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房地產投資方式有哪些
中小投資者可采用的房地產投資方式 主要有以下幾種： （1）直接購房：投資者用現款或分期付 款的方式直接購置房屋，可自住，也可出 租或出售，以獲得利潤。
（2）以租帶購：開發商將閑置待售的商 品房出租給租戶，并簽訂購租合同。這種 方式適合開始資金不夠，以后收入增加有 能力購買的家庭。
（3）以租養貸：投資者先付首期房款， 其余部分通過銀行貸款解決。然后出租此 房屋，用租金來償還貸款，貸款還清后將 完全擁有此套房屋了。
此種方式與“以租 帶購”相反，適合當前已有相當大數量資 金，但以后收入可能不穩定的家庭。 （4）買賣期房：購買期房，只需房價的 10%左右，如果房價上升，可賣出獲利。
相 當于期貨功能，但風險較大。 （5）房地產投資券：投資者購買房地產 開發公司發行的一種債券，到期可得本 息。
這種方式實際上不通過房屋的租售來 獲得，相當于一種股票。流動性較好，收 位穩疋。
個人如何進行房地產投資
貸款買房適逢最佳時機 一名消費者算了這樣一筆賬，假如將自己所有的資金全部投入買房，那么，一年的資金收益率等于零；若購房申請20萬元5年期按揭貸款，自己的20萬元則可投資股市，若用于認購新股，既無風險，每年又可獲利10%以上，這樣不僅買了住房，還獲利4%左右。
這名購房者以其理財的技巧，顯示了貸款買房的實惠。 投資購房，銀行提供按揭，且貸款利率再一次降低。
如今，各銀行都紛紛推出了住房消費信貸業務，還推出了營業房地產按揭業務，百姓貸款購房已十分方便。百姓如果自有資金不夠，則可借機向銀行貸一部分資金。
投資出租物業正當其時 筆者一大學同學結婚后單位暫時未給分房，他每年租房的花費就有近萬元。去年底，他通過銀行按揭購買了一套兩室一廳的房子。
他給筆者算了一筆賬：他和太太月收入加起來有5000余元，買新房后每月按揭還款1500元，問題不大。而且房改后，他要么能搭上末班車從單位分到一套房，要么可以用雙方單位的購房補貼，再通過公積金貸款重新購買一套房子，然后把第二套房子出租給別人，這樣每月至少有500元租金入賬，還款壓力無疑有所減輕。
目前，他除較早地住上新房，改善了生活質量外，還擁有了兩處不動產，一處供自己使用，一處當作投資工具，可自由支配。 投資房產的想法在一般人看來肯定是有些超前了。
眾所周知，以買賣形式進行房產交易，存在著較大的風險性：一是低買高賣的時機難以把握；二是交易成本高，且缺乏靈活的變現能力。 但買房用于出租，以收租獲取投資回報則靈活得多。
而且業內人士亦認為，買房除滿足自己居住需求外，用于租賃投資將成為一種發展方向，這也是住房市場化的必然結果。 物業的投資價值主要決定于該物業的服務質量、租金回報和地理位置。
而在內地一些城市，物業服務的質量是租房者關注的重點。 由于投資者很少是建筑業專家，因此，很難對物業的內在質量進行評估和判斷。
所以，考察發展商的實力和開發物業以前的業績，就成為最直接，也是最有效的辦法。 投資住宅要有長遠眼光 與商業用房相比，投資住宅一般比較安全，只要區位不是特別偏遠，升值會比較穩定。
需要注意的是，你要設法了解城市的規劃，選擇那些規劃規模較大，各項基礎設施完善，正處在開發之中的項目進行投資，因為這類項目一旦開發建成之后，房產的價格肯定會比你購買時的價格高出很多。 有不少購房者，在選擇商品房時，以選擇郊區或新區的住宅為目標，他們的精明同樣令人佩服。
購買同樣面積一套市中心住宅，其價格相當于購買郊區（或新區）住宅加上轎車，且居住環境、增值潛力等均要比購買市中心住宅優越。 投資房產需要有長遠的眼光。
商品房買賣是各類商品買賣中動用資金最大、各種制約因素最多的一種交易活動，因此，在交易過程中，不但要詳知各種程序和操作方法，而且要講究策略。 。
投資決策為什么要以房地產開發流程為主線結合實例.fdc
房地產投資表面來看，其決策依據是根據經濟指標如成本利潤率、銷售利潤率、內部收益率等指標，但如果你對地產開發熟悉的話，你就會發覺，開發流程在投資決策中確實扮演著投資評估的主軸，首先你要知道項目的開發周期及各節點的大致時間，比如什么時候開工、出地面、封頂、園林建設、竣工驗收，在開工之前還有四個證要辦理，預售要有預售許可證，如項目銷售要有預售許可證，但這個預售許可證是工程節點要求的，有的要地上形象進度達到2/3，有的要結構封頂，這些各個地方與各個物業都不一樣，因此，這就限制了你的現金回籠，還有各個工程節點還制約了你的建設成本支付，并進而對項目融資提出要求。
這個問題說起來比較長，我就不多說了，但感覺提問者對地產了解的太少了，要加油啊！。
個人怎么進行房地產投資
房地產作為世界三大投資熱點之一，向來受到商家的青睞。
房地產是房產（房屋財產）和地產（土地財產）的合稱。其實，房地產除了滿足居民家庭居住需求（遮風避雨）外，兼具保值增值的功效，是防止通貨膨脹的良好投資工具。
一個家庭，要投資于房地產，應該作好理財規劃，合理安排購房資金，并學習房地產知識。畢竟，購房對于每個家庭都是一項十分重大的投資。
房地產市場分三級：一級市場（國家壟斷）、二級市場（房地產商開發經營活動場所）、三級市場（房地產再轉讓、租賃、抵押場所）。投資者可根據實際情況，選擇長線投資和短線投機進行操作。
購得房地產后，投資者應隨機應變，待市場大幅看漲時，果斷脫手套現，獲取大筆價差收入。
房產投資有哪些分類
二手房現在國家的各種*策（限購、包括銀行給予貸款的額度）的出臺，二手房基本已經失去了升值的空間，以后的一線城市的二手房價格只會跌不會漲，國家現在重點發展的對象是中小型城市，所以我們何不把握好這個機會去投資那些二線城市的新樓盤呢？而且現在的新樓盤基本上都是開發商給予包租，等到二線城市的經濟發展起來的時候你的本錢已經回來了，你的房子也漲價了。
目前的一些新建小區中，附近都建有沿街的商鋪或是大型的商場店鋪。一般這些店鋪的面積不大，在30-50平方米左右，比較適合搞個體經營。
由于在小區內搞經營有相對固定的客戶群，因而投資這樣的店鋪風險較小，無論是自己經營還是租賃經營都會產生較好的收益。
房地產投資有哪些種類
房地產投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數量的資金投入房產、地產生產和再生產領域的過程和行為。
房地產投資可分為房地產開發投資和房地產置業投資兩類。 房地產開發投資，是指房地產投資者從購買土地使用權開始，通過項目策劃、規劃和施工建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產商品，然后將其推向市場進行銷售來收回投資，實現獲取投資收益的目標。
房地產投資者主要是獲取開發利潤，風險較大但回報亦大。 房地產置業投資，是指投資者的投資對象是房地產投資者新建成的物業或房地產市場上的二手貨。
消費者投資房產有哪幾種方式
1、合建分成。
合建分成就是尋找舊房，拆舊建新，共售分成。這種操作手法要求投資者對房地產整套業務須相當精通。
目前不少房地產開發公司都采用這種方式開發房地產。 2、以舊翻新。
把舊樓買來或租來，投入一筆錢進行裝修，以提高該樓的附加值，然后將裝修一新的樓宇出售或轉租，從中賺取利潤。 3、以租養租。
即長期租賃低價樓宇，然后以不斷提升租金標準的方式轉租，從中賺取租金養租。如果投資者剛開始做房地產生意，資金嚴重不足，這種投資方式比較合適。
4、以房換房。以洞察先機為前提，看準一處極具升值潛力的房產，在別人尚未意識到之前，以優厚條件采取以房換房的方式獲取房產，待時機成熟再予以轉售或出租從中牟利。
5、以租代購。開發商將空置待售的商品房出租并與租戶簽訂購租合同。
若租戶在合同約定的期限內購買該房，開發商即以出租時所定的房價將該房出售給租住戶，所付租金可充抵部分購房款，待租住戶交足余額后，即可獲得該房的完全產權。 6、到拍賣會上淘房。
目前，許多拍賣公司都拍賣各類房產。這類房產一般由法院、資產公司或銀行等委托拍賣，基于變現的需要，其價格往往只有市場價格的70%左右，且權屬一般都比較清晰。
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房地產市場的投資周期是什么
隨著自然周期的運動，投資于房地產市場上的資金流呈現出周期性變動，形成投資周期。
（1）當房地產市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動的時候，很少有資本向存量房地產投資，更沒有資本投入新項目的開發建設。在這段時間，市場上只有可以承受高風險的投資者。
由于租金和經營現金流已經降到最低水平，存量房地產的價格達到或接近了最低點。承受不住財務壓力的業主或開發商會忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業會被抵押權人收回拍賣。
（2）隨著自然周期運動通過第一階段，投資者對投資回報的預期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始回到市場，尋找以低于重置成本的價格購買存量房地產的機會。 這類資本的流入使房地產市場通過平衡點，并逐漸使租金達到投資者有利可圖的水平。
在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發，資本流量顯著增加。 （3）當自然周期到達其峰值并進入第三階段的時候，由于空置率低于平衡點水平，投資者繼續購買存量房地產并繼續開發新項目。
由于資本不斷流向存量房地產和新項目的開發，所以此時房地產市場的流動性很高。當投資者最終認識到市場轉向下滑時，就會降低對新項目投資的回報預期，同時也降低購買存量房地產時的出價。
而存量房地產的業主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會進一步下滑的風險，所以其叫價仍然很高，以致投資者難以接受，導致房地產市場流動性大大下降，自然周期進入第四階段。 房地產市場自然周期和投資周期之間的關系 房地產市場的自然周期和投資周期是相互聯系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。
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