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房產投資回報率怎么算
房產的投資回報率，是用來衡量一處房產是否值得投資的重要參考數據。
一般而言，有三種計算形式： 1、收益模式計算公式： 投資回報率=（每月租金收益-按揭月供款）*12/（首期房款+期房時間 內的 按揭款） 說明：投資客的收益是這樣實現的，通過貸款購買商業地產，而后出租以獲取租金，然后以月租金償還銀行貸款的“月供”，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報。 2。
投資回報率分析計算公式： 投資回報率=（稅后月租金-物業管理費）*12/購買房屋單價 說明：此方法考慮了租金與房價兩者的相對關系，只要結果大于8%都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
3。投資回收時間分析計算公式： 投資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/（稅后月租金-按揭月供款）*12 說明：這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結果在12-15年之內都是合理的投資。
該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。 在業內，這種投資類型通常被劃分為兩種：一是即刻回報型，二是培養回報型。
如何估算房產投資價值 -
何估算房產投資價值 考察一處房產是否值得投資，最重要的就是評估其投資價值，即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。
以下三大公式可以幫助你估算房產價值，不妨一試。 一大公式：租金乘數小于12 租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入），小于12。
比如一套房子，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那么它當時的租金乘數是12倍。一般來說，這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。
如果一處房產的租金乘數超過12倍，很可能會帶來負現金流。這套房子如今的售價已經上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數升到25倍，已經大大超過了合理的范疇。
投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
二大公式：8—10年收回投資 投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的 下載地址：。
評估房子的投資價值有什么樣的公式計算
一、租金乘數小于12 租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入），小于12。
二、8年~10年收回投資 投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/（月租金-按揭月供款）*12。
一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8年~10年之間。 三、15年收益高于買入價 如果該物業的年收益*15年=房產購買價，該物業物有所值；如果該物業的年收益*15年>房產購買價，該物業尚具升值空間；如果該物業的年收益*15年 全部。
房產投資回報率怎么算
這里有介紹房地產投資分析的三種方法，可以比較科學地計算出投資買房的收益率，消費者不妨試試。
方法一：租金回報率分析法
公式：（稅后月租金-每月物業管理費）*12/購買房屋總價
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。
弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
方法二：租金回報率法
公式：（稅后月租金-按揭月供款）*12/（首期房款+期房時間內的按揭款）
優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
弊病：未考慮前期的其它投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
方法三：IRR法（內部收益率法）
房產投資公式為：IRR=累計總收益/累計總投入=月租金*投資期內的累計出租月數/按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其它投入+累計按揭款+累計物業管理費（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。）
優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。
不過，通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。
作為投資行為，投資者關注的是收益與風險，通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是易知的，于是能否準確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。
當然，如果你覺得上面專家的方法太專業，比較復雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估一物業的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。據了解，按他們的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為：
如果該物業的年收益*15年=房產購買價，則認為該物業物有所值。
如果該物業的年收益*15年>房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間…………
人們應該如何計算判斷買賣房屋投資的價值
如果是購房自住，那就只需要房價基本合理，并且在自己能夠承受的經濟范圍之內就可以拍板決定了。
如果是投資型的購房置業，那就需要對房產的投資價值進行一個量化的基本判斷，確認其投資價值，一般而言通過如下三大公式可以幫助厘清房產價格與期望收入之間的關系，有助于合理判斷房產的投資價值對房產投資者有著很實用的意義： 公式之一：租金乘數不能大于12所謂租金乘數，就是用房產總售價除以每年的總租金收入的一個簡單公式，租金乘數=房產總價/每年潛在租金收入這個數值不能大于12比如一套房子業主購房價格為50萬元月租金4000元那么它的租金乘數約為10，屬于非常理想的狀況在通常情況下，12這個租金乘數被視為大多數租賃房產的分界線，如果高于這個數值房產投資的價值就會減小，而數值越低意味著房產投資越劃算。 在房產投資時業主可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較也可在不同物業間比較取其較小者。
公式之二：8至10年收回投資額在國際上進行房產投資一般會考慮收回投資的年數，其公式為，投資回收年數=首期房款+期房時間內的按揭款/月租金-按揭月供款*12，按照投資回收期方法來量化估算，房產投資價值綜合考慮了租金價格和前期的主要投入，比租金乘數方法適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短，一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8至10年左右，尤其是投資一些成熟的房地產市場房產價格上漲的空間有限，那就要更加注重收回投資的年限。 公式之三：15年收益總額在國際專業理財公司評估物業價值的時候經常會采取這樣一個估價公式，那就是用該房產15年的預期收益總額來判斷投資價值如果該物業的，年收益*15年=房產購買價，那么該物業基本上物有所值，可以放心的投資如果該物業的，年收益*15年>房產購買價，該物業尚具很大升值空間，可以加大投資額度，如果該物業的年收益*15年 上述三種量化判斷房產投資價值的公式，簡單實用置業者可以根據情況，靈活選用，不過在具體進行房產投資時，還要根據市場大趨勢房價波動規律等，進行綜合判斷，這樣才能做出最為合理的投資方案。
法律知識： 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。 第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。
該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。 第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行*法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。 第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。 第八條具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許。
二手房房產投資價值應該如何估算
公式一：租金乘數小于12 租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入），小于12。
公式二：8?10年收回投資 投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/（月租金-按揭月供款）*12。
公式三：15年收益決定是否物有所值 另外，也可以參考下面這個國際專業理財公司評估物業的公式。 如果該物業的年收益*15年=房產購買價，那么該物業物有所值；如果該物業的年收益*15年>房產購買價，該物業尚具升值空間；如果該物業的年收益*15年 全部。
如何判斷房產投資價值
投資者在投資房產，就像投資其他資金一樣，考慮最多的就是房產的未來升值問 題，即房屋價格的升值和房屋租金的升值。
隨著近幾年房產市場的不斷完善和健全，房產投資的風險大大降低了，保值、増值 的機會增加了。然而，怎樣才能判斷房子的投資價值呢？以下幾大要素可以幫助投資者 準確判斷房產投資的價值。
1。房屋地段房地產行家們的標準有3個：地段、地段、還是地段。
什么樣的地段建什么樣的房 子，才是這句話的真正含義。2。
房屋質量投資者選擇好的房屋就要看開發商的實力怎樣。有實力質量自然有保障，作出的承 諾也能兌現。
3。房子的狀況挑一個好的朝向、樓層、戶型對出租有很大的好處，這就要看投資者的眼力和愛好 了，不過關鍵還是要房子本身條件好才行。
4。房屋現代化程度現代社會科學技術發展迅速，住房也是日新月異，住房現代化也逐步成熟起來。
因 此，判斷房子的投資價值，這一點與房子的地段和質量同樣重要。5。
社區文化背景中國人在國外喜歡住唐人街，外國人在中國也喜歡聚居，這就是文化背景使然。所 以，使館區、開發區周圍的公寓里外國人最多，這樣使館區、開發區周圍的外銷公寓也 就十分搶手了。
6。物業管理物業管理的好壞直接取決于物業公司的專業程度。
另有些物業管理有代理業主出租的業務，因此買房時要注意，一個得力的物業公司也許會給以后的出租帶來很多方便。
