房地產開發項目管理論文

1. 要一個《房地產項目管理發展趨勢》的5000字論文

我國《建設事業信息化“十五”計劃》中明確指出：信息技術的廣泛應用，使信息成為重要的生產要素和戰略資源，是優化資源配置、推動傳統產業不斷升級和提高社會勞動生產率的新動力。

隨著新經濟的發展，信息技術與傳統產業的融合對我國房地產企業的生產經營提出了更高要求。事實表明，信息化建設不再是房地產企業的效益工程而是其生存工程。

一、房地產企業信息化的內涵及特點 房地產企業信息化是指房地產企業以市場信息為基礎，通過深入挖掘先進的管理理念，應用先進的計算機網絡技術來整合企業現有的生產、經營、設計、管理，及時地為企業的決策系統提供準確而有效的數據信息，以便對市場需求做出迅速反應，其本質是加強房地產企業的核心競爭力。 眾所周知，房地產市場信息具有重復性、交叉性強和信息量大的特點。

房地產企業實力的強弱取決于企業對經營環境中信息流的整合能力。計算機技術的迅猛發展，在為房地產企業整合信息提供先進技術手段的同時，也給企業搭建了一個網絡發展平臺。

因此，基于這個網絡發展平臺之上的企業信息整合，需要房地產企業各個職能部門、全員參與組成的人機合一系統，包括人、計算機網絡硬件、系統平臺、數據庫平臺、通用軟件、應用軟件和終端系統。同時，這個人機合一系統對房地產企業的內在要求是投資到位、配套到位（如設施、制度、人才、安全等）、管理到位。

房地產企業的信息化除具有一般企業信息化的特性以外，還有其顯著的特點，突出表現在行業性、高技術性和整合性上。 房地產企業信息化具有自身的行業特點。

從信息化建設的62616964757a686964616fe58685e5aeb931333332636339內容來看，主要包含房地產項目設計信息化、項目生產過程信息化、產品/服務銷售信息化、企業管理信息化、企業決策信息化和動態聯盟信息化等內外部六個方面的內容。 高技術性是指信息化系統的構建必須采用先進的平臺技術和設計架構，使企業的業務和結構變化與系統無關，保證系統的前瞻性，以適應該行業的特殊需求。

房地產企業的運作是以項目為中心的，一個項目從開始到結束常常需要幾年的時間，涉及公司幾乎所有的部門，部門間的協同與溝通，以及在此基礎上的整合提升能力，是房地產企業實施信息化的另一個特殊要求。也就是說，房地產企業的信息化必須是面向企業的協同能力與管理提升的。

二、房地產企業實現信息化的必然性 隨著信息時代的到來，房地產企業實現信息化是必然趨勢。激烈競爭的現代市場經濟，要求企業必須具有敏感的市場反應能力、快速決策能力和強有力的實施能力。

而企業要滿足這些需求，就必須建立自己的快速反應體系、科學決策體系、嚴密規范的實施體系。信息化建設是房地產企業在競爭中生存的必要條件。

房地產項目的建設涵蓋面廣、涉及到的部門眾多，有大量的信息管理和溝通協調工作，延用傳統的方法來管理項目已經越來越不適應要求。同時，房地產項目投資額大、建設周期長，外部環境錯綜復雜，隨時面臨著經營風險。

如何運用信息技術改善落后的局面，幫助房地產企業提升競爭能力，實現真正意義上的管理信息化、辦公自動化、決策科學化已經成為影響房地產企業發展的戰略問題。信息同其他要素的良好集成將成為房地產企業新的核心競爭力。

1.房地產企業信息化建設是市場化的要求 市場要求企業在第一時間內，將優質的產品投入到準確的市場，并通過高效的信息反饋，進行新一輪的設計投入———即實現“以產品為中心”向“以客戶為中心”的轉變。而這些方面的實現就需要在信息技術方面有所突破。

信息技術和房地產業的融合為21世紀現代房地產業的主要特征。信息技術改變了傳統產業結構、企業結構、社會經濟結構及其運行模式。

2.房地產企業信息化建設是實現房地產項目過程管理的必要手段 一個房地產項目可以看作是由眾多相互聯系的過程構成的復雜的過程網絡，要想通過人工手段對每一個過程采用已經建立的標準過程管理程序進行控制幾乎是不可能的。只有實現了企業信息化和項目管理的信息化，才能夠實現有效、實時的項目過程管理，對項目運行的全過程進行動態、有效的計劃、協調和控制。

3.信息化建設是房地產項目管理智能化的客觀要求 房地產項目智能化是以企業信息化和項目管理信息化為基礎的，沒有信息化，智能化就無從談起。只有不斷推進項目管理信息化過程，才能逐步實現房地產項目管理智能化，從而使房地產項目管理更加科學化。

4.信息化建設是房地產企業實施現代管理方法的必要保證 很多現代管理方法都是基于現代信息技術的發展提出的，現代信息技術為現代管理方法的實現提供了必要的手段。現代管理方法大量的信息處理量對房地產項目管理提出了更高的要求，只有實現了企業信息化，才能充分發揮現代管理方法的作用。

三、房地產企業信息化建設的發展趨勢 未來房地產企業信息化建設的發展趨勢，主要表現在以下幾個方面： 1、對于信息化的認識趨于理性 房地產企業信息化建設需要從企業的經營戰略目標出發，綜合考慮企業中人、技術和管理的作用，綜合運用現代管理技術、信息。

2. 要一篇有關于項目管理（基礎的）論文,要求2000字,急

主要內容 項目計劃書的內容。

項目概況 項目名稱、項目由來及背景 項目承辦單位和項目投資者的有關情況。即：生產經營內容、生產經營規模、產品銷售情況、年上繳稅額、自有資金數額、債權債務情況等。

興辦外商投資項目要簡述： （1）合營各方概況，即：合營各方名稱、法定地址、法定代表國籍及姓名、資金實力、技術力量等 （2）合營方式（注明合資、合作、獨資） （3）合營年限 （4）經營范圍 （5）產品銷售方向（內銷或出口比例） 簡述項目建設的必要性和依據。技術引進項目，要簡述技術引進內容（關鍵設備或技術專利）、擬引進技術設備水平及其國別和廠商產品技術水平及市場銷售前景。

建設條件 項目建設擬選地址的地理位置、占地范圍（四至范圍）、占用土地類別（國有、集體所有）和數量、擬占土地的現狀及現有使用者的基本情況。 如果不指定建設地點，要提出對占地的基本要求。

項目建設條件。簡述能源供應條件、主要原材料供應條件、交通運輸條件、市*公用設施配套條件及實現上述條件的初步設想。

需進行地上建筑物拆遷的項目，要提出拆遷安置初步方案。 建設內容 建設規模和建設內容。

生產性項目要提出主要產品品種、生產工藝及生產能力；非生產項目要根據項目的不同性質說明其規模，如旅館、賓館項目要說明有多少客房、多少床位；房地產開發項目要說明擬建的建筑物類別及數量；成片開發建設的小區要說明小區的主要功能、建筑容積率等。 總建筑面積及主要單項工程的建筑面積。

環境影響 一般民用建筑項目不寫，其他非工業生產項目簡寫。 估算 項目總投資額。

技術引進項目要說明進口技術設備使用外匯數額，建設費用和購置國內設備所需人民幣數額；外商投資企業要說明總投資額、注冊資本數額、合營各方投入注冊資本的比例、出資方式及利潤分配方式。 資金來源。

利用銀行貸款的項目要將注設期間的貸款利息計入總投資內。 利用外資項目要說明外匯平衡方式和外匯償還辦法。

（六）建設進度初步設想 （七）經濟效益和社會效益的初步估算 （八）結論 附件 建設項目擬選位置地形圖（城近郊區比例尺為1:2000；遠郊區縣比例尺為1:10000）。標明項目建設占地范圍和占地范圍內及附近地區地上建筑物現狀。

在自有地皮上建設，要附市規劃部門對項目建設初步選址意見（規劃要點或其它文件）。 國家限止發展的或按國家及市*府規定需要先由行業主管部門簽署意見的項目，要附有關行業主管部門簽署的審查意見。

外商投資項目要附以下材料 （1）會計師事務所出具的外商資信證明材料。 （2）合營各方的營業執照（復印件）。

（3）合營各方簽署的合營意向書（境內單位要有上級主管部門的意見）。 兩個或兩個以上境內單位合建的項目要附以下材料 （1）合建各方簽署的意向書（要有上級主管部門的意見）。

（2）合建各方的營業執照（復印件）。 其他附件材料。

編輯本段權限申報 申請項目權限。 審批權限 大中型基本建設項目、限額以上更新改造項目、3000萬美元以上的利用外資項目，經市計委（限額以上的工業更新改造項目經市經委）審核后，報國家計委（限額以上的工業更新改造項目報國家經貿委）審批，其中2億元以上項目，由**審批。

小型基本建設項目，限額以下更新改造項目 （1）總投資1000萬元以上的內資項目、總投資500萬美元以上的生產性利用外資項目、300萬美元以上的非生產性利用外資項目由市計委（工業更新改造項目由市經委）審批。 （2）總投資1000萬元以下的內資項目、總投資500萬美元以下的生產性利用外資項目、300萬美元以下的非生產性利用外資項目，山區（縣）、局、總公司審批。

（3）中央在京單位與本市地方單位合建的項目，由市計委、市建委聯合審批。 其它幾類項目的審批 （1）外省市省級單位駐京辦事處，經**機關事務管理局批準設立，具體建設規模由市建委予以確認。

（2）外省市地區級及以下機構的駐京聯絡處、各大企業的駐京辦事機構，經市*府辦公廳批準設立，具體建設規模經有關省、市、自治區計委或企業主管部門批準后由市計委予以確認。 （3）外省市單位在京獨資建設的項目，按上述權限由項目所在地區縣計委或市計委審批。

下列項目，不論規模大小均需報國家審批 （1）外商投資的賓館、飯店項目，需經市計委、市經貿委、市旅游局聯合初審后，報國家計委、國家經貿部、國家旅游局審批。 （2）需國家補助投資或使用國家統借外匯的項目，需由市計委上報國家計委審批。

（3）國家規定的限制類（乙）外商投資項目。 下列項目在市計委審批之前需征得有關主管部門同意 （1）汽車檢測場或汽車駕校，需征得市公安交通管理局同意。

（2）歌舞廳項目，建筑面積500平方米以上，需征得市文化局同意（500平方米以下，在征得區縣文化局同意后，由區縣計委審批）。 （3）經營黃金飾品的項目，需征得市人民銀行同意。

（4）施工企業需征得市建委同意。 （5）勘察設計企業需征得首規委辦同意。

（6）房地產物業管理公司需征得市房地局同意。 申報渠道 市屬單位申報項目，先按隸屬關系報到主管部門，再由主管部門上報市計委（或。

3. 關于怎樣才能當好一名房地產開發公司的項目經理的論文

1.如何做好工程項目經理 一名工程項目經理，就是公司的中層領導者，那么如何做好這個角色呢？常言道：“上梁不正下梁歪，中梁不正倒下來”.如果把我們公司領導看作是上梁，員工視作下梁，那么項目經理顯然就是中梁.一座房子的中梁出了問題，那么這座房子遲早都要倒掉.由此，項目經理這條“中梁”在這座“房子”里面的重要性顯而易見.是公司在工程項目上起著“承上啟下”和“上傳下達”的紐帶作用，是既要對公司負責，又要對項目部員工負責的中間領導者. “作為中層領導，能力決定其成敗”，那么中層領導的能力是什么？那就是管理、用才、謀權、為人四個方面的綜合素質.只有在管理上通曉領導之道，在用才上準確到位，在謀權上運籌帷幄，在為人上以做人為本，才能成為一名優秀的中層領導. 首先，他是項目各種需求的集中交匯點：業主對項目建設的要求，公司對利潤的“追求”，社會和分承包方的需求都要通過項目經理的運作來實現. 其次，他是項目建設工程的體現者：國家和地方的有關工程建設的法律法規，公司各種規章制度，都要通過項目經理來實現. 項目經理的領導能力和管理水平，不單是工程項目成功的關鍵因素，又在上下級面前，處處在接受著“考驗”和“考核”. 眾所周知，內因是決定事物前進方向的主要動力，而做好一名項目經理這個中層領導的內因則是個人的心理素質，我們只有具備相應的心理素質，才能有成功達到自己目標的可能.那么，這些心理素質具體包括哪些方面呢？ 首先，作為一名項目經理，要認清角色，擺正位置.項目經理是公司領導在工程項目上的全權委托代理人，對外代表公司與業主及分包單位進行聯系處理合同有關的一切事項；對內全面負責組織項目的實施，是項目的直接領導者和組織者.這就要求在工作中要保持謙虛謹慎的態度，在尊重、理解并服從公司領導的同時，通過協調、討論、信息溝通等方式，充分發揮好承上啟下的作用，積極利用自身的主觀能動性，在認真做好本項目部工作的前提下，努力協調好項目部與公司各部門之間的每項工作. 工程施工過程中有很多意料不到的問題發生，對于出現的超過自己權限范圍的事件，應當及時向公司有關部門和人員匯報，不要越權越位，既要主動地處理問題，又要請示處理方案或者取得自己處理的授權，切勿為了隱瞞一點點小問題使事態擴大鑄成大錯. 項目管理者聯盟，項目管理問題. 其次，作為一名項目經理，要識“無為故無不為”的至精妙語，又要具備開拓創新的意識.要虛心學習其他人管理項目的經驗和方法，恪守“謙虛”二字.大膽嘗試，以超前的眼光看問題，要敢于和其他好的項目部比干勁、賽成績，而不是像一只井底之蛙，以一成不變的方式，局限于做好本項目部的工作. 其三，作為一名項目經理，要有勇于實踐的踏實的工作作風，要有真抓實干的精神，要在實際工作中不斷豐富完善自己.首先，項目經理不是僅僅是靠書本知識學出來的，更不是吹出來的，是靠實際工作的磨練干出來的.對于工作中出現的問題，要敢于承擔責任，要善于分清問題的性質，找到解決問題的方法.在項目中能夠通過以身作則，形成一個平等協商、實事求是的工作風尚.同時，項目經理還應注意不斷培養和提高工作能力，如：決策能力、應變能力、組織領導能力、人際交往能力等，努力做到在工作中要果斷但不武斷，要穩重但不拖拉. 其四，作為一名項目經理，要有吃苦耐勞的精神.項目經理必須謹遵這一原則：做到不畏艱難困苦，扎扎實實地開展工作，勤勤懇懇地做好事情.作為項目部的領導，應該既是指揮員又是戰斗員，作為指揮員就應該體現自己的能力和水平，越是面對棘手難纏的問題，越要沉著冷靜，迎著困難上. 其五，作為一名項目經理，要盡量將工作做適當的合理的分配，責任到人，做到“該定人的定人”，要讓每個項目部人員了解自己的工作，并時常注意他們工作進展情況，要把自己的主要精力用到考慮整體組織安排，施工組織方案上來. 此外，作為一名項目經理還必須有包容的心態.要心胸寬廣、胸懷博大，做到小事講公德、大事講原則.無論做什么事情，都要盡量拋開個人因素，不能只考慮自身的好處，無視集體和他人的利益，必要時還應該犧牲小我，成全大我.“為官先為人”，“做事先做人”，如果連人都做不好，領導別人更是無從談起，此所謂“正人先正己”.那么，具備了良好的心理素質是不是就能勝任了呢？顯然這是遠遠不夠的.要做好一名項目經理，還必須具備以下幾個方面的條件. 其一，具備領導才能是成為一個好的施工項目經理的重要條件，團結友愛、知人善任、用其所長、避其所短，善于抓住最佳時機，并能當機立斷，堅決果斷地處理將要發生或正在發生的問題，避免矛盾或更大矛盾的產生.具有了這些能力就能更好的領導項目經理部的全體員工，喚起大家的積極性和創造性，齊心協力完成施工項目的建設. 其二，要有較強的組織協調能力，能夠調動團隊的集體智略，把項目部一幫人的才能“捏合”在一起，達到相互支持、取長補短的效果.項目部是一個團隊，如果一個項目經理沒有較強的組織協調能力，那么這個團體就會變成一盤散沙，就沒有活。

4. 房地產論文

淺談房地產項目的風險管理 風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內，那些可能發生的結果之間的差異程度，實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風險就越大。

房地產開發項目的風險，實際上是開發商實施開發過程中固有的風險，在現在的經濟大環境中，主要表現在以下幾個方面： 1、項目的定位風險。 房地產開發項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。

可以說，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發過程中，最大的風險，屬項目建設的決策性失誤風險，按照風險影響范圍劃分屬于總體風險（決策風險），從某種程度上講，其結果也是不可管理風險。 2、項目的投資支持能力風險。

《項目可行性研究報告》出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方*府的行業*策，對大的經濟環境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險（可控制風險和決策風險）。 3、項目的質量風險。

包括：在項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”（實際上就是“質量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等，因“質量”問題造成的糾紛沖突形成的風險（可控制風險）。 4、項目的合約履行能力風險。

在項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。 比如，在目前土地供應體制和貸款*策條件下，尋找土地、找尋資金是企業試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。

5、項目建設的 “創新”風險。當前的經濟大環境，使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業能夠持續穩步發展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。

這種情形下，為了服務目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創新”，也是極具風險的，更何況正常地創新本身就是有風險的。 6、項目的“*府”風險。

“*府”風險多發生在*策的不連續性、突變性和漏洞的存在，對于企業來說，主要發生在違規操作的投機性過程、對*策不理解的盲目性過程失誤。 在項目建設過程中，企業必須掌握相關地法律為：《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國城市房地產法》、《中華人民共和國擔保法》等；必須掌握地法規為：《建設工程質量管理條理》等。

必須掌握對于相關法律法規進行補充、操作的部門規章和規范性文件和強制性標準。 三、開發商項目風險管理的內容 風險管理是通過風險識別、風險評估、風險評價，并在此基礎上優化組合各種風險管理技術，對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果，期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。

風險管理的主體是企業決策層，其核心是選擇最佳風險技術管理的組合，目的是實現最大安全保障效能。因此，開發商風險管理的主要內容為： 1、合理界定項目覆蓋的范圍，加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產生風險。

2、合理確定項目管理目標，在企業發展規劃和戰略的總體要求下，按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據，用科學的方法和態度進行項目決策，確定項目目標，避免出現決策失誤風險。 3、編制《項目管理規劃》，對項目工作進行結構分解，。

5. 求房地產類論文

論房地產開發項目全面風險管理 來源：中國論文下載中心 [ 08-11-11 13:59:00 ] 編輯：cw2112549 摘 要：目前我國房地產開發企業普遍存在“小，散，差”的特點，房地產開發只重視項目開發而不重視管理，更不重視風險的管理，風險管理意識淡薄、風險管理機構缺失、風險管理手段單一，使房地產項目中的諸多風險因素得不到有效的控制，導致房地產項目的失敗。

為了避免和減少風險因素對項目的影響，認真探究了房地產開發項目全面風險管理的相關內容，以期能夠為有效化解房地產開發項目運行中的風險提供一些參考。 關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發；項目 中圖分類號：C93文獻標識碼：A文章編號：1672-3198(2008)08-0075-02 1 房地產開發項目全面風險管理的方法 全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。

經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。

在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。

各個體系的具體關系（如圖1）。 2 房地產開發項目全面風險管理的流程 2.1 房地產開發項目風險識別 房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。

主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。

不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。 2.2 房地產開發項目風險評估 房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。

值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。 2.3 房地產開發項目風險監控 房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。

風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。 3 房地產開發項目全面風險的應對策略 3.1 風險回避 風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。

通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。

可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。

所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。 3.2 風險控制 風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。

根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。

風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。

由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。

3.3 風險轉移 風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。

風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。 風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。

合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。

6. 項目管理的畢業論文選什么題材好寫

工商管理類本科畢業論文，要求一定要是原創，在論文審核期間包修改，并包通過。

畢業論文要求： 1.選題新穎，緊密結合實際； 2.觀點明確，資料翔實，圖文并茂，論據充分有力； 3.文字通順，結構合理，層次清楚； 4.在理論或應用方面有一定創新或有自己獨到的見解； 5.正文字數（含中、英文）要求：≥7000字； 6.正文中單篇文獻引用字數（含中、英文）要求：≤1000字 7.正文中累計文獻引用比例（含中、英文）要求：≤25% 畢業論文（設計）格式 （一）畢業論文（設計）應該包括封面、畢業論文（設計）聲明、摘要（含論文中文題目）、ABSTRACT（含論文英文題目）、目錄、正文、結束語、參考文獻、致謝等部分。 （二）中文摘要一般為300-500字左右，并注明關鍵詞。

（三）參考文獻應該按下列順序注明所需要的內容： 1.著作：作者、書名、出版社、出版日期（注明引用的頁碼）； 2.論文：作者、論文題目、期刊名稱、時間（注明頁碼）； 3.網文：作者、論文題目、網址； （四）正文章節層次的表示方法：1、1.1、1.2、1.3; 2、2.1、2.2或者按照章、節、一、（一）、1等形式。 （五）畢業論文（設計）題目用黑體三號字體（加粗）居中，章題目用黑體小三號字（加粗），以此類推，正文使用宋體五號字。

（六）正文段落首行空兩個字，段落間不允許空行； （七）不得對整篇文章使用表格嵌套；不得使用繁體字和背景色； （八）可對字體等格式做適當調整，但應體現美觀、大方的原則。 文章由 /xiangmuguanli/ 提供。

7. 請問誰有房地產論文

房地產開發中的五個基本問題 由于我國某些*府主管部門的監管不力，相關行業的操作不規范（比如說金融機構的房地產金融業務），以及我國的房地產法制建設不太完善，使得中國的房地產市場向來問題突出。

特別是少數房地產開發企業惡意侵害買受人合法權益事件屢見不鮮，給本來就信譽不佳的房地產業帶來更大更壞的影響，甚至已經嚴重影響到了整個房地產行業的健康發展。 不久前在廣州市發生的“廣地花園”事件，就是其中的一個典型表現（詳細情況請在互聯網上搜索及訪問南方周末網站2003年12月4日等相關報道）。

筆者現在僅就房地產開發過程中表現較突出的最基本的幾個問題與大家共同探討。 一、怎樣讓房地產開發企業實際履行保修義務？ 根據建設部發布的《房屋建筑工程質量保修辦法》的規定，地基基礎和主體結構工程的保修，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏的保修，為5年；供熱與供冷系統的保修，為2個采暖期、供冷期；電氣系統、給排水管道、設備安裝的保修為2年；裝修工程的保修為2年。

在現在的房地產開發中，很多投資者大多數是成立一個與自己獨立的項目公司（也是其子公司）來對某一個具體的房地產開發項目進行房地產開發。《城市房地產開發管理暫行辦法》也規定，以依法取得的土地使用權可以依照有關法律、法規的規定作價入股，合資、合作開發經營房地產。

合資、合作雙方應當在項目確定后，依法設立房地產開發企業。也就是說規定了在合作開發房地產時合作雙方應當共同投資設立一個與各投資者都獨立的房地產開發企業來進行房地產開發。

這些規定本來是為了加強對房地產開發的監督與管理，但實踐中卻反而成了房地產開發企業逃避責任的手段。 在現實的房地產開發中，很多項目公司往往在該商品房銷售完畢后就予以注銷，或者是故意創造條件讓工商機關予以吊銷。

在這種情形時，不管是保修二年也好還是五年也好，房地產開發企業都不存在了，誰來給你保修呢？都只不過是一句空話而已。由于我國目前的公司法制度所采取的是較為嚴格的法人有限責任制度，當房屋質量或保修承諾等方面出現問題時很難追究到實際投資人的責任，現行的法人有限責任制度也就成了房地產開發企業逃避責任的重要方式，這也可能是劣質工程或者豆腐渣工程不斷出現的一個重要原因。

項目公司不存在了，也無法追究到實際投資者的責任，業主的權利如何真正保障呢？看來不僅僅是司法實踐中面臨的一個問題，也是我國房地產立法與管理等方面存在的一個重要問題。 二、為什么會出現重復出售與抵押？ 重復出售與抵押，本來是一件很容易管理與控制的事情。

由于不動產出售與抵押在我國都是要式行為，必須履行一定的登記或備案手續。預售、現售與抵押都要辦理登記，都有據可查，怎么會讓買受人無法可查無處可查呢？房地產開發企業騙取了國有銀行的資金，說不定會讓全國的納稅人來承擔這些損失，畢竟不是直接讓買受人損失。

但是如果騙取是某一個具體的公民的錢，可就很不一樣了，要知道這些錢也許就是一個人或者一個家庭多少年來的所有積蓄，也可能是一角一元節約積攢起來的血汗錢啊。本來法律制度規定辦理產權變動登記的一個重要目的就是公示，從而使有關交易相對人能夠清楚知道該標的物的權利狀態以及是否存在瑕疵，從而正確面對與預防風險。

但是，我們的某些*府主管部門似乎并沒有明白這法律制度的目的，也根本沒有向老百姓負責的觀念，故意或過失地忘記了自己的職責。一個只要認真的履行了自己的職責、稍加留意略想一些措施就能避免的小小問題，為什么竟然屢見不鮮的如此嚴重的出現了呢？難道我們的某些*府主管部門不能對其行為進行反思、不能從這類事件中得到一些啟示嗎？ 三、業主委員會是什么？享有什么權利承擔什么義務？ 我們都知道在物業管理中應當成立業主委員會，但是業主委員會有什么法律地位呢？從現有的規定來看，僅有《物業管理條例》中有所涉及。

該條例第16條規定：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民*府房地產行*主管部門備案。 而對于業主委員會是什么樣的性質卻未見任何法律、法規或規章提及。

根據民法理論及民法通則的規定，在民事行為主體中，可大體分為公民、法人及其他組織，但是業主委員會顯然不具備任何一種類型的特征與要求。 它既不是經過工商管理部門登記成立的營利性組織，也不是經民*部門核準登記成立的非營利性組織（如社團法人等），因為向房地產主管部門備案并不能使其當然成為一個合法的民事主體。

那么它與物業管理公司所簽訂的合同是否合法呢？其在訴訟中是否具有合法的民事主體資格呢？而且它與居委會又是什么樣的關系呢？因此，對于業主委員會的性質與地位，現有的規定既不明確也不準確，操作性極差，也會給權利的行使帶來負面的影響。 四、如何正確、妥善處理房地產開發中的犯罪行為？ 房地產開發中涉及到的犯罪主要為貸款詐騙罪與合同詐騙罪，前都主要是針對銀行，后者主要是針對買受人，而犯罪者多數是房。

8. 論文房地產項目成本控制房地產開發的項目成本控制這一論題應包含哪

房地產企業項目管理與成本控制（供你參考吧） 房地產業經過幾十年的發展，特別是近幾年的迅猛發展。

房價上升幅度較大，使得老百姓對房價頗有微詞。在這樣的社會背景下，一方面*府部門出臺了一系列平抑房價的宏觀調控*策；另一方面（因近年來房價上漲，使開發商有比較可觀的利潤空間，行業進入者大量增加，但土地作為不可再生的資源不斷減少）使得房地產開發企業之間競爭更趨激烈。

目前，在房地產市場激烈競爭中，如何使房地產企業求得生存、求得發展是當前擺在房地產企業（老總）面前一個急需解決的重要問題！在相同的開發環境與條件等（軟）硬件設施下，除了開發產銷對路、適應市場需求的產品外；誰能在工程項目建設中，既能確保工程質量與進度，又能注重項目開發成本的管理，控制和把握好合理的造價，從而以最低的項目成本獲取最大的社會效益和經濟效益，誰就能在這激烈的市場競爭中獲取主動，從而走向成功。 那么，如何控制好工程的質量與進度，而且合理降低工程造價呢？最重要的方法和途徑就是要控制好工程建設項目各個階段和各個環節——抓好管理是基礎，成本控制是核心！ 一、抓好源頭，加強對工程項目的投資決策和設計環節的控制 工程項目投資控制的根本與關鍵是工程建設項目前期的投資決策和設計階段。

我國長期以來普遍忽視工程建設項目前期工作階段的項目管理和造價控制，而往往是把項目管理和工程造價控制的主要精力放在項目的施工階段，這樣做盡管也能起到一定的效果，但其結果可能是撿了芝麻丟掉西瓜，不能從源頭上進行管理和控制。要有效地進行項目管理和工程造價控制，就必須堅決地把管理和控制的重點轉移到前期工作階段上來，尤其要抓實、抓好設計這個關鍵步驟，盡可能的考慮全面，做到未雨綢繆，以取得事半功倍的結果。

1、投資決策階段的管理與投資控制 投資決策階段主要取決于企業領導的從業經驗與戰略眼光，相關職能部門所能起的作用相對有限。但工程、造價部應配合財務部或前期籌建部等相關部門盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規費、工程造價、資金成本及管理費用（含建設單位管理費、設計費、監理費等）等可能發生于工程建設項目全過程中的費用。

積極主動進行工程經濟相關指標的預算、估算與評價，參與到項目建設的全過程中，正確處理技術先進與經濟合理兩者之間的相對統一關系。主動發揮“經濟參謀”的作用，讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規模、估算投入、產出、經濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務。

2、設計階段的管理與投資控制 在工程項目全過程管理與造價控制中，必須重點突出。影響建設工程項目投資的主要是設計階段，所以說項目投資控制的關鍵環節是設計階段。

建設項目設計的節約是最大的投資節約，設計確定工程造價，預算、結算只能計量而并不能改變工程造價。 因此房地產企業的工程造價控制要以設計階段為重點，這是最直接、有效控制建設項目投資的根本所在。

一份好的設計方案，不僅可以取得良好的社會效益，而且還應具有一定的經濟合理性（經濟效益）。 下面從設計階段談談工程項目的管理與造價的控制： 2—1、實行設計方案招投標制度，以實現設計方案的最優化。

房地產企業在委托設計時應大力引進競爭機制，加強管理工作。通過設計招投標來選擇優秀的設計單位；從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因工程設計質量問題而出現工程的變更，從而造成直接經濟損失（投資增加）。

2—2、實行限額設計。工程項目的限額設計是工程項目建設過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規模的有效措施之一。

工程項目設計的優劣將直接影響建設費用的多少和建設周期的長短，同樣也影響建設項目以后的使用價值和經濟效益。對于一個建設項目的投資與效益，開發商應當心中有數——項目投資的規模與產生的社會、經濟效益。

2—3、開展價值工程（原理）的應用。價值工程的主要特征是：以提高價值目標為重點，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創造精神為支柱，以系統觀點為指針，技術分析與經濟分析相結合。

運用價值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造價；運用價值工程，可在保證工程功能不變的情況下降低工程的造價；運用價值工程，可在保證工程造價不變的情況下提高工程的功能；運用價值工程，可在工程功能略有下降的情況下使工程造價大幅度降低；運用價值工程，可在工程造價略有上升的情況下使工程功能大幅度提高。 使設計工作做到功能與造價相統一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。

例如，利用深坑基礎，增加地下室，這樣地下室既可以停放車輛和儲存雜物，小區又可以不建地上停車場，既節約了用地，也美化了環境。這就是運用價值工程的結果。

這樣一來，既取得了經濟效益又取得了很好的社會效益。 2—4、加強對設計圖紙的會審與審查工作。

對設計單位設計的圖紙質量進行仔細復核與審查，對各專業間圖紙的矛盾盡早向設計單位提出修改，以免出現返工現象，造成不必要的資金浪費。對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經。

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