司去年因為市場前景看好，準備發展一個大型別墅項目，當國家的*策突然改變（你應該知道國家最近對房地產的*策），該計劃只好中止，這就是*策風險。另外，最近一段時間上海的房產價格下跌，也屬于*策風險。
市場風險。地價的突然飆升，房屋價格暴跌等等，這些都是市場風險。
財務風險。房地產企業為了持續發展，一般都會同時進行若干個項目，實際資產通常比手頭擁有的資產少的多，因此公司的資產基本上都是在建的房屋，公司運作的流動資金一般都是依靠銀行借款來維持。
在這種情況下，一旦中間環節出現問題，就容易發生財務風險。例如：房產價格下跌，房屋銷售不暢，這時由于公司手頭資產的貶值，銀行為了避免風險傾向于提前收回前期貸款，后續的貸款發放又會要求更多的抵押擔保，這是公司就很可能出現流動資金匱乏，在建項目停工，無法為銀行提供更多的抵押擔保，貸不來新貸款還要還老貸款，企業陷于破產邊緣。
三、房地產投資風險分析及防范
房地產投資風險分析與防范研究 風險在房地產開發過程中無處不在，如果沒有很好的風險管理措施，開發商就會被可能發生的損失所困擾，其擔憂可能會使其終止某些開發與經營活動或者是改變其經營方式。
因此精確而有效的風險管理是房地產開發商最經濟、最有效地處理各種意外損失風險的重要途徑。 1 加強風險管理的重要意義 房地產開發風險管理是房地產開發企業采用科學的方法，對開發過程中存在的風險進行預測、識別、分析、評價，選擇最佳風險管理措施，保證以較低的耗費最大限度地降低風險損失，獲得安全保障的過程。
加強房地產開發風險管理對房 地產開發企業而言，意義重大：風險管理為全面、合理地處置風險提供了可能性，風險管理既能夠為風險損失的出現與衡量提供科學、準確的計算基礎，又能夠用科學、系統的方法，對各種風險對策的成本及效益加以比較，從而得到各種對策的最佳組合；風險管理能夠促進房地產投資主體決策的科學化、合理化，減少決策的風險性；風險管理有利于房地產開發商增強風險意識，從被動成為主動管理型，為項目開發提供安全的生產經營環境。 房地產開發過程的風險類別 2.1 決策風險 在可行性研究階段，由于信息的不完備，引起建設項目定位不準確，往往導致建設項目的收益損失，形成決策失誤。
2.2 財務風險 建設資金不到位，工程款無法按時支付，容易導致施工承包商的索賠，造成工期延期，甚至會出現“爛尾樓”。 2.3 技術風險 由于建設項目所選用的工藝、設備在項目建成時已過時，或由于設計施工單位的技術管理水平不高，使工程項目出現質量缺陷或事故等。
2.4 經濟風險 項目建成后遇到強有力的競爭或由于居民購買力有限而導致工程項目滯銷，通貨膨脹利率浮動等因素導致工程造價上漲或*策法規的變化導致擔保、保險、稅等額外費用的增加。 2.5 不可抗力風險 如臺風、洪水、地震，由此蒙受的投資損失。
2.6 管理失誤風險 缺乏管理和常識，與承包商簽訂的合同不嚴密，致使施工現場協調和監督指導不利而出現管理混亂、工程質量和安全事故的風險。 2.7 組織風險 項目業主若是聯合體，則可能由于各合伙人對應盡的業務和應享有的權利等的理解或態度的不同而造成項目進展緩慢，即使在項目執行組織內部、項目管理班子也會因同各職能部門之問的配合不利而導致不能對各部門實施有效的管理。
3 加強風險管理的對策 房地產開發企業要加強風險的防范，強化風險管理，可以從以下幾方面進行風險管理： 3.1 正確對待開發風險 風險是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產開發商開展業務，就必然伴隨著風險。對待風險，不能過于保守，要合理承擔，不能為了回避風險，而降低工作效率，從而失去競爭力；但也不能盲目樂觀，有的風險雖然較少發生，但它一旦發生，帶來的后果較為嚴重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個企業，所以要正確衡量風險的發生概率及其后果，使“風險與收益對等”。
3.2 主動進行風險識別 風險識別是風險管理的首要內容和基礎工作，任何風險，尤其是重大風險，如被忽略都可能導致風險管理的失誤和失敗。房地產開發企業應周密分析企業所處的社會經濟環境，剖析企業在房地產開發活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業利益可能造成的威脅。
3.3 科學進行風險評估 對房地產開發風險進行量化和測定，確定開發活動中各種風險發生的概率及確定風險可能給開發活動帶來的損失程度。 3.4 強化風險防范與控制 在市場經濟下，房地產市場是瞬息萬變的，風險無處不在，制訂一系統的防范風險措施有利于開發商管理業務、優化資源。
重視前期可行性研究工作。可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是防范開發風險的保證，因此必須重視加強項目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財力和時間投入；科學、全面而不失重點地開展可行性研究工作，在進行可行性研究時，尤其要注重對市場需求預測和競爭情況分析；同時要保證可行性研究工作的獨立性。
研究小組按科學的路子，獨立、客觀地去調查、分析和研究，從而保證項目決策的科學化。 合理安排項目資金。
根據可能的建設進度和將會發生的實際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項的付款特點，編制資金使用計劃；實施建設項目全過程投資控制，這是實現項目投資管理目標和企業投資效益的有力保證，要重視多方案 的設計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經濟好的設計方案，嚴格控制施工階段的費用；協調好投資控制與進度控制和質量控制的關系，做到三者的有機配合和相互平衡。加強投資動態管理，及時發現可能導致未完工程投資增加的現實問題和潛在因素，盡早采取措施加以防范和控制。
加強合同管理。嚴格執行建設工程合同管理法律法規；普及相關法律知識，培訓合同管理人才；設立合同管理機構，配備合同管理人員；建立合同管理目標制度；推行合同示范文本制度；重視合同分析；建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。
加強與相關部門的協調溝通。在內部關系的協調中，要按照職能分工和需求設置部門和人員，明確每個部門的目標。
