榮觀房產網1. 房地產期間費用如何分攤
1、管理費用、銷售費用屬于期間費用，不需要在開發項目中分配，月末直接結轉到本年利潤科目中。
2、工資分配：
(1)行*管理人員的工資，分配到“管理費用--工資”科目。
(2)銷售人員的工資，分配到“銷售費用--工資”科目。
(3)施工現場管理人員的工資，分配到“開發成本--開發間接費”科目。
2011-03-30 10:50 補充問題
我的意思是有兩個項目相續開發，但沒同時完工，也沒同時清算，但同一公司開發，同一辦公室，那么這些費用不需要分到各個項目嗎？
1、期間費用不用分到各項目中。月末直接結轉到本年利潤科目中。
2、開發成本核算的內容：
(1)土地成本：用于核算項目取得土地使用權所支付的土地出讓金、契稅以及按國家統一規定交納的費用。
(2) 拆遷補償費：用于核算項目范圍內勞動力安置費用以及地上、下附著物的拆遷補償、安置動用房支出等。
(3) 前期工程費：用于核算項目規劃、設計、可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、三通一平等支出。
(4)建筑安裝工程費：用于核算項目以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費以及以自營方式發生的建筑安裝工程費。
(5) 基礎設施費：用于核算項目范圍內道路、供水、供電、供氣、排污、通訊、環衛、綠化等工程發生支出。
(6)公共配套設施費：用于核算項目范圍內不能有償轉讓的公共配套設施發生的支出。
2. 房地產企業土地成本及其他成本如何分攤
這個，我認為，屬于你們公司會計*策的范疇，你們可以制定一個分攤原則，然后一直按該會計*策執行。
建議可以參照房產稅對地下室等打折征收的模式，分攤成本時，在按面積分攤的基礎上，再給地下室核定一個分攤比例，如40%。
地下室分攤成本=總需分攤成本*（地下室面積*40%）/（地下室面積*40%+其余地上部分面積）
當然，如果能夠根據成本習性來分攤，那當然更好，也更科學。因為地下室確實是因為相關因素而發生了那么多成本，這樣成本就是真實的，而不用考慮是否虧損。
3. 房地產行業的成本分攤依據是什么
房地產開發項目成本費用構成 1、土地費用。
是指為取得項目用地使用權而發生的費用。目前存在著有償出讓轉讓和行*劃撥兩種獲取土地使用權的方式。
土地費用包括： （1）土地使用權出讓金、征地費； 土地使用權出讓金的估算一般可參照*府近期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據城市人民*府頒布的城市基準地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。 征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、土地投資補償費（青苗補償費、樹木補償費、地面附著物補償費）、人員安置補助費、新菜地開發基金、土地管理費、根底占用稅和拆遷費等。
（2）城市建設配套費； 城市建設配套費是因*府投資進行城市基礎設施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設而由受益者分攤的費用。 （3）拆遷安置補償費。
拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發建設單位對被拆除房屋的使用人依據有關規定給予安置所需的費用。
被拆遷房屋的使用人因拆遷而遷出時，作為拆遷人的開發建設單位應付給搬遷補助費或臨時安置補助費。 拆遷補償費是指開發建設單位對被拆除房屋的所有權人，按照有關規定給予補償所需的費用。
拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權的調換。 2、前期工程費。
包括：開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察以及“三通一平”等土地開發工程費。 項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。
“三通一平”等土地開發費用，主要包括地上原有建筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計算標準估算。
3、房屋開發費。 包括： （1）建安工程費； 建安工程費用是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）和室內裝飾家具費等。
（2）公共配套設施建設費； 指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施（或公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。
一般按規劃指標和實際工程量估算。 （3）基礎設施建設費。
指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程，其費用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環衛、室外照明等設施的建設費用，以及各項設施與市*設施干線、干管、干道等的接口費用。 一般按實際工程量估算。
4、管理費。 是指企業行*管理部門為管理和組織經營活動而發生的各種費用，包括公司經費、工會經費、職工教育培訓經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房產稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。
5、銷售費用。 是指開發建設項目在銷售其產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。
包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費等。 6、財務費用。
是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業籌資發生的其他財務費用。 7、其他費用。
主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程質量監督費、工程監理費、竣工圖編織費、保險費等雜項費用。 這些費用一般按當地有關部門規定的費率估算。
8、不可預見費。 不可預見費根據項目的復雜程度和簽署各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3%~7%估算。
9、稅費。 開發建設項目投資估算中應考慮項目所負擔的各種稅金和地方*府或有關部門征收的費用。
在一些打中型城市，這部分稅費在開發建設項目投資中占有限大比重。各項稅費應根據當地有關法規標準估算。
4. 房地產銷售怎么分攤開發成本
第一步：歸集開發成本合計數。
首先歸集清算對象帳載“開發成本”會計科目借方累計發生數，即建造項目所有的、合理的、合規的支出。如上圖所示，開發成本總額1.15億元。
提示：按照開發成本六個明細列式，詳細記載每一明細科目的借方發生數。目的就是一則細化分類，便于后續審核；二則便于稽查應對。
第二步：利息單獨列示
“開發成本---開發間接費”科目的“利息”支出單獨列示。在計算土地增值稅流程中，利息扣除分為兩種，一是計算扣除，二是據實扣除。為了便于前期測算和后期清算，有必要單獨列示。你懂的！
第三步：匯總銷售面積
該銷售面積包括三部分：
一是實際銷售面積。該面積一定是實際銷售的面積，與測繪面積、預售面積不一樣的。修建的公配（會所），不屬于可售面積，但屬于建筑面積。如果企業實際銷售了會所（姑且不論是否可以銷售、是否違規），則會所屬于“實際銷售面積”。要注意概念的區分。
二是自用面積。企業出于以下幾點原因有可能自用房產：捂盤惜售、滯銷姑且自用、規劃就是為了自用。自用面積轉固定資產的時候，同樣是存在成本的，因此，自用面積必須考慮。
三是出租面積。企業處于各種考慮，將開發產品作為投資性房地產獲取收益，同樣考慮該部分的建筑面積。
第四步：計算單位成本
在計算的時候注意區分，包含利息的單位成本與不包含利息的單位成本。
完成以上步驟之后，在進行土地增值稅清算的時候就簡單了，銷售100平方米，扣除100平方米的成本，計算增值額，尋找稅率，計算土地增值稅稅款。
5. 房地產企業土地成本及其他成本如何分攤
這個，我認為，屬于你們公司會計*策的范疇，你們可以制定一個分攤原則，然后一直按該會計*策執行。
建議可以參照房產稅對地下室等打折征收的模式，分攤成本時，在按面積分攤的基礎上，再給地下室核定一個分攤比例，如40%。
地下室分攤成本=總需分攤成本*（地下室面積*40%）/（地下室面積*40%+其余地上部分面積）
當然，如果能夠根據成本習性來分攤，那當然更好，也更科學。因為地下室確實是因為相關因素而發生了那么多成本，這樣成本就是真實的，而不用考慮是否虧損。
6. 房地產開發企業結轉成本的方法有哪幾種可以按預計銷售收入比例分攤
對于房地產來說，結轉成本是其最重要的步驟。只有結轉了成本，才能知道房地產項目實現了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產成本的結轉，因為涉及到房地產銷售、認購協議、銷售清單、施工、結算單等一系列的資料，和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門，工程量浩大。結算成本的前期準備工作很重要，準備好了，才能按照步驟一步步的進行結算。
結算第一步：整理銷售資料，確認銷售收入
就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預收賬款”金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經收款、欠款金額等要素。核對一致后，確認一下銷售收入和已經銷售面積，算出平均單價。按照.確認的銷售收入做憑證：
借：預收賬款
貸：主營業務收入
結算第二步：整理工程施工清單和結算單。
這個步驟比較麻煩，因為施工比較多，結算單有的可能有，有的可能沒有。一般應該把按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等類別，列出清單。清單的要素一般有編號、名稱、金額、增加減少金額、結算數。整理出來之后，分別算出各個類別的結算數。
結算第三步：整理好的清單跟賬面金額進行核對。
各個類別的金額與賬面同類別的科目余額進行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成金額與賬面金額不一致。
1. 款項已經支付，但是施工單位沒有開具，由于在預付賬款掛著，造成賬面金額比金額要少。這樣的話，督促施工單位在結算之前，把開具過來。
2. 2. 施工單位還沒有結算，也沒有開具，造成賬面金額比金額少。這樣的話，可以按照國稅發2008年41號文進行不超過10%的預提，進入到成本。
3. 3. 施工單位質保金沒有開具。這個可以督促施工單位把質保金開過來。4. 施工單位因為疏忽，多開了，但是沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回
4. 5. 有一部分成本，由于金額較小，既沒有簽，也沒有做結算。但是實際上已經發生。把這一部分成本按照類別，添加到清單里面。
5. 最后，清單金額和預提之后的賬面金額完全一致。
6. 預提時候：
7. 借：開發成本
8. 貸：應付賬款-預提
9. 按照這個金額結轉到開發產品。
10. 借：開發產品
11. 貸：開發成本
12. 結算第四步：計算出開發產品成本單價，結轉開發產品到產品銷售成本。
13. 這一步最重要的一點是確定結轉產品面積，這個面積應該等于可銷售面積+車庫面積+開發商可以辦理房產證的公共配套面積。開發產品單價=開發產品/結轉產品面積
14. 根據第一步算出來的銷售金額，計算出來產品銷售成本
15. 產品銷售成本=開發產品單價*已經銷售面積
16. 賬務處理：借：主營業務成本
17. 貸：開發產品
18. 這里面一定要注意，開發產品和主營業務成本是有區別的，開發產品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發產品是發生的全部的成本。而主營業務成本僅僅歸集的是已經銷售的產品的成本。只有在全部物業已經售馨，并且開發商沒有自留物業的時候，兩者才相等。
19. 結算第五步：把主營業務收入和主營業務成本結轉到本年利潤。這一步跟其他行業的賬務處理一樣，不在贅述。
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