榮觀房產網
一、房產交易的基本流程是什么
持有中國護照和合法來美簽證的中國人申請正式貸款提前批準信（30%以上首付），選擇想要買房的地區。
然后與自己的房產經紀人討論購買要求，經紀人介紹看房，選房。這里需要說明的是，房屋買賣雙方都有各自的經紀人，討價還價的過程也都由雙方經紀人來完成，由于美國人認為口頭談錢并不禮貌，所以每一次報價都需要通過經紀人以書面形式報出。
此外，如果你的報價過低，還有可能會被房主認為“不禮貌”而拒絕交易。價格談攏后，需要填寫買房出價合約書，付定金支票，定金支票存入第三方公證托管公司。
之后，便是房屋檢查、維修以及一系列的房屋報告審閱，包括公證托管書、前期屋主（產權）報告、白蟻檢查報告、房屋保險等。 等貸款資料簽署后，便進入到公證托管的結尾步驟，隨后便是交房檢查、銀行放款、資料登記和交收鑰匙。
視材料齊全的程度，走完整個流程在2個星期到2個月之間。 吳荊告訴記者，在美國買房首先要明確需求。
是為子女教育自住還是投資，不同城市的氣候條件、法律*策、人口構成、文化氛圍都是不應忽視的因素。 在美國看房，也不是你想什么時候看就能什么時候看的，如果沒有預約就貿然前往，只能填齊一疊厚厚的資料，然后開始漫長的等待。
二、房產交易有什么前提條件呢
1、房屋已取得《房屋所有權證》 《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條規定，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。
《房屋所有權證》作為房屋權屬證書，是國家對房屋所有權的確認，也是房屋產權人的所有權憑證，所以購房者在購買二手房時，應首先審查售房者是否已取得《房屋所有權證》。 2、合同當事人必須符合主體資格 依《民法通則》規定，房屋買賣雙方當事人應當具有完全民事行為能力。
房屋買賣行為復雜，涉及標的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與，否則房屋買賣合同就會被視為無效，除非事先經法定代理人同意，或者事后經法定代理人追認。 3、房屋已經共有人同意出售 根據合同法和民法通則的規定，共有人未獲其它共有人同意，擅自處分共有財產的，其行為無效。
為保護購房行為，購買存在其它共有人的房屋時，應審查其它共有人是否同意出售，比如夫妻一方出售房屋，應審查另一方是否同意出售。 4、房屋未設立抵押權 根據擔保法和城市房屋抵押管理辦法的規定，抵押人處理抵押房屋，應獲得抵押權人同意，否則不得轉讓房屋。
也就是說，根據規定，房屋抵押應辦理抵押登記，并在權屬證書上記載抵押情況，購房者可審查權屬證書原件來查看房屋是否有抵押。 5、買賣雙方應當表意真實 房屋買賣只有在自愿和平等的基礎上進行才能真正實現雙方當事人的利益理想，因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無權代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽訂的合同，皆非買賣當事人真實意思，原則上視為無效。
所以，買賣雙方要表達真實意愿，在平等自愿的基礎上簽訂合同。 以上就是小編為大家整理的房產交易的前提條件，希望可以幫到你們。
三、房地產交易管理制度與*策要注意什么
第二節 房地產轉讓管理 概述： 房地產交易管理是指*府房地產管理部門及其他相關部門采取法律的、行*的、經濟的手段，對房地產交易活動進行指導和監督，是房地產市場管理的重要內容。
1988年原建設部、國家物價局、國家工商行*管理局發布的《關于加強房地產交易市場管理的通知》中明確規定：“城鎮房地產交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押，城市土地使用權的轉讓以及其他在房地產流通過程中的各種經營活動，均屬房地產交易活動管理的范圍，其交易活動應通過交易所進行。 ”1994年7月5日頒布的《城市房地產管理法》則對房地產交易進行了更為明確的立法解釋：房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。
房地產交易行為是平等的民事主體之間的民事行為，應當遵循自愿、公平、誠實信用等原則。 房地產交易的基本制度： 城市房地產管理法》規定了三項房地產交易基本制度，即房地產價格申報制度、房地產價格評估制度、房地產價格評估人員資格認證制度。
（一）房地產價格申報制度 房地產成交價格不僅關系當事人之間的財產權益，而且也關系著國家的稅費收益。因此，加強房地產交易價格管理對于保護當事人合法權益和保障國家的稅費收益，促進房地產市場健康有序發展，有著極其重要的作用。
（二）房地產價格評估制度 《城市房地產管理法》規定“國家實行房地產價格評估制度。 房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。
“基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由**規定。”
（三）房地產價格評估人員資格認證制度 《城市房地產管理法》規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。 ”房地產估價師必須是經國家統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并經注冊登記取得《房地產估價師注冊證》的人員。
未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。 。
四、房產管理局的主要工作是什么
房產管理局的主要工作是
（一）貫徹執行國家、省有關房產管理、住房制度改革工作的方針、*策和法律、法規、規章，研究起草地方性法規、規章和*策文件，并組織實施。
（二）負責建立和完善住宅產業發展宏觀調控體系，研究制定住宅產業發展的近期、中長期住宅發展計劃，負責危房、舊房改造，逐步提高和改善居民居住水平和環境質量。
（三）負責房屋權屬管理，依法核實和確認房產權屬，辦理房產登記發證，管理產權產籍檔案；負責房產測繪管理。
（四）負責房地產市場的行業管理，加強商品房銷（預）售管理和各類房產交易、抵押、租賃、評估、經紀管理；負責房地產中介機構資質審批和業務監督。
（五）負責物業管理的行業管理和物業管理企業的資質管理；指導、協調、監督業主委員會和物業管理企業的運作。
（六）負責各類房屋的使用、裝修、修繕、改造、保留保護和安全鑒定的行*管理。
（七）負責直管公房、局直屬單位國有資產的監督和管理；加強對各市（縣）、區房產管理的業務指導。
（八）貫徹執行國家、省、市有關規定，逐步解決私房改造遺留問題。
（九）負責住房制度改革的組織實施，建立住房分配新制度；負責出售公有住房、調整公有住房租金；建立商品房、經濟適用住房、廉租住房三級供應新體系。
（十）負責有關行*處罰、行*復議受理和行*訴訟應訴工作。
五、在房產交易中你交了多少冤枉錢呢
一、水電周轉金 按照規定，物業管理企業接受委托代收水費、電費的，除業主自愿，物業管理企業可預收水電費并逐月扣減外，物業管理企業不得收取水電周轉金等與水電費繳交相關的費用。
二、煤氣初裝費、管網建設費 此項收費以前由開發商收取，但目前已經被叫停。 三、契稅、印花稅等辦證費用 按照規定，開發商只有在辦理完房產證以后才能收取此項收費，但目前都是在辦房產證之前就已經收取。
四、預收三個月物業管理費 按照規定，物業服務收費按月計收。除業主自愿外，不得預收。
六、房產交易登記材料程序是什么
房產交易登記材料程序如下： 申請辦理房產交易登記必須提交的資料 ㈠ 商品房 購房者必須在開具購房發票之日起90日內，持《廣東省商品房買賣合同》、購房發票、商品房銷售證、《估價報告書》和本人身份證等有關資料。
如港、澳、臺同胞應繳驗港澳臺同胞的身份證及回鄉證。 居住在外國的華人或外國人應持有執護照和經譯成中文的身份證。
㈡ 二手房、房屋交換、贈與 ⑴ 雙方必須持《房屋所有權證》或《房地產權證》\《估價報告書》及身份證等證件會同申請交易登記。 ⑵ 雙方（或其中一方）是企事業單位的，還須提供單位營業執照、法定代表人身份證明和經上級主管部門批準的購房證明書，以及法人委托書，并由受委托人代理。
⑶《估價報告書》、贈與書、公證書或辦理贈與公證手續的證明是否具備嫡系血親的證件。 ⑷《估價報告書》、交換協議書。
開發企業確認房產交易登記須提交的證件 1。國土部門核發的《國有》； 2。
《建設工程規劃許可證》； 3。《建設用地規劃許可證》； 4。
《固定資產投資許可證》； 5。《建設工程施工許可證》； 6。
規劃圖紙和國土紅線圖； 7。建筑施工平面圖； 8。
《許可證》； 9。《建設工程竣工驗收證明書》； 10。
開發企業的營業執照、資質證書和法人委托書。 房產交易登記辦事程序 ㈠ 商品房 1。
購房者填寫《潮州市房地申請審批表》和《潮州市房地產（商品房）交易確認申請審批表》。 2。
交易監證后，核發《房地產權證》。 3。
業權人領證（不能親自前來領證的應委托代理人）。 ㈡ 二手房、交換、贈與 1。
買賣雙方同時到交易所申請辦理交易登記。 2。
進行產權調查，實地勘查、登報征詢。 3。
征詢無異議的，給予登記、監證、審批后核發《房地產權證》。 4。
業權人領證（不能親自前來領證的，應委托代理人）。 。
七、房產交易流程是怎樣進行的,為你詳細解答
二手房過戶流程主要有以下四步：一、買賣雙方無貸款： 買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買房將首付款支付給賣方；并約定一個房產進交易中心的時間。
進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶，最后在交房時，下家將尾款結清給賣方。
二、賣方有貸款未還清： 買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買房將首付款支付給中介公司進行監管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后，銀行貸款審結結束，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
20個工作日后，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最后在交房時，買房將尾款結清給賣方。三、買方貸款購房： 首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協議。
買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買方將首付款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議；7個工作日貸款審核結束后，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最后在交房時，買方將尾款結清給賣方。四、買賣雙方均有貸款： 首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協議。
買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買方將首付款支付給中介公司進行監管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日后，銀行貸款審結結束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議；7個工作日貸款審核結束后，買賣雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最后在交房時，買方將尾款結清給賣方。房產證辦理過戶所需時間：材料都沒有問題的話，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。
材料都交給房產局之后，會有一個回 執單，一定要在上面說明的日期去繳納稅金，一般需要15個工作日左右。稅金交清以后就在那里排隊等著去拿新房產證。
房產證辦理時限為10個工作日（自登記 受理后次日起）。二手房過戶所要繳納的費用：交易稅費共涵蓋8個稅種，主要有契稅、營業稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。
各稅種的征收比率依地域有所差異，但區別不大。1、契稅：基準稅率3%，優惠稅率為1.5%和1%。
普通住宅征收比率為成交價的1.5%，非普通住宅為成交價的4%。具體征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）;90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價的4%）。
2、營業稅：稅率為5.5%。根據2010年房產新*，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業稅。
3、印花稅第一種是比例稅率，適用于房地產產權轉移書據，稅率為0.05%，同時適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產購銷合同，稅率為0.03%；第二種是定額稅率，適用于房地產權利證書，包括房屋產權證和土地使用證，稅率為每件5元。4、個人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔。
征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。
如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的退還。
5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等此類稅種的征收以營業稅稅額為計稅依據，按實際繳納營業稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。注意：資金監管對二手房賣家和買家都有好處，它由獨立的第三方（資金監管機構/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買賣糾紛，從而起到降低二手房交易風險的作用。
