我國房地產業發展的各個階段

1. 簡述房地產發展經歷的幾個階段

「第一階段」1990年-1995年起步維艱建筑形態千篇一律北京金鼎集團常務副總裁王良智認為，我國房地產業真正起步于上個世紀90年代，北京房地產業可以說與全國房地產業發展同步。

在90年代初期，由于沒有相應的經驗借鑒，就注定了北京房地產業起步艱難。在那個時候，基本上是國有企業一統天下，所建項目也大都為相關國家機關、企事業單位自用住宅，只有極少量商品房和外銷公寓。

在這個階段，可以說房地產業真正屬于“摸著石頭過河”的階段。很多開發商甚至不懂得房地產業的基本常識，只是重復著千篇一律的建筑形態。

無論是多層，還是高層；不管是塔樓還是板樓，都好像出自一個建筑師之手。 隨后，由于海南、北海房地產泡沫的破滅，*府開始清理整頓房地產市場，這對京城房地產業產生了深刻影響。

一些開發商被淘汰出局，一些開發商在艱難運作，在這一階段，北京出現了一批建筑質量差、設計陳舊、偏離市場需求的房地產項目，甚至出現了一些“爛尾樓”。這一階段京城房地產業經歷了一個在學習中成長的過程。

「第二階段」1996年-2000年重新起步產品品質沒有實質性突破1996年-2000年是北京房地產業積蓄力量的階段。王良智回憶，在這一階段，隨著宏觀調控*策的落實，中國房地產業開始重新起步，北京房地產業也在同步發展。

在這一階段，一批已取得相應開發經驗的開發商開始拓展業務范圍，依據市場需求開發項目。一些高質量外銷公寓開始出現，不少規模較大的房地產項目也獲得了消費者的認可。

這一階段，*府也在進一步規范房地產市場，出臺了一系列相應的房地產業法規、規章和規范性文件，房地產業發展過程中的一些具體業務程序、運作規則也在不斷建立、健全。可以說，房地產業開始逐步走向程序化、法治化與規范化。

“但在那個時候，產品的品質仍不盡如人意”。全橙房地產增值服務中國有限公司首席合伙人朱凌波表示，“1998年北京實行貨幣化分房，到了2000年，人們的購買力進入井噴階段。

但這個時候嚴格意義上還不是賣產品，而是賣售樓處、賣圖紙、賣樣板間，甚至是賣配套、賣教育、賣文化、賣老板，產品品質并沒有實質性突破。” 「第三階段」2001年-2005年快速成長開始進入產業競爭時代朱凌波表示，2001年- 2005年是北京房地產市場的快速發展期，市場由完全的賣方市場向買方市場轉換，競爭核心開始回歸到產品，北京房地產市場進入產品競爭時代。

對于朱凌波的這一說法，王良智非常認同。他表示，在這一階段，北京市場涌現出多元化物業、新型地產運作模式，新理念、新策劃、新項目層出不窮。

“北京房地產產品的確是在飛速發展。我記得在2001年時，北京商品房是東西差、價格高，上海房子是東西好、價格低，但現在反過來了，北京市中心房子價格不及上海的一半，但細節做得比上海的房子好。

在這短短的5年中，北京房地產產品品質不斷提升，而市場需求是導致品質提升的最主要因素”。來自上海的北京榮豐房地產開發公司董事長王征的話引起了不少開發商的共鳴。

嘉賓熱論 「理念變遷」 開發：先市場后產品再營銷北京榮豐房地產開發公司董事長王征：我主張產品主義，但是我又反對偽產品主義。用一句話來概括，就是“產品高于營銷；市場高于產品”。

我舉個例子，非常男女很多戶型在15平方米-20平方米之間，可能到現在還是北京最小的房子。應該說這么小的房子基本談不上什么舒適度，但在確定戶型時我也沒考慮產品的舒適度。

我采取的是反推模式，項目周圍機關比較多，剛畢業的大學生能承受什么房價，這是我們首先考慮的。經過調查，他們的消費能力大概在“首付三萬，月供七百”，所以就出現了非常男女這么小的戶型，這個項目的銷售情況最終也證實了我的觀點，“市場高于產品”。

設計：樓宇、戶型更注重人性化設計珠江羅馬嘉園副總經理王騫：雖然市場是主導產品的最重要因素，但從開發商的角度，產品設計還是需要不斷創新，爭取更多客戶的認可。北京的房屋經歷了不斷成熟的過程，如早期的塔樓大多是盒子樓，每層戶數比較多，根本談不上南北通透，后來開始出現改良型塔樓，雖然也是塔樓，但基本上做到每戶南北通透，相當于變了型的板樓。

戶型設計也有很大改變。1998年以前都是福利分房，房子戶型很差，有很多浪費的面積，而且功能不是很合理，現在的戶型設計開始向人性化方向發展，大廳大臥、明廚明衛、外飄窗設計都是提高舒適度的體現。

2. 房地產業發展經歷哪些階段

(1)1949年以前。

據有關文字記載，中國在3000多年前就出現了田地的交換和買賣。長達2000多年的封建歷史時期，有了一定規模的土地和房屋的租賃、買賣等經濟活動。

19世紀中葉起，沿海一帶的上海、廣州等城市近代房地產業產生并得到了迅速發展。但所有這些都是以土地和房產的私有制為基礎的。

（2）1949~1955年。解放初期，穩定城市房地產秩序，是開展經濟建設、穩定人民生活的重要組成部分。

為此，首先接收了舊*府的房地產檔案、確認產權歸屬、代管無主房屋、沒收敵偽房地產、打擊房地產投機和各種非法活動。其次，在全國各地先后建立了房地產管理機構，制定了有關*策規定，開展了大規模的房地產清查登記，以極高的效率建立了新的房地產管理秩序。

第三，國家在極其緊張的財*經費中，撥出專款改造舊社會遺留下來的棚戶區和貧民窟，建造新住宅，改善貧窮居民的居住生活條件。 （3）1956~1965年。

隨著對資本主義工商業的社會主義改造，全國城鎮陸續開始以“國家經租”和“公私合營”的形式對出租私有房屋進行了社會主義改造，付給房主定租和股息，贖買了房主產權，改造私房一億平方米。 私有企業占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。

（4）1966~1978年。“十年動亂”時期，城市房地產管理工作受到極大破壞。

房地產管理機構幾起幾落，產權管NNAN亂，違章占地幾經泛濫，變相買賣土地時有發生，住宅建設停滯不前，欠賬越來越多，致使住房問題成為嚴重的社會問題之一。 （5）1978年以后。

隨著經濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮住房制度改革、城鎮土地使用制度改革和房地產生產方式改革，1987年10月25日，中國**第十三次全國代表大會《沿著有中國特色的社會主義道路前進》的報告正式提出：“社會主義的市場體系，不僅包括消費品和生產資料等商品市場，而且應當包括資金、勞務、技術、信息和房地產等生產要素市場；單一的商品市場不可能很好發揮市場機制的作用。 ”。

3. 中國房地產行業的發展歷程

2000年北京的房地產經紀可以說是魚龍混雜，那個階段很多現名為房地產經紀公司的一般都是房地產信息咨詢公司，投資顧問公司等等，可他們都在從事著中介業務，一般都是居間租賃（也就是代客戶看房成交之后收取傭金）和賣信息兩種方式。

那個時期下的廣告渠道一般都是報紙和網絡。之所以中介行業在北京的口碑很差，甚至很多人認為中介就是在騙！都是那個時期締造的。

他們一般采用業務和文秘分工的方式。業務員只負責帶求租者看房，文秘就是專職接電話。

利用廣告上的報價比較低的方式吸引求租者打電話進來，當時北京城區民宅租賃的市場均價為：一居室1500左右每月、兩居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右。但是到了廣告上就是一居室700，兩居室1000、三居室1500.這樣的數字了。

可想而知每天的電話量會有多少。文秘一般根本不熟悉北京也不知道哪個地方有什么小區，所以那個時期對接電話的文秘培訓是十分嚴格的。

原則就是你可以哪里都不認識，但是你什么都要說的出來的原則。 求租者打進電話以后，肯定會問你在XXX小區的XXX房子租了么？文秘必須要這么回答，這個房子還在，我們是中介公司的。

我們有兩種方式，一個是給您提供房主的出租信息。租賃信息的收費是一居室我們一次性收您300、兩居室500、三居室700。

包您看到滿意為止。還有一種方式就是我們免費帶您看房，成交之后收您一個月的租金作為我們的中介費。

如果客戶選擇了第一種方式，那就是將求租者約到公司交錢。更有甚者幾個求租者爭搶一套出租房源。

交完錢后文秘會把“房主”的電話給求租者。每天也會給求租者幾個電話讓其自己聯系房主去看房，但是誰都可以想到，哪里有那么便宜的房子啊，所以一般會采取找人當托兒的手段，一般的托兒就是業務員。

求租者給“房主”打來電話，就以種種借口托辭。到最后跟求租者說我的房子已經租出去了。

求租者只能再打電話到公司找房源，基本幾次之后也就什么都明白了。如果求租者找到公司要求退錢，那一般就采取武力解決。

如果求租這選擇了第二中方式，也就是現在所說的居間服務。那回答就會是這樣了：求租者問，那套xxx小區房子還有么？文秘回答：這個房子還在，求租者哪里能放棄這個便宜呢？肯定會說你們的中介費用沒有問題，我現在是不是可以看看房子呢？文秘會用種種的說法說服客戶接手市場價，常用的說法有：1、哦，您說的我們廣告上的那套房子是筒子樓里的，不是真正的一居室。

2、這套房子價格的確低，但是我建議您不要去租，因為這個房子里面死過人，建議給您找別的房子。

等等說辭。

求租者聽到這種說法由于求租心切肯定不死心，所以肯定會問，其他房子多少錢啊？文秘的回答當然是市場價格了：一居室1500左右每月、兩居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右…… 二、“房屋銀行”空手套白狼到了2002左右出現了一個新的說法叫房屋銀行，很多那會的房主聽到這個詞的時候會覺得是個不錯事情，在加上業務人員的忽悠，會覺得這個事情很靠譜。業務人員會在每天的房源上面尋找一些價格合適的房子去“代理”。

這個代理行內稱作壓房，壓房也分為名壓和暗壓兩種方式。先說明壓，明壓顧名思義就是明著跟房主說，我要代理你的房子，這里會涉及到一個免租期的問題，因為中介公司去幫房主租房子也是需要運轉時間的啊，這個是合乎情理的。

一般會這樣，給房主打電話，說自己是中介公司的，有客戶要看房，這里的客戶會由中介公司的令一名員工假扮，見到房主后，看房主的情況，如果價格合適而且房主又可以同意代理這種方式，那就跟房主談一下最底價格之后要出免租期，承諾房主，如果我們租不出去，我們會給您交房租，跟房主簽訂合同。但是中介公司給房主的付款方式是月付，但是真正的租戶的付款方式卻是季付以上。

這樣中間的差價第一次付房租的時候就出來了。如果房主不同意代理這種方式，而且價格什么的都合適，那假扮租房者的業務人員就起到作用了，他會毅然定下這套房子，跟房主說自己最近要出差，大概一個禮拜左右就能回來，但是為了表示誠意先給房主300-500元的房屋定金，但是要求房主交付定金的同時要把房子的鑰匙交給自己。

其實出差的借口就是在要的免租期，而要來鑰匙就是準備隨時帶真正的租房者來看房。即是暗壓房。

但是一定要建立在房主住的比較遠的情況下，其實說明白就是中介公司要把這套房子轉租出去，從中獲利。在民宅市場里價格合理，房子配置不錯的房子是很好出租的，一般好的房子一個星期足以被租完。

所以他們這樣做是基本沒有什么風險的。但大家都知道在中國只要是掙錢的事情，很快就會有很多人去模仿操作，到了2002年下半年的時候，房屋銀行慢慢的已經成為了一種惡性競爭了，都去這么壓房，哪里有房屋配置好，價格又合理的房子出租呢？要是有早就被中介公司壓到自己公司去了。

所以后來就是只要是房子就壓，大家可能要問了。中介公司不怕賠錢么？回答是怕，當然怕。

所以到了那個階段就出現了很多的惡性事件。一般采取明壓方式的房子如果在免租期內沒有租出去的情況下，。

4. 中國房地產現處于什么階段

這個問題很大，個人提出一些淺見供樓主參考。

中國房地產現處于什么階段？在今年10月底要召開18大，所以今年的第三季度到年底大體上求平穩過渡，最近有很多地方出現利好消息，如：南京有人徹夜排隊買房。（南京徹夜排隊買房的項目是碧桂園的鳳凰城，離南京非常遠，快到句容市了。

為什么排隊呢？因為便宜，帶精裝修才5000多均價，而且是大盤概念，將來規劃有軌道交通）所以南京的項目只能是極小的案例，揚州也首先提出精裝修房的概念：今年的5月8日，江蘇揚州市出臺*策，將從7月1日起對個人購買成品住房進行房款4‰至6‰的獎勵。揚州房管局稱，此舉無關救市，只是為了貫徹省級文件，鼓勵購買成品住宅，即精裝修房，推進成品住房發展。

住建部住宅產業化促進中心副主任梁小青在南京接受媒體采訪時指出，在樓市宏觀調控的背景下，如何推廣全裝修房是個難題，揚州新*獎勵現金的做法實際上是一種減稅*策，對推廣全裝修房是積極有益的探索，應當予以支持和肯定。根據上述事情，我們不難發現中央*府還是希望能穩定房價，調控還是需要繼續進行，溫總理的任期到明年的三月份，所以在**輪替交班前，中國的房地產市場價格不會有太多的波動。

而地方*府就很辛苦了，為什么呢？因為地方*府的財*收入主要靠土地招、拍、掛后取得的土地出讓金，如果房地產不漲，土地價格如何利益最大化，而且開發商喜歡買漲不買跌，又因為現在銀行的銀根緊縮，使得開發商融資非常困難，尤其是房地產民營企業，（國企無法比較、上市公司還比較好融資） 今年是房地產民營企業還款的第一年，相信已經陸續出現還不了錢的房地產民營企業，他們最慘的有可能項目被清算。（2010年從基金公司、私募基金、信托等融資渠道借貸的錢，兩年為一期限）綜合上述淺見，中國的房地產經過*府嚴格調控后，將前兩年漲的泡沫擠出，將房價回歸合理性，在2013年的下半年，相信在新一屆的領導班子的帶領下，讓中國的房地產業能永續穩定的發展，因為房地產對老百姓太重要啦~~。

轉載請注明出處榮觀房產網 » 我國房地產業發展的各個階段