榮觀房產網1. 外商投資的房地產開發企業注冊資本金能否以股東借款的方式在國內籌
應該是可以在國內籌措資金的。
2012年第12-13號 中國人民銀行文告（總第347-348號）目 錄中國人民銀行關于明確外商直接投資人民幣結算業務操作細則的通知中國人民銀行關于建立支付機構監管報告制度的通知中國人民銀行關于明確外商直接投資人民幣結算業務操作細則的通知銀發〔2012〕165號中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部，省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，國家開發銀行、各*策性銀行、國有商業銀行、股份制商業銀行，中國郵*儲蓄銀行：為貫徹落實《外商直接投資人民幣結算業務管理辦法》（中國人民銀行公告〔2011〕第23號公布），便利境外投資者以人民幣來華投資，規范銀行業金融機構（以下簡稱銀行）辦理外商直接投資人民幣結算業務，現就有關事項通知如下：一、境外投資者應當根據《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》（中國人民銀行令〔2003〕第5號發布）、《境外機構人民幣銀行結算賬戶管理辦法》（銀發〔2010〕249號文印發）等銀行結算賬戶管理規定，開立境外機構人民幣基本存款賬戶、專用存款賬戶及一般存款賬戶。二、一個境外投資者在境內只能開立一個人民幣前期費用專用存款賬戶，賬戶名稱為存款人名稱加“前期費用”字樣。
境外投資者如為境外自然人，可以按照《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》等銀行結算賬戶管理規定申請開立個人人民幣銀行結算賬戶，專門用于存放前期費用。該賬戶的使用應當參照境外機構人民幣前期費用專用存款賬戶進行管理。
銀行將境外投資者開立的用于前期費用的個人銀行結算賬戶向人民幣跨境收付信息管理系統報備時，應當在“備注”最前面注明“前期費用”字樣。銀行在為境外投資者開立人民幣前期費用專用存款賬戶時，應當登錄人民幣跨境收付信息管理系統查詢該境外投資者是否已開立前期費用賬戶，已經開立的，不得再為其開立。
三、境外投資者開立人民幣再投資專用存款賬戶，賬戶名稱為存款人名稱加“再投資”字樣。境外投資者為境外自然人的，可以按照《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》等銀行結算賬戶管理規定申請開立個人人民幣銀行結算賬戶，專門用于存放再投資資金。
該賬戶的使用應當參照境外機構人民幣再投資專用存款賬戶進行管理。四、境外投資者的人民幣前期費用專用存款賬戶、人民幣再投資專用存款賬戶的收支范圍按照中國人民銀行有關規定執行。
境外投資者人民幣前期費用專用存款賬戶內的資金不得用于土地招拍掛或購買房產。五、開展人民幣直接投資業務活動的外商投資企業應當選擇一家結算銀行作為主報告銀行通過人民幣跨境收付信息管理系統向其注冊地中國人民銀行分支機構辦理企業信息登記、報送變更信息。
外商投資企業注冊地中國人民銀行分支機構應當對主報告銀行報送的信息進行核查，發現疑問的，有權要求外商投資企業和主報告銀行進行說明并提交有關文件材料。在辦理企業信息登記、報送變更信息時，外商投資企業應當向其主報告銀行提交外商投資企業批準證書復印件、營業執照副本和組織機構代碼證等文件。
其中外商投資合伙企業在辦理企業信息登記、報送變更信息時，應當提供營業執照副本、組織機構代碼證和工商行*管理部門出具的包括合伙企業全部登記事項在內的加蓋登記機關查詢章的企業基本信息單或網絡查詢結果打印單。主報告銀行應當留存外商投資企業提供的有關文件復印件備查。
以人民幣設立的外商投資合伙企業在境內投資的，還應當遵守國家有關部門的管理規定。六、新設立外商投資企業憑商務主管部門頒發的企業設立批準文件在其注冊地的銀行開立人民幣資本金專用存款賬戶。
同一批準文件只能開立一個人民幣資本金專用存款賬戶，賬戶名稱為存款人名稱加“資本金”字樣。已設立外商投資企業增加注冊資本金的，外商投資企業憑商務主管部門頒發的注冊資本變更批準文件在其注冊地的銀行開立人民幣資本金專用存款賬戶。
同一批準文件只能開立一個人民幣資本金專用存款賬戶，賬戶名稱為存款人名稱加“資本金”字樣。外商投資企業人民幣資本金專用存款賬戶的累計貸方發生額不得超過國家有關部門批準或備案文件標注的金額。
七、外商投資合伙企業憑工商行*管理部門出具的加蓋登記機構查詢章的記載有合伙企業合伙人認繳或者實際繳付出資額等登記事項在內的企業基本信息單或網絡查詢結果打印單，參照第六條規定開立人民幣資本金專用存款賬戶。八、境外投資者以人民幣并購境內企業設立外商投資企業的，被并購境內企業的各中方股東憑商務主管部門頒發的外商投資企業設立批準文件開立人民幣并購專用存款賬戶。
每一中方股東憑同一批準文件只能開立一個人民幣并購專用存款賬戶，賬戶名稱為存款人名稱加“并購”字樣。境外投資者以人民幣向境內外商投資企業的中方股東支付股權轉讓對價款的，各中方股東憑商務主管部門頒發的股權變更批準文件開立人民幣股權轉讓專用存款賬戶。
每一中方股東憑同一批準文件只能開立一個人民幣股權轉讓專用存款賬戶，賬戶名稱為存款人名稱加“股權轉讓”字樣。在并購和股權轉讓行為完成后，上述人民幣并購專用存款賬戶和人。
2. 借款給境外企業
向境外股東借款應注意事 三資企業如向境外法人、企業或個人股東借款時，應注意事項如下： （一）、中國實行外債登記管理制度。
由于外商投資企業實行的是超國民待遇，其外債的借用，是不需要事先經過批準的，僅需在借債時，辦理登記手續。但為了外債正常匯入及將來償還時正常匯出，實務操作上都在簽訂外債貸款合同后，實時向當地人民銀行外匯管理局申請「外債簽約定期登記」，外債簽約定期登記是按借款合同逐筆填寫的。
三資企業借用外債前提，是注冊資本按投資合同規定如期到位，才可允許借用外債，且中長期外債的累計金額，不得超過國家有關部門審批的投資總額與其注冊資本的差額。 （二）、登記后由外匯管理局核發給借款企業「外債登記證」。
（三）、采用對外擔保以保障借款債權。 依據中國人民銀行于1996年9月25日公布的《境內機構對外擔保管理辦法》和1998年1月1日起，由國家外匯管理局公布的《境內機構對外擔保管理辦法實施細則》等規定指出，對外擔保是指中國境內機構（境內外資金融機構除外）以保函、備用信用證、本票、匯票等形式，出具對外保證，以《中華人民共和國擔保法》中第34條規定的財產外抵押、或者以擔保法第四章第一節規定的財產對外抵押、和第二節第75條規定的權利對外質押，向中國境外機構或者境內的外資金融機構承諾，當債務人未按照合同約定償付債務，需由擔保人履行義務。
對外擔保必須在簽訂對外貸款合同后，持規定文件向當地外匯管理局申請審批或備案，即申請「對外擔保簽約定期登記」，該筆對外擔保才合法。除此之外，還應按擔保法有關規定辦理抵押、質押等登記，如此才能對抗第三人，擔保債權才能優先受償。
并且，中國外匯管理法規規定，擔保人不得為外商投資企業注冊資本提供擔保；也不得為經營虧損企業提供對外擔保；未經批準不得將對外借債兌換成人民幣。 （四）、提供的對外擔保可以是： （1）三資企業的資產。
如土地使用權、廠房建物、機器設備、專利、商標權等。 （2）投資股東的股權。
中外合資經營企業合同中，均明確約定了中方或外方的投資股權比例，當合資企業需要向境外借款時，可以經董事會及中外方會議決議，以中外方的投資股權設定「權利質押」對外擔保，萬一借款無法償還時，可依法拍賣或變賣或折價方式，以股權代償欠款。 。
3. 中國公司可以在境外貸款
可以的，注意些重要事項，境外貸款是一些有條件的企業利用國外資源的重要形式。
利用境外貸款，不僅可以拓展企業融資的渠道，使企業有更多的機會貨比三家、幣比三種，降低經營成本，而且可以通過與國外銀行的合作，借助其嚴格的管理系統提高本企業的財務管理水平。 一、選擇適當的律師。
境外貸款涉及大量的法律問題，法律文件的準備、審核、修改等均要求企業有好的律師為企業把握風險。企業如果有法律部門，法律事項可由其安排；否則可以委托律師事務所來安排。
除選擇具有良好聲譽的律師事務所作為本企業的長期律師顧問外，為確保其服務質量，企業還可以將一部分法律事項委托給其他律師事務所，在律師事務所之間形成一定程度的競爭，使企業獲得服務和成本上的好處。 二、明確貸款審批程序。
由于境外貸款環節與境內貸款有一些不同，需要明確企業境外貸款的審批程序。境外貸款的貸款協議中，有許多涉及股權變動、企業經營及重大的法律責任的約定，常常需要企業業務經營部門、法律部門的共同審核，而非企業財務部門單獨作出決定。
在貸款審批程序中，企業需要明確貸款申請、批準貸款、審核貸款文件、確定貸款簽字人等事項的部門和人員，在責任明確的情況下，通過制度約束來保障企業貸款的順利進行，保證企業貸款工作中涉及的責任不會影響企業改組、經營和內部管理。 三、注意外匯風險和外匯管制問題。
我國企業在境外貸款，只能安排外幣貸款。在境外貸款時，我國企業必須遵守國家外匯管理規定，確保企業資金來源的合法性；境外國家若存在外匯管制問題，對外匯的買賣、款項的結算等均會有所約束，企業有必要研究外匯管制問題，為企業境外貸款選擇最好的途徑。
四、保證問題。 保證是銀行和企業都非常關心的條款，主要的方式有抵押、擔保、收入轉讓、保險利益轉讓及其他承諾等。
在境外貸款中，抵押貸款一般要求貸款額為抵押資產市場價值的一定百分比，當資產市場價值低于要求的比例時，需要提前還款或增按（增加抵押品）。所以，企業在安排貸款時要考慮抵押資產的市場價值及其未來可能發生的變化，確保有能力承受貸款額度負擔，盡量避免出現增按情況，同時還要避免高估資產價值，浪費企業資源。
此外，境外銀行有時會要求企業提供All Money抵押，即抵押品除了為一筆貸款作保證外，還為企業其他債務作保證。企業對于這樣的要求，可以盡量爭取單獨的抵押條件，或者將Al1 Money的范圍減少，將實際或預計可能出現問題的貸款或擔保等債務剔除出此范圍。
此外，境外銀行為了保證其貸款的安全，通常在貸款條件中要求貸款企業的總公司對貸款提供書面的保證，特別是在1997年東南亞金融危機以后，境外銀行加強了對我國企業保證條款的約束，由于國內企業對外提供擔保受國家外匯管理部門的嚴格管理，境外貸款可能不需要有國內企業提供擔保，但需要提供書面形式的確認。 形式上主要是安慰函（Letter of Comfort）、知會函（Letter of Awareness）、保證函（Letter of Undertaking）等。
在這些函件中，主要列明三項內容，即國內企業知道并同意安排此貸款；國內企業對貸款人的業務經營予以支持，不做影響貸款人持續經營的決定，國內企業不做使貸款人財務狀況轉弱的決策；國內企業不改變對貸款企業的股權結構等。 五、違約條款及交叉違約問題。
違約條款因不同性質的貸款而有不同的約定。企業應當結合企業的實際情況與銀行商洽，使違約條款盡可能符合企業的實際情況，降低違約風險。
此外，在簽訂貸款文件后，企業發生具體的與貸款文件不符的事項，只要經過銀行書面同意，均可以認為是沒有違約的。 因此，企業要注意日常文件的管理工作，以便明確責任。
關于懲罰性費用條款，銀行有時會提出若企業違約，則需從違約之日起支付罰息。企業對此可從兩方面爭取對自己有利的條件，一是爭取降低罰息；二是向銀行提出給企業一段時間（如一周）來履行有關義務。
企業在安排境外貸款時，通常都會面對交叉違約問題，簡單地講，交叉違約就是企業一項貸款違約，同時構成企業其他貸款或所有貸款均違約。 對于集團性企業或貸款較多的企業而言，交叉違約條款是貸款工作中最重要的條款。
企業可能與一家銀行有多筆貸款，亦可能與不同銀行有不同的幾筆貸款，從法律上講，由于有交叉違約的責任，當企業對任何一筆貸款違約時，同時對其他不同銀行的貸款亦承擔違約責任。鑒于此，企業應盡可能地降低交叉違約條款約束的范圍和事項，最佳途徑是保持企業較高的償債能力，穩健經營，提高企業在貸款市場上的競爭力。
具體在操作中，可以通過貸款商務談判，保護核心業務的正常經營，將企業核心業務的貸款剔除出交叉違約范圍；可以在交叉違約條款中加入金額下限，即當企業發生一定金額以上的違約事項時，才屬于交叉違約約定的范圍；可以通過利用不同銀行對貸款的競爭取得對企業有利的條件，或將貸款分散在不同的銀行，在不同的銀行之間爭取免除不同銀行貸款的交叉違約責任。 當然，如果企業討價還價能力不足，急需資金，承諾銀行的要求交叉違約責任，緩解資金困難也是可取。
4. 房子首付都付了,準備貸款的時候發現不符合購房*策,怎么辦,
可以退回首付和定金，條件不符是售樓者欺騙了你！條件不夠的話一開始售樓處就應當告知購房者！ 建議：不知你在哪線城市，建議觀望一段時間再說，*策限購目前好多地方放開了，你那里也限制的時間不會太長，目前大陸不缺房子，缺的是購房者！
《關于調整房地產市場外資準入和管理有關*策的通知》：外商投資房地產企業注冊資本與投資總額比例，按《國家工商行*管理局關于中外合資經營企業注冊資本與投資總額比例的暫行規定》（工商企字[1987]第38號）執行；取消外商投資房地產企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求；境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批準從事經營房地產的企業除外）和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，對于實施住房限購*策的城市，境外個人購房應當符合當地*策規定。