榮觀房產網1. 房地產拆遷評估注意事項
1地產拆遷評估是不動產評估公司的一部分業務。
房屋拆遷辦公室對地方規劃建設中，對拆遷范圍內的不動產進行專業評估，有針對性，而且有的地方會充分考慮居住者現有的收益，參考市場價，進行評估，人性化一點，各方面的補償會到位的。
但也有地方較黑，糾紛和上訪較多。主要是補償不合理，拆遷評估做得不足。
2、
一般的房地產價格評估， 內容較多：
房地產評估
1、土地使用權出讓和掛牌土地使用權的價格評估；
2、企業改制、上市、資產重組、聯營、兼并、合并、破產清算等各種經濟活動中涉及房地產估價；
3、房地產抵押價值評估；
4、專業仲裁及司法訴訟中有關房地產價格評估；
5、征地和房屋拆遷補償評估；
6、房地產轉讓價格評估；
7、房地產租賃價格評估；
8、房地產分割、合并估價；
9、房地產拍賣底價評估；
10、房地產課稅價格評估；
11、房地產保險評估；
12、其他目的的房地產評估。
2. 房屋拆遷進行房地產評估是否對現有房屋的土地同時進行評估 詳細公式
房屋的拆遷評估是包括：一、房屋的重置價格（結合成新即乘上打拆系數）。
二、土地價格（在同區位找三家房屋開發企業一年內的現房銷售加權平均價減去新房的重置價格即算出土地價格，這就是所謂的市場價評估）。三、裝璜及附屬物評估（這項評估可以在一定范圍內雙方協商，因為裝璜的價格彈性較大）。
注：重置價是指重新建造這樣的房子通常的情況下工、料、費等造價多少。附屬物也是這樣通常情況下重置這樣的附屬物的造價結全成新。
對你的房屋拆遷或征收按上述方法評估即找出一個同區位的有現房參照的理論上的樣板房與你的房屋比較就可得出你房屋的價值了。另個補償上還要考慮搬遷費、過渡費、和各項獎勵等才構成全部補償。
3. 農村拆遷如何進行房產評估
拆遷房屋最低貨幣補償價格標準 拆遷房屋實行貨幣補償的，補償金額應當按照被拆遷房屋所處區位的新建普通商品房市場價格，結合被拆遷房屋的成新、結構、樓層、朝向、布局、公攤等因素評估確定。
1. 一般規定 房屋重置價格，是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。
房屋裝飾應單獨出具評估報告。 估價時點為房屋拆遷許可證頒發之日。
評估報告：估價機構應按《房地產估價規范》的規定格式出具評估報告，評估報告應由注冊房地產估價師簽名，經估價機構審核并加蓋機構公章。 2. 對附屬物、附著物、在建工程、臨時建筑的評估 2.1 附屬物、附著物等評估：按照國家建設征地的財物補償標準和當地實際情況進行。
2.2 在建工程評估：一般應采用成本法進行評估。在建工程評估以*府管理部門批準的用途、參數或規劃設計方案等為依據，工程建設進度以*府管理部門通知停工時的狀態為準。
2.3 臨時建筑評估：未超過批準期限的臨時建筑應評估其建筑物殘值。 3. 協助評估 凡房屋拆遷評估中涉及原始成本、機電設備、工程造價等專業技術工作的，估價機構可委托有資格從事該類業務的機構協助評估。
4. 拆遷房房產評估的方法有哪些
企業征地拆遷中五種評估方法分別是：重置成本法、收益法、市場比較法、假設開發法、基準地價修正法。吳少博律師總結
第一、重置成本法
重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求5月1日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應的折損率（70%或80%等）。
成本法在以前就運用相當廣泛，土地價值，房屋價值都可以運用成本法進行評估，但現在590號令以及建設部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。
第二、收益法
在590號令當中有相關的要求，如果用于生產經營則對于其生產經營的評估要運用收益法，其實就是預估一下未來預期收益，選取適當的資本化率來體現，把資本投入到不動產所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產房屋、土地投入到相關的收益當中所產生的利潤率。
收益法主要評估一些在實踐當中進行實際生產經營的商業性質的主體，一些勞動附加值比較大的勞動密集型行業、專利技術性可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業，原則上對其行業企業應按照收益法進行實際評估。
收益法在實踐的過程中運用不是很多，評估公司不涉及收益法部分，評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。
第三、市場比較法
需要注意的是，參照類似的房地產市場價值，意思就是要根據同區位、同地段、同性質（國有、集體）、同用途（商業、工業、住宅），商品房包括住宅和商業用途。在實踐的過程中需要注意屬于什么用地，要參考附地范圍相同性質的用地價值，主要是參照類似房地產市場的價值。
第四、假設開發法
假設開發法在實踐中運用不多，例如我所律師在貴州云巖區遇到的案例，開發商反過來作為被拆遷人與*府交流，必然運用到假設開發法來進行實際評估，開發商需要土地利用實際開發，土地開發后目的可能作為商業、住宅，也有可能是廠房，需要運用土地開發滿足主體要件。所以要預估出土地開發后的價值，扣除相應的稅費、土地利用后相應的損耗等所體現出的市場價值。
很多中小型企業都希望適用假設開發法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發商購買后沒有實際利用，還在申請審批規劃等文件的時候，占用土地的行為就應該運用假設開發法來進行評估。例如，唐山某鋼鐵企業，企業進行外遷，與*府進行協商如何評估剩余土地的價值，必須運用假設開發法來評估土地使用權的價值，實踐當中運用相對較少。
第五、基準地價修正法
基準地價修正法主要是評估土地在進行實際區位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數以及修正出來最后的價值，在實踐當中應用不是很廣泛。
5. 房子要拆遷了怎么評估房子的市場價值
一、住宅房屋評估通常由四部分組成：
1、房屋占用范圍內的土地價格；
2、建筑物重置價格；
3、建安費用；
4、裝修裝飾部分的費用。
二、計算公式：估價對象價格=某類型房屋的基準價格*（1+樓層修正系數）*（1+朝向修正系數）*（1+其他因素修正系數）+房屋裝修部分價格
三、基準價格修正法主要是對于成片或成棟被拆遷房屋使用，評估機構可以用市場比較法或成本法確定某類型房屋的基準價格，然后根據不同房屋的樓層、朝向、采光、通風、功能布局、成新度、維護保養等因素，對該基準價格進行適當的修正，由此得出不同房屋的評估價格。一、朝向修正朝向以廳房陽臺為準。成片密集的磚木結構房屋，一般不進行朝向修正。
四、住宅房屋評估的市場比較法就是在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時間不超過1年的市場交易案例，并確定與估價對象的區位、建筑結構等相同或相近的3個以上的可比實例。
五、房屋裝修裝飾部分價格=房屋裝修裝飾重置價格*（耐用年限-實際使用年限）÷耐用年限。房屋裝修裝飾重置價格應按照本市房屋裝修裝飾工程定額標準的有關規定評估。各類房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8年；辦公用房7年；商場、店鋪、餐館等營業性用房5年；廠房、倉庫5年。估價人員可結合實地查勘情況，根據裝修裝飾檔次、質量、維護、保養、使用情況以及功能、經濟等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計算的差異不宜超過30%。另外，建筑物重置價格的費用構成應符合《房地產估價規范》的有關規定。建安費用應按照本市建筑工程定額標準的有關規定評估。
六、非住宅房屋宜采用兩種以上的估價方法進行估價，比如市場比較法、成本法和收益法。前兩種方法都跟住宅房屋的方法一樣。如確有困難，只能采用一種方法的，應當說明理由。能收集充分市場交易實例的，應優先采用市場比較法。沒有條件采用市場比較法的，可采用收益法。采用收益法評估時，房屋的收益、費用計算應符合《房地產估價規范》的有關規定。資本化率的選取可采用安全利率加風險調整值，風險調整值不宜超過5%。
6. 拆遷當事人雙方對拆遷房產評估報告有異議時怎么辦
建設部印發的《城市房屋拆遷估價指導意見》的通知（建住房[2003]234號）中規定： 第十九條拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。
估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。 第二十條拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。
第二十一條拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。
拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。但是，可以明確地告訴你，評估都是走過場的，因為他們彼此屬于利益相關者。
對于真正想得到合理補償的人來說，評估報告幾乎可以忽略。
7. 房屋被拆遷時,被拆遷戶將要從評估公司處得到哪些東西,如房屋評估
對評估結果不服按照下面的規定處理。
《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十三條 拆遷人應當委托有資質的房地產價格評估機構（以下簡稱評估機構）對被拆遷房屋進行評估，并將評估報告報區、縣國土房管局備案。
被拆遷人對評估結果有異議的，應當持其委托的評估機構出具的評估報告向區、縣國土房管局提出申請，由區、縣國土房管局指定評估機構復核，并按復核結果補償。評估機構復核的費用，由過失方承擔。
市國土房管局按照國家有關評估機構資質管理的規定，定期公布符合規定條件的評估機構名錄。