榮觀房產網一、房地產開發項目的風險有哪些
1、房地產項目管理的定位風險。
房地產開發項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。 可以說，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發過程中，最大的風險，屬項目建設的決策性失誤風險，按照風險影響范圍劃分屬于總體風險（決策風險），從某種程度上講，其結果也是不可管理風險。
2、房地產項目管理的投資支持能力風險。 《項目可行性研究報告》出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方*府的行業*策，對大的經濟環境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險（可控制風險和決策風險）。
項目管理者聯盟 3、房地產項目管理的質量風險。 包括：在房地產項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”（實際上就是“質量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等，因“質量”問題造成的糾紛沖突形成的風險（可控制風險）。
4、房地產項目管理的合約履行能力風險。 在房地產項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協議簽約、履約過程，由于房地產項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控制失誤，那將給房地產項目造成相當大的麻煩。
比如，在目前土地供應體制和貸款*策條件下，尋找土地、找尋資金是企業試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。項目管理論壇 5、房地產項目建設的“創新”風險。
當前的經濟大環境，使房地產項目thldl。 org。
cn建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業能夠持續穩步發展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創新”，也是極具風險的，更何況正常地創新本身就是有風險的。
6、房地產項目管理的“*府”風險。 “*府”風險多發生在*策的不連續性、突變性和漏洞的存在，對于企業來說，主要發生在違規操作的投機性過程、對*策不理解的盲目性過程失誤。
在項目建設過程中，企業必須掌握相關地法律為：《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國城市房地產法》、《中華人民共和國擔保法》等；必須掌握地法規為：《建設工程質量管理條理》等。 必須掌握對于相關法律法規進行補充、操作的部門規章和規范性文件和強制性標準。
開發商項目風險管理的內容 風險管理是通過風險識別、風險評估、風險評價，并在此基礎上優化組合各種風險管理技術，對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果，期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。 風險管理的主體是企業決策層，其核心是選擇最佳風險技術管理的組合，目的是實現最大安全保障效能。
二、建設工程風險評價的主要作用與衡量是什么
通過定量方法進行風險評價的作用主要表現在：①更準確地認識風險；②保證目標規劃的合理性和計劃的可行性；③合理選擇風險對策，形成最佳風險對策組合。
6.風險損失衡量 風險損失的衡量就是定量確定風險損失值的大小 投資增加可以直接用貨幣來衡量；進度的拖延則屬于時間范疇，同時也會導致經濟損失；而質量事故和安全事故既會產生經濟影響又可能導致工期延誤和第三者責任，而變得更加復雜；而第三者責任除了法律責任之外，一般都是以經濟賠償的形式來實現的。因此，以上這四方面（投資、進度、質量、安全）的風險最終都可以歸納為經濟損失。
三、如何理解房地產項目風險
目前，信托參與房地產業主要有兩種形式，進行房地產項目的開發建設和投資成熟物業。
房地產開發需要經歷立項、建設、竣工驗收和銷售、管理等諸多環節，因此其風險形式也多種多樣，風險控制手段復雜，具有較高的專業化要求。現在的房地產信托產品大多投資于房地產開發領域，有的信托公司并不具有房地產專業管理的經驗和能力，突出了房地產項目風險和風險控制的矛盾。
通常，信托公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風險。但這些風險控制措施都具有一定的局限性。
房屋抵押權的實現取決于房產項目的順利完成，如果因建設資金不足形成爛尾工程，或者因建設質量不合格、配套設施達不到建設要求，不能通過竣工驗收，抵押權也無法實現。 向項目公司派駐的管理人員必須具備一定房地產管理經驗，但信托公司往往缺乏房地產評估、建設、管理等方面的專業人才，從而也限制了這些風險控制措施的作用。
即使是投資于成熟物業的房地產信托，也需要專業的房地產投資分析和投資管理人員。因為，把握房地產市場的變化和走勢，必須系統考慮國家宏觀調控*策、利率調整、消費文化等因素。
而相關行業的發展情況、土地供應、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化，也可能導致房地產市場價格產生較大的波動。 在現階段，針對大多數信托公司房地產專業投資分析和管理能力不足的情況，風險控制的一個基本思路就是引入“外腦”，通過專業的房地產經營管理機構和中介機構提供專業化管理、咨詢服務，借助專業機構的判斷和管理，預見并有效控制房地產項目風險。
這種結構設計與房地產信托基金類似，已經是一種行之有效的實踐。在法律層面，《信托法》規定，受托人可以委托他人處理信托事務，這為房地產信托引入專業管理機構提供了法律基礎。
房地產信托將部分信托事務委托專業機構處理，以契約形式明確專業機構的權利、義務和承擔的責任，既可以加強房地產信托的專業管理能力，各專業機構又分擔了其責任范圍內的風險，同時，各專業機構也以自身信譽為信托計劃提供了無形擔保，具有信用增級的作用。
四、房地產評估風險有哪些方面
估價風險主要是估價結果與房地產真實價值偏差的程度及發生較大偏差的可能性。這種偏差，即是風險的發生源，主要包括下面幾個方面：
1、技術風險。為估價行業廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法。從估價理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。因此，在利用具體的估價方法進行估價時，是否掌握豐富的基礎資料是估價結果能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產估價業起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。這樣使得估價機構和估價人員將在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。另外，估價人員的技術水平和參數的獲取能力不同，在技術運用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力。再者就是估價人員素質水平不一，雖然通過估價師考試但缺乏實際估價經驗，在參數選擇和方法運用上存在這樣或那樣的偏差，也會產生一定的估價風險。因此，估價技術也是一個風險源。
2、*策風險。房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響；另一方面*策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。*策的變。 估價風險主要是估價結果與房地產真實價值偏差的程度及發生較大偏差的可能性。這種偏差，即是風險的發生源，主要包括下面幾個方面：
1、技術風險。為估價行業廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法。從估價理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。因此，在利用具體的估價方法進行估價時，是否掌握豐富的基礎資料是估價結果能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產估價業起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。這樣使得估價機構和估價人員將在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。另外，估價人員的技術水平和參數的獲取能力不同，在技術運用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力。再者就是估價人員素質水平不一，雖然通過估價師考試但缺乏實際估價經驗，在參數選擇和方法運用上存在這樣或那樣的偏差，也會產生一定的估價風險。因此，估價技術也是一個風險源。
2、*策風險。房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響；另一方面*策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。*策的變化是一般估價人員無法或者說是沒有能力預期的。*策的變化，包括稅收*策、金融*策以及產業*策都必然會對房地產價格產生影響。同時，*策的變動往往還會對估價方法產生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發生了變化。
3、估價對象手續不全產生的風險。房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如，某企業通過*府對原農民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權。企業為了節省費用不去辦理產權登記手續。這種情況在估價實踐中經常遇到，給估價的結果帶來一定的風險。
4、不端正執業態度引發的風險。這已成為房地產估價風險的重要來源，主要表現有估價人員工作態度不認真，估價報告質量低劣，或受自身執業能力限制，使估價結論發生較大偏差。在未能掌握房地產的有關情況下，就盲目估價導致估價不實不準。另外，在對國家*策理解不充分的情況下，輕率確定經濟性貶值率或貶值額；以及估價人員與委托方有利害關系，使估價結論失去公允性，從而發生經濟糾紛的風險。
5、客觀因素引發的風險。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發的風險也比較多。通常情況下有，委托評估房地產的情況未能真實告知評估人員，或有意借口拖延提供有關證件而造成評估不準確，出現經濟糾紛。如產權不明晰，產權證明文件不完整等情況，致使估價值嚴重失實。同時，法律、經濟*策等方面不可預料的變化也會導致某些風險。另外，由于我國統計資料的發布存在不系統、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，易造成估價值失實而引發爭議。還有，委托方對估價報告使用不當，也易造成經濟糾紛。
6、房地產估價自身特性而導致的風險。房地產評估是評估人員根據評估目的，遵循估價原則，按照估價程序，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定活動。評估價格是評估人員對房地產理論價格作出的一種估測、推斷。由于房地產市場波動很大，分析影響房地產價格的因素時，國家產業*策、金融貨幣*策對房地產價格的影響方向、影響幅度等預測，在實際把握中難以做到絲毫不差。
五、如何進行新增項目投資的風險評估
上海一家中型紡織企業，在紡織行業處于結構大調整的蕭條時期，堅持以市場為導向。
它通過對各類項目投資進行風險評估后，選擇了以短中期更新改造、保持目前產品結構和生產規模穩定增長的投資策略。由于堅持不擴張投資規模，把財務風險控制在低水平區域，結果該企業在行業不景氣的環境中經營業績穩中有升。
與此同時，另一家大型紡織企業沒有對融資成本隨著通貨膨脹步步走高的趨勢和高檔次產品市場需求的變動，進行客觀準確的風險評估和風險控制，卻選擇了開發高檔次產品的大規模設備投資。結果，高檔次產品投放市場沒有銷路，企業經營和財務狀況卻因此迅速惡化，最后不得不宣告破產，被前者兼并。
從中我們可以看到，企業投資成敗的關鍵在于以市場為中心，對新增項目投資進行風險評估。所謂新增項目投資的風險是指，由于各種隨機因素的作用，引起項目總體的實際價值沒有達到預期價值所造成的損失。
這種損失越多，風險也就越大。 企業新增項目投資的風險一般可分成二類：一類稱為經營風險，它主要是指市場需求、價格波動和競爭情況變化造成的銷售收入減少；原材料供應價格、設備生產率波動等造成的經營成本的提高；設備事故、產品質量下降、新技術出現以及其它因素造成的經營利潤減少。
另一類風險稱為財務風險，它主要是指負債籌資所形成的按時還本付息壓力，影響了企業現金流量的暢通，造成償債能力的降低。 評估標準 對項目投資進行風險評估實際上就是，分析和確定與項目盈利密切相關的因素對主要投資決策指標的影響程度。
有些因素的大小稍有變化，就會使主要投資決策指標發生很大變化。這說明投資決策對這些相關因素高度敏感。
而敏感性強的因素往往給項目投資帶來較大風險。風險評估的目的，就是掌握敏感性強的因素對主要投資決策指標的作用程度，合理進行投資決策，加強風險控制。
那么，項目投資的主要決策指標有哪些？目前，國內外投資與財務界通用的有三個，即凈現值（NPV）、內部報酬率（IRR）和盈利指數（PI）。這些主要投資決策指標的計算，又緊密依賴投資者對項目在經濟壽命年限內，各年現金流量和這期間行業投資平均報酬率的預測。
預測總會有誤差。但如果誤差過大，就會導致投資決策的失誤，造成人、財、物等資源的巨大浪費。
所以，新增項目投資風險評估的前提，是對項目在經濟壽命年限以內，各年現金流量和行業投資平均報酬率的預測基本準確。也就是說，對各年現金流量和行業投資平均報酬率的預測，必須建立在認真的市場調查、科學的分析判斷基礎之上。
我們來看看凈現值、內部報酬率和盈利指數這三個主要投資決策指標的涵義。 所謂凈現值，是把項目在計算期年限以內各年的凈現金流量（即現金流入量減去現金流出量的差），按照行業投資的平均報酬率換算成現在時刻的價值，然后加總。
如果加總值大于0，說明從現在這一時點看，新增投資項目不僅能收回投資，還有利潤可賺；如果加總值小于0，說明從現在這一時點看，新增投資項目是無利可圖的。 所謂內部報酬率，就是指使上述凈現值等于零時的投資報酬率。
內部報酬率越高，說明其與行業投資平均報酬率的差別越大，也就是新增投資項目的獲利空間越大，新增投資項目承受行業投資平均報酬率或市場利率上升的能力越強。 盈利指數就是把項目在經濟壽命年限以內各年的凈現金流量，按照行業投資的平均報酬率換算成現在時刻的價值總和，除以把項目建設期各年的凈現金流量，按照行業投資的平均報酬率換算成現在時刻的價值總和所得到的倍數。
如果這個倍數大于1，說明從現在這一時點看，新增投資項目不僅能收回投資，還有利潤可賺；如果這個倍數小于1，說明從現在這一時點看，新增投資項目是無利可圖的 評估步驟 前面已經提及，現金流量和行業投資平均報酬率預測的準確性，直接決定著投資決策的風險大小。因此，對新增投資項目進行風險評估，第一步必須評估現金流量和行業投資平均報酬率與預測值發生偏離時，會對凈現值、內部報酬率和盈利指數三個主要投資決策指標產生多大影響。
所謂偏離包括現金流量和行業投資平均報酬率分別與各自的預測值發生偏離，以及它們同時與其預測值發生偏離兩種情況。通過這一評估，我們可以確定現金流量和行業投資平均報酬率與其預測值發生偏離的各個程度區間，即什么程度區間是三個主要投資決策指標允許的，什么程度區間是三個主要投資決策指標不允許的。
一旦進入三個主要投資決策指標不允許的程度區間，新增投資項目的決策必須改變。否則，新增投資項目將面臨很大的風險。
例如，1990年代初全國房地產投資熱時，海南一家房地產公司在海口市中心地帶落成了一幢樓宇。當時情況下，如果出售部分樓面不僅可收回全部投資，還可以獲取很高的利潤。
但是，這家房地產公司不僅沒有出售任何樓面，也沒有對當時風險已高的房地產投資的未來走勢進行客觀合理的判斷。它沒有對市場利率這一融資成本隨著通貨膨脹步步走高所要求的房地產投資高回報率進行準確的風險評估，反而大規模舉債再投資建造新樓宇。
結果，第一幢樓宇。
六、如何進行項目風險評估
在信息化實施過程中，風險不僅僅來源于企業，信息系統的實施方也是導致風險產生的一個重要來源。
在實施的不同階段，從開始到結束，實施方的消極態度會直接導致項目的失敗。"誠實的自我評估、確定目標并向著目標穩步前進，所有這些構成了一個連續的過程，而這也正是管理的趣味所在。
"管理者成功地解決難題之后，征服感油然而生。但在企業的管理工作中，可以抵消這種趣味的事情似乎和趣味一樣多。
接觸過信息化建設的人士都知道，一個信息系統的實施不是短時間內能夠完成的，上一個比較完整的ERP系統，少則半年，多則一兩年，甚至三四年。如此漫長的實施過程，已經足以把企業內人們對信息化最初的憧憬和熱情消磨殆盡。
中國有句俗話，叫"日久見人心"，所隱含的無非就是時間可以作為衡量事物真實性的最好的手段。同樣的，放在信息系統實施里，一開始不成問題的事情，到了后來都會蛻變成問題，并且有可能隨著時間的推移，糟糕程度也不斷地增加。
因此，如何有效地管理實施過程，降低企業的實施風險成為保障信息化建設成功的一個重要環節，這也就是我們在這里探討的主題。首先需要了解在實施過程中我們可能碰到哪些風險。
按照一般意義，我們常常所說的風險分為兩大類，一種是不可預知的，一種是可預知的。既然是不可預測的風險，有預防的想法，恐怕也是無從做起，只能是在風險到來的時候直接對問題做出反應。
而這里我們主要針對的是那些能夠預測的風險，在明晰它們的基礎上，想辦法去控制和降低它們。信息化項目的項目特性，注定了實施過程中的風險有綜合風險，也有階段風險。
信息化項目的風險包括項目的綜合性風險和階段性風險所謂綜合風險，是指貫穿整個實施過程，甚至貫穿整個信息化項目過程的幾大類風險。根據我們的研究，歸納總結出這么幾種：缺乏共識項目驅動力風險信息不對稱/欺詐風險財務風險人力資源風險業務中斷風險接下來我們就缺乏共識和項目驅動力風險這兩項來做個簡單的介紹。
缺乏共識，是IT項目中最常見的風險，帶來的后果各種各樣。對于IT建設來說，項目組內部（包括企業方與實施方）、企業內部能就關鍵問題達到共識，顯得至關重要。
有一句話是這么概括的，在一個解決方案上達成共識比這個解決方案本身的先進性重要得多。為什么共識會在IT項目中扮演了如此重要的一個角色呢？業內人士聚在一起討論信息化建設，常常會說信息化建設風險很大，然而最難以預測和掌握的是人的因素，技術的問題總是會有解決方案。
而達成共識其實就是解決人的問題，減輕或者降低項目實施過程中可能出現的，由于人而引起的不必要的阻力。再來看看項目驅動力風險。
項目驅動力其實包含了兩層意思，一個是指項目啟動的誘因，例如是否是由業務需求驅動，還是出于別的一些原因的考慮；另一個隱含的意思是企業高層對IT項目的推動作用。大家都知道信息化建設是"一把手工程"，領導的支持程度直接影響到項目的成敗。
對于階段性風險，顧名思義，就是在信息化建設各階段（如選型階段，項目啟動，需求調研等）中出現的、帶有濃厚的階段色彩的風險。舉例來說，在項目啟動階段，可能出現計劃殘缺，思維混沌的風險。
對于任何一個項目來說，有明確的項目目標以及詳細的項目計劃是至關重要的。一個明確的項目目標，決定了整個項目的基調，一個詳細的項目計劃，使得后面的每項活動都易于控制和掌握。
對于IT項目來說，更是如此，作為一個新興的項目管理領域，IT項目的管理是不夠成熟的，而IT的本身又是極難衡量的。在這樣的情況下，在項目啟動階段就明確了IT項目的目標和計劃顯得猶為重要。
"項目不是在結束時失敗，而是在開始時失敗。"做過項目的人大概都會對這句話感觸良深。
在項目開始前，或者在項目的啟動階段，多做些工作并且把工作做踏實是非常必要的，也是提前杜絕一些可預測風險發生的一個有效手段。在進入項目實施前，項目目標明晰和項目計劃落實固然非常重要，然而僅僅這些措施是不夠的。
我們提倡，在項目啟動階段，企業應該對現狀做一個評估，看看一旦啟動信息化項目，各種風險發生的可能性有多大，對可能發生的困難要有預估，并提前做好防范措施。對于項目啟動之前的風險評估一般來說可以從兩個方面來考量：一方面評估信息化建設成功的可能性另一方面需要評價項目實施的難易程度。
影響項目成功可能性的風險因素包括（我們通常稱之為A類指標）：企業戰略對信息化的需求、決策層的態度、信息化項目的準備情況以及企業信息化建設的現狀。信息化項目之所以可能成功，在于業務的驅動力大小。