榮觀房產網1. 房地產估價師《理論與方法》有哪些要點
專業估價存在的基本前提 一種職業乃至一個行業的生存與發展，必須建立在社會對它有內在需要的基礎上，僅靠行*命令等外在的強制要求是難以維持長久的。
因此，如果社會大眾無法認識或了解一種職業和行業存在的理由，以及這種職業和行業對社會福利及社會進步帶來的貢獻，那么這種職業和行業就難以在現代競爭激烈的社會中存在下去，更不用說要持續發展了。 雖然任何資產在交易時都需要衡量和確定價格，但并不是所有的資產都需要專業估價。
對于價值量較小或者價格依照通常方法容易確定的資產，通常不需要專業估價。例如，2004年11月25日發布的《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋[2004]16號）第四條規定：“對擬拍賣的財產，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。
對于財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”可見，一種資產只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業估價。
這是因為：①一種資產如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通過簡單的比較）便可以得知，就不需要專業估價；②一種資產雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不夠大，聘請專業機構或專業人員估價的花費與資產本身的價值相比較高，甚至超過資產本身的價值，聘請專業機構或專業人員估價顯得不經濟，則也不需要專業估價。
2. 房地產估價有哪些理論與方法
價值類型（types of value）有兩種含義，一是指價值的種類，二是指一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的某種價值——特定價值。
房地產估價雖然總的講是評估房地產的價值，但因為價值的種類很多，每種價值的含義和大小不同，所以針對一個具體的估價項目，不能籠統地說是評估房地產的價值，而應弄清是評估哪種價值，并在估價報告中說明“評估的價值類型及其定義”。 同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是唯一的。
但同一估價對象的具體一種類型的價值是其在相應的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。 例如，同一宗房地產，在買賣的情況下雖然實際的成交價格有高有低，但客觀上有其正常的買賣價格；在征收征用的情況下雖然實際的補償金額可能有多有少，但客觀上有其合理的補償金額；在抵押的情況下雖然不同的人對抵押價值有高低不同的見解，但客觀上有其正常的抵押價值。
而上述正常的買賣價格、合理的補償金額、正常的抵押價值，彼此之間可能是不完全相同的。 價值類型主要有市場價值、快速變現價值、謹慎價值、在用價值、殘余價值和投資價值。
有關價值類型的詳細內容，見本書第三章第四節“房地產價格和價值的種類”。
3. 一個房地產估價師應掌握哪些知識
房地產估價師作為一種專業執業資格，特別需要估價師具有較高的個人經驗、專業水平、知識面以及服務水平等方面的職業技能。估價師應掌握一定的建筑知識和建筑造價知識 、掌握一定的房地產經濟理論 、應該具備豐富的房地產專業技術知識 、必須熟練掌握相關的法律、法規和規定 、應該熟悉房地產市場及其交易變化情況、應有較高的素質和誠信的服務。
房地產估價師考試具體科目有：
房地產基本制度與*策（含房地產估價相關知識）
房地產開發經營與管理（自備計算器）
房地產估價理論與方法（自備計算器）
房地產估價案例與分析（開卷、自備計算器）
《房地產基本制度與*策》科目為客觀題型，以填涂答題卡的方式作答；《房地產開發經營與管理》、《房地產估價理論與方法》兩科目以填涂答題卡和在答題紙上作答相結合的方式作答；《房地產估價案例與分析》科目采取在答題紙上開卷作答的方式，考生可攜帶紙質資料，僅限自用，不得與其他考生交換使用。
4. 房地產估價師《理論與方法》有哪些精選考點
與一般物品相比，房地產不僅單價高，而且總價大。
從單價高來看，每平方米土地或每平方米建筑面積房屋的價格，低則數千元，高則上萬元甚至十幾萬元，繁華商業地段經常有“寸土寸金”之說。從總價大來看，房地產不可以按照平方米之類的小單位零星消費，必須有一定的規模（如一定的面積），因此，可供利用的一塊土地或一套住房的價值，比一件家具或一臺電視機的價值要大得多，一般在十萬元以上。
對普通居民來說，購買一套普通商品住宅通常需要花費其一生的積蓄。至于一幢別墅、一座商場的價值就更大了，通常為上百萬元、上千萬元，甚至上億元。
5. 房地產估價師考試理論與方法資料有哪些
估價依據是指一個估價項目中估價所依據的有關法律法規和標準，包括有關法律、行*法規、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關司法解釋、估價對象所在地的地方性法規、**所屬部門頒發的有關部門規章和*策、估價對象所在地的國家機關頒發的有關地方*府規章和*策，以及房地產估價的國家標準、行業標準、指導意見和估價對象所在地的地方標準等。
例如，《物權法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》的有關規定，以及《房地產估價規范》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產抵押估價指導意見》、《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》等。 廣義的估價依據還包括估價委托人提供的有關情況和資料，估價機構和估價師掌握、搜集的有關情況和資料。
為了使估價委托人提供的有關情況和資料可靠，估價師應要求委托人如實提供其知悉的估價所需的估價對象權屬證書、開發建設成本、運營收入和費用等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的情況和資料是真實、合法的，沒有隱匿或虛報的情況；估價師還應當對委托人提供的有關情況和資料進行必要的核查。
6. 房地產估價師《理論與方法》有哪些考點
直接資本化法： ·資本化率=年收益/價格 ·V=NOI/R 上式中：V—房地產價值；NOI—房地產未來第一年的凈收益；R—資本化率； ·收益乘數是房地產的價格除以其某種年收益所得的倍數，即： 收益乘數=價格/年收益 ·利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為： 房地產價值=年收益*收益乘數 ·房地產價值=毛租金*毛租金乘數 ·毛租金乘數是市場上房地產的價格除以其毛租金所得的倍數，即：毛租金乘數=價格/毛租金（毛租金乘數也是經常所講的“租售比價”）。
7. 什么是《房地產估價理論與方法》的重點
房地產估價《理論與方法》考點解析 （1） 房地產估價《理論與方法》考點解析 （2） 房地產估價《理論與方法》考點解析 （3） 房地產估價《理論與方法》考點解析 （4） 房地產估價《理論與方法》考點解析 （5） 房地產估價《理論與方法》考點解析 （6） 房地產估價《理論與方法》考點解析 （7） 房地產估價《理論與方法》考點解析 （8） 房地產估價《理論與方法》考點解析 （9） 房地產估價《理論與方法》考點解析 （10） 房地產估價《理論與方法》考點解析（11） 房地產估價《理論與方法》考點解析（12） 房地產估價《理論與方法》考點解析（13） 房地產估價《理論與方法》考點解析（14） 房地產估價《理論與方法》考點解析（15） 房地產估價《理論與方法》考點解析（16） 房地產估價《理論與方法》考點解析（17） 房地產估價《理論與方法》考點解析（18） 房地產估價《理論與方法》考點解析（19） 房地產估價《理論與方法》考點解析（20） 房地產估價《理論與方法》考點解析（21） 房地產估價《理論與方法》考點解析（22）。
8. 房地產評估的理論基礎
理論的范圍太大了，建議買本書看看. 下面是我們公司的抵押報告 房地產抵押估價報告 項目名稱：XXX于XX市區XXX路X段XXX號XXXX二期X幢XXX號住宅用房抵押價值評估 委托估價方：XXX 受托估價方：XXXX房地產土地評估有限公司 評估人員： XXX XXX 估價作業日期：二0一0年五月二十八日至五月二十九日 估價報告編號： XX評D[2010]字第XXX號 目 錄 第一部分 致委托方函 1 第二部分 估價師聲明 2-3 第三部分 估價的假設和限制條件 4-5 第四部分 報告使用者應當關注的事項 6-9 第五部分 房地產估價結果報告 10-13 第六部分 房地產估價技術報告 14-18 第七部分 附 件 （一）、估價對象所處區位示意圖 （二）、估價對象現狀實景 （三）、委托書復印件 （四）、房屋所有權證復印件 （五）、土地使用權證復印件 （六）、估價機構營業執照復印件 （七）、估價機構資質證書復印件 （八）、估價機構組織機構代碼證復印件 （九）、估價人員注冊證復印件 第一部分 致委托方函 XXX女士： 受貴方委托，我所根據估價目的，遵守估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，在對本市房地產相關信息進行收集、整理的基礎之上，并結合貴方提供的相關資料和估價人員的現場實地勘查，對位于XX市區XXX路X段XXX號XXXX二期X幢XXX號住宅用房，在2010年5月28日的市場價值進行評估，其估價結果如下： 估價對象（房產證號為“XX市房權證市區字第XXXXXX號”，建筑面積為129.10㎡，分攤土地使用權面積為72.34㎡）在估價時點的市場價格為人民幣40.34萬元（大寫：肆拾萬零叁仟肆佰元整），單價為3125元/㎡，扣除房地產估價師知曉的法定優先受償款為0，其抵押價值為人民幣40.34萬元（大寫：肆拾萬零叁仟肆佰元整）。
此估價報告僅為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據。 接此報告后，請持有關證件，按《房地產法》、《擔保法》及相關的金融法規、*策簽訂抵押合同，并到房地產管理部門辦理他項權利登記。
XXXX房地產土地評估有限公司 法定代表人簽章： XXXX年X月XXX日 第二部分 估價師聲明 我們鄭重聲明： 1、估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準確的。 2、估價報告中的分析、意見和結論，是估價人員自己公正的專業分析、意見和結論，但受到估價報告中已說明的假設和限制條件以及使用報告說明的限制。
3、估價人員與估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有利害關系或偏見，估價人員已征得委托方同意不需回避。 4、估價人員是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》和《房地產抵押估價指導意見》等進行分析，形成意見和結論，撰寫估價報告。
5、估價人員已對估價對象進行了實地查勘，但僅限于對估價對象的外觀和使用狀況。估價人員不承擔對估價對象建筑結構、質量進行調查的責任和其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到部分進行檢視的責任。
6、沒有人對估價報告提供重要的專業幫助，估價人員專業知識和實踐經驗范圍內力求準確。 7、參與本房地產抵押估價報告的專職房地產估價師具備相關金融專業知識和相應的房地產市場分析能力。
8、本報告評估價值為估價對象于估價時點的市場價值，隨著時間的推移，房地產市場狀況發生變化，估價結果應作相應調整。 9、本估價報告所依據的有關產權資料、竣工年代資料等由委托方提供，其真實性由委托方負責。
因資料失實造成估價結果有誤差的，本估價機構和估價人員不承擔相應的責任。 10、本報告其內容未經估價機構書面同意，不得在任何公開的媒體、文件、資料中引用，不得公開發表，復印無效。
注冊房地產估價師簽章： XXX XXX 第三部分 估價的假設和限制條件 一、未設立法定優先受償權利下的市場價值估價結果成立的假設條件和限制條件 1、委托方提供的房地產權屬、土地開發、房地產利用等抵押估價必需的情況和資料真實、合法、完整。 2、估價時點的房地產市場為公開市場。
3、估價對象無所有權、使用權異議，無他項權利限制，無法律、法規規定禁止按次評估目的使用的其他情形。 4、估價人員對估價對象的現場查看僅限于估價對象在查看日的外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報告假設估價對象符合國家有關技術、質量、驗收規范，符合國家有關安全使用標準。
5、估價對象應繳納的各種稅費已按國家、省、市法律、法規、規章繳納完畢，并取得相應的產權依據和其它法律保護依據。 二、法定優先受償權的假設和限制條件 1、本次估價中涉及法定優先受償權為在估價時點時有效的國家法律、法規規定的優先受償權，我們對估價對象的優先受償權調查截止于正式委托我公司之日（XXXX年X月XX日）。
2、本次估價中委托方承諾截至估價時點，估價對象不存在法定優先受償款情況真實、完整。 3、報告使用人在使用本報告過程中，如果法定優先受償款額發生變化或法定優先受償權的種類因國家頒布新的法律法規而發生變化，應據實調整估價結果或委托估價機構重新估價。
三、抵押價值評估結果成立的假設條件和限制條件 1、本次評估中抵押價值評估結果為符合上述假設條件情況下的未設定法定優。
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